土瓜灣庇利街/榮光街項目 驗樓清單：兩三房收樓易漏位

首岸（土瓜灣庇利街/榮光街項目）起步已是兩房，實用面積由 301 呎至 708 呎，收樓時最易出現嘅矛盾唔係「夠唔夠大」，而係廳房、廚廁、門窗同收納位之間，每一寸都要準確交收。ACDesign / Art Creation Interior Design 有 20 多年經驗，我哋睇則同陪驗時，會特別留意細兩房嘅房門開合、廚廁去水、窗邊滲水同插座位置，因為呢啲問題一過收樓初期先發現，日後裝修就好易變成額外成本。

以下呢份「土瓜灣庇利街/榮光街項目 驗樓清單」會以 2027 年 8 月預計收樓時間倒推，整理收樓前 3 至 12 個月應準備咩、入伙前 7 天點樣用好黃金期、驗樓報告點寫，以及點配合裝修入紙、管理處規定同發展商保養期。本文不會臆測未公開嘅細節；如保養條款、交樓標準有更新，最終以發展商正式文件、買賣合約及管理處通知為準。

土瓜灣庇利街/榮光街項目收樓前，先核對邊啲樓盤資料？

收樓前第一步唔係買工具，而係確認項目正式資料、單位面積、戶型同預計入伙時間，避免用錯驗樓標準。首岸屬土瓜灣私樓，兩房至三房戶型，驗樓要特別扣住家庭式間隔同廚廁功能位。

因為項目不設開放式或一房，業主多數會以自住、家庭換樓或長線收租角度規劃。驗樓時就唔應只望牆身有冇花痕，而要將每個空間想像成日後使用場景：兩房單位要睇細房能否順利放床、衣櫃門會唔會撞房門；三房單位要留意走廊、房門、冷氣機位同窗邊收口，因為間隔愈多，門窗五金、牆角、燈掣插座亦愈多。

首岸屬私樓，收樓後裝修通常要向管理處入紙申請，並按公契（DMC）及管理處規定嘅施工時間、裝修按金、泥頭安排、師傅平安卡等要求執行。驗樓階段如果已經見到要改水電、補牆、加櫃或處理地台，最好同時記錄，之後裝修入紙、報價同工期先唔會斷開兩截。想先了解收樓到開工順序，可以參考 裝修流程完整指南。

入伙前 7 天黃金期，土瓜灣庇利街/榮光街項目收樓注意係咩？

入伙前 7 天應集中完成現場拍照、功能測試、缺陷標記同驗樓報告提交，因為發展商保養期通常會按交樓文件及合約條款處理。保養期細則未宜估算，業主要以正式收樓文件為準。

所謂黃金期，重點係「未搬入、未裝修、未遮蓋」之前，將原裝交樓問題清清楚楚寫低。土瓜灣庇利街/榮光街項目預計 2027 年 8 月收樓，現階段距離入伙仍有時間，但收樓前 3 至 12 個月已可做三件事：第一，保存銷售文件、交樓標準及平面圖；第二，預先列低想改嘅插座、燈位、收納、冷氣及廚廁設備；第三，預約驗樓及度尺，避免同座多戶同時收樓時約唔到合適時段。

關於「土瓜灣庇利街/榮光街項目 開發商保養期」，由於每個私樓項目會按買賣合約、交樓通知、保養表格及管理安排列明不同缺陷提交方式，本文不會杜撰日數或條款。實務上，業主應在收樓當日即時拍低水電錶讀數、牆身天花、地台、窗框、廚廁潔具，再盡快以書面形式提交「土瓜灣庇利街/榮光街項目 驗樓報告」。如文件列明特定期限，必須以較早日期為準。

驗樓工具方面，最基本唔可以只靠肉眼。小球可測地台或企缸去水斜度；激光水平儀可檢查牆身、門框、櫃位附近垂直水平；電插座測試器可初步檢查插座接線；濕度計可協助判斷牆身、窗邊、廁所外牆有冇異常潮濕。另可準備膠紙、便利貼、電筒、手機廣角鏡、充電器同長尺，將每個缺陷編號。

ACDesign 陪驗時，專業驗樓師會同裝修工程師一齊睇，唔只寫「有花、有裂、有凹」，而係判斷會否影響之後施工。例如牆身空鼓會影響油漆耐用度；廁所門檻、企缸去水同防水收口會影響日後滲漏風險；插座數量及位置會影響訂造櫃背板開窿同電器擺位。收樓前想先夾驗樓及裝修時間，可用 免費 WhatsApp 查詢，或提交 免費裝修報價。

土瓜灣庇利街/榮光街項目驗樓清單，8 大項點逐個查？

土瓜灣庇利街/榮光街項目 驗樓清單應分為牆身、天花、地台、門窗、水電、廚廁、防水及排水 8 大類。每項都要拍相、定位、編號，並分清楚外觀瑕疵與功能缺陷。

1. 牆身：兩房至三房單位牆身轉角多，房門邊、窗台邊、冷氣位附近最易有裂紋、崩角、批盪不平或空鼓。用手敲牆聽聲，只能初步判斷；我哋度尺時會同時睇日後櫃身是否貼牆，若牆身起伏太大，高身櫃收口就會出現大罅。藝創嘅油漆做法係鏟底見實，再用風車牌水性光油防潮底漆，批盪三層、面漆三層；所以驗樓時發現牆底鬆、粉化或空鼓，應先要求跟進，唔好直接用櫃或油漆遮。

2. 天花：天花要查水漬、裂紋、批盪波浪、燈位偏差及冷氣喉位附近收口。細兩房單位天花高度視覺影響較大，如果天花凹凸明顯，日後加燈槽、窗簾盒或假天花會更易見到陰影。

3. 地台：用小球或水平尺檢查大廳、房間、廚廁門口有冇不正常斜度。地磚要查空鼓、爆邊、崩角、高低級。我哋泥水標準係先蕩平地面，再用奧迪美膠砂薄貼，並用找平器將相鄰磚面高低誤差控制在 1mm 以內；所以收樓時如已見到明顯高低差，應影相加短片記錄。

4. 門窗：所有大門、房門、廚廁門、窗扇都要開關多次。留意門縫是否均勻、門鎖是否順、窗鉸有冇異聲、窗邊膠邊是否完整。土瓜灣區樓宇較接近城市道路及舊區重建環境，窗邊氣密、水密同隔聲感受都值得現場試清楚。

5. 水電：用電插座測試器逐個插座試，燈掣逐個開關，亦要檢查弱電、TV、網絡面板有冇鬆脫。水喉方面，廚房、洗手盆、花灑、坐廁要同時放水，睇水壓、熱水、去水、滲漏同異味。ACDesign 做水電時，全屋暗喉採用 PVC 膠喉，開關插座用施耐德 KB 系列；供水銅喉完成後會做 24 小時 180 磅水壓測試，回落不超過 10% 先合格。驗樓階段雖未必能拆開喉管，但可先找出表面異常。

6. 廚廁：首岸戶型由兩房起步，廚廁使用頻率通常高，廚櫃門、檯面、鋅盆、抽氣、爐位、雪櫃位、洗衣機位都要逐一度。廁所要試坐廁沖水、地台去水、洗手盆去水、鏡櫃門鉸、浴室寶或抽氣扇開關。

7. 防水：防水問題未必即日爆出，但窗邊、廁所門口、廚房水位旁邊濕度異常，就要在驗樓報告標明。藝創廁所防水工程採用 Sika 107，兩層基礎防水層加一層素水泥漿界面層，並全廁所上牆至 2,200mm，完成後做 72 小時浸水閉水測試；如果新樓交樓時門檻或牆腳已見水痕，更加唔應拖延。

8. 排水：排水唔只係「去到水」就算，要睇速度、聲音、返水、氣味同地台斜水。小球可用於企缸或地漏附近，睇水流方向是否合理。廚房洗菜盆、洗衣機去水位要預留日後電器安裝空間，否則裝修時可能要改喉或改櫃。

想將驗樓結果即時轉成裝修待辦事項，可先閱讀 單位裝修完整指南，再同設計師、工程師一齊排序：邊啲要發展商執修，邊啲可由裝修一併優化。

驗樓報告點寫，先有利跟進保養期？

有效驗樓報告要有單位資料、日期、缺陷編號、位置、相片、短片、問題描述及要求處理方式。提交時間應跟足收樓文件列明期限；未有明確指示時，越早書面提交越穩陣。

「土瓜灣庇利街/榮光街項目 驗樓報告」唔建議只用 WhatsApp 相簿代替。較清晰做法係將單位分區：大門、玄關、客飯廳、走廊、睡房一、睡房二、主人房（如適用）、廚房、廁所、窗台／窗邊、露台或工作平台（如適用）。每個問題用同一格式寫，例如「A03 客飯廳近窗牆身：批盪不平及疑似空鼓，附相片 3 張、短片 1 段，要求檢查及修補」。

提交時要保留紀錄：電郵回條、網上系統截圖、管理處收件蓋印或職員簽收。若發展商安排執修，覆驗時要帶回原報告逐項剔，唔好只聽口頭話「已做」。有些缺陷會由外觀變成功能問題，例如窗邊膠邊修補後要再試開關及灑水觀察；地台修補後要再用光線斜照睇色差同平整度。

至於公開投訴或新聞，按本文撰寫時可引用的已知資料，未有足夠可靠、已核實且具體到本項目的公開投訴資料可列出；業主收樓前可自行再查閱發展商通告、管理處通知、主要地產平台及新聞報道。ACDesign 唔會將未核實傳聞寫入驗樓判斷，因為報告重點應是你單位現場可量度、可拍攝、可追蹤的缺陷。

如果驗樓後準備即時裝修，預算亦要同步初步掌握。根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，301 呎起步的細兩房若落在 300-499 呎面積段，全屋裝修呎價常見約 626-1134 元/呎；若屬 500-699 呎三房，常見約 513-1055 元/呎。實際仍要按水電改動、櫃量、廚廁狀態同設計要求度尺後確認。設計費一般約 $50-100/平方呎；如要分清驗樓、設計及工程預算，可參考 室內設計收費完整指南。

點樣安排 AC 陪驗，同裝修工程銜接最順？

AC 陪驗建議在正式收樓日或收樓後短時間內安排，由專業驗樓師加裝修工程師同行，現場同時判斷缺陷、執修優先次序及裝修影響，避免報告同施工各自為政。

ACDesign / Art Creation Interior Design 嘅陪驗服務，唔係只幫你「搵花痕」。專業驗樓師會按清單逐項檢查，工程師會從日後施工角度補充：例如哪幅牆若要做高身衣櫃，牆身垂直度要特別嚴；哪個插座若藏在櫃內，應否趁裝修前重新規劃；廁所若打算加智能廁板，就要預留供水位及電位，相關項目未能單靠肉眼判斷。

我哋亦會提醒業主分清三類問題：第一，應交由發展商執修嘅交樓缺陷；第二，裝修時可一併改善嘅功能配置；第三，需先向管理處入紙或確認公契限制嘅工程。例如改動水電、搬運大型材料、公共走廊保護、泥頭清走、電梯使用時段，都要配合屋苑管理安排。藝創開工前會做成品保護，包括單位至電梯門口公共通道保護，減少損壞大廈設施及鄰里糾紛風險。

如果你打算收樓後即住，陪驗報告更應列出「入住前必修」與「裝修時處理」兩欄。前者包括漏水、電力異常、門窗鎖、坐廁去水等；後者包括牆身批盪、櫃位收口、燈位插座調整等。ACDesign 可以將驗樓相片、度尺記錄同裝修方案連成一份待辦清單，令你同發展商、管理處、設計師及師傅溝通更一致。

想安排首岸收樓陪驗、度尺及初步裝修建議，可即時 免費 WhatsApp 查詢，亦可到 預約 AC 陪驗。如想先睇更多收樓問題，可瀏覽 更多驗樓常見問題。

FAQ

準備收樓前想先鎖定陪驗、度尺同工程時間？立即 免費 WhatsApp 查詢，或提交 免費裝修報價，ACDesign / Art Creation Interior Design 會按你單位面積、戶型同入伙時間安排跟進。