馬鞍山耀安邨耀平樓01室 443呎平面圖設計案例｜開發商原圖 vs AC 訂造方案

剛買咗馬鞍山耀安邨耀平樓嘅單位，或者正計劃下手呢座 1988 年落成嘅居屋租置盤？443 呎兩房戶型睇落唔大，但係只要平面圖規劃啱，連書檯、子母床、衣櫃同電視矮櫃通通可以收得入去。呢篇案例分享將會用 AC 藝創設計師親手畫嘅家私擺位圖，逐項拆解 馬鞍山耀安邨耀平樓01室 平面圖 嘅常見痛點同改造方案，幫你睇樓盤同收樓嗰陣有個明確嘅參考標準。

呢個 443 呎兩房單位戶主係一家兩口，理想預算約 25 萬左右，最終工程連訂造傢俱定案落喺 HKD 350,000-429,000 嘅典型區間。睇完全文你會清楚知道：嗰 25 萬同 40 萬之間嘅差距落咗喺邊度、AC 設計師畫嘅平面擺位圖點解唔同開發商原圖、以及邊啲改動最影響你日後嘅居住舒適度。

馬鞍山耀安邨耀平樓 樓盤背景｜1988 年第二批馬鞍山居屋

耀安邨係馬鞍山第二個落成嘅公共屋邨，位於 馬鞍山恆康街 2 號，由香港房屋委員會（房委會）發展，1988 年 6 月起分階段入伙。屋邨建於馬鞍山道同西沙路之間嘅填海地，全邨共 7 座大廈、4,798 個單位，係 1999 年第二期租者置其屋計劃（租置計劃）出售嘅屋邨之一，意味住戶可以由租變買，今日二手市場流通量相當高。

七座大廈分別為耀平樓、耀遜樓、耀謙樓、耀和樓、耀松樓、耀榮樓同耀仁樓。其中 耀平樓 1988 年 6 月 1 日落成，係全邨最早入伙嘅一座，至今樓齡接近 40 年。屋邨採用第三型公共屋邨設計（早期 Y 字型/I 字型混合），單位面積由 250 呎細單位至 600 餘呎三房大單位都有，443 呎兩房戶型屬於最常見嘅中型單位，適合兩至三人小家庭。

周邊配套相當成熟：行 5 分鐘到耀安商場（街市、超市、診所、銀行齊全），步行 10 分鐘可達馬鞍山港鐵站，住客巴士直達中環、九龍塘、沙田，附近有耀安邨幼稚園、聖若瑟小學等校網選擇，加上海濱長廊同烏溪沙游艇會睇海景，係新界東居屋市場一個相當穩陣嘅選擇。

對裝修嚟講，呢類 1988 年第三型居屋有幾個 固定特徵 業主一定要留意：第一，承重結構唔可以拆，房委會嚴格規管，動工前要向屋邨辦事處呈交圖則申請；第二，樑位明顯，主房同細房窗邊普遍有 200-300mm 落樑位；第三，原裝喉管偏舊，建議全屋換暗喉；第四，原裝鋁窗 多數已過保用期，業主可考慮一併更換。

馬鞍山耀安邨耀平樓01室 443呎兩房戶型痛點分析

對照 房委會官方耀平樓樓面平面圖（業主可自行下載參考），呢類 443 呎兩房單位主要由 客飯廳（17.33 ㎡）、主房（10.43 ㎡）、細房、衛生間（2.02 ㎡）、廚房（3.82 ㎡）同 露臺 組成，入伙時開發商只交基本喉位、水泥牆、毛坯地，冇任何訂造傢俱同收納設計，業主普遍面對以下五個結構性痛點：

AC 藝創設計師親繪嘅 443 呎兩房家私擺位圖：主房 4 呎半床+間牆衣櫃+書檯三合一，細房 3 呎子母床+床尾高櫃，客飯廳 7 直尺嵌入式電視矮櫃。

痛點 1：客飯廳細長偏窄，傢俬擺位易阻動線

客飯廳寬度只有 3,413mm，長度約 5,133mm，加上入口位嘅鞋櫃同冷氣機位佔位置，如果用普通三人沙發+四人餐枱+電視櫃嘅標配，行人通道闊度只剩 700-800mm，啱啱夠一個人側身過。AC 嘅做法係用 嵌入式電視矮櫃（深 350mm 唔係常規 450mm），再配 兩座位梳化+伸縮餐枱，動線拉返到 900mm 以上。

痛點 2：主房 4 米長窄房型，標準雙人床浪費空間

主房尺寸 4,200mm × 2,810mm，標準 5 呎雙人床橫擺後床尾走廊只剩 700mm，連衣櫃門都唔能夠完全打開。AC 改用 4 尺半床（橫向擺位）+ 間牆衣櫃，將原本嘅獨立衣櫃位轉做 間牆收納櫃，等床位、書檯、衣櫃可以三者共存。

痛點 3：細房狹窄，難以同時容納床位+衣櫃+書檯

細房原闊度只 2,100mm，扣除衣櫃 600mm 深後，淨闊只剩 1,500mm，連 3 呎半單人床都未必擺得到。AC 嘅方案：用 3 尺子母床（已包五金）+ 床尾高櫃 一體化設計，子母床上層瞓人、下層拖床作客房或小朋友用，床尾高櫃既係衣櫃亦係書檯背景牆。

痛點 4：廚房狹小，門口位置令動線打斜

原裝廚房 3.82 ㎡，門口正對著餐枱位，每次入廚都要繞過餐椅，煮餸落湯時人多更阻塞。AC 提議將 廚房門口改位，移到較近露臺位置，等飯廳同廚房之間嘅動線可以拉直，無需轉彎。

痛點 5：衛生間冇窗、面積細，收納同採光雙重壓力

衛生間 2.02 ㎡，無自然採光，原裝雲石檯面同企缸鋁框普遍鏽蝕。AC 換 地櫃連石面+鏡櫃，再裝 鋁質假天花連 LED 燈+浴室寶，採光同收納一次處理掂。

開發商原圖痛點 vs AC 改動方案對比表

AC 設計師畫嘅 443 呎平面圖｜13 項訂造傢俱完整方案

呢一節係 馬鞍山耀安邨耀平樓01室 平面圖 案例嘅核心 — AC 藝創設計師根據業主家庭結構（兩人居住）、收納需求同生活習慣，將 443 呎兩房戶型優化為功能完整嘅雙人精緻空間。每一件訂造傢俱嘅尺寸、材質同位置都係經過反覆度尺+樑位避位推敲出嚟。

AC 完整尺寸標注圖：客飯廳 17.33㎡、主房 10.43㎡、衛生間 2.02㎡、廚房 3.82㎡，每件訂造傢俱嘅直尺數同位置一目了然。

客飯廳改造｜電視矮櫃 + 開放式儲物

客飯廳長度 5,133mm 用作主視覺重點，AC 設計師將 電視矮櫃做成 7 直尺嵌入式（深度只 350mm），下方做開放式擺放電器，中段做平台放擺設，邊側預留電線管道方便日後升級。電視牆對面係兩座位梳化+伸縮餐枱組合，飯枱平時收細，宴客時拉長變 6 人位。

燈光方面，AC 提供 燈位開關及其他 13A 以下開關位 6 組、燈位出線位 6 組、TV 線槽 1 組，配合層次燈設計（主燈+書枱燈+電視背景燈帶），白天節能晚上有氣氛。

主人房改造｜4 呎半床 + 間牆衣櫃 + 書檯三合一

主人房尺寸 4,200mm × 2,810mm，AC 嘅關鍵手法係 間牆衣櫃 — 將原本要獨立擺放嘅衣櫃，改成同隔壁細房之間嘅 間牆收納櫃（3.5 直尺+4 直尺兩段），呢樣等於用 0 mm 額外面積換到 7.5 直尺嘅衣物收納。床位用 4 呎半床（4 直尺）配 1,200mm 床尾走廊；書檯（3.5 直尺）擺喺窗邊，自然光最好，再配 間牆儲物櫃（2.5 直尺）作上方吊櫃儲季節衣物。

細房改造｜3 呎子母床 + 床尾高櫃

細房闊度只 2,100mm，AC 設計師用 3 呎子母床（已包五金）6 直尺 解決床位浪費問題：上層瞓細路或客房，下層拖床平時收埋慳位。床尾高櫃 3 直尺一體化做衣櫃+書架+小型工作枱，企埋床邊都唔阻動線。如果未來業主有 BB，子母床下層可換 2 呎闊嬰兒床位，唔需要重新訂造。

廚房改造｜地櫃連雲石檯面 + 吊櫃 + 改門口位

廚房工程 AC 採用 地櫃連雲石檯面 11.5 直尺 + 吊櫃 12 直尺，雲石檯面對比常規膠面，耐熱耐刮花十年不變樣。櫃身用 E0 級生態板（甲醛排放最低標準），內襯啞白膠板，所有合頁拍 5 金都係 Blum/Hettich 等歐洲品牌。泥水工程改廚房門口位，將原本對住餐枱嘅門口移到較近露臺嘅位置，動線拉直方便端菜上枱。

新鋪牆身磚同地台磚連工包底料（不包飾面磚，業主可自行揀心儀款式），同步處理 新造廚房洗衣機來水位、去水位、洗手盤去水位、鋅盆龍頭冷熱來水位，水喉用澳洲包膠銅喉（6 分與 4 分冷熱水），連 180 磅 24 小時谷磅測試，避免日後漏水。

衛生間改造｜地櫃+鏡櫃+企缸全套更新

衛生間僅 2.02 ㎡，AC 用 地櫃連石面 1.5 直尺+鏡櫃 1.5 直尺 將洗手盤下方收納最大化，鏡櫃內可儲牙刷、護膚品、藥品等小物。全廁 6 尺高牆身連地面 SIKA 防水（隔夜 24 小時試水），鋁質假天花連 LED 燈，企缸連級咀更換成全新一套。浴室寶、抽氣扇、坐廁、龍頭、五金掛勾全部重新安裝。

玄關改造｜高身鞋櫃 + 高身收納

香港人最缺鞋櫃位，AC 喺入口位做 高身鞋櫃 3 直尺（櫃高 2,400mm 內），上層可儲行李箱、季節傢電；中層收日常鞋；下層留 200mm 高 “飛鞋位” 等室內拖鞋方便取放。鞋櫃側面同 細房間隔牆 接平，視覺上有放大效果。

13 項 AC 訂造傢俱清單

• ✅ 客廳 電視矮櫃 7 直尺（嵌入式，深 350mm）
• ✅ 主房 4 呎床 4 直尺（橫擺，省走廊位）
• ✅ 主房 間牆衣櫃 3.5 直尺（與細房共用間牆）
• ✅ 主房 書檯 3.5 直尺（窗邊位，自然光最好）
• ✅ 主房 間牆儲物櫃 2.5 直尺（上方吊櫃）
• ✅ 主房 間牆衣櫃 4 直尺（連睡房門邊一體）
• ✅ 細房 3 尺子母床 6 直尺（包五金，BB 時可改嬰兒床位）
• ✅ 細房 床尾高櫃 3 直尺（一體化衣櫃+書架）
• ✅ 細房 高身衣櫃 3 直尺
• ✅ 廚房 地櫃連雲石檯面 11.5 直尺
• ✅ 廚房 吊櫃 12 直尺
• ✅ 廁所 地櫃連石面 1.5 直尺
• ✅ 廁所 鏡櫃 1.5 直尺
• ✅ 玄關 高身鞋櫃 3 直尺

所有訂造傢俱用 E0 級生態板（面）+ 啞白膠板（內）+ E1 級多層夾板，甲醛排放符合最嚴格標準。櫃料簽圖作實後約 4-6 星期到貨，配合工程節奏安裝。AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗，過去 1,500+ 個項目累積出嚟嘅尺寸標準同 5 金品牌，係呢類細呎數居屋訂造傢俱最重要嘅 know-how。

9 大工程類別預算範圍｜HKD 350,000-429,000 點分配

呢個 443 呎兩房單位嘅完整工程，AC 報價單分為 9 大類別。價格只可以講 同類工程預算約 HKD 350,000-429,000 嘅典型區間，最終實際價錢視乎用料級別、訂造傢俱數量同工期長短而有差異。詳細嘅報價邏輯可以參考 室內設計報價解構 FAQ。

F 木器訂造工程 佔咗成個預算嘅三分之一，係呢類細呎數居屋裝修嘅 cost driver。如果業主對訂造傢俱要求不高，可以減半改用 IKEA 現成傢俬，整體預算可以壓至 HKD 250,000 以下；但代價係 收納效率下降 30-40%、傢俱可能因為樑位避位問題擺位不能完美貼合。

影響最終報價嘅 5 大因素

• 📐 呎數：443 呎屬中型單位，比 300 呎細單位多近 30% 物料量
• 🎨 風格：日式輕奢/北歐/工業風用料差異可達 15-20%
• 🪑 訂造傢俱多寡：每多 1 直尺訂造櫃約增 HKD 1,000-2,400
• ⏰ 工期長短：標準 90 工作天，趕工可能加 5-10%
• 🧱 拆牆量：呢個單位拆牆量少（廚房門口改位），唔涉及主結構

建議業主開工前先睇 裝修預算分配指南，了解每個工程類別嘅合理佔比，再對照報價單逐項 check，避免被「全包價」嘅模糊定價套牢。同步可參考 AC 典型裝修套餐拆解 同 最新報價範圍總覽。

付款方式上，AC 採用 4 期分階段付款：訂金 30%（簽約時）、中期 30%（完成水電後）、中後期 30%（傢俬施工圖落實後）、尾期 10%（驗收後）— 對業主嚟講比一筆過支付更安全，每階段都有實際進度作 milestone 把關。

同呎數同類戶型 案例參考｜430-462 呎 兩房裝修

馬鞍山耀安邨耀平樓 443 呎呢類 兩房戶型，喺香港 居屋同私樓市場其實相當常見。如果你正喺度比較唔同樓盤嘅平面圖方案，可以參考以下幾個同呎數±5% 嘅 AC 真實案例：

居屋同類戶型：東頭村貴東樓 443 呎案例（同呎數同檔次居屋，重點睇佢嘅子母床方案）、翠竹花園 431 呎案例（同呎數兩房）、康山花園 431 呎案例（含房間打通方案）。

私樓同呎數參考：沙田富安花園 437 呎（北歐風訂造）、荃灣翠豐台 435 呎（兩房連書房改造）、康山花園第三座 431 呎（細房放大設計）、同類 462 呎案例（大少少 20 呎嘅家庭式擺位）、中環金利商業大廈 430 呎（同呎數混合用途空間）。

揀公司前，建議業主先睇 點樣揀香港室內設計公司 FAQ，再參考 完整裝修流程攻略、收樓驗樓重點同 設計師收費標準，整套睇完心入面會有完整 picture。AC 藝創室內設計 20+ 年香港住宅設計經驗，了解 AC 團隊背景。

常見問題 FAQ｜馬鞍山耀安邨耀平樓01室 收樓 + 裝修

Q1：馬鞍山耀安邨耀平樓01室 收樓有咩注意？

屋齡近 40 年，重點驗鋁窗密合度、廁所企缸防水、廚房去水位、舊水喉鏽蝕、電箱負載及天花樑位石屎剝落，建議揾持牌驗樓師。

Q2：馬鞍山耀安邨耀平樓01室 平面圖點睇？

先睇房委會官網嘅 Yiu Ping House 樓面平面圖，再對照單位實況度尺，重點留意樑位、廚廁喉位、入口玄關有冇 dead space。

Q3：馬鞍山耀安邨耀平樓01室 裝修預算大概幾多？

443 呎兩房連訂造傢俱嘅典型工程預算約 HKD 350,000-429,000 區間，視乎拆牆量、訂造櫃多少、用料級別、燈飾自備或公司供應而有差異。

Q4：馬鞍山耀安邨耀平樓01室 改動空間大唔大？

屬房委會居屋結構，承重牆唔可以拆，但非結構性嘅間隔牆可以重整，例如打通客廳同走廊、改廚房門口位、合併儲物位等。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

AC 藝創落單後免費上門度尺，設計師會親自畫家私平面擺位圖，住宅設計服務費喺報價單作免費贈送，唔另收 plan 費。

Q6：馬鞍山耀安邨耀平樓01室 訂造傢俱要等幾耐？

所有訂造傢俬簽圖作實後，約 4-6 星期到貨，配合工程進度安裝。整體 90 工作天可完成全屋裝修連訂造傢俱。

Q7：443 呎兩房可以放鋼琴或嬰兒床嗎？

AC 方案中細房用 3 呎子母床+床尾高櫃可預留嬰兒床擺位；鋼琴建議擺放喺客廳近電視矮櫃位置，落單前同設計師確認尺寸最穩。