杏花邨三房裝修報價案例｜713呎 平面佈局 + 訂造傢俬預算

1. 杏花邨42座8樓7室 713呎案例速覽

位於柴灣盛泰道的杏花邨42座8樓7室，實用面積713呎，原始間隔為三房兩廁。本案最大挑戰來自客飯廳的異形（八角／L 形）格局與雙浴室分佈，加上屋苑樓齡較長，內部水電與防水均需要徹底翻新。AC 藝創室內設計以低調輕奢風為定調，透過全屋訂造傢俬、飯廳特色牆設計與玻璃趟摺門整合露台，把異形空間轉化為通透開揚的核心生活區，亦於三間睡房分別植入書房、兒童房與主臥獨立衣物收納系統，全屋使用感大幅突破實際呎數。

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AC 藝創為杏花邨42座8樓7室繪製的全屋訂造傢俬平面佈局圖

2. 杏花邨樓盤背景

杏花邨位於港島東區柴灣盛泰道100號，由前地下鐵路公司（現港鐵公司）與嘉里建設、僑光置業等聯營之杏花邨發展有限公司合作發展，於 1986 年 9 月至 1989 年 11 月分階段入伙。屋苑共 48 座住宅大廈，提供 6,504 個單位，實用面積由 453 至 1,028 呎不等，戶型涵蓋兩房兩廳、三房兩廳及三房連套房等多種間隔，是香港最具規模的私人屋苑之一。

本案所在的 42 座位處屋苑東面，樓高 19 層，提供 152 個單位。屋苑內設大型會員制私人會所，包含泳池、健身室、網球場、壁球場與高爾夫球練習場；商場「杏花新城」樓高三層、面積約 27,000 平方米，內有逾 110 間商店，二樓更設有超市、銀行、教育中心與健康服務等多元配套。校網方面，小學屬 16 校網，中學屬東區校網，配套成熟、生活便利。屋苑入伙至今近 40 年，多數舊有單位的水電、防水及內部間隔均已超越設計年限，需要全面翻新方能符合現代家庭使用需求。

3. 杏花邨42座8樓7室 戶型分析

從現場度尺後的平面佈局判讀，本單位 713 呎實用面積採用三房兩廁、廚房獨立的配置。客飯廳因樓宇本身為非典型結構，呈八角形／L 形異形格局，東側凸出露台連接外牆窗位，是全屋採光與通風主軸，但傢俬擺位需要避開斜邊牆線與鋁窗位置。各主要功能空間分布如下：

• 客飯廳：約 26.5 至 30 平方米（含露台），呈異形格局，可容納大型梳化、餐桌與電視主牆，但兩側斜邊牆使一般成品傢俬難以貼牆收邊。
• 主人房：約 9.87 平方米，位於單位東側角位，三邊均可落床，窗位連接冷氣機位置，需要預留分體機掛牆位避免外露。
• 房間 1（細房）：約 4.58 至 5.06 平方米，深長型，貼近走廊與閣仔位置，採光由窗位與內走廊轉接，最適合改造為書房／工作間。
• 房間 2（中房）：約 7.35 平方米，方正格局並附窗台位置，是植入訂造床位與學習空間的理想兒童房選擇。
• 客用浴室：約 2.95 至 3.74 平方米，靠近廚房側，動線屬日常頻繁使用區。
• 主人浴室：約 3.28 至 3.4 平方米，緊貼主人房，獨立分區提升早晚作息效率，是 700 餘呎戶型中較罕見的雙浴設計。
• 廚房：位於入門側方，原始格局較窄長，需要拓闊出入動線並預留嵌入式電器位以容納明火爐具與多件家電。
• 走廊：連接三房與雙浴的內走廊較長，上方淨空為訂造儲物閣仔提供天然機會。

整體戶型痛點集中於三點：客飯廳的異形邊角影響家具標準擺位、走廊偏長易造成樓面浪費、細房面積偏緊縮需要垂直訂造方案釋放牆面。但對應地，這個戶型也提供了多面採光、雙浴獨立、主臥三邊落床、廚房可改為半開放等先天優勢，是設計師可大幅發揮的中型戶型。

單位戶型結構：三房兩廁、異形客飯廳、雙浴設計與長走廊

4. AC 藝創設計方案：低調輕奢、訂造為本

AC 藝創就本案提出的設計平面方案（如圖所示），核心思路是以「低調輕奢」風格為基調，採用淡色木紋飾面結合啞白櫃身，避過過量金屬元素，同時把單位的訂造收納密度推到最高，讓 713 呎的實用空間發揮 800 呎以上的使用感。以下為主要設計亮點：

4.1 玄關與大廳：一進門即收納到位

於大門近廚房門位置設置 2.6 直尺高身鞋櫃做到頂，配合長達 11.5 直尺的高身儲物櫃連換鞋凳，把出入隨身物品、季節衣物、工具雜貨一次過收納入櫃。客飯廳主軸採用 4.9 直尺電視櫃連特色牆設計，搭配 12 直尺天花燈槽營造間接照明，視覺上拉長異形空間的延伸感。走廊側另加 10 直尺高身儲物櫃補強日常雜物收納。

4.2 飯廳特色牆與露台整合

飯廳側設有 87 平方呎特色牆設計，採用可左右推拉的活動板片：平日呈現完整輕奢主題牆面，需要對流通風時即可拉開兩側暴露原有窗位，兼顧美感與實用性。露台與客廳之間採用 65 平方呎玻璃趟摺門連門框替代原有趟門，平日全開即與客廳合併使用，需要分區時亦可關閉作獨立小空間，再配合露台兩側特色牆與新鋪地磚天花，整體擴展客廳體感面積。

4.3 廚房：明火煮食 + 全嵌入式電器

廚房保留明火爐具，地櫃設置 13 直尺、吊櫃 15 直尺，全部配置無縫石檯面，預留嵌入式洗碗機、蒸爐、微波爐、雪櫃位置，把現代廚房常見電器一次過整合入櫃。地面與牆面採新鋪磁磚，搭配鋁質假天花附 LED 燈，營造潔淨高效的烹飪環境。

4.4 主人房：床頭高櫃預留分體冷氣機位

主人房規劃 5 直尺油壓床、雙座共 11 直尺高身衣櫃，並於床頭設置 7 直尺床頭高櫃並預留分體冷氣機位，避免冷氣機外露破壞輕奢主題。床頭朝向冷氣窗位，採三邊落床設計提升起居便利度，床尾衣櫃側更整合一個小型梳妝位，照顧日常梳化需要而不另佔空間。

4.5 書房與兒童房：垂直訂造食盡牆面

房 1 規劃為書房，由窗位向房內延伸的 9.4 直尺雙書檯設計可供兩人同時使用，配合 5.3 直尺書檯上吊櫃與 4 直尺高身衣櫃，把細房空間用得徹底。房 2 為兒童房，採用 3.5 直尺油壓床放於窗台邊，床尾配置 5.3 直尺高身衣櫃，近主人房側牆位則設 5.3 直尺書臺連書櫃，預留成長期所需的學習空間。

4.6 浴室與走廊：細節同樣訂造

主浴與客浴均訂造地櫃連無縫石面、鏡櫃與玻璃浴屏，整體視覺更見統一。走廊上方設置儲物閣仔，把長走廊的上方淨空轉化為高效收納，平日不影響行走亦不浪費寸金尺土的香港住宅樓面。

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AC 藝創最終設計方案，含全屋訂造傢俬尺寸標註與佈局調整

5. 工程範圍與預算參考

本案工程涵蓋裝修九大主類別，工期 90 工作天，同類工程預算範圍約 HKD 817,000 – 1,000,000，以下為各類別摘要：

• 清拆工程：全屋地磚（613 呎）、廚房、兩浴、露台、所有門框拆除及泥頭運走，已包政府泥頭費。
• 電力工程：63A 單相電箱、23 組 13A 單電制、23 組 13A 雙電制（含 TV／NET／TEL 製）、5 組 20A 冷氣大制、20 組燈位開關，全部使用英國標準電線。
• 水喉工程：新造廚浴 10 組來去水位、屋外銅喉入屋更換，採用澳洲包膠銅喉、英國配件，並通過 180 磅 24 小時谷磅測試。
• 泥水工程：全屋木紋磚（613 呎）、713 呎地腳線、新砌房牆 71 呎、露台磚、窗台雲石 2 件。
• 油漆工程：採用 ICI 多樂士淨味乳膠漆或立邦第二代五合一抗甲醛漆，批灰最少 3 次、防潮底油 1 次、面油 3 次。
• 木器／傢俬工程：佔工程比重最大，覆蓋實心大門、5 套房門、露台玻璃趟摺門、廚房地櫃及吊櫃、雙浴地櫃及鏡櫃、玄關鞋櫃、客飯廳電視特色牆、主房油壓床及衣櫃、書房雙書枱、兒童房床及書枱、走廊閣仔等全屋訂造項目。
• 廚房工程：全廚磚鋪、鋁質假天花連 LED 燈、抽油煙機與五金安裝。
• 廁所工程：全廁磚鋪、SIKA 防水（6 呎高，隔夜試水）、鋁質假天花、企缸、玻璃浴屏共 2 套、外牆改屎喉位。
• 其他工程：完工後全屋清潔除甲醛、第三者保險、現場保護、搭外牆水喉棚與冷氣棚、5 部分體冷氣安裝、代購全屋瓷磚 1,600 呎，住宅室內設計服務免費贈送。

6. 設計師建議

對於計劃裝修杏花邨同類三房戶型的業主，AC 藝創提出以下三點建議供參考：

1. 屋齡較長必須優先處理水電與防水：杏花邨多數單位入伙近 40 年，內部水管、電線及防水層都已超出設計年限，整體更換不只是預算問題，而是日常使用安全與住宅壽命的關鍵。報價中的屋外銅喉更換與全廁 6 呎高 SIKA 防水加 24 小時試水，是中古樓翻新時不能省略的工序。
2. 異形客飯廳要靠訂造櫃身收邊：本案客飯廳因樓宇本身結構而呈八角形，斜邊牆線會導致一般成品傢俬無法貼牆。透過訂造高身儲物櫃、電視特色牆與飯廳特色牆等項目，可把每一寸斜邊轉化為儲物或裝飾，大幅提升空間實用率。
3. 細房用「垂直思維」放大使用感：本案兩間細房面積有限，AC 採用全高度訂造衣櫃、書檯上吊櫃、床頭高櫃及床尾儲物的「垂直堆疊」方案，配合淡色飾面降低壓迫感，讓細房在功能與視覺之間取得平衡。