單位裝修完整指南｜流程、收費、選公司、貸款、驗收一次睇

作者：AC 設計師｜20多年香港住宅室內設計經驗，專注訂造傢俱與小單位空間規劃

收咗樓、攞咗鎖匙，第一個諗法多數係：「我間屋要點裝？」單位裝修聽落好簡單，做落先發現要兼顧設計、報價、訂造傢俱、施工管理、貸款、驗收同清潔，每一環都有得學。AC 藝創 20多年香港住宅設計經驗，每年見過唔少業主因為一兩個細節睇漏，搞到預算爆煲或者收貨爭拗。呢篇支柱總覽就係將整個單位裝修流程一次過攤開，俾你揀完樓盤就有個清晰嘅 roadmap 可以跟。

本文導讀：單位裝修 9 個重點章節

由收樓嗰一刻去到入伙嗰一日，中間至少有 9 個值得獨立深挖嘅範疇。下表先俾你 sneak peek 成個目錄，每個小節最尾都有「想深入了解 →」內鏈通去專題集群文章，畀你按自己最關心嘅議題跳轉。

• ✅ 第一節：單位裝修流程 7 階段時間表
• ✅ 第二節：9 大工程類別費用區間
• ✅ 第三節：公屋 / 居屋 / 私樓 / 村屋裝修對比
• ✅ 第四節：室內設計圖嘅作用同收費
• ✅ 第五節：點揀單位裝修公司？6 個評分維度
• ✅ 第六節：單位裝修貸款方案比較
• ✅ 第七節：完工清潔、收尾同驗收
• ✅ 第八節：業主最易踩嘅 5 個單位裝修坑
• ✅ 第九節：常見問題 FAQ（10 條）

第一節：單位裝修流程 7 階段時間表

單位裝修最常被低估嘅就係「總共要等幾耐」。實際上由業主簽收樓紙嗰日計，到拎住鎖匙搬入屋住，順利嘅話 8 週左右，複雜啲嘅戶型同訂造傢俱多嘅項目就要 12-14 週。下面 7 個階段每段都有特定 deliverable，唔好跳。

階段 1：收樓驗樓（1-2 週）

新樓收樓睇牆身平整度、地台水平、鋁窗膠邊、廁所試水位、電掣插座數量；二手樓重點睇有冇滲漏痕、白蟻、僭建。香港屋宇署有公開《驗樓指南》可以參考；如果係新樓亦可俾發展商保養期跟進。預早做驗樓報告，後面拆牆改間隔先唔會發現「原來呢度有暗渠」。

階段 2：度尺出平面圖 + 報價（2-3 週）

呢個階段業主同設計公司會一齊度尺、傾風格、出 2D 平面圖、3D 渲染圖，再對住每個房間嘅工程內容列報價單。透明嘅報價單應該逐項列：拆卸幾錢、水電幾錢、泥水幾錢、訂造傢俱以呎價計。想了解唔同公司喺呢階段嘅室內設計價錢結構分別，可以睇我哋專題文比較。

階段 3：簽約落定 + 訂造傢俱開料（1 週）

簽合約最緊要係：付款方式分幾期、每期條件係咩、合約附件有冇詳細圖則、工程意外保險覆蓋範圍。落定之後訂造傢俱會即刻開料，木工廠房 3-4 週先做得起一套完整廚櫃，所以呢一週唔做嘅話後面會卡到。

階段 4：主體工程（4-6 週）

包括拆卸 → 改間隔 → 水電埋線 → 泥水批盪 → 鋁窗鐵閘 → 廚衛防水 → 木工現場做 → 油漆。香港絕大部分私人單位嘅主體工程 4 週可以走完，但有特殊間隔改動或者要做天花藏燈、地台升高，就要 5-6 週。

階段 5：訂造傢俱進場安裝（1-2 週）

木工廠房嘅訂造傢俱（玄關櫃、餐邊櫃、主人房衣櫃、書房書桌）會喺呢一週進場安裝。AC 藝創自家工廠做，可以同主體工程同步出 shop drawing，去到安裝日唔會撞錯尺寸。

階段 6：軟裝佈置 + 燈飾窗簾（1 週）

梳化、床褥、餐枱、餐椅、燈具、窗簾、地毯、藝術掛畫呢類軟裝可以由業主自己揀，或者交俾設計師一齊配色。AC 一般會喺報價單列 furniture allowance，俾業主有預算 reference。

階段 7：完工清潔 + 驗收交收（3-5 日）

主體工程完咗之後，要做專業裝修後清潔，將泥水油漆灰、玻璃殘膠、地台保護紙清晒。然後業主同設計師逐項對住合約 punch list 簽收，最後一期尾數結算。

💡 AC 提醒：以上時間表係順序串聯，但好多階段其實可以平衡跑（例如階段 3 落定後即刻開訂造傢俱料，唔使等主體工程做完）。揀有完整 project manager 嘅公司可以慳成個月。

第二節：9 大工程類別費用區間

單位裝修總價計法，行內習慣係將工程拆成 9 大類別逐項報。每類各自有自己嘅單位（呎價、件價、項價），唔混合計，咁業主先睇得清楚錢花喺邊。

表中區間屬於行內中上游公司嘅實際報價範圍，唔包括 high-end 進口物料同特殊工藝。如果想了解每個類別嘅室內設計收費係點計、點解唔同公司差價可以咁大，可以睇我哋專題深入拆解。

第三節：公屋 / 居屋 / 私樓 / 村屋裝修對比

香港住宅單位分四大類，每類嘅裝修限制、可改動空間、預算邏輯都唔同。唔係話私樓一定貴過公屋——其實公屋同居屋有時因為要按房署規範交圖則，反而多咗 hidden cost。

每類戶型嘅深入研究我哋有獨立文章——例如同類私樓嘅香港裝修公司推薦評分最高對比，集中分析啲公司喺各類戶型嘅表現分別，俾你揀公司時有 data 參考。

第四節：室內設計圖嘅作用同收費

有業主問：「我自己有 idea，可唔可以唔出設計圖？」答案：可以，但唔建議。室內設計圖嘅作用唔止係「畫出嚟睇得靚」，更重要係：

1. ✅ 2D 平面圖：確認動線、家具尺寸、開關插座位置——施工同訂造傢俱嘅基準
2. ✅ 3D 渲染圖：確認顏色、材質、燈光氣氛——避免完工嘅效果同想像差天共地
3. ✅ 立面圖 / 大樣圖：訂造傢俱、廚櫃嘅生產依據——一錯就要返工
4. ✅ 水電圖：唔同師傅嘅施工依據——少咗呢張，事後加插座要打牆

有冇圖則嘅差別，喺成本上可能就係「事後改動需要鑿牆 + 補油」，最後分分鐘貴過設計圖本身嘅錢。專題文有更詳細嘅室內設計圖費用對比，包括只買圖則、整套設計連施工嘅室內設計圖收費結構差別。

第五節：點揀單位裝修公司？6 個評分維度

香港有過萬間裝修公司同設計工作室，點分高下？AC 藝創 20多年香港住宅設計經驗總結出 6 個業主應該重點 check 嘅維度。

業主一般唔會留意第 4 條：好多公司其實冇自家工廠，將訂造傢俱外判俾後街木房，質量參差、交期亦難保證。AC 藝創自家油塘工廠運作 15 年以上，所有訂造傢俱由設計師畫 shop drawing 直接落單，呢個係 in-house 模式嘅最大優勢。

第六節：單位裝修貸款方案比較

單位裝修動輒幾十萬，唔少業主會考慮做裝修貸款 hk方案分擔現金流壓力。主流選擇有 3 類：

1. ✅ 銀行裝修貸款：實際年利率 (APR) 普遍 4-7%，還款期 12-60 個月，要做收入審查；適合大額（20 萬以上）長還款期
2. ✅ 銀行私人貸款：APR 6-12%，靈活度高，但利率高過裝修專屬產品；適合中型金額（10-20 萬）
3. ✅ 信用卡分期：手續費 0.3-0.5% 月，總成本最高，但無需重新審批；適合 5 萬以下短期周轉

⚠️ 慎防中介：消費者委員會多次提醒，唔少自稱「裝修貸款專家」嘅中介會收取頗高介紹費（甚至貸款額嘅 5-10%）。建議業主直接向銀行查詢，或經設計公司轉介有信譽嘅渠道。

第七節：完工清潔、收尾同驗收

主體工程同訂造傢俱進場完之後，整個單位會充滿泥水油漆灰、保護膠紙殘膠、玻璃水痕，唔做專業清潔公司收費就直接搬入屋，分分鐘啲灰塵會喺新嘅梳化、衣櫃入面留半年。

裝修後清潔 vs 一般家居清潔嘅分別

裝修後清潔需要專業工具（吸塵粉嵌、酸鹼洗劑、玻璃刮）同經驗，唔可以同一般家居清潔混為一談。一個 500 呎單位專業裝修後清潔，行內價格約 $3,500 – $6,500，包括 8 小時、3-4 個師傅、用專業洗劑同高效吸塵。

業主驗收 8 點 checklist

1. ✅ 所有訂造傢俱櫃門開合順、關位企齊
2. ✅ 全屋插座 / 開關 / 燈掣逐個試
3. ✅ 廚廁去水、馬桶沖水、企缸花灑試水
4. ✅ 鋁窗開關順、膠邊密、無滲水
5. ✅ 油漆面無瑕疵、無批盪縫痕
6. ✅ 地板 / 木地板無翹起、無刮花
7. ✅ 訂造傢俱五金（鉸位、Blum 鋼柜、軌道）順滑
8. ✅ 工程保養文件、訂造傢俱保用證書、發票齊全

第八節：業主最易踩嘅 5 個單位裝修坑

20 年見過嘅單位裝修糾紛，9 成都離不開呢 5 個原因：

1. 坑一：報價含糊唔列細項 — 一句「全屋裝修 $XX 萬」係紅旗，要求逐項拆。
2. 坑二：自己分判 sub-con 諗住慳錢 — 結果水電撞泥水撞木工，scheduling 亂晒，工期延長 1 個月以上。
3. 坑三：合約簡單寫一頁就算 — 冇付款進度、冇延期罰則、冇圖則附件，後面咩都係口頭爭拗。
4. 坑四：訂造傢俱冇 shop drawing 直接落單 — 做出嚟尺寸、開門方向、五金都同想像唔同，返工就大件事。
5. 坑五：收樓冇做驗樓報告就開工 — 後面發現原本嘅滲水、僭建，責任不清，自己孭飛。

第九節：常見問題 FAQ

單位裝修一般要幾耐？

由簽合約落定計，順利嘅 400-500 呎私樓約 8-10 週；如果改動間隔多、訂造傢俱複雜，要 12-14 週。村屋因為要做三層樓施工，普遍 16-20 週。

單位裝修要唔要先搬走？

絕對要。香港住宅單位無論幾細嘅工程，都會有水電拆改、油漆揮發、粉塵滿屋。AC 建議業主喺整個主體工程同訂造傢俱安裝期間都唔好住返舊位，至少 8 週。

細單位裝修同大單位嘅收費邏輯一樣咩？

唔完全一樣。細單位（300 呎以下）每呎成本反而高，因為基本工序（拆卸、水電、泥水）嘅「最低工程量」一樣咁多。所以 300 呎可能要 $20 萬，700 呎都係 $35 萬左右，唔係按比例計。

裝修報價可以再傾價嗎？

可以調整 scope（例如減少訂造傢俱呎數、改用較平嘅地板），但「砍總價」係不健康嘅做法。負責任嘅公司報價已經做到 thin margin，砍 20% 必然要偷工減料補返。

訂造傢俱比買現成傢俱貴幾多？

同樣呎數比較，訂造傢俱單價約係 IKEA / Pricerite 之類現成傢俱嘅 2-4 倍。但訂造傢俱用 25 年無問題、量身度位、用料厚 18mm 以上，計長期使用成本反而抵。

收樓驗樓報告要俾錢做咩？

一份專業驗樓報告 $3,500-6,000，但係佢可以幫業主向發展商 / 前業主索賠裝修前嘅瑕疵，分分鐘慳返幾萬蚊維修費。

單位裝修可以唔要設計師咩？

可以揀「直接搵裝修判頭」模式，但業主自己要負責出圖、做監工、解決 trade conflicts。除非業主本身係建築 / 設計界，否則總成本反而更高，因為時間係成本、出錯亦係成本。

裝修工程保險係咩？

包括第三者責任險（漏水浸樓下、火警等對鄰居嘅責任）同僱員補償險（工人喺工地受傷）。負責任嘅公司會幫成個項目買保，業主收貨時應該要求睇副本。

裝修期間住唔住得人？

主體工程期間絕對唔好。如果業主真係要住，至少要等主體工程做完、油漆完全乾透（最少 2 週後），先住淨低嘅軟裝佈置階段，但都要忍受粉塵同噪音。

裝修完工後幾耐先可以入伙？

專業裝修後清潔做完之後 24 小時即可入伙，但 AC 建議油漆同訂造傢俱 off-gassing 至少 7-14 日先住，期間多開窗通風，孕婦同 BB 入住要等 30 日以上更穩陣。

準備好開始你嘅單位裝修？

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