劏房裝修價錢點預算？規劃與避坑指南

問「劏房裝修價錢大約幾多」之前，業主最需要先搞清楚一件事：劏房唔係普通細單位裝修嘅縮細版。面積細，但廚廁、水電、清拆、泥水、防水、收納、消防走線同大廈限制一樣都唔會少；固定成本攤落每一呎，呎價往往比大單位更高。根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，150-300呎全屋裝修全屋總價中位約 HK$280,000，工期中位 90 天，呢個數字比好多業主想像中更有參考價值。

本文會用香港業主角度，集中拆解劏房點樣規劃先唔易超支、邊啲工程一定要預算、報價應該點睇，同埋點同設計及工程團隊溝通。若你想先了解不同住宅類型嘅整體裝修方向，可以參考我哋嘅單位裝修總覽，再回到本文深入睇劏房呢個細分場景。

劏房裝修價錢點解唔可以只按呎數計？

劏房裝修價錢唔可以只按呎數計，因為廚廁、水電、清拆、防水同基本現場保護都係固定成本，面積愈細，攤分出嚟嘅每呎成本愈高。

好多業主聽到「百幾二百呎」，會直覺覺得裝修應該平好多；但實際報價入面，廁所全套冷熱水喉、廚房來去水、電箱、插座、清拆、泥頭、門框、油漆、地台，唔會因為單位細就按比例減到好低。尤其劏房好多時由舊樓大單位分間而成，原有渠位、電線、牆身批盪、地台水平未必理想，翻新時需要處理嘅隱蔽工程反而更多。

根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，150-300呎全屋裝修呎價中位約 1040 元/呎，常見區間約 740-1320 元/呎，全屋總價中位約 HK$280,000；300-499呎呎價中位約 950 元/呎，常見區間約 626-1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000。呢兩個面積段已經反映出：細單位嘅呎價未必最低，因為廚廁同水電佔比高。

如果業主只問「一呎幾錢」，好容易忽略三類支出：第一係清拆及還原，例如拆除廚房、廁所、舊門框、泥頭處理；第二係隱蔽工程，例如水管、電線、電箱、暗喉；第三係訂造傢俬，例如床、衣櫃、鞋櫃、電視櫃、廚櫃。想睇更完整嘅報價項目分類，可以延伸參考裝修報價入面嘅拆項方法。

劏房最先要諗：合法間隔、渠位同電力負荷

劏房規劃最先要諗嘅唔係風格，而係間隔、渠位同電力負荷可唔可以安全合理地支撐日常使用。

劏房常見痛點係「乜都想放入一個細空間」：睡眠、煮食、洗衣、沖涼、工作、儲物，全部擠喺百幾二百幾呎內。如果一開始只按傢俬尺寸砌平面，而冇先睇渠位、窗位、結構牆、電箱容量、冷氣位置同走火動線，後期好容易出現廁所潮濕、廚房排氣不足、插座唔夠、走廊太窄、床邊開唔到櫃門等問題。

屋宇署一向提醒業主，樓宇改動涉及結構、排水、消防或公用部分時，應避免未經許可工程；劏房改間隔更要特別小心，唔可以單純以「間到多一間」為目標。業主同設計團隊溝通時，應該先講清楚單位用途、住幾多人、會唔會煮食、是否需要洗衣機、是否有老人或小朋友同住，再由現場條件反推間隔。

AC 藝創 20 多年香港住宅設計經驗入面，見得最多嘅劏房失誤係：先買大型傢俬，後發現水電位唔配合；先砌間隔，後發現抽氣、採光、冷氣回風都唔理想；或者為咗慳少少，保留太多舊水電，結果入伙後先漏水跳掣。劏房裝修價錢要控制，唔係一味刪項，而係先決定咩工程唔可以慳。

空間規劃：細單位要先保動線，再做收納

劏房空間規劃應該先保留清晰動線，再將收納、睡眠、煮食同工作位嵌入牆邊或垂直空間。

細單位最大敵人唔係面積細，而係動線被傢俬切碎。好多劏房一入門已經見到鞋、洗衣籃、雜物、餐枱、床尾，行兩步就要側身。要改善呢種壓迫感，設計時要先定出一條由門口去睡眠區、廁所、廚房嘅主動線，盡量保持直線或 L 形，避免中間擺高櫃或尖角傢俬。

以下係劏房常見區域嘅規劃取向，表格唔係固定答案，而係業主同設計團隊傾方案時可以用嘅檢查框架：

如果同樣係細單位，但面積去到 300-499呎，預算結構同劏房會有分別；例如500呎裝修價錢通常可以有更完整嘅客飯廳、睡房同廚廁分區，收納分佈亦冇咁極限。劏房反而要更精準，因為每一件傢俬都會影響通道、採光同空氣流動。

收納與訂造傢俬：劏房預算唔應該最後先諗

劏房收納同訂造傢俬唔應該最後先諗，因為床、櫃、廚櫃同電器位會直接決定水電、插座、照明同動線。

好多業主以為先做基本裝修，入伙後再慢慢買櫃會慳錢；但劏房空間細，現成傢俬尺寸未必啱位，買返嚟反而令通道變窄、櫃門打唔開、插座被遮住。訂造傢俬嘅價值唔只係「造到貼牆」，而係可以將收納、電器、床、枱、燈位同插座一併規劃，減少日後補線、加拖板、搬櫃改位嘅麻煩。

AC 自家傢俬工廠做劏房項目時，會先按業主生活習慣排優先次序：長住定出租？一個人定二人住？煮食多唔多？衣物多定雜物多？要唔要工作枱？呢啲答案會影響衣櫃深度、床下收納、廚櫃長度、鞋櫃高度同開門方向。若預算有限，我哋通常建議先保留最影響日常嘅三類：床下收納、廚房地櫃、入口鞋櫃；裝飾性牆身或非必要展示櫃可以後置。

工藝上，藝創嘅做法唔係只求把板件塞滿牆身。木工收口會用設計收口邊處理接口，暗角預留熱脹冷縮空間，收口縫隙控制在 5mm 以內；所有傢俬安裝後逐件找水平、找垂直，避免櫃門日後走位。呢類細節對劏房尤其重要，因為床、櫃、牆身距離好近，少少爆口或歪斜都會好顯眼。

如果業主想先粗略掌握不同項目點樣影響總額，可以用裝修費用估算作初步參考，再配合上門度尺修正櫃身尺寸同工程範圍。涉及實際報價時，仍建議按現場呎吋、牆身狀況同水電位置逐項確認。

劏房裝修預算：哪些項目一定要列入？

劏房裝修預算一定要列入清拆、水電、廚廁、防水、油漆、地台、現場保護、清潔除甲醛同設計服務費，唔好只睇木工或泥水。

根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，150-300呎全屋裝修常見呎價約 740-1320 元/呎，全屋總價中位約 HK$280,000，工期中位 90 天。若單位屬 300-499呎，常見呎價約 626-1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位同樣約 90 天。實際金額會受廁所數量、廚房配置、清拆範圍、水電重造程度、訂造傢俬長度同樓宇狀況影響。

以下係劏房預算最常見要列明嘅分項，價錢只引用 AC 公開報價計算器及真實報價統計；未列明項目應以上門度尺後報價為準：

• ✅ 拆除及清走廚房：約 6500 元/間，適用於牆身地台磚瓦及傢俬清拆。
• ✅ 拆除及清走廁所：約 6000 元/間，適用於牆身地台磚瓦及潔具。
• ✅ 清走泥頭及垃圾：約 2300 元/次，已包政府泥頭費，整個工程期計。
• ✅ 更換電箱：約 6500 元/個，63A 英標。
• ✅ 13A 單電制（暗喉）：約 750 元/組；13A 雙電制 / TV / NET / TEL：約 1150 元/組。
• ✅ 廚房全套冷熱水喉：約 13000 元/項；廁所全套冷熱水喉：約 13000 元/項。
• ✅ 全屋鏟底批灰油漆：約 28 元/平方呎，ICI多樂士/立邦5合1，批灰3次面油3次。
• ✅ 工程期間現場保護：約 8 元/平方呎；完工全屋清潔及除甲醛：約 15 元/平方呎。
• ✅ 住宅室內設計服務費：約 $50-100/平方呎。

如果你同時比較其他場景，例如店舖裝修價錢、辦公室裝修價錢、700 呎村屋裝修價錢，唔好直接同劏房相除比較，因為用途、消防、機電、傢俬比例同固定成本完全唔同。就算係公屋廚房裝修價錢、公屋清拆還原價錢、全屋清拆價錢、拆入牆櫃價錢或泥水師傅價錢，都只可以作分項參考，唔應該直接等同劏房全屋預算。

講價錢時，最怕報價單只寫「全包」但冇拆項。若某些工程未能現場確認，例如舊渠暗漏、結構修補、特別大廈管理要求，應清楚寫「此項需上門度尺後報價」，而唔係用一個看似吸引嘅低價先接工程。中段如果業主想落實尺寸同範圍，可預約免費上門度尺及免費報價，之後再逐項核對工程內容。

水電、防水同油漆：慳錯地方會變長期維修

劏房最唔應該慳嘅地方係水電、防水同油漆底層，因為呢三類工程一旦出事，維修時間同租住損失往往大過當初慳到嘅金額。

劏房使用密度高，廁所、廚房、洗衣機、冷氣、電磁爐、熱水爐、抽氣扇可能集中喺好細範圍。如果舊電線負荷不足、插座不足、冷熱水喉老化、防水層只做表面，入伙後好容易出現跳掣、滲水、牆身發霉、地腳線起泡。對收租業主嚟講，工程延誤 1-2 個月就等於少收 1-2 個月租；對自住業主嚟講，就可能要繼續租住臨時地方，時間成本同生活成本都會增加。

藝創嘅水電做法係全屋暗喉採用 PVC 膠喉，電線穿管敷設，日後可抽換維修；開關插座採用施耐德 KB 系列帶開關製面板及開關。供水方面，我哋用澳洲銅喉，配英國品牌配件及進口錫焊接；全屋水管完成後，會做 24 小時 180 磅水壓測試，壓力回落不超過 10% 先算合格。呢啲數據唔係裝飾文字，而係驗收時可以量度嘅標準。

廁所防水方面，藝創採用 Sika 107 防水，做兩層基礎防水層，再加一層素水泥漿界面層；全廁所防水上牆至 2,200mm，完工後做 72 小時浸水閉水測試，確認無滲漏先鋪磚。油漆方面，我哋會鏟底見實至無鬆動、無空鼓，先塗風車牌水性光油防潮底漆，再用菜膠、福粉、飛虎牌光油調配灰料分三層批盪，最後做三層立邦金裝乳膠漆。劏房牆身近廚廁，潮氣重，底層做得唔足，好快會起殼、發霉。

劏房裝修價錢要慳，應該慳喺非必要造型、過多裝飾燈槽或展示櫃；唔應該慳喺防水、水壓測試、電箱、暗喉同牆身底層。隱蔽工程做差，日後翻修往往要拆磚、拆櫃、停租或延遲入伙。

流程與工期：由度尺到入伙要預幾耐？

劏房由度尺到入伙通常要以約 90 天工期作基本預算，實際時間視乎清拆、水電、廚廁、防水、傢俬同大廈審批而定。

根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，150-300呎及300-499呎全屋裝修工期中位都係 90 天。劏房未必因為細就必然快，因為工序有先後限制：清拆後先知牆身同水電狀況；水電完成要測試；廁所防水要做閉水；泥水乾透先可進行後續；訂造傢俬亦需要生產同安裝期。若大廈管理處對泥頭、電梯保護、施工時間有特別要求，亦會影響排期。

1. 現場度尺及了解用途：確認單位面積、樓齡、渠位、電箱、窗位、住戶需求。
2. 初步規劃及預算：以平面動線、收納配置、廚廁範圍初步拆項。
3. 確認報價及物料：逐項核對清拆、水電、泥水、木工、油漆、清潔除甲醛。
4. 大廈申請及現場保護：包括單位至電梯門口公共通道保護，減少大廈設施損壞風險。
5. 清拆及水電隱蔽工程：完成後進行水壓測試及電位確認。
6. 泥水、防水及油漆：廁所閉水測試合格後先鋪磚，牆身按底層標準處理。
7. 訂造傢俬安裝：櫃身、床、廚櫃、鏡櫃、書枱等逐件找平找垂直。
8. 執漏、清潔及驗收：完成清潔除甲醛，逐項檢查收口、水電、門鉸、去水及牆身。

工程期間，藝創會做成品保護，包括廳房地面完工保護、單位至電梯門口公共通道保護，以及已完成冷氣機保護。呢類保護睇似瑣碎，但可以避免刮花公共走廊、損壞大廈設施或引起鄰里投訴；一旦要賠償或停工協調，時間損失往往比保護成本高。

裝修後收尾同樣要預時間，尤其劏房空間細，氣味同粉塵更集中。若想了解完工清潔同除甲醛點樣計，可以參考裝修 後 清潔 價錢，亦可對照裝修後清潔收費嘅常見項目。

報價單點睇：避免低開高收同工程爛尾

睇劏房報價單要逐項核對工程範圍、單位、數量、物料、驗收標準同不包項，唔好只比較總價最低。

劏房裝修最常見嘅風險係低開高收：初期報價用好少項目吸引業主，開工後先逐樣加錢，例如清拆唔包泥頭、電掣數量不足、防水高度冇寫、水喉只寫「包改位」但冇寫測試、油漆冇寫鏟底同批灰層數、傢俬冇寫板材及五金。每加一項都可能令總額逐步上升，最終比原預算高出一大截；更麻煩係工程中途停低，業主要重新搵人接手，時間上可能拖多數星期甚至數月。

消費者委員會近年亦多次提醒裝修消費者，簽約前應清楚列明工程項目、物料、付款安排及完工期限，避免爭議。對劏房業主而言，呢點尤其重要，因為細單位工程金額未必最大，但牽涉水電、防水、間隔同收租時間，任何延誤都會變成真實金錢損失。

建議報價單至少要睇以下幾點：

• ✅ 清拆項目是否列明廚房、廁所、門框、泥頭及垃圾處理。
• ✅ 水電是否列明電箱、暗喉、電制數量、冷熱水喉及測試標準。
• ✅ 防水是否寫明物料、高度及測試時間。
• ✅ 油漆是否寫明鏟底、批灰層數、面油層數及品牌系列。
• ✅ 傢俬是否寫明直呎、板材、五金、收口及安裝範圍。
• ✅ 第三者保險及勞保是否列入；AC 報價資料中第三者保險及勞保約 6500 元/單。
• ✅ 完工清潔、除甲醛、執漏及保養安排是否清楚。

如果你本身正做裝修費用比較，可以睇裝修費用估算了解不同面積段點樣拆預算；而涉及工程保障時，亦可參考裝修保險報價，明白保險同勞保點樣配合住宅工程。

劏房裝修價錢結論：先定底線，再取捨造型

劏房裝修價錢最合理嘅控制方法，係先守住水電、防水、通風、動線同收納底線，再按預算取捨造型、物料同非必要裝飾。

如果業主只追求最平，最易出事嘅往往係睇唔到嘅地方：暗喉、水壓、防水、批盪、地台、收口。相反，如果一開始就用「住幾多人、點煮食、點收納、點清潔、點維修」去規劃，預算就會清晰得多。150-300呎劏房全屋裝修中位約 HK$280,000、工期中位 90 天，只係一個統計參考；真正報價要以現場呎吋、樓宇狀況、廚廁配置、訂造傢俬同工程範圍作準。

劏房可以慳，但唔應該亂慳。你可以減少花巧燈槽、複雜牆身造型、過量展示櫃；但水電、防水、抽氣、地台、牆身底層、現場保護同驗收標準，應該一開始就寫入報價。咁樣做，唔單止令預算更可控，亦可以減少日後漏水、發霉、跳掣、收租空窗期同翻修時間。

FAQ：劏房裝修常見問題