天璽．天第2期由約296至4306平方呎，裝修預算差距很大；先按面積段、是否保留現樓交付狀態、訂造櫃量及廚廁改動程度估算，才比較報價。
天璽．天第2期屬啟德私樓，已屆現樓，買家可享「所見即所得」優勢。對業主而言，預算決策重點不是「豪宅一定要做最貴」，而是：哪些位置值得保留、哪些位置應趁入伙前一次過處理，以及報價單有沒有把隱蔽工程、保護、保險、清潔等項目列清楚。
如想先按自己單位面積、工程範圍及預計時間估算，可把樓盤／區域、實用面積、想做全屋或局部、入伙時間傳給 AC；預算可選填：查詢同類單位方案及報價。
天璽．天第2期 樓盤檔案
| 官方全名 | 天璽．天第2期 |
|---|---|
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 類型 | 私樓 |
| 地區 | 啟德 |
| 入伙／收樓 | 2025年6月 |
| 座數 | 2 |
| 總伙數 | 584 |
| 實用面積 | 296-4306呎 |
| 戶型 | 一房至四房 |
| 小學校網 | 34 |
| 交通 | 無縫連接港鐵啟德站 |
| 配套要點 | 設有17,139平方呎住宅會所及14,094平方呎空中花園；基座設有大型商場「天璽．天Mall」 |
| 現樓狀態 | 已屆現樓，買家可享「所見即所得」優勢 |
| 資料截至 2026 年，以發展商／房委會公佈為準 | |
按主力面積理解：一房至四房的預算區間
樓盤實用面積由296至4306呎，跨度由細一房至大戶。以下以 AC 公開報價計算器及近1,800張真實客戶報價統計作參考，只能作初步預算，不等於正式報價；實際仍要按交樓狀態、現場度尺、是否拆改、櫃量及品牌選擇確認。
| 單位面積段 | 較常見對應 | 呎價常見區間 | 全屋總價中位 | 工期中位 | 對天璽．天第2期的決策重點 |
|---|---|---|---|---|---|
| 150-300呎 | 細一房／開放式尺度邊緣 | 約740-1320元/呎 | 約HK$280,000 | 約90天 | 固定成本攤分高，最應控制拆改及造櫃數量。 |
| 300-499呎 | 一房至較細兩房 | 約626-1134元/呎 | 約HK$400,000 | 約90天 | 宜集中預算在玄關、睡房衣櫃、廚房收納及照明。 |
| 500-699呎 | 兩房至三房入門 | 約513-1055元/呎 | 約HK$520,000 | 約90天 | 要決定廳房地面、牆身、訂造櫃與家電是否一次過做。 |
| 700-999呎 | 三房至較大三房 | 約415-989元/呎 | 約HK$630,000 | 約90天 | 可把預算分配到主人房、兒童房／書房及客飯廳收納。 |
| 1000-1499呎 | 大三房至四房 | 約480-1040元/呎 | 約HK$970,000 | 約120天 | 多房多廁令水電、門、櫃及冷氣電位更影響總價。 |
| 1500呎以上 | 特色戶／大戶 | 約319-949元/呎 | 約HK$920,000 | 約120天 | 呎價未必最高，但物料級數、設備品牌、燈光及訂造工程會拉開差距。 |
由於天璽．天第2期已屆現樓，業主可先現場確認原裝交付質素：例如地板、廚櫃、浴室潔具、牆身、電位是否符合生活習慣。若原裝狀態合用，預算可集中在訂造傢俬、窗簾、燈光、少量電位及軟裝；若要改廚廁、重鋪地台、改間隔，則要按全屋工程評估。
基本／中階／高階：硬裝、軟裝、家電三種預算策略
同一個單位，「全屋裝修幾錢」可以相差很遠，原因通常不是面積，而是硬裝範圍、訂造櫃量及家電品牌。以下不是固定套餐承諾，而是幫業主比較取捨的預算框架；正式內容以報價單及合約為準。
| 方案 | 硬裝方向 | 軟裝方向 | 家電方向 | 適合業主 | 風險提示 |
|---|---|---|---|---|---|
| 基本 | 盡量保留現樓交付；以牆身翻新、局部電位、少量保護及安裝為主 | 活動傢俬、現成窗簾、基本燈飾 | 沿用或選實用級家電 | 投資收租、短期入住、原裝狀態理想 | 如日後再補造櫃或改電位，可能要重複清場及修補。 |
| 中階 | 局部拆改、重整電位、重做重點牆身或地台、廚廁按需要翻新 | 玄關櫃、衣櫃、電視櫃、書枱等主要收納訂造 | 中階品牌，配合電位及尺寸預留 | 自住家庭，希望一次過解決收納與動線 | 要先鎖定櫃量及電器尺寸，否則後期變更最易超支。 |
| 高階 | 較多隱蔽工程、燈光分區、廚廁升級、全屋收口及物料統一 | 全屋訂造傢俬、窗簾、牆身飾面、軟裝配搭 | 較高階或嵌入式家電、智能設備 | 長住、重視質感、希望空間高度整合 | 物料品牌、五金、石材／飾面及智能系統需逐項列明，避免只看總價。 |
設計服務如需另行計算，AC 現行口徑為住宅室內設計服務費約 $50-100/平方呎。3D圖及出圖內容應以簽約後約定為準，不應把「口頭構想」當成已包含完整設計交付。
影響天璽．天第2期預算的5大因素
1. 拆牆與改間隔
任何拆牆或門口改位都要先核對圖則、結構及大廈規定，平面圖只能作初步閱讀，不能證明牆身可拆。AC 現行分項價中，門口改位約3000元/項，新砌磚牆約110元/平方呎；但若涉及結構、機電、消防或管理處要求，必須現場確認後報價。
2. 廚廁防水與喉管
廚廁是預算最容易低估的位置。現行項目包括廁所防水工程約3500元/項，標示為 SIKA、6呎高、24小時試水；而 AC 自家施工標準則採用 Sika 107 兩層基礎防水層、全廁所防水上牆至2,200mm，並做72小時浸水閉水測試。實際採用標準及報價內容，應在合約列明。
如重做水喉，廚房全套冷熱水喉約13000元/項，廁所全套冷熱水喉約13000元/項；智能廁板供水位約2000元/位。這類隱蔽工程不宜只看平價，因為完工後維修成本高。
3. 訂造櫃數量與收口
啟德新盤單位通常對收納要求高，尤其一房至三房。AC 現行分項價包括睡房高身衣櫃約1800元/直呎、大廳儲物櫃約1800元/直呎、大廳鞋櫃約1350元/直呎、大廳電視櫃約900元/直呎、睡房床／油壓床約1800元/直呎。報價時應列清直呎、板材、五金、門款及是否包收口。
木工方面，AC 的標準做法包括收口縫隙控制在5mm以內、暗角處理預留熱脹冷縮空間、安裝後找水平及垂直。若報價只寫「全屋傢俬一批」，沒有尺寸及材料，日後最難追。
4. 智能家居與電位
智能門鎖、智能燈掣、電動窗簾、智能廁板、影音及網絡位都會增加電位和弱電安排。現行電力分項包括13A單電制（暗喉）約750元/組、13A雙電制／TV／NET／TEL約1150元/組、20A電制（冷氣等）約1500元/組、燈位開關掣約750元/組、燈位出線位約750元/組。智能設備本身品牌價差大，未列於權威價目內的設備需度尺及選型後報價。
5. 品牌選擇與物料升級
同一個廁所，普通磚、特色磚、進口潔具、浴室寶、智能廁板、龍頭及玻璃間隔都會令總價不同。現行標準價中，廁所鋪牆身磚及地台磚約34000元/項，連工包底料但不包飾面磚；安裝廁所潔具五金約5500元/組。報價比較時，要分清「包工包料」中的料是底料、面料還是潔具品牌。
AC同類報價參考：可以參考，但不假裝是同屋苑完工個案
目前未有本篇可公開引用、已核實為「天璽．天第2期同屋苑完工」的脫敏案例。因此，以下不會製造同屋苑故事或聲稱已完成某座某單位；業主可先用 AC 近1,800張真實客戶報價統計作面積段參考，再以現場度尺修正。
| 參考面積段 | 常見全屋預算參考 | 常見工程方向 | 適用提醒 |
|---|---|---|---|
| 約300-499呎 | 全屋總價中位約HK$400,000 | 牆身、電位、主要訂造櫃、局部廚廁或安裝 | 一房／細兩房要避免櫃體過滿，否則壓縮動線。 |
| 約500-699呎 | 全屋總價中位約HK$520,000 | 兩房至三房收納、客飯廳、睡房及廚廁重點處理 | 最常見超支位是訂造櫃加項及電器尺寸改動。 |
| 約700-999呎 | 全屋總價中位約HK$630,000 | 多房收納、燈光、牆身地台及局部間隔優化 | 要逐房列明櫃量，避免只得一個籠統總數。 |
| 約1000-1499呎 | 全屋總價中位約HK$970,000 | 大三房／四房全屋整合、較多電位與房門工程 | 工期中位約120天，需預留管理處申請及採購時間。 |
想看 AC 過往不同單位類型的公開內容，可參考 AC 真實報價案例；如需按自己單位輸入條件，可使用 AC 套餐價目表 或報價計算器作初步估算。連結個案是否屬提案、效果圖或已完成工程，應以該頁標示為準。
報價單常見陷阱：不要只比較總價
- 隱藏費用：泥頭、保護、第三者保險及勞保、完工清潔是否已列明？AC 現行價中，清走泥頭及垃圾約2300元/次，第三者保險及勞保約6500元/單，工程期間現場保護約8元/平方呎，完工全屋清潔及除甲醛約15元/平方呎。
- 漏項：廚廁拆除、防水、鋁質假天花、潔具安裝、燈位、網絡位、窗簾路軌、冷氣電位等是否在同一份清單出現？漏項報價一開始看似平，後期逐項追加。
- 品牌降級：報價寫「名牌油漆」「高級五金」並不足夠，應列品牌、系列或等級。AC 油漆標準流程包括鏟底見實、防潮底漆、批盪三層及面漆三層；如另一份報價只做乳膠漆翻新，不能直接比較。
- 面料與底料混淆：例如廚房鋪牆身磚及地台磚約39000元/項，列明連工包底料、不包飾面磚；若業主選較高階面磚，材料另計屬正常，但必須事前寫清。
- 傢俬尺寸不清：訂造櫃必須有直呎、深度、高度、門板、五金及收口說明。否則完工後少櫃桶、少層板或改門款都可能變追加。
裝修分階段付款建議
付款安排應配合工程節點，而不是一次過支付大部分款項。常見做法可分為以下邏輯，實際比例以雙方合約為準：
- 落實合約及排期：確認圖則、工程範圍、主要材料、付款表及變更機制。
- 開工及保護完成：進場前核對管理處要求、保險、公共位置保護及單位保護。
- 清拆及水電泥水階段：按隱蔽工程完成度付款，水喉、電位、防水、鋪磚等應有驗收節點。
- 木器及油漆階段：訂造傢俬到場、安裝、收口、牆身面油前後分段確認。
- 完工驗收及執漏：保留尾款至主要項目完成、清潔及執漏安排確認後支付。
對天璽．天第2期業主來說，最實際的下一步是先定義三件事：第一，是否保留現樓原裝廚廁及地台；第二，全屋需要多少訂造櫃；第三，入伙時間是否容許90至120天級別工程。準備好實用面積、戶型、想做範圍及預計時間後，可 查詢同類單位方案及報價，AC 會先確認服務是否適配，再按度尺及需求整理報價。
