畢架山花園 4座4樓C單位 809呎平面圖設計案例｜開發商原圖 vs AC 訂造方案

呢篇深度拆解 畢架山花園 4座4樓C單位 平面圖嘅每一個改動細節 —— 由 1985 年入伙嘅舊樓痛點分析、809 呎三房戶型逐區拆解、到 AC 設計師為業主繪製嘅家私圖完整訂造方案 + 9 大工程類別預算分項。如果你係剛買咗、準備收樓、或者已經喺度睇緊呢個單位嘅平面圖，呢篇文章係你動工前最值得收藏嘅參考。

一、畢架山花園屋苑背景｜筆架山舊樓珍藏

畢架山花園（Beacon Heights）位於九龍塘 / 筆架山地段嘅龍坪道 1-19 號，由太古地產發展，1985 年 8 月至 1987 年 6 月分階段入伙，至今已有約 40 年樓齡，屬於同區難得珍藏盤。

屋苑共分 4 期 14 座，提供 642 個單位，實用面積由 807 呎至 1,312 呎不等，戶型以 3 房及 4 房為主，客飯廳分明，個別地下單位連天台。呢個屋苑嘅最大特色係坐擁筆架山山景，所在嘅龍坪道一帶屬傳統豪宅地段，鄰近 41 校網、九龍塘港鐵站及 Festival Walk 又一城，同期周邊樓盤包括寶城大廈、皇者臺、嘉景台等。

本案 4 座 4 樓 C 單位實用 809 呎，屬於屋苑入門呎數嘅 3 房戶型；原始間隔為客飯廳 + 廚房 + 客廁 + 細房 + 主人房 + 主房廁所。本次裝修保留三房格局，但將部分主人房空間切割出獨立衣帽間，做出實際「2.5 房 + 衣帽間」嘅靈活布局。

樓齡接近 40 年嘅關係，喉管 / 電線 / 地板 / 鋁窗等基礎建材都需要全屋拆走重做，呢個係屬於畢架山花園呢類老牌屋苑必須面對嘅大頭裝修支出，下面段落會詳細拆解。

二、畢架山花園 4座4樓C單位 平面圖原圖 — 6 大戶型痛點

畢架山花園 4座4樓C單位 開發商原始平面圖（中原地產提供）

依家來睇 4 座 4 樓 C 單位嘅開發商原圖（俗稱 floor plan）。中原地產提供嘅平面圖顯示，本單位呈長方形布局，入口位於右上方，向左進入廚房 + 客飯廳，再向房間區域伸延。整個 809 呎空間需要容納三房兩廁 + 廚房 + 客飯廳 + 玄關，每平方呎都要計算清楚。下面係 AC 設計師親身度尺後總結出嘅 6 大戶型痛點。

痛點 1：1985 年舊樓 — 喉管老化全屋拆走重做

畢架山花園 1985 年入伙，至今樓齡 38-40 年。根據香港屋宇署嘅強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme），樓齡 30 年以上嘅樓宇必須進行強制驗樓，呢類舊樓嘅金屬喉管、電力線、瓷磚黏合層、防水層都已經到生命周期末段。

本案報價單顯示：拆除及清走全屋 730 呎地面瓷磚 + 7 套全屋門框 + 廚房牆身 + 2 個廁所牆身連磚瓦，需要 5 次泥頭運走，再配合全屋泥水重做。呢個係舊樓裝修不可避免嘅基礎開支，亦係預算估算時最容易被新業主低估嘅一環。

痛點 2：客飯廳電視牆位偏短，動線受阻

客飯廳實用面積 35.43 平方米（約 381 呎），喺 809 呎單位入面算合理，但開發商原圖嘅電視牆位置偏短（約 3.4 米）。如果用一般成品電視櫃會出現比例不對 —— 兩邊各留出 30-50cm 空位，視覺零碎。

加上飯廳同客廳之間有結構樑橫越，如果擺放標準 6 人餐枱會打擾入廚動線。AC 設計師嘅建議係將客廳同飯廳貫通，配合訂造櫃將電視牆延伸至天花高度。

痛點 3：廚房狹窄，三邊收納不足

畢架山花園屬於 80 年代設計，廚房預留嘅吊櫃懸吊空間不足，原圖嘅煮食位 + 鋅盆 + 雪櫃位置三點分布偏緊湊，三邊牆身嘅檯面深度有限。

如果按開發商原圖只用基本嘅成品廚櫃，估計只夠收納 1 套基本煮食器具 + 部分餐具。AC 採用「貼牆 L 型布局 + 全身吊櫃」嘅做法，將 20 直尺地櫃 + 12 直尺吊櫃以無縫石檯面連接，垂直收納放大 2-3 倍。

痛點 4：細房 65 呎，收納吃緊

原圖嘅細房（second bedroom）面積只有 6.1 平方米（約 65 呎），扣除 0.9 米門框迴轉位 + 50-60cm 衣櫃深度，剩餘可用空間僅 50 呎左右。如果擺放標準 4 呎床 + 衣櫃 + 書枱，幾乎無法走動。

呢類細房痛點同家維邨家定樓 E 室 762 呎案例嘅次房問題類似，AC 嘅做法都係用「貼牆嵌入式衣櫃 + 5 尺床訂造一體」放大可用空間，同時保留書檯位俾小朋友功課用。

痛點 5：兩浴室空間細，乾濕分離難

本單位有兩個浴室（主衛 + 客衛），但兩個浴室面積都偏細，原圖嘅企缸 / 浴缸位置同洗手盆距離過近，無法做傳統乾濕分離間隔。

加上樑柱位多（報價單註明「每條陣位加 \$2000」反映陣多），鋁假天花需要避樑處理。AC 嘅方案係用玻璃企缸連級咀做半開放乾濕分離，配合鏡櫃 + 地櫃將水龍頭、化妝品、清潔用品垂直收納。防水材料採用 SIKA，全廁 6 尺高墻身 + 地面隔夜 24 小時試水。

痛點 6：主人房原無衣帽間設計

主人房原圖嘅大房面積 11.55 平方米（約 124 呎），按 5 呎床 + 兩邊床頭櫃計算，剩餘空間僅夠擺放 2 米長嘅衣櫃。但業主希望有獨立步入式衣帽間 + 書檯辦公位 + 床頭收納，呢個需求無法在原圖入面同時滿足。

AC 嘅核心方案係將主房原本連通嘅一塊空間切割出獨立衣帽間（6.43 平方米約 69 呎），裝設 12.5 直尺 L 型衣櫃，做出畢架山花園 809 呎入面少見嘅奢侈格局。

AC 設計師家私圖局部 — 主人房、衣帽間、細房尺寸標注（單位 mm）

戶型痛點 vs AC 改動方案對比表

三、AC 設計師 809 呎家私圖完整訂造方案

AC 設計師完整家私平面圖 — 全屋訂造傢俱位置與尺寸

下圖係 AC 設計師為畢架山花園 4 座 4 樓 C 單位繪製嘅家私平面圖，全屋訂造傢俱共 17 個項目、合計約 100 直尺嘅櫃身工程量（佔總工程預算嘅 30% 以上）。對比開發商原圖只標記房間區域嘅做法，AC 家私圖將每件家具嘅位置、尺寸、訂造材質、五金配件都標示清楚，係業主動工前最重要嘅施工依據。

全屋 17 件訂造傢俱清單

• ✅ 大廳訂造電視儲物櫃 10 直尺（深度 600mm 內）
• ✅ 大廳訂造高身儲物櫃 10 直尺
• ✅ 大廳訂造高身鞋櫃 3 直尺（玄關位）
• ✅ 主人房訂造 5 尺床 + 床頭櫃 2 直尺
• ✅ 主人房訂造書檯 4 直尺
• ✅ 主人房訂造衣櫃 *2 共 9 直尺
• ✅ 衣帽間訂造 L 型衣櫃 12.5 直尺
• ✅ 細房訂造衣櫃 5.5 直尺
• ✅ 廚房訂造地櫃 20 直尺（連無縫石檯面）
• ✅ 廚房訂造吊櫃 12 直尺
• ✅ 主衛地櫃 + 鏡櫃各 2.5 直尺
• ✅ 主房廁地櫃 + 鏡櫃各 3.5 直尺
• ✅ 全屋 5 套木製掩門/趟門/折門連門框
• ✅ 1 套實心大門連門框

櫃料：E0 級生態板（櫃面）+ 啞白膠板（櫃內）+ E1 級多層夾板。

客飯廳：訂造 23 直尺收納 + 開放式廚房動線

客飯廳嘅核心改動：將原本一字形嘅長方形大廳轉化為「電視牆 + 高身儲物 + 玄關鞋櫃」三段式垂直收納。10 直尺電視儲物櫃將電視 + 儲物 + 走線一體化，避免家庭影院線材外露；10 直尺高身儲物櫃吸收日常生活用品 + 行李篋 + 季節性物品；3 直尺高身鞋櫃落地頂天設計。

呢個布局類似豪景花園三期 19 座 C 單位 792 呎案例嘅做法，唯一分別係本案多咗一段書檯延伸位（連接主人房）。

主人房：5 尺床 + 9 直尺衣櫃 + 書檯一體化

主人房訂造方案 — 5 尺床 + L 型衣櫃 + 書檯一體化（含尺寸標注）

主人房嘅 5 尺床擺位置於正中，左邊係 9 直尺主房衣櫃（含 L 型轉角設計），右邊係 4 直尺書檯 + 2 直尺床頭櫃。訂造重點：

1. 床框 —— 5 尺床採用整體訂造（連床框 + 床頭板 + 收納抽屜），同時配合 2 直尺床頭櫃連體設計，視覺上做出 7 直尺長嘅完整背牆。

2. 衣櫃 —— 9 直尺衣櫃做雙開門 + 旋轉鞋掛 + 內藏 LED 感應燈，深度控制喺 600mm 內。

3. 書檯 —— 4 直尺書檯設於窗邊位置（享自然光），同步作為晚間化妝枱使用，係 809 呎單位入面少見嘅多功能配置。

衣帽間：12.5 直尺 L 型衣櫃（本案最大亮點）

呢度係本案最 highlight 嘅設計亮點 —— 喺 809 呎單位入面切割出 6.43 平方米（約 69 呎）嘅獨立步入式衣帽間，裝設 12.5 直尺 L 型衣櫃。

L 型布局嘅好處：將短邊用作掛衫位（適合大褸 / 西裝 / 連身裙）；將長邊用作疊衫格 + 抽屜（內衣 / T-shirt / 飾物）；拐角位置用旋轉拉籃 + 抽屜減少死角。

呢個衣帽間嘅奢侈程度，類似天晉 II 5A 座 26 樓 C 室 845 呎案例嘅主套衣帽間配置，但畢架山花園 809 呎可以做到呢個尺寸已經非常難得。對於 walk-in closet 愛好者來講，係最值得學習嘅平面圖改動範例。

細房：5.5 直尺貼牆衣櫃放大空間感

細房雖然原圖只有 65 呎，但 AC 透過 5.5 直尺貼牆嵌入式衣櫃 + 5 尺床配合，依然騰出可走動嘅 1 米寬通道。訂造細節：衣櫃深度控制喺 550mm（比標準 600mm 細 50mm，視覺更輕薄）；配合 1 道折門入口節省迴轉位；預留電腦插座 + USB 充電位（小朋友功課桌位）。

廚房：20 直尺地櫃 + 12 直尺吊櫃

廚房訂造方案 — 20 直尺地櫃連無縫石檯面 + 12 直尺吊櫃

廚房係 1985 年舊式設計嘅最大改造項目：

1. 20 直尺地櫃連無縫石檯面：包含洗滌區（深盆鋅盤）+ 烹飪區（4 頭爐 + 抽油煙機）+ 操作區（3 寸隱藏式插座）。無縫石採用業主自選（如需進口無縫石需補差價），底材使用 E0 級生態板。

2. 12 直尺吊櫃：分上下兩層，上層做內藏式（少用物品）+ 下層做開放式（常用調味料）。配合鋁假天花連 LED 燈帶，整體照度足夠廚房作業。

3. 五金電器整合安裝：抽油煙機 / 抽氣扇 / 龍頭 / 星盤 / 五金掛鉤合計安裝。整個廚房工程連磚瓦 + 假天花，工程開支約佔總預算 5-7%。

主衛 + 客衛 + 主房廁訂造方案

本單位嘅兩個浴室（主衛 + 客衛）共有 6 件訂造櫃 + 2 套企缸：

• 客衛：地櫃 2.5 直尺 + 鏡櫃 2.5 直尺
• 主衛：地櫃 3.5 直尺 + 鏡櫃 3.5 直尺
• 防水材料採用 SIKA（全廁 6 尺高墻身 + 地面）
• 隔夜 24 小時試水確保零滲漏
• 配合企缸連級咀做乾濕分離 + 浴室寶 + 抽氣扇

四、9 大工程類別 + 預算分項參考

畢架山花園 4座4樓C單位 全屋訂造傢俱對應位置總覽

按照 AC 標準報價結構，本案分為 9 大工程類別 + 1 個其他類別（含設計服務費，AC 對此案免費贈送）。同類 800-820 呎舊樓裝修工程嘅預算範圍約 HKD 753,000 – 922,000，視乎業主選擇嘅訂造傢俱深度同材質升級。

9 大工程類別簡述

• A 清拆工程：全屋瓷磚 + 7 套門 + 廚廁牆身 + 5 次泥頭運走
• B 電力工程：63A 單相電箱 + 全屋暗喉 13A/20A 電制 + TV/NET/TEL 線（英國標準電線）
• C 水喉工程：澳洲包膠銅喉（6分與4分冷熱水）+ 谷磅測試 180 磅 24 小時
• D 泥水工程：全屋 809 呎木紋磚地台 + 雲石吸咀 + 地腳線（連工包底料）
• E 油漆工程：剷面漆 + 防潮底油（最少 1 次）+ 批灰（最少 3 次）+ ICI 多樂士淨味乳膠漆 / 立邦 5 合 1（抗甲醛、金裝）面油 3 次
• F 木器/傢俬工程：100+ 直尺訂造櫃身（最大頭支出，約佔總預算 30%+）
• G 廚房工程：牆身磚 + 鋁假天花 + 抽油煙機等所有電器五金安裝
• H 廁所工程：兩個浴室磚瓦 + SIKA 防水 + 鋁假天花 + 企缸 + 龍頭五金
• J 其他工程：全屋清潔除甲醛 + 第三者保險 + 現場保護（連設計費免費贈送）

5 大價格影響因素

對比同類舊樓案例，土瓜灣欣榮花園 6 座 9A 731 呎案例嘅預算結構同本案類似（舊樓重做喉管 + 大量訂造傢俱），可作為呎數較細嘅比照參考。

五、同呎數香港住宅設計推薦案例

畢架山花園 4 座 4 樓 C 單位 809 呎屬於三房兩廁嘅典型呎數，AC 過往承接過多個同呎數範圍嘅案例，可以同本案做設計對比參考：

• 豪景花園三期 19 座 C 單位 792 呎案例 —— 青衣海景三房，類似客飯廳布局，電視儲物櫃延伸做法可參考
• 天晉 II 5A 座 26 樓 C 室 845 呎案例 —— 將軍澳新樓三房，主套衣帽間配置奢侈設計參考
• 家維邨家定樓 E 室 762 呎案例 —— 紅磡老牌居屋三房，細房放大手法值得對比
• 荃灣萬景峯 3 座 D 室 742 呎案例 —— 荃灣中型私樓三房，動線設計參考
• 杏花邨 42 座 8 樓 7 室 713 呎案例 —— 杏花邨經典三房戶型，預算控制案例

呢啲案例同畢架山花園 4 座 4 樓 C 單位嘅 809 呎尺度接近，戶型布局類似，係收樓前研究訂造傢俱配置嘅好參考。建議業主將呢幾個案例嘅平面圖一齊收藏，再對比自己單位嘅戶型痛點。

六、畢架山花園 4座4樓C單位 常見問題 FAQ

Q1：畢架山花園 4座4樓C單位 收樓有咩注意？

優先檢查 1985 年舊樓嘅金屬水喉滲漏 / 鋁窗膠邊 / 結構樑位 / 配電容量是否足夠安裝冷氣。屋苑樓齡屬屋宇署強制驗樓計劃範圍，建議向大廈管理處索取最新驗樓報告作參考。可同時參考消委會嘅買家裝修指引。

Q2：畢架山花園 平面圖點睇？

開發商原圖只標房間區域同粉紅色塊（無傢俱），建議搭配 AC 家私圖一齊睇。家私圖會標明每件訂造傢俱嘅位置 + 直尺尺寸，幫你判斷實際擺放可行性。

Q3：畢架山花園 4座4樓C單位 裝修預算大概幾多？

809 呎舊樓全屋裝修連訂造傢俱嘅範圍約 HKD 753,000-922,000，視乎拆牆量、訂造傢俱數量、面材選擇而定。AC 提供免費上門度尺及詳細報價。

Q4：畢架山花園 改動空間大唔大？

本案在 809 呎入面成功切割出獨立衣帽間 + 客飯廳 + 三房 + 兩廁 + 廚房，證明戶型有相當改動空間。需注意嘅係結構樑位較多，部分位置不能拆。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

AC 對接受全屋裝修工程嘅業主免收設計服務費（本案報價單 J.6 註明設計費「免費贈送」）。如果只買圖紙不接工程則另議。

Q6：畢架山花園 訂造傢俱要等幾耐？

報價單註明所有傢俱簽圖作實後約 4-6 星期到貨。配合 90 天標準工期，傢俱通常喺工程第 70-80 天進場安裝。

Q7：畢架山花園 809 呎可以放鋼琴/嬰兒床嗎？

可以。客飯廳 35.43 平方米嘅可用面積足以放下立式鋼琴（建議靠電視儲物櫃位）；衣帽間旁邊嘅主房空間亦預留咗放置嬰兒床嘅 1.2 米寬位。對比杏花邨 713 呎案例，本案空間更鬆動。

Q8：畢架山花園 起樓問題有冇？

1985 年入伙嘅金屬喉管 + 結構樑 + 局部低樓底（部分廁所天花僅 2.4 米）係常見問題。AC 喺裝修前會做詳細現場度尺 + 喉管驗收，避免後期補貼裝修費用。