馬鞍山雅濤居 785呎戶型｜AC 家私圖逐項拆解 + 訂造傢俱清單

呢篇係專為剛買入或準備收樓馬鞍山雅濤居嘅業主而寫嘅深度分析。如果你正手揸住一張開發商畀嘅原始平面圖，但完全唔知 785 呎可以點規劃、訂造傢俱要幾多錢、邊度可以拆牆、邊度動唔到——呢篇文章用 AC 設計師團隊真實畫過嘅家私圖（同實際報價單），逐項話你知 馬鞍山雅濤居 平面圖 嘅每一個位點樣物盡其用。

馬鞍山雅濤居 樓盤背景一覽

馬鞍山雅濤居（英文名 The Waterside）位於新界沙田馬鞍山鞍駿街 15 號，由香港老牌發展商信和置業（信置）發展，於 1997 年 7 月入伙，樓齡至今將近 30 年。屋苑共 2 座大樓，提供約 502 個住宅單位，實用面積由細單位 476 呎一直去到特色大宅 1,661 呎，覆蓋兩房至四房戶型。

地理位置上，雅濤居距離港鐵馬鞍山站及新港城商場步行只需 5 分鐘以內，樓下就係馬鐵街市，日常生活非常方便。對應呢類 90 年代後期樓盤，最值得業主留意嘅，唔係單位本身點，而係樓齡逼近 30 年帶嚟嘅水電喉、防水、地磚、雲石檯面全部進入「需要全屋翻新」嘅時期。本案例分析嘅 1 座 5 樓 B 室（實用 785 呎），屋主原意係將原裝三房 + 雜物房布局，透過訂造傢俱重新規劃，盡可能提升收納量同主人房舒適度，同時將舊裝修一次過更新到位。

呢個面積級別（750-800 呎）係雅濤居最常見嘅中型戶型，亦係馬鞍山區小家庭最熱門嘅選擇之一。下面我哋直接入 馬鞍山雅濤居 平面圖 戶型痛點分析。

馬鞍山雅濤居 平面圖戶型痛點分析

要解讀馬鞍山雅濤居 785 呎平面圖，首先要明白 90 年代後期屋苑嘅幾個典型結構特性：走廊較長、房間細而方正、廚房窄、廁所通常其中一間冇窗。下表先列出五大常見痛點同對應 AC 設計師建議方案：

痛點一：走廊狹長浪費呎數

從平面圖可以見到，主入口進入後有一條由 2.252m + 2.222m + 1.504m + 1.304m 連接形成嘅走廊（總長約 7 米），呢條走廊只計地面面積就已經佔咗 3.39m²，但實際使用價值極低——通常只係過道。AC 設計師嘅做法係將走廊上方做儲物天花 14 直尺，垂直空間轉化為儲物量，相當於將近 30 個鞋盒嘅深度收納。配合走廊末端嘅雜物房，整條過道立即由「過渡空間」變成「家庭儲物樞紐」。

痛點二：三房面積緊湊，收納不足

細房 4.64m²（約 50 呎）、細房 1 4.75m²（約 51 呎），對比香港新樓「鞋盒房」其實已經算合理，但呢個尺寸放完一張 4 尺床（細房 1）或 3 尺床（細房）後，剩低嘅活動空間只夠開門 + 行人。如果再加常規衣櫃，根本擺唔落書檯。AC 嘅做法係將衣櫃同書檯做埋一體式訂造（細房 1 衣櫃 4.9 直尺 + 書檯 4.9 直尺；細房 衣櫃 3.93 直尺 + 書檯 3.93 直尺），書檯做埋衣櫃延伸位，視覺一氣呵成，實際慳走過道死位。

痛點三：廚房狹窄電器位緊張

原裝廚房 5.67m²（約 61 呎），香港 90 年代私樓嘅標準呎數，喺今日嘅家電要求嚟講係偏細嘅——洗碗碟機、雪櫃、抽油煙機、廚櫃、星盤同電磁爐要塞入唔到 2 米寬嘅 layout 入面，唯一解法係向上發展。AC 設計師喺呢個 785 呎單位做咗 16 直尺嘅廚房吊櫃，連同 14.9 直尺嘅地櫃連雲石檯面，總收納直尺接近 31 尺，相當於將平面廚房擴容咗超過一倍。

痛點四：雜物房如何活用

3.76m²（約 40 呎）嘅雜物房對 30 歲一代買家來講算係「不上不落」嘅雞肋面積——做唔到客房，但又咁啱可以放洗衣機 + 乾衣機 + 行李箱。AC 嘅建議係保留現有牆身唔拆（拆咗節省嘅 40 呎要重新做電路水喉，得不償失），改為配置 IKEA 鋼架 + 卷簾門，做工作型雜物間，配合走廊儲物天花一齊用。

馬鞍山雅濤居 AC 平面圖訂造方案逐項拆解

下圖係 AC 設計師團隊為呢個 1座5樓B室 度身畫嘅家私擺位圖，標明每一件訂造傢俱嘅位置、尺寸同類型。對比起開發商只畫房間方框嘅簡陋原圖，呢張圖直接話你知 785 呎用得最盡係點。下方完整列出 14 件訂造傢俱項目。

AC 設計師為馬鞍山雅濤居 1座5樓B室 度身繪製嘅家私擺位圖，標明 14 件訂造傢俱位置同尺寸。

• ✅ 玄關全高 C 字鞋櫃（7.54 直尺，落地至天花）
• ✅ 大廳半高鞋櫃（2.97 直尺，兼長凳坐位）
• ✅ 大廳電視櫃連特色墻連暗門設計（11.7 直尺，整面電視墻+隱藏雜物房門）
• ✅ 主房 4 尺半床（4.5 直尺，床下抽屜）
• ✅ 主房 L 型衣櫃（10.2 直尺，最大化角位）
• ✅ 細房 3 尺床 + 衣櫃 3.93 直尺 + 書檯 3.93 直尺
• ✅ 細房 1 4 尺床 + 衣櫃 4.9 直尺 + 書檯 4.9 直尺
• ✅ 廚房地櫃連雲石檯面（14.9 直尺）
• ✅ 廚房吊櫃（16 直尺）
• ✅ 主廁地櫃連石面 + 鏡櫃（各 5.21 直尺）
• ✅ 次廁地櫃連石面 + 鏡櫃（各 5.21 直尺）
• ✅ 走廊儲物天花（14 直尺）
• ✅ 實心大門 1 套 + 房門/趟門/折門 8 套
• ✅ 全屋鋁窗 135 平方呎更新（50 料烤漆）

玄關設計：全高 C 字鞋櫃 + 半高鞋櫃雙層動線

原裝雅濤居入門位冇預留鞋櫃位，業主入門就直入客飯廳。AC 設計師喺玄關位訂造全高 C 字鞋櫃 7.54 直尺，C 字嘅缺口面向沙發，可以放 key 卡、口罩、洗手液同消毒酒精嘅日常 drop zone。再喺對面做半高鞋櫃 2.97 直尺，半高嘅檯面兼當門口長凳，方便老人家或小朋友坐低換鞋。呢個 C 字 + 半高雙層動線，係 AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗總結出嚟、最適合 700-800 呎細單位嘅入門方案。

客飯廳：電視櫃連特色墻連暗門設計

客飯廳 23.37m²（約 252 呎）算係 785 呎入面最大嘅空間，AC 設計師嘅重點係用一面電視墻同時解決三個問題——電視擺位、視覺焦點、雜物房門隱藏。整段 11.7 直尺嘅電視櫃做到天花，雲石或木紋飾面延伸成一面完整電視墻，當中一塊飾面板實際上係雜物房嘅暗門，平時關上完全融入墻面。呢種設計手法叫「seamless door」（無縫暗門），可以將客廳視覺面積感放大約 15%。

客飯廳另一端有書檯位，AC 利用窗台延伸做一張面向馬鞍山街景嘅書檯，配合落地玻璃光線，做埋 work from home 角落。配 6 人位餐桌剛好夠用，再加 1-2 張凳作為臨時客位。

主人房：L 型衣櫃 + 4 尺半床雙模式收納

主房 9.04m²（約 97 呎），呢個尺寸喺 90 年代私樓係相當寬敞。AC 設計師訂造4 尺半床（4.5 直尺）+ L 型衣櫃（10.2 直尺），L 型嘅其中一邊延伸去飄窗位，飄窗下方做埋抽屜，整面主房牆完全冇浪費。床頭背景墻做埋層板燈 + 隱藏 USB 插位，符合而家年輕業主嘅作息習慣。

主房旁邊嘅套廁 3.44m²，AC 訂造地櫃連雲石檯面 5.21 直尺 + 鏡櫃 5.21 直尺，鏡櫃內藏面油類、化妝品、剃鬚膏等小件，地櫃底下做埋洗衣袋抽屜。鋁假天花含 LED 燈 ×2 支 + 抽氣扇 + 浴室寶，雖然冇窗仍能保持換氣同除濕效果。

兩間細房：衣櫃書檯一體式設計

細房 4.64m² 同 細房 1 4.75m² 兩間細房嘅關鍵係床位 + 衣櫃 + 書檯三件套要做埋一體。細房放 3 尺床（適合單人）、衣櫃 3.93 直尺、書檯 3.93 直尺；細房 1 放 4 尺床（可雙人或一大一細）、衣櫃 4.9 直尺、書檯 4.9 直尺。書檯做喺衣櫃同窗台之間嘅夾位，係將呢類細房用盡每一寸嘅標準做法。

廚房 + 廁所訂造櫃：最影響日常使用體驗

廚房 5.67m² 做 14.9 直尺地櫃連雲石檯面 + 16 直尺吊櫃，所有電器嵌入式收藏（雪櫃、洗碗碟機、電磁爐、抽油煙機、星盤一站式安裝）。鋁假天花含 LED 燈 ×2 支，配合 380 呎牆身磚 + 地台磚翻新。

兩個廁所地磚共 520 呎，使用 SIKA 防水料做全廁 6 尺高墻身 + 地面防水（隔夜 24 小時試水），避免日後漏水到樓下。企缸連級咀、浴缸、抽氣扇、龍頭、五金掛勾、坐廁全部一次過更新。

馬鞍山雅濤居 9 大工程類別 + 預算範圍參考

下表係 AC 為 1座5樓B室 整理嘅 9 大工程類別預算佔比（不含精確金額，只反映工程結構）：

同類 785 呎全屋翻新含 14-20 件訂造傢俱嘅工程預算範圍約 HKD 824,000 – 1,008,000，工期 90 工作天。實際金額視乎以下五大因素浮動：

👉 根據香港消費者委員會近年發表嘅裝修糾紛調查，最常見投訴集中於「報價含混」同「訂造傢俱規格不清」。AC 嘅報價單以九大工程類別逐項列明單價、單位、數量同總額，正係為咗將呢類風險降到最低。

馬鞍山雅濤居 同類戶型推薦案例

如果你正喺睇馬鞍山雅濤居 785 呎以外嘅相近呎數樓盤，又或者想睇下同樣 700-850 呎範圍嘅 AC 案例做參考，以下幾個案例值得花時間細閱。同呎數區間嘅完工案例，可以參考 豪景花園三期 19 座 C 單位 792 呎 嘅電視櫃連特色墻改動方案、家維邨家定樓 E 室 762 呎 嘅小三房收納設計、或者 畢架山花園 4 座 4 樓 C 單位 809 呎 嘅主人房 L 型衣櫃案例。

如果想睇更新派樓盤嘅同呎數設計，明翹匯 2A 座 750 呎 同 天晉 II 5A 座 26 樓 C 室 845 呎 都係近年 AC 完工得最完整嘅參考。對於同樣需要重新規劃廚房 + 廁所動線嘅讀者，仲可以睇 麗港城一期 7 座 H 室 748 呎 嘅完整改動案例。

馬鞍山雅濤居 平面圖 FAQ

Q1：馬鞍山雅濤居 收樓有咩注意？

主要檢查鋁窗密封、雲石檯面開裂、廚廁地台防水、喉管接口及全屋電掣位置。樓齡近 30 年，水電喉建議全屋更換。

Q2：馬鞍山雅濤居 平面圖點睇？

開發商原圖只標房間面積同尺寸，建議叫設計師補畫家私擺位圖、訂造櫃位、動線箭咀，先睇得出實際可用空間。

Q3：馬鞍山雅濤居 裝修預算大概幾多？

785 呎全屋翻新含訂造傢俱，同類預算範圍約 HKD 824,000 – 1,008,000。木工佔約 31%，視乎訂造數量浮動。

Q4：馬鞍山雅濤居 改動空間大唔大？

非結構牆可以拆，房間門口可改位。但承重結構牆、廚廁去水位、煤氣喉位唔可郁。屋宇署規例規管所有結構性改動。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

AC 藝創接 full project 工程嘅單位，住宅室內設計服務費免費贈送（包含家私圖、施工圖、3D 效果圖）。

Q6：馬鞍山雅濤居 訂造傢俱要等幾耐？

所有傢俬簽圖作實後約 4-6 星期到貨。整個 785 呎全屋工程預計 90 工作天，安排傢俱與木工同步。

Q7：馬鞍山雅濤居 785 呎可以放鋼琴或嬰兒床嗎？

客飯廳 23.37m² 放直立式鋼琴冇問題。細房 4.64m² 或 4.75m² 可訂造 3-4 尺床位 + 摺合嬰兒床，建議度尺後再決定。

Q8：馬鞍山雅濤居 起樓問題有冇？

1997 年入伙樓齡近 30 年，常見問題：雲石檯面老化、廚廁防水失效、鋁窗膠邊脆化、舊式三相電掣老化，建議全屋更新。