康山花園 10座14D室 431呎平面圖設計案例｜兩房戶型分析 + AC 訂造方案

呢篇案例專為剛買咗、準備收樓、或喺度睇緊康山花園 平面圖嘅業主而寫。康山花園 431 呎兩房戶嘅鑽石形客飯廳同零窗台設計，喺二手放盤平面圖度只係幾條粉紅色塊，根本睇唔出實際裝修後嘅家具點擺、收納夠唔夠、動線順唔順。今次我哋將 10座14D室 嘅完整 AC 設計師家私圖逐項拆解，俾準業主清楚知道呢個戶型可以點裝。

康山花園 10座14D室 431呎兩房 AC 設計師家私圖｜含 16 件訂造傢俬擺位 + 尺寸標注

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康山花園樓盤背景：1987 年入伙嘅鰂魚涌經典屋苑

康山花園位於港島東鰂魚涌英皇道 1110-1128 號，1987 年 3 月入伙，至今接近 40 年樓齡。發展商陣容相當強，由恒隆地產（佔 39%）、新世界發展、凱聯酒店、怡華置業、益新置業、淘化大同、萬邦投資、廖創興企業同地下鐵路公司（即現時嘅港鐵公司）合組嘅「Headstar Limited」財團聯合發展，係康怡 / 太古城一帶嘅同期經典屋苑。

整個屋苑共有 10 座、2,180 個單位，實用面積由 431 至 592 平方呎不等，主打兩房同三房單位。最特別嘅戶型設計係：全部單位都不設套房同窗台，客飯廳採用鑽石形開則（牆身呈斜角），廚房則維持傳統嘅獨立式設計。

周邊配套包括港鐵太古站（約 5 分鐘步行）、康怡廣場、太古城中心、東薈城等大型商場。校網方面屬中西區同東區 16 校網，覆蓋多間傳統名校。對於今日重新入市買康山花園嘅業主嚟講，賣點主要係低銀碼上車同港鐵站旁配套成熟，但缺點亦好明顯：戶型細、結構固定、無窗台收納，呢三點直接影響裝修策略。

康山花園 431 呎兩房開發商原戶型痛點分析

用 House730、利嘉閣或 28Hse 等放盤網下載到嘅康山花園 平面圖，通常只有粉紅色塊配房間名（主人房 / 細房 / 客飯廳 / 廚房 / 浴室）同尺寸，完全冇傢俬擺位資訊。我哋根據 AC 藝創設計師上門度尺後重新繪製嘅家私圖，發現 10座14D室呢個 431 呎兩房單位有以下 5 大先天痛點：

痛點 1：鑽石形客飯廳 — 斜角牆面令傢俬擺位難

康山花園最標誌性嘅戶型特徵，就係客飯廳並非標準長方形，而係一個由多塊斜角牆組成嘅「鑽石形」空間。10座14D室嘅客飯廳實際面積有 15.92m²（約 171 呎），數字上唔算細，但實際擺梳化、餐枱、電視櫃時，呢啲斜角牆會令到傳統嘅長方形傢俬出現大量「死位」，浪費掉至少 8-12 呎可用面積。

痛點 2：主人房 6.45m² + 細房 4.6m² — 兩房都偏細

主人房淨面積 6.45m²（約 69 呎），剛剛夠擺一張 4 呎半雙人床；細房淨面積得 4.6m²（約 49 呎），傳統做法擺單人床 + 細衣櫃就已經完全填滿。如果你打算擺嬰兒床 + 媽媽休息位 + 收納，傳統訂造方法肯定唔夠位，必須由設計師重新規劃。

痛點 3：獨立式廚房 3.16m² — 操作空間極度緊張

廚房淨面積得 3.16m²（約 34 呎），係 80 年代屋苑典型嘅獨立式廚房設計。冰箱 + 鋅盆 + 煮食爐 + 抽油煙機四件套擺落去之後，幾乎冇剩餘檯面，亦冇收納空間放廚具、米同調味料。

痛點 4：浴室 2.76m² 冇窗 — 通風 + 收納先天不足

浴室淨面積 2.76m²（約 30 呎），要塞落坐廁 + 洗手盆 + 企缸 + 洗衣機（如要擺廚房就更逼）。最大問題係冇外窗，淨靠抽氣扇排氣，潮濕同收納要喺裝修階段一次過解決。

痛點 5：全屋零窗台 — 收納位置先天不足

呢點係康山花園嘅統一戶型設計：所有單位都唔設窗台。喺新樓盤入面，窗台動輒佔 20-30 呎可用面積（擺床頭櫃、化妝枱、收納抽屜都得），但康山花園所有單位呢個位置都係實牆。要補返呢部分收納，就要靠訂造嘅地台床 + 全高衣櫃 + 床尾吊櫃三件套組合。

痛點對應改動方案總表

AC 平面圖訂造方案 — 16 件訂造傢俬擺位逐項拆解

AC 藝創20+ 年香港住宅設計經驗累積出對 80-90 年代港島東屋苑戶型嘅深入理解。針對 10座14D室 431 呎兩房單位，我哋設計咗合共 16 件度身訂造傢俬，總直尺數約 88 呎，全部使用 E0 級富美家膠板面 + E1 級多層夾板，符合世衛甲醛含量標準 0.08mg/立方米。以下逐個區域拆解：

客飯廳 15.92m² — 鑽石形特色墻電視櫃 10.7 直尺

客飯廳 15.92m² ｜特色墻電視櫃 10.7 直尺 + 全高儲物櫃 4.13 直尺

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康山花園嘅鑽石形客飯廳係挑戰，但都係機會：沿斜角牆訂造 10.7 直尺電視櫃連特色墻加鞋櫃組合，將原本浪費掉嘅斜角死位，轉化為連續嘅電器收納 + 影音設備 + 入屋玄關鞋櫃。電視櫃中央嵌入特色墻處理，視覺上拉直牆面，令到沙發擺位唔再受斜角影響。配合入口位置嘅 4.13 直尺大廳全高儲物櫃，玄關鞋櫃 + 雜物收納一次解決。

主人房 6.45m² — 油壓地台床 8.25 直尺 + L 型全高衣櫃 7.26 直尺

主人房｜8.25 直尺油壓地台床 + 7.26 直尺 L 型全高衣櫃 + 1.32 直尺床頭櫃

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主人房面積 6.45m² 算細，但用油壓地台床（8.25 直尺）可以將床底全部變成收納，等同補返冇窗台嘅 30-40 呎儲物空間。配上L 型全高衣櫃（7.26 直尺）沿兩邊牆角延伸到 2440mm 樓底，總儲衣容量遠超傳統 6 呎一字衣櫃。再加 4 呎半地臺床嘅床頭櫃（1.32 直尺）放夜燈 + 充電。睡房有限面積入面，每一寸都係收納。

細房 4.6m² — 油壓地台床 6.6 直尺 + 全高衣櫃 3.8 直尺 + 床尾吊櫃 4.5 直尺

細房｜6.6 直尺油壓地台床 + 3.8 直尺全高衣櫃 + 4.5 直尺床尾吊櫃

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細房 4.6m² 係康山花園 431 呎戶型最考設計師功力嘅地方。AC 嘅方案：4 呎半油壓地台床（6.6 直尺）頂住一邊牆，3.8 直尺全高衣櫃放對面牆，再喺床尾正上方加裝 4.5 直尺床尾吊櫃放被鋪同季節衣物，配 1.32 直尺床頭櫃。咁樣即使係嬰兒房 / 兒童房 / 工人房三選一，都唔會覺得逼。

獨立廚房 3.16m² — 地櫃 8.56 直尺 + 吊櫃 10.6 直尺 + 半高儲物櫃 2.64 直尺

獨立廚房 3.16m²｜地櫃 8.56 直尺連雲石檯面 + 吊櫃 10.6 直尺 + 半高儲物櫃 2.64 直尺

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3.16m² 獨立廚房嘅關鍵係垂直空間用盡。AC 方案：

• ✅ 廚房門口改位：將原本門口位置微調，騰出多 15-20cm 嘅檯面長度
• ✅ 8.56 直尺地櫃連雲石檯面：U 形或 L 形佈局，包鋅盤 + 煮食爐 + 工作檯面
• ✅ 10.6 直尺吊櫃：延伸到天花，餐具同乾貨上吊櫃，常用品落地櫃
• ✅ 2.64 直尺半高儲物櫃：放微波爐 + 電飯煲 + 焗爐等小家電
• ✅ 鋁質假天花連 LED 燈 ×2，配抽油煙機同抽氣扇出位

浴室 2.76m² — 鏡櫃 4.79 直尺 + 地櫃 4.79 直尺 + SIKA 防水

浴室 2.76m²｜4.79 直尺鏡櫃 + 4.79 直尺地櫃連石面 + 企缸連級咀

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2.76m² 無窗浴室嘅核心係防水 + 收納 + 通風三項一齊處理。AC 方案使用 SIKA 防水料做全廁 6 尺高墻身 + 全地面，並做隔夜 24 小時試水，杜絕後續滲漏。4.79 直尺鏡櫃提供洗手盤頂收納，4.79 直尺地櫃連石面包住洗手盤底嘅喉管同提供額外抽屜，配企缸連級咀、浴室寶（抽濕 + 暖風 + 抽氣）一次解決潮濕問題。

燈光 + 動線優化

全屋共 6 組燈位 + 6 組燈位開關，配合 13A 雙電制 13 組（內含 TV 製、NET 製、TEL 製），喺鑽石形客飯廳採用多層次燈光：主燈、特色墻嵌燈、餐枱吊燈分區開關，視覺上拉伸空間感。動線方面，從入口玄關 → 客飯廳 → 廚房 → 主人房 / 細房 / 浴室嘅路徑經過廚房門口改位後變得更順暢，唔再需要繞行。

工程範圍 + 預算參考 — 9 大類別逐項拆解

康山花園 10座14D室 完整翻新工程，AC 報價單覆蓋 9 大類別，總工期 90 個工作天（約 4 個月），同類規模工程嘅預算範圍約 HKD 426,000 – 522,000，視乎以下因素而有差異：

9 大工程類別佔比表

注意：根據香港屋宇署小型工程監管制度嘅指引，涉及拆改間隔牆 / 加固結構 / 改動喉管位置嘅工程，必須由註冊承建商執行並登記。AC 藝創所有康山花園案例均依規定上報，業主可放心。

影響最終報價嘅 5 大因素

同類戶型推薦 — 431 呎兩房嘅其他 AC 案例

如果你睇緊康山花園 10座14D室 嘅 431 呎兩房戶，呢度有幾個面積相近、戶型結構類似嘅 AC 案例可以一齊比較。同樓盤其他單位嘅做法可以參考 康山花園第三座 431呎案例，睇下同一個鑽石形開則喺另一個座向點處理。如果你想比較同期 80 年代屋苑嘅做法，可以睇 翠竹花園 10座 A 431呎案例 同 博康邨博智樓 381呎案例，兩者都係香港房委會 / 居屋系列嘅標準兩房戶型。

想睇近期樓盤嘅對比，可參考 荃灣翠豐台 2 座 435 呎案例，新樓盤窗台多但牆角斜，同康山花園鑽石形戶型嘅應對思路有共通之處。沙田富安花園 17座 14樓 K室 437呎案例 則示範咗如何用訂造櫃將「無套房 + 廁所無窗」戶型優化。如果想睇放大版本嘅戶型，可參考 Sea to Sky 25F室 466呎案例，雖然係新樓但訂造傢俬密度同康山花園相若。

康山花園 平面圖 FAQ — 8 條常見問題

Q1：康山花園 收樓有咩注意？

重點檢查鑽石形客飯廳斜角牆身有冇空鼓、鋁窗封口、廚廁喉管接駁、地腳線同雲石吸咀。1987 年入伙嘅樓齡較長，建議連同水電喉管狀況一齊驗。可參考消委會驗樓指引。

Q2：康山花園 平面圖點睇？

先睇牆身斜角同樑柱位置（因為係鑽石形開則），再睇廚房同浴室門位，最後計返主房 + 細房嘅淨深。零窗台屋苑，所有收納要從訂造櫃同地台床度搵返。

Q3：康山花園 裝修預算大概幾多？

431 呎單位含全屋訂造傢俬同 9 大工程類別嘅參考預算約 HKD 426,000 – 522,000，視乎拆牆量、訂造櫃直尺數同雲石 / 木地板規格而定。

Q4：康山花園 改動空間大唔大？

承重牆唔可以拆，但廚房門口改位、廁所間隔微調、客飯廳開放式設計都可行。改動前必須由結構工程師確認，並依屋宇署規定向大廈管理處申請。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

AC 藝創提供免費上門度尺 + 初步平面圖建議，正式落實合約後嘅 3D 效果圖同施工平面圖亦包含在報價內，唔會額外收費。

Q6：康山花園 訂造傢俬要等幾耐？

所有訂造傢俬簽圖作實後約 4-6 星期到貨，配合 90 個工作天嘅完整工程期，建議業主收樓後 2-3 個月內鎖定設計方案。

Q7：康山花園 431 呎可以放鋼琴或嬰兒床嗎？

客飯廳 15.92m² 可放直立鋼琴，但要避開鑽石形斜角牆。嬰兒床建議放細房（4.6m²），須喺設計階段預留 60cm 走道，並可選用油壓地台床釋放空間。

Q8：康山花園 起樓質量有冇問題？

1987 年由恒隆地產等大型財團聯合地鐵公司發展，質量在同期屋苑屬中上水平。常見老化問題集中喺鋁窗膠邊、廚廁喉管同電力負荷，收樓時要逐項驗收。