何文田豪宅裝修｜京士柏山道33號爵士花園 1026呎 開發商原圖 vs AC 訂造方案

本案例根據 AC 藝創真實客戶平面布局及報價資料整理，已隱藏客戶姓名、電話及詳細門牌，只保留可供同類單位參考嘅設計同預算資訊。如想睇 AC 真實完工效果，可以對照 住宅作品集；如想睇收費總覽，可去 報價範圍。

爵士花園 1026 呎 5 座 1 樓 B 室——點解成為何文田豪宅裝修案例樣本

何文田豪宅裝修向來係香港室內設計嘅重點戰場之一。呢個位於京士柏山道 33 號嘅爵士花園（The Regalia），由會德豐、信和地產同中國海外於 1995 年 12 月聯合發展入伙，全屋苑共 4 座、302 個單位，實用面積介乎 213 至 2,085 平方呎，係不少業主由細屋換大屋嘅長線目標。

爵士花園 5 座全層平面圖（A/B/C/D 四伙），中央電梯大堂，B 室位於右上方

本案例分享嘅單位係 5 座 1 樓 B 室，實用 1,026 平方呎，原戶型為 3 房（主人套房 + 兒童房 + 第三房）連工人房及兩浴。業主家中有寵物，希望喺裝修階段同步處理：

• 開放式廚房 + 飯廳動線整合
• 67.65 平米露台變成寵物花園 + 戶外飯廳
• 主人房加 walk-in 收納 + 保險箱位
• 客飯廳鑽石形格局嘅家私訂造

呢類「兩房 + 多功能房」嘅 1,000 呎左右豪宅戶型，喺何文田、京士柏、九龍塘、土瓜灣嘅二手市場非常普遍。本文以開發商原始 floor plan 對照 AC 藝創繪製嘅家私訂造圖，俾即將收樓或正喺度睇平面圖嘅業主作參考。AC 藝創室內設計擁有 20+ 年香港住宅設計經驗，主理過 1,500+ 個港九新界項目，呢個案例係近年豪宅板塊嘅典型整理。

爵士花園 The Regalia——何文田 1995 年入伙嘅低密度豪宅板塊

地理位置與發展商背景

爵士花園座落京士柏山道 33 號，地理上屬何文田/京士柏交界，門牌雖以「京士柏」命名，但日常被列入何文田豪宅板塊。屋苑由 4 座 20 餘層住宅組成，總共 302 伙，由會德豐、信和地產、中國海外於 1995 年 12 月聯合落成。

雖然樓齡逾 30 年，但何文田呢類豪宅戶型有以下特色：

• 大客飯廳開揚（部分單位呈鑽石形 / 五邊形）
• 部分單位連花園、露台或天台（如本案 67.65 平米露台）
• 標準 3 房或 4 房間隔
• 實用率 75% 以上
• 低密度發展，會所設施完善

附近設施有京士柏公園、伊利沙伯醫院、何文田站（屯馬綫），亦鄰近九龍塘名校網。

戶型分佈與本案位置

爵士花園 302 個單位分佈如下：

• 213–500 呎細單位（部分服務式單位）
• 800–1,200 呎中型 3 房戶（如本案 5 座 1 樓 B 室）
• 1,500–2,085 呎大型 4 房連花園 / 天台戶

由於入伙逾 30 年，二手成交多數業主會即時拆裝翻新。AC 藝創過往處理過爵士花園多個單位，發現常見動線同收納問題重複出現，本文整理出可參考嘅改造邏輯。

5 座 B 室開發商原圖（美聯物業版本）：3 房+客飯廳+獨立廚房+工作間+露台

開發商平面圖痛點——3 房 1,026 呎戶型 5 大常見問題

呢段以開發商提供嘅原始平面圖入手，逐項拆解 5 座 1 樓 B 室嘅戶型痛點。同類戶型嘅業主收樓時，可以對照自己單位睇下有冇相同問題。

痛點 1：客飯廳呈不規則五邊形，傢俬擺位困難

爵士花園 B 室嘅客飯廳屬鑽石形斜角設計，採光通風一流，但開發商 floor plan 完全冇示範家具點擺。業主收樓後最常見問題：

• 沙發要對住電視，但牆身唔係正方形，邊隻沙發角度都唔啱
• 飯桌定圓形定長形都各有取捨
• 由玄關行去主人房嘅動線同客廳重疊，視覺上會顯得迫

痛點 2：獨立廚房面積細，工作間使用率低

開發商原圖係獨立廚房 + 細小工作間，廚房實際面積約 6.5 平米。屋主一般考慮：

• 推倒廚房牆，做開放式廚房連島台
• 工作間（utility）改為儲物/雪櫃位
• 灶頭朝向是否符合風水或抽油煙效率

但開放式廚房一拆牆，就涉及消防條例、抽油煙喉路、雲石檯面延伸、煤氣總掣位置，唔係簡單嘅事。詳細可參考屋宇署裝修指引。

痛點 3：主人浴室入口繞遠，欠 walk-in 衣帽間

開發商原圖嘅主人浴室位於主人房深處，入口要繞過儲物房，並冇預留 walk-in 衣帽間位置。若想加 walk-in，就要犧牲一邊衣櫃，或者拆走儲物房嘅一道隔牆，再做暗門通道。

痛點 4：67.65 平米露台用法不明

爵士花園 B 室最珍貴嘅，係超過 67.65 平米露台 / 花園（接近 730 呎，差唔多多咗一個細單位）。但開發商 floor plan 對露台完全冇規劃建議。多數業主收樓後唔知點用：

• 鋪木地板定石材定戶外磚？
• 種植定養寵物？
• 有冇位做戶外飯廳？
• 遮陽防雨點處理？

痛點 5：兒童房面積偏細，家具壓迫感重

開發商 floor plan 嘅第二房約 7.5–9 平米，放單人床 + 衣櫃 + 寫字檯有壓迫感。AC 訂造方案會用嵌入式 / 高低層設計解決。

痛點對照——AC 改動方案速覽

B 室開發商版細節圖：主人房、雙細房、工人房、客飯廳、露台分佈

AC 訂造平面圖——11 件訂造傢俬 + 動線優化方案

呢段係本文核心。AC 設計師按 1:75 比例繪製家私訂造布局圖，每件傢俬都標明尺寸（毫米）、材質、轉彎動線。以下逐項拆解。

AC 藝創家私訂造圖：標出 11 件訂造傢俬尺寸、開放式廚房、67.65㎡ 露台、walk-in 主人套房

11 件訂造傢俬清單（從報價單提取）

• ✅ 客廳訂造電視櫃 + LED Feature Wall（2,080W × 200D mm 高櫃）
• ✅ 客廳訂造 200mm 深高身儲物櫃連暗藏燈帶
• ✅ 飯廳訂造直徑 1,000mm 雲石圓桌
• ✅ 開放式廚房 600mm 矮櫃 + 200mm 吊櫃 + 雪櫃塔位
• ✅ 主人房雙人床（1,962W × 2,420L × 993H mm）連兩側 walk-in 衣櫃
• ✅ 主人浴室訂造保險箱位（475W × 800D × 700H mm）
• ✅ 主人浴室全身鏡牆儲物
• ✅ 兒童房嵌入式單人床（3′-3″ × 4′-7″）連書桌（900W × 740H mm）
• ✅ 書房訂造高身書櫃 + L 形工作枱（1,500mm 長）
• ✅ 工人房嵌入式單人床（1,000W × 2,800L mm）連隔音處理
• ✅ 露台訂造寵物窩 + 寵物廁所區（1,000W × 2,100L mm）

合共超過 11 件訂造傢俬，呢個就係 1,026 呎豪宅 budget 為何會去到 HKD 170 萬以上嘅關鍵原因。木工訂造費用通常佔總報價 30–40%。

客飯廳——將斜角五邊形變設計亮點

AC 設計師將客廳「斜角」原本嘅痛點，反轉變設計亮點：

• 沙發改用 L 形（2,680W × 990D + 850D mm），順住兩道斜牆擺
• 飯桌用 1,000mm 直徑雲石圓桌，唔受牆身方向影響
• 電視牆做 Feature Wall（雲石或墨綠木皮），裝 LED TV 作主視覺
• 暗藏 2,100W woofer 音響，俾屋主聽歌睇戲一流
• 客飯廳之間用半開放 200mm 深 high cabinet 做界，視覺分區但唔阻光線

開放式廚房——拆牆 + 廚房島整合

本案最大改動係將獨立廚房改為開放式：

• 拆走廚房同飯廳之間嘅非結構磚牆
• 廚房內保留 600mm 矮櫃 + 200mm 吊櫃
• 工作間（utility）改為雙門雪櫃 + 微波爐塔位
• 加裝 full height cabinet 藏電器
• 灶頭保留近原位（涉及煤氣喉路）
• 訂造島台 1,500mm，兼吧檯 + 廚房延伸工作面

⚠️ 提醒：開放式廚房如用明火煮食，按香港屋宇署規例需保留可關閉嘅門或滑門系統，並要規劃抽油煙機出風路徑。AC 設計師會喺報價同設計階段提供合規方案。

主人套房——walk-in 衣帽間 + 保險箱位

主人房實用約 20.85 平米，AC 規劃：

• 雙人床 1,962W × 2,420L mm，靠斜窗擺放
• 床頭兩側訂造床頭櫃連暗藏閱讀燈
• 床尾對牆訂造 LED TV 牆 + Hi-Fi 位
• 由主人房進主人浴室嘅入口，重新規劃 700mm 暗門
• 主人浴室加裝保險箱位（safe）藏於鏡牆背後
• 設儲物房（store room）連 shelves + mirror wall

兒童房 + 書房 + 工人房——多功能彈性配置

第二房改為 KIDS BEDROOM：

• 嵌入式單人床（3′-3″ × 4′-7″）連書桌一體化
• 200mm 高櫃做收納 + 玩具區
• 慳出 1.5 米活動空間

第三房改為 STUDY ROOM 書房：

• 訂造高身書櫃 + L 形工作枱（1,500mm）
• EX 低櫃 5,000W × 5,000D × 1,000H mm 連書藉收納
• 可加 1,500W × 1,000L sofa bed，臨時當第三睡房

工人房（MAID’S ROOM）保留原位，做 1,000W × 2,800L 嵌入式單人床 + 隔音處理。

兩浴室——主浴拆翻新 + 客浴功能整合

• 主人浴室：full height cabinet + safe 隱藏 + 鏡牆儲物 + walk-in 浴缸 / 淋浴雙模式
• 客浴：600mm × 900mm 標準洗手盆 + 隱藏儲物 + 通風扇（thermo ventilator）
• 兩浴室皆做二次防水施工，地板瓷磚加防滑處理

露台 67.65 平米——寵物花園 + 戶外飯廳

呢個露台係全案精華，AC 規劃：

• 鋪戶外防滑瓷磚（10,190mm 闊 × 7,180mm 深）
• 設訂造寵物窩（Cat & Dog House，1,000W × 2,100L mm）連寵物廁所區（24″ × 32″）
• 加 canvas 上蓋遮陽防雨
• 預留戶外飯桌位（floor mounted single power socket 1 個）
• 露台同室內以落地玻璃連接，視覺延伸

燈光系統——21 LED + 7 吊燈分層佈光

AC 天花反射圖（CP-01）：21 LED + 7 吊燈 + 4 反射燈 + 2 天花喇叭分層佈光

從報價單 EP-01 同 CP-01 抽取：

• 21 個 LED spot light（主照明）
• 7 個 pendant 吊燈（客飯廳 + 主人房氛圍光）
• 1 個 wall light（露台戶外）
• 4 個 reflector down light（重點照射 Feature Wall）
• 2 個天花 speaker outlet（環迴音響）
• 25 個牆插 + 5 個 twin power socket + 3 個防水插（廁所及戶外）

9 大工程類別 + 預算範圍——HKD 1.73M–2.12M 點解咁高

報價單按香港室內設計行業習慣分 9 大工程類別。詳細收費邏輯可參考 室內設計報價解構。

9 大工程類別逐項

1. 拆牆工程：拆廚房同飯廳磚牆 + 主人房通道隔牆
2. 水電工程：重新走全屋電線（25 牆插 + 21 LED）、廁所喉路、空調冷凝水管
3. 泥水工程：兩浴室二次防水、地板批盪、露台戶外磚舖砌
4. 木工訂造：11 件訂造傢俬（佔報價最大份額）
5. 油漆工程：全屋天花 + 牆身、Feature Wall 木皮
6. 天花工程：客飯廳石膏天花 + 燈槽 + 暗藏燈帶
7. 廚衛工程：開放式廚房整合 + 兩浴雲石檯面 + 潔具更換
8. 地板工程：客飯廳實木地板 + 主人房強化木地板 + 露台戶外磚
9. 雜項：垃圾清運、保潔、保險、消防審批

預算範圍——同類戶型約 HKD 1,734,000–2,121,000

呢類 1,026 呎 + 67.65 平米露台戶型，整體工程預算約 HKD 1,734,000–2,121,000。呢個 budget 高過普通 1,000 呎私樓（約 70–100 萬），原因有 3：

• 訂造傢俬件數多（11 件以上）
• 露台戶外工程獨立加項（佔約 8–15 萬）
• 何文田豪宅嘅完工水準要求較高（雲石、木皮、5 金等用料較貴）

若想睇典型 1,000 呎套餐分項，可以參考 套餐預算示例。完整報價範圍：最新報價範圍。

價格影響因素分析表

完整預算分配建議可參考 預算分配指南。

AC 家私圖再對照：11 件訂造對應 HKD 1.73M–2.12M 預算分佈

同類戶型推薦——何文田 / 1,000 呎左右案例參考

如果你正喺度比較幾個何文田 / 京士柏 / 九龍塘戶型嘅平面圖，可以參考以下 AC 處理過嘅同呎數案例：

• 何文田翠華大廈 1,028 呎案例——同呎數 ±2 呎，可參考 1,000 呎範圍嘅 3 房改 2 房手法
• 官塘冠力工業大廈 14 樓 6 室 1,023 呎案例——可參考開放式廚房動線設計
• 同類 1,173 呎大戶型案例——戶型較大可作上限 budget 參考

5 座全層平面圖：A/B/C/D 四伙佈局可作同樓盤其他戶型比較參考

揀公司前可以先睇 點樣揀香港室內設計公司，再了解 完整裝修流程；準備收樓嘅業主亦建議睇 驗樓重點，避免漏咗結構問題到裝修先發現。

AC 藝創室內設計成立 20+ 年，主理過 1,500+ 個香港住宅項目，由公屋 300 呎到豪宅 3,000 呎都有經驗。如果想睇真實完工效果，可以對照 AC 住宅作品集 揀類似戶型 / 風格參考；如果想了解團隊背景，可以瀏覽 公司簡介。

呢個 1,026 呎案例最值得借鑑嘅，係將「斜角五邊形客廳 + 廚房狹窄 + 露台大但唔識用」三大爵士花園戶型痛點，轉化為「開放式飯廳 + 戶外寵物花園 + walk-in 主人套房」嘅整體規劃邏輯。同樓盤 / 同呎數嘅業主，可以直接將呢套邏輯套用喺自己單位上。

常見問題 FAQ

爵士花園 1,026 呎適合幾人住？

舒適容納 3–4 人加 1 工人。本案主人房雙人床、第二房單人床、書房可變第三睡房，加工人房，適合 4–5 口之家。

開發商原圖點解要再請設計師畫家私圖？

開發商 floor plan 只標牆身、窗位、門位，唔會示範家具點擺。AC 家私訂造圖按 1:75 標出每件傢俬尺寸同動線轉彎位，可直接做施工同訂造參考。

露台 67.65 平米要唔要鋪木地板？

養寵物建議用戶外防滑瓷磚，更易清潔；景觀為主可用塑木或防腐木。傳統木地板易發霉發黑，唔建議露天裸露使用。

1,026 呎豪宅裝修預算大概幾多？

本類何文田 1,000–1,100 呎，連 11 件訂造傢俬、開放式廚房、兩浴翻新、露台戶外工程，預算 HKD 1,734,000–2,121,000；剔走露台同訂造可降至約 HKD 100–130 萬。

開放式廚房有冇消防或法例限制？

按屋宇署規例，明火開放式廚房需保留可關閉嘅門或滑門，抽油煙機要接外牆。電磁爐限制較少。詳情可參考 屋宇署裝修指引。

150 日工期係咪標準？

1,000 呎連訂造 11 件，150 日（5 個月）屬合理。戶型再大或拆牆量多可達 180 日；簡單翻新可壓縮至 90 日。

想睇 AC 完工實景去邊度？

可瀏覽 AC 住宅作品集，揀同樓盤、同呎數或同風格嘅完工案例對照，亦可預約上門度尺睇實樣板。