清拆還原點做先唔超支？香港單位實戰指南

好多業主以為清拆還原即係「拆晒舊嘢、交吉個單位」，但真正做落先發現，清拆一錯，後面地台、牆身、水電、廚廁防水同訂造傢俬都會受影響。以 AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗，清拆還原最重要唔係拆得幾快，而係拆之前已經知道邊啲要拆、邊啲要保留、邊啲拆完要即刻修補。

如果你正準備翻新舊樓、買入二手私樓、租約完結要還原，或者打算拆走舊櫃改做新佈局，可以先理解整體裝修材料同基層關係。清拆唔係獨立工序，佢係所有新材料落場之前嘅第一關。

清拆還原係咩？點解唔可以當普通拆嘢？

清拆還原係將單位內舊裝修、固定傢俬、牆地面飾面或違規改動拆除，並按後續用途修補至可施工或可交還狀態。香港住宅好多面積唔大，例如 300-499 呎單位，清拆位置可能只係廚廁同客廳，但每一刀都會影響水電暗喉、牆身批盪同地面水平。

「拆嘢」只係動作，「還原」先係標準。業主最容易混淆嘅地方係：拆咗舊櫃唔等於牆身已經可以上油；拆咗舊磚唔等於地面已經平；拆咗廚櫃唔等於來去水可以照用。清拆還原要由設計、工程同驗收一齊睇，先唔會變成拆完一地問題。

清拆還原嘅核心判斷：唔係「拆唔拆得走」，而係「拆完之後下一個工種可唔可以無縫接手」。如果拆完要等泥水再補底、水電再改位、木工再就牆，工期同成本就會一路滾大。

清拆、還原、翻新三者分別

清拆通常指拆除舊有物件，例如舊木地板、舊瓷磚、舊廚櫃、假天花、固定衣櫃。還原就要視乎目標：租客交還單位可能要回復原狀；二手樓翻新就要回復到適合重新施工嘅基層；而全屋裝修就會將清拆當成第一階段，之後銜接泥水、水電、油漆同木工。

租約還原同自住翻新要求唔同

租約還原通常以業主或管理處要求為準，重點係拆走加建、補回牆身、保留原有設備；自住翻新則要配合新設計，例如客廳電視牆、睡房地台、廚房改櫃。兩者都叫清拆還原，但驗收標準完全唔同，所以報價前一定要講清楚目的。

開工前要點界定清拆範圍？

開工前要用「拆除清單」界定範圍，逐項寫明保留、拆除、修補同待確認位置。好多超支都唔係因為師傅臨時加價，而係一開始冇講清楚：舊櫃拆唔拆到頂？牆紙係咪連底灰剷？廚房牆磚係全拆定半拆？冷氣機、燈位、插座要保留定改位？

我哋做清拆還原前，會先對照平面圖、現場相同業主新需求，將「可見嘅物件」同「藏喺入面嘅風險」分開處理。舊樓特別要留意暗喉走向、牆身空鼓、窗台滲水、廁所防水層老化，呢啲都唔可以單靠肉眼一眼判斷。

• ✅ 寫清楚每個空間：客廳、房、廚房、廁所、露台逐區列項。
• ✅ 寫清楚每種材料：木地板、瓷磚、牆紙、油漆、假天花、固定櫃分開計。
• ✅ 寫清楚保留項目：大門、窗、冷氣、電箱、來去水、廚廁潔具。
• ✅ 寫清楚還原程度：只拆走、補平、批盪、重新上油或等待新裝修。
• ✅ 寫清楚垃圾運送：大廈指定時間、升降機保護、泥頭處理安排。

固定傢俬拆除要預留牆身修補

例如拆走舊電視櫃後，牆身多數會見到螺絲孔、膠痕、批灰不平，甚至因為舊櫃遮住多年而色差明顯。如果新造電視牆或 C 字櫃，可以參考客廳c字櫃設計 圖同c字櫃設計嘅做法，清拆時就要預留電視線、插座同牆身承托位，唔好拆完先諗。

廚廁清拆要睇水電同防水

廚房同廁所最麻煩，因為牆地磚後面可能有來去水、電線、煤氣喉或防水層。做廚房設計或重新規劃廚櫃 設計之前，清拆清單要寫明舊廚櫃、牆磚、地磚、假天花同洗菜盤位置，否則新廚房櫃子落場時好容易撞喉、撞插座或尺寸唔啱。

清拆還原價錢點計？

清拆還原價錢要按項目、面積、垃圾量、樓宇限制同後續修補計，唔應該只用一個「全包價」判斷平貴。根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，300-499 呎全屋裝修嘅呎價常見區間為約 626-1134 元/呎，工期中位約 90 天；清拆只是當中第一階段，但如果拆錯或漏項，後面每個工種都可能受拖累。

以下只列出權威報價資料內有明確單價嘅清拆及相關項目；冇列出嘅，例如結構判斷、特別大型石材拆除、管理處指定夜間搬運，均應寫「此項需上門度尺後報價」。

點解清拆價錢唔應該只睇最低

最低價最常見問題係冇包保護、冇包泥頭處理、冇包拆後修補，甚至冇講清楚拆到咩程度。當清拆後發現地面高低差、牆身空鼓或喉管老化，就要追加泥水、水電同油漆，實付金額可能同原先理解差好遠。價錢段落最安全做法係：先按清單粗估，再預約免費上門度尺，確認現場限制後先落實報價。

清拆拖慢會點樣變成時間成本

如果清拆還原冇安排好，大廈管理處只准指定時段運泥頭，或者公共位保護做得唔足要停工補做，後續泥水、水電、木工就要順延。對需要租屋過渡嘅業主，工程每延誤一個月，就可能多付一個月租金、倉存或臨時住宿成本；呢啲唔一定寫喺清拆報價，但係真實現金流壓力。

清拆時最易拆錯邊啲位置？

清拆時最易拆錯嘅位置係水電暗喉、非結構牆、窗台邊、廚廁防水層同固定櫃收口。香港單位空間密，喉管、電線、櫃身、牆身好多時互相疊住；一刀落錯，可能唔止補一幅牆，而係要重做一段喉或一組電位。

屋宇署一直提醒業主，任何涉及樓宇結構或改動嘅工程都應確保安全及符合法例要求。清拆還原雖然好多時係室內工程，但如果牽涉牆體、外牆、窗台或渠管，就唔可以只憑「上一手都係咁」去判斷。

拆地台床同衣櫃要睇底層

好多細房會有地台床、衣櫃同書枱一體化設計。拆除時要留意地台底有冇藏電線、抽屜路軌、牆身固定碼，同地面原本有冇木地板或瓷磚。想由舊床架改成新細房間地臺牀設計圖，或者比較ikea地臺牀同訂造地台床，清拆前就要決定保留地面高度定完全打走重做。若要地台床連衣櫃，新櫃深度、櫃門開合、床褥高度同窗台高度都要一齊計。

拆廚房唔可以忽略喉管

廚房舊櫃一拆，好多時先見到來水、去水、煤氣喉或電位安排唔合理。若之後做廚房設計 香港常見嘅高身電器櫃、抽屜櫃、轉角櫃，清拆時就要保留可用喉位，同時記錄需要改動位置。否則新櫃到場先發現洗菜盤去水撞櫃桶，就要現場開孔或改櫃，外觀同耐用度都會受影響。

清拆還原後，基層要點驗收？

清拆還原後要驗收牆身是否實淨、地面是否平整、水電是否安全、廚廁是否可重新做防水，先可以進入下一工序。拆完一刻嘅相片同記錄好重要，因為之後批盪、鋪磚、造櫃會遮住基層，問題一旦埋咗入去，返工成本會高好多。

藝創嘅做法係，拆除後唔會即刻「趕住鋪新嘢」，而係先睇基層。油漆牆如果要重做，我哋會鏟底見實，直至無鬆動、無空鼓，再用風車牌水性光油防潮底漆封底，之後以菜膠、福粉、飛虎牌光油調配灰料分三層批盪，最後做三層立邦金裝乳膠漆。呢個次序係為咗避免新油漆日後起殼、爆裂或見批刀痕。

1. 檢查牆身：用手敲、目測裂紋、檢查舊灰有冇鬆脫。
2. 檢查地面：睇高低差、殘膠、空鼓、舊砂漿厚度。
3. 檢查水喉：記錄來去水位置，有需要先做壓力測試。
4. 檢查電位：確認插座、燈位、電箱同暗喉可唔可以配合新佈局。
5. 檢查廚廁：拆磚後評估防水層同牆地基層狀態。
6. 拍照存檔：每個空間拆後影相，方便報價、設計同責任界定。

水電驗收要量化，唔好只睇表面

水電係清拆後最值得即時檢查嘅隱蔽工程。藝創做全屋水管完成後，會做 24 小時 180 磅水壓測試，壓力回落不超過 10% 先算合格；電線暗喉會採用 PVC 膠喉，方便日後抽換維修，開關插座則用施耐德 KB 系列。清拆階段如果發現舊喉走位唔合理，及早改比日後爆喉再拆磚慳好多。

廚廁防水唔可以靠估

廁所拆磚後，若要重做防水，藝創標準係用 Sika 107 做兩層基礎防水層，加一層牛奶水強化附著，全廁所防水上牆至 2,200mm，完成後做 72 小時浸水閉水測試。呢啲數字唔係裝飾資料，而係為咗將「有冇漏水」由口講變成可驗收。

清拆點樣配合訂造傢俬同新佈局？

清拆要配合訂造傢俬同新佈局，先可以避免新櫃落場後先發現牆身唔直、插座被遮、門鉸撞床或櫃門開唔盡。香港住宅寸金尺土，清拆後每一幅牆、每一個角位都可能變成收納或電器位，所以拆之前就要反推新設計。

例如電視櫃 設計 香港常見問題係：舊電視牆拆完後，電掣位置太低、電視線喉太偏、牆身承重不足。又例如睡房燈光要做床頭閱讀燈、感應燈帶或櫃內燈，清拆階段就要預先保留燈位同開關路線。地台床連書枱亦一樣，可以參考地臺牀連書枱嘅空間邏輯，先拆出一個乾淨基層，再度尺訂造。

木工收口要由清拆開始預留

藝創嘅木工標準會用收口邊處理接口，並以暗角設計預留材料熱脹冷縮空間，收口縫隙控制在 5mm 以內。換句話講，如果清拆時牆角打爛、地面唔平、舊腳線拆唔乾淨，木工收口就要用更多時間補救。訂造高櫃約 1800 元/直尺、地櫃約 1000 元/直尺；如果前期清拆令尺寸反覆，成本同時間都會被放大。

C 字櫃、地台床尺寸要避開舊問題

有業主會問 c 字 櫃 尺寸點定，其實唔應該淨係睇電視大小，仲要睇清拆後牆身闊度、插座位置、冷氣去水同窗簾位。地台床亦唔只係床褥尺寸，仲要計抽屜拉出距離、衣櫃門開合、冷氣風口同燈位。清拆還原做得清楚，後面設計先有準確尺寸。

清拆還原常見風險，點樣用錢同時間衡量？

清拆還原常見風險包括追加工程、停工、鄰里投訴、公共位損壞同後續返工，全部都可以轉化成錢或時間成本。最危險係業主只問清 拆價錢，冇問清楚「唔包咩」同「拆完做到咩狀態」。

消委會 2023 年曾提醒，裝修爭議常見於報價不清、工程質素同延誤安排；清拆還原雖然係早期工序，但正正係最容易因為範圍含糊而引發分歧。與其等到拆完先拗，不如開工前將每項拆除、保護、修補同不包括項目寫清楚。

固定班底點樣減少清拆變數

清拆係粗工，但唔代表可以粗糙。藝創所有師傅均為長期固定班底，唔係散工外判；我哋付出嘅人工比工會標準價高 10%-20%，目的係令保護、拆除、驗收同交接都有同一套標準。尤其清拆後要接泥水、水電、油漆、木工，固定班底更容易即場溝通，減少「上一手唔知下一手點做」嘅斷層。

清拆還原落單前，業主應該問清楚咩？

落單前業主要問清楚工程範圍、價錢單位、保護安排、泥頭處理、管理處要求、修補標準同後續銜接。唔好只問「幾錢一呎」或者「幾日拆完」，因為清拆還原真正影響成本嘅，往往係拆完之後要唔要補、點樣補、由邊個負責補。

• ✅ 報價有冇分清拆、保護、修補、垃圾運送？
• ✅ 每項係按平方尺、件、間，定係需上門度尺後報價？
• ✅ 有冇列明全屋地面同公共走廊保護？
• ✅ 廚廁拆磚後，防水同水喉測試由邊個負責？
• ✅ 拆固定櫃後，牆身補灰、油漆、腳線有冇包括？
• ✅ 管理處施工時間、泥頭出入、升降機保護有冇處理？
• ✅ 清拆後會唔會影相記錄，方便後續設計同驗收？

清拆還原做得好，後面裝修會順；做得含糊，後面每個工種都要補鑊。尤其香港單位面積細、牆身多喉線、廚廁多限制，清拆前多用半日度尺同對清單，通常比開工後停工改圖更慳時間。

FAQ：清拆還原常見問題

木工收邊條重要嗎？

重要。收邊條影響櫃身接口、牆身收口同耐用度，清拆時要預留平直基層。

一個階磚幾多 cm？

階磚尺寸要按現場高度同防滑要求定，本文不估數，需上門度尺後報價及確認。

鐵床架缺點係咩？

鐵床架收納較弱，尺寸彈性低，亦可能有聲響；細房多數會比較地台床方案。

雲石修邊點計？

雲石修邊屬現場加工及收口項目，權威資料無固定價，需上門度尺後報價。

雲石圓邊適合邊度？

雲石圓邊常用於窗台、檯面或門檻收口，重點係防崩角同手感安全。

磁磚收邊要點做？

磁磚收邊要配合磚厚、牆角同門框位置，避免爆邊、空鼓或收口不直。

清拆還原要幾耐？

要視乎面積、項目同管理處限制；全屋裝修工期中位約 90 至 120 天。

總結清拆還原，唔好當佢只係拆舊嘢，而要當成新裝修嘅基層工程。主關鍵係清單清楚、價錢有單位、現場有保護、拆後有驗收，後續材料同傢俬先可以準確落地。