清拆公屋前要點規劃？還原、預算與流程

好多公屋業主準備裝修時，第一句都會問：「清拆公屋係咪拆晒就得？」答案係唔係。清拆牽涉房署清拆要求、公共地方保護、泥頭清走、廚廁水電保留，仲要同之後嘅間隔、收納同訂造傢俬一齊諗。AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗，見過唔少個案都係因為清拆前冇度清楚，結果裝修未正式開始已經要加時間同改方案。

如果你想先了解公屋、居屋或私樓唔同面積點樣整體規劃，可以先睇我哋嘅單位裝修總覽，再返嚟對照本文嘅清拆公屋重點。本文唔會教你自行施工，而係幫業主喺搵設計公司前，識得問啱問題、睇懂報價同避開最常見伏位。

清拆公屋第一步：唔係拆，而係界定邊啲要還原

清拆公屋第一步係界定「房署要求還原」同「新裝修需要拆除」兩件事，因為兩者目的唔同，做法同責任亦唔同。準備退租、調遷或翻新自住，清拆範圍都可能唔一樣；如果一開始講唔清，師傅到場只按「全拆」理解，最易拆多咗有用位置，或者漏咗應該處理嘅地方。

公屋單位常見需要檢視嘅位置包括舊廚櫃、廁所潔具、地台磚、舊木門、假天花、窗台櫃、牆身批盪同私自加建嘅間隔。業主要特別留意，並非所有固定物都可以隨便拆；涉及結構牆、喉管井、消防或大廈公共設施，就應該先交由有經驗團隊現場判斷。想再深入睇清拆工程範圍，可參考我哋另一篇清拆說明。

以我哋做法，開工前會先同業主喺單位現場確認三類位置：第一係必拆，例如已老化廚櫃、發霉假天花；第二係可保留，例如狀態良好而唔影響新設計嘅房門；第三係要再查證，例如喉管位、窗邊收口同涉及公共結構嘅位置。咁做唔係保守，而係避免一拆落去先發現後續工程要重新設計。

公屋清拆範圍點分？用表格先拆清責任

公屋清拆範圍應該按「空間、項目、保留與否、後續工程」四個角度分清，唔應該只用一句「全爆」概括。因為全爆聽落簡單，但真正報價時，廚房、廁所、門框、泥頭、保護同水電封口都係唔同工序。

上表最大用處，係令業主同設計團隊有同一張「清拆地圖」。例如你想廳房放一張兩 座位 梳 化 床，未必需要拆走整幅牆身；但如果要造高身儲物櫃，就要預早處理牆身平水、電掣高度同地台水平。至於單 人 梳 化 椅、電動 油 壓 床呢類活動或半固定傢俬，都應該喺清拆前一併考慮尺寸，避免清拆後先發現插座、門鉸或櫃門開合打交。

如果你正比較不同清拆項目嘅價格組成，可以延伸睇裝修清拆價錢，但公屋單位仍然建議以現場度尺同管理規定作準。

清拆公屋預算點計？只引用實際單價同面積段

清拆公屋預算應該用分項單價加全屋面積段一齊睇，因為清拆本身只係裝修前段，真正總支出仲包括水電、泥水、油漆、傢俬同完工清潔。根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，300-499呎全屋裝修呎價常見區間約 626-1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位約 90 天；500-699呎全屋裝修呎價常見區間約 513-1055 元/呎，全屋總價中位約 HK$520,000，工期中位約 90 天。

單講清拆相關分項，AC 公開報價計算器列明：拆除及清走廚房約 6500 元/間，拆除及清走廁所約 6000 元/間，拆除全屋門及門框約 500 元/套，清走泥頭及垃圾約 2300 元/次。呢啲數字只係相應項目單價，唔代表任何公屋單位嘅最終總價；例如有啲單位只拆廚櫃唔拆牆磚，有啲就廚廁全拆重做，差距可以好大。

另一個容易漏計嘅係保護同後續工程。工程期間現場保護約 8 元/平方呎，完工全屋清潔及除甲醛約 15 元/平方呎，第三者保險及勞保約 6500 元/單。油漆如要全屋鏟底批灰油漆，標準單價約 28 元/平方呎，備註為 ICI 多樂士或立邦 5 合 1、批灰 3 次面油 3 次；若只做乳膠漆翻新而不鏟底，約 14 元/平方呎，但只適用於牆身狀況好嘅情況。

清拆報價唔應只問「一工幾錢」，而係要問：拆咩、清咩、保護咩、泥頭點走、拆完之後邊個負責修補同銜接下一道工序。

設計費方面，住宅室內設計服務費約 $50-100/平方呎。若涉及未列明嘅特殊還原、結構查核、管理處特別要求或非常規搬運，此項需上門度尺後報價。業主可以預約免費上門度尺，先將清拆、公屋還原同後續裝修範圍一次過釐清。

清拆前點保護公共地方？唔做好可能賠時間同錢

清拆前必須做好單位內外保護，因為公屋大廈公共走廊、電梯、門框同地台一旦受損，業主未必可以用「師傅整花」就撇清責任。裝修期間最常見爭拗唔一定係屋內工程，而係泥頭搬運刮花走廊、電梯門、牆腳或鄰居門口。

藝創嘅做法係開工前先處理成品保護，範圍包括廳房地面完工後全面覆蓋保護、由單位門口一路鋪設保護至大廈電梯門口，以及冷氣機等已完成項目嘅保護。公屋清拆時，泥頭同舊櫃件會反覆出入，公共通道保護唔係「靚唔靚」問題，而係避免損壞大廈設施而衍生賠償及鄰里糾紛。

如果保護不足，一次大型清拆可能因投訴而停工；停工一星期，後面水電、泥水、傢俬度尺、油漆期都要順延。對仍然租住臨時單位嘅業主嚟講，時間延誤就等於額外租金、倉存同搬屋安排成本。呢類成本未必寫喺清拆報價，但實際負擔往往比一兩項小工程更麻煩。

• ✅ 開工前同管理處確認裝修時段同泥頭搬運路線
• ✅ 單位門口至電梯口要有連續保護，唔好只鋪屋內
• ✅ 廚廁拆磚前先確認去水、供水同電掣是否已安全處理
• ✅ 泥頭清走次數同擺放位置要寫清楚
• ✅ 保留項目要貼標示，避免誤拆

需要買燈飾或預先睇款式，亦可以喺清拆後、水電定位前參考旺角燈飾街資料，先諗清楚燈位同開關習慣，唔好等油漆後先話要加燈。

清拆後點銜接水電、泥水同防水？

清拆後最重要係即時檢查隱蔽位置，因為水電、泥水同防水一旦封好，之後要改就要再拆。公屋單位樓齡、原裝喉管、舊批盪同地台水平都可能影響後續施工，所以清拆完成唔代表可以即刻鋪磚或造櫃。

以水電為例，藝創嘅做法係全屋暗喉採用 PVC 膠喉，電線穿管敷設，日後可抽換維修；開關插座採用施耐德 KB 系列帶開關製面板及開關。水喉方面，我哋採用澳洲銅喉，配英國品牌配件及進口錫焊接；全屋水管完成後，會進行 24 小時 180 磅水壓測試，壓力回落不超過 10% 方為合格。

廁所防水更加唔可以慳。藝創標準係採用 Sika 107 防水，做兩層基礎防水層，再加一層素水泥漿界面層；全廁所防水上牆至 2,200mm，完工後做 72 小時浸水閉水測試，確認滴水不漏先鋪磚。公屋廁所面積未必大，但一旦滲水落樓下，維修時間同鄰里溝通壓力可以遠超原本清拆工程。

泥水方面，地面鋪磚前要先蕩平地面，再以奧迪美膠砂薄貼瓷磚，使用找平器逐塊找平，相鄰磚面高低誤差控制在 1mm 以內；黏結飽滿度不少於 95%、空鼓率不高於 5%。呢啲數據聽落細，但正正係公屋單位日後行路有冇空鼓聲、櫃腳能否企穩嘅關鍵。

公屋收納同訂造傢俬：清拆時已經要預位

公屋收納唔應該等清拆完先諗，因為櫃深、床位、梳化、電掣同門位，全部都會影響清拆後修補同水電定位。細單位最怕每件傢俬各自買返嚟，最後中間剩好多用唔到嘅窄位。

AC 自家傢俬工廠會配合現場度尺，將清拆後牆身、樑位、窗台同門框收口一齊納入設計。常見做法包括玄關半腰鞋櫃、高身儲物櫃、窗台矮櫃、睡房衣櫃、油壓床、書枱同電視櫃。根據 AC 公開報價計算器，大廳鞋櫃約 1350 元/直呎，大廳儲物櫃約 1800 元/直呎，大廳電視櫃約 900 元/直呎，睡房高身衣櫃約 1800 元/直呎，睡房床或油壓床約 1800 元/直呎，梳妝臺或書臺約 900 元/直呎。

木工收口方面，藝創嘅做法係以收口邊處理所有接口，暗角預留熱脹冷縮空間，收口縫隙控制在 5mm 以內；收口後貼分色保護紙、補填縫劑，再塗乳膠漆，做到木身同牆身一體。公屋單位牆身未必完全直，如果清拆後唔先找平找垂直，訂造櫃好易出現門罅唔齊、櫃邊爆口或牆身陰影。

至於活動傢俬，例如 ikea 單 人 梳 化 床或梳化床類產品，業主可以作生活尺寸參考，但唔建議用品牌型號去倒推整個裝修設計。更穩陣係先定出走道闊度、開門方向、睡眠需要同收納量，再決定買現成傢俬定做訂造傢俬。想了解買梳化前可以點安排試坐同倉點，可參考梳化倉地址。

清拆公屋流程點排？由度尺到入伙嘅實用次序

清拆公屋流程應該由現場度尺同範圍確認開始，再到保護、清拆、隱蔽工程、泥水、傢俬、油漆同驗收，而唔係搵到師傅就即拆。按 AC 近 1,800 個真實報價統計，300-499呎同500-699呎單位全屋裝修工期中位均約 90 天；若中途改間隔、改水電或等管理處批核，時間就可能再順延。

1. 現場度尺：確認公屋單位實際尺寸、樓齡、喉管、門位同電箱位置。
2. 界定清拆範圍：列明廚房、廁所、門框、舊櫃、地台、牆身邊啲拆、邊啲保留。
3. 管理處及房署要求：確認施工時間、泥頭路線、公共地方保護及房署清拆相關責任。
4. 開工保護：單位內地面、門口至電梯口公共通道先做保護。
5. 正式清拆及清泥頭：按範圍拆除，避免誤拆結構、喉管或保留項目。
6. 水電泥水檢查：拆完即查牆身、地台、來去水、電線暗喉同防水需要。
7. 訂造傢俬覆尺：待主要牆身地台條件清楚後，再覆尺生產櫃件。
8. 油漆、安裝、驗收：完成面層、燈具、潔具、櫃件同清潔除甲醛。

如果你只想了解單項清 拆價錢，可以先睇分項；但公屋全屋翻新最重要係流程銜接，因為清拆平咗少少，後面水電、泥水或傢俬出錯，總成本反而更高。

清拆公屋常見伏位：超支同延誤點樣發生

清拆公屋最常見伏位係報價範圍太粗、管理規定未確認、保留項目冇標示、泥頭處理冇寫清，以及拆完先改設計。呢幾類問題唔一定即時爆出嚟，但會喺工期中段變成加單、停工或返手重做。

消委會過往多次提醒，裝修爭議常見源於報價不清、工程延誤及追加收費；業主簽約前應確定工程範圍、付款安排同完工標準。套返公屋清拆，最實際做法係將每一項拆除、清走、保護、修補、保留都寫入報價，而唔好只用口頭講「差唔多拆晒」。

藝創油漆工程會鏟底見實，直至無鬆動、無空鼓為止；再塗風車牌水性光油防潮底漆，用菜膠、福粉及飛虎牌光油調配灰料分三層批盪，逐層打磨至無沙眼、無批刀痕，最後塗三層立邦金裝乳膠漆。對清拆公屋而言，呢個流程尤其重要，因為好多舊公屋牆身表面睇落仲可以，但底層已經粉化或受潮。

結尾要記住，清拆公屋唔係越快越好，而係拆得準、保護足、同後續裝修銜接到。由房署要求、預算、工期到傢俬收口，每一步都應該喺開工前講清楚，先可以減少超支同延誤。

清拆公屋 FAQ

幾點可以開始裝修？

一般要按大廈管理處規定，開工前應先確認施工時段同泥頭搬運安排。

幾點可以裝修？

公屋裝修時間以管理處及相關規定為準，唔好未確認就安排師傅入場。

一工幾錢？

本文唔用一工估價；清拆應按廚房、廁所、門框、泥頭等分項報價。

裝修全爆幾錢？

全爆需上門度尺；可參考拆廚房約6500元/間、拆廁所約6000元/間。

室內設計幾錢？

住宅室內設計服務費約 $50-100/平方呎，實際按面積同設計深度而定。

清拆要幾耐？

視乎範圍、管理規定同泥頭安排；全屋裝修工期中位常見約90天。

房署清拆要注意咩？

要先分清還原責任同新裝修拆除範圍，避免拆錯或漏做指定項目。