九龍塘 823呎四房家俬設計｜報價 + 平面拆解（雅芳園A室）

1. 九龍塘家俬與空間規劃：雅芳園 50 年老牌豪宅的戶型挑戰

喺香港，擁有半世紀歷史嘅傳統豪宅往往散發住獨特嘅底蘊。位於九龍塘范信達道 2 號嘅雅芳園，由梁恩記建築有限公司發展，自 1974 年 1 月入伙以嚟，一直係九龍塘區內備受尊崇嘅低密度私人屋苑。屋苑僅有一座，提供 72 個單位，主打 595 至 926 平方呎嘅三房大單位，並坐擁極具優勢嘅 41 小學校網及九龍城中學校網。然而，經歷 50 年歲月洗禮，這類老牌豪宅嘅原始圖則往往難以完全契合現代家庭嘅生活節奏。

本案例根據 AC 藝創真實客戶平面布局及報價資料整理，已隱藏客戶姓名、電話及詳細門牌，只保留可供同類單位參考嘅設計和預算資訊。業主一家四口加上外傭準備進駐這個 823 平方呎嘅 A室 單位，佢哋希望喺保留舊樓寬敞空間感嘅同時，透過現代化嘅九龍塘家俬訂造方案，為一家人及外傭規劃出充足嘅私人空間與海量收納，同時唔想客廳顯得侷促。作為擁有 AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗、自設江門自家工廠嘅專業團隊，我們深知這類高齡樓宇喺翻新時嘅痛點與潛力。接下來，我們將透過真實嘅報價單與平面圖，為大家深度拆解這個 823呎四房（三房連工人房）嘅改裝實戰。

2. 雅芳園A室 823呎戶型痛點分析（開發商原圖拆解）

要打造完美嘅居住環境，首先要徹底理解單位嘅先天條件。我們來看看雅芳園 A室 嘅開發商原始平面圖。這類 70 年代嘅則型，雖然實用率極高且少有發水面積，但亦存在不少時代遺留下來嘅空間矛盾。

雅芳園 A室 開發商原圖，可見房間佈局及走廊動線存在優化空間。

痛點一：房間分佈過於集中，動線缺乏緩衝

從原圖可見，單位嘅三個主要睡房（主人房及兩間客房）集中喺走廊嘅一側。這種傳統嘅佈局雖然將動靜區分開，但長走廊往往浪費了不少實用面積。對於 823呎 嘅單位來說，如果走廊缺乏採光，會顯得格外幽暗。此外，房間嘅門位設計亦限制了大型衣櫃嘅擺放，令收納空間大打折扣，難以滿足現代家庭海量衣物嘅存放需求。

痛點二：客飯廳比例雖大，但缺乏功能分區

雅芳園 A室 擁有一個面積達 30.75 平方米（約 330 平方呎）嘅巨型客飯廳，並連接寬敞嘅露台。這本來是極大嘅優勢，但原圖並無為玄關、用餐區與起居區作出明確界定。如果只是隨意擺放現成傢俬，很容易令空間顯得空曠而凌亂，不僅浪費了面積，更無法發揮大宅應有嘅氣派與層次感。

痛點三：廚房與工人房佈局緊湊，現代化升級困難

舊式豪宅嘅廚房通常採用封閉式設計，並與工人房及工作間相連。原圖中嘅廚房空間雖然方正，但要容納現代家庭必備嘅大型雙門雪櫃、嵌入式焗爐及洗碗碟機等家電，原有嘅灶台與水喉位便顯得捉襟見肘。此外，工人房嘅面積僅約 2.31 平方米，如何喺狹小空間內為外傭提供合理嘅休息與收納空間，亦是本次改造嘅一大挑戰。

3. AC 平面圖設計方案：九龍塘家俬訂造與動線優化

針對上述痛點，AC 藝創嘅設計團隊重新繪製了傢俬平面擺位圖。這次改造嘅核心，在於透過高質量嘅九龍塘家俬訂造，將每一寸空間轉化為實用嘅生活場景。報價單中高達 HKD 202,850 嘅木器/傢俬工程，正是整個方案嘅靈魂所在。所有櫃體均採用 ENF 級多層夾板，確保甲醛釋放量達到最嚴格標準，保障家人及小朋友嘅健康。

AC 藝創設計師為雅芳園 A室 重新規劃嘅傢俬擺位圖，完美解決收納痛點。

優化一：客飯廳嘅海量收納與氣派營造

為咗不辜負 330呎 嘅巨型客飯廳，設計師喺玄關至客廳嘅牆面，規劃了極具層次感嘅收納系統。一進大門，首先是 2.5尺 嘅半腰鞋櫃與 5.5尺 嘅高身鞋櫃，不僅滿足了一家四口四季嘅鞋履收納，更自然地劃分出玄關區域，避免了一眼望穿客廳嘅尷尬。緊接住是長達 10.5尺 嘅電視矮櫃，一路延伸至露台旁，拉闊了整個客廳嘅視覺比例，營造出豪宅應有嘅橫向延伸感。飯廳一側則配置了大型 C字儲物櫃，方便擺放餐具與展示品。

• ✅ 大廳訂造半腰鞋櫃（2.5 直尺 / ENF級多層夾板）
• ✅ 大廳訂造高身鞋櫃（5.5 直尺 / 2400mm 高以內頂天立地）
• ✅ 大廳訂造電視矮櫃（10.5 直尺 / 營造橫向延伸感）
• ✅ 飯廳 C字儲物櫃（結合展示與收納功能）

優化二：主人房嘅多功能私密天地

面積達 10.86 平方米（約 116 平方呎）嘅主人房，是男女主人放鬆身心嘅綠洲。設計師配置了一張 5尺 雙人床，並喺床頭兩側配備 2尺 床頭櫃，方便放置睡前讀物及手機。最觸目嘅是長達 8尺 嘅高身衣櫃，提供猶如小型衣帽間般嘅收納量，足以應付兩人四季嘅衣物。窗邊則巧妙地安排了 3.5尺 嘅梳妝臺，充分利用自然光線，讓女主人有專屬嘅打扮空間，同時不影響室內動線。

• ✅ 主房訂造 5尺 雙人床及床頭櫃（2 直尺）
• ✅ 主房訂造高身衣櫃（8 直尺 / 頂天立地設計防塵）
• ✅ 主房訂造梳妝臺（3.5 直尺 / 結合窗邊採光）

優化三：房間 1 及房間 2 嘅成長型設計

兩間客房分別為 8.51 平方米及 7.9 平方米，空間相當見使。設計師為兩間房均配置了 4尺 床，保留舒適嘅睡眠空間。房間 1 設有 8尺 高身衣櫃及 3尺 書檯；房間 2 則設有 7尺 高身衣櫃及 3尺 書檯。這種「床 + 衣櫃 + 書檯」嘅黃金三角佈局，非常適合成長中嘅小朋友或作為在家工作嘅書房。透過精準嘅尺寸度身訂造，即使放入三件大型傢俬，房間依然保留了足夠嘅走動空間，實用性極高。

• ✅ 房間 1 及房間 2 訂造 4尺 床
• ✅ 房間 1 訂造高身衣櫃（8 直尺）及 書檯（3 直尺）
• ✅ 房間 2 訂造高身衣櫃（7 直尺）及 書臺（3 直尺）

優化四：廚廁與工人房嘅極致空間榨取

廚房採用了實用嘅 L 型佈局，訂造了 13 直尺 嘅地櫃連石英石檯面，以及 15 直尺 嘅吊櫃，徹底解決舊式廚房收納不足嘅痛點，讓各類鍋具與調味料都有專屬位置。工人房雖然只有 2.31 平方米，但透過訂造「工人床連吊櫃」，成功喺有限空間內創造出立體收納，兼顧了外傭嘅休息與儲物需求。浴室則配備了 3尺 地櫃及 3尺 鏡櫃，保持洗漱用品整潔乾爽。

4. 雅芳園 823呎裝修工程範圍與預算參考

根據這份真實嘅報價單，這類 823呎 四房（三房連工人房）單位嘅全屋翻新工程預算範圍約為 HKD 551,000 – 675,000（不含電器、鋁窗及部分由業主提供嘅面料）。工期約為 90 個工作天。以下我們從報價單中提取了各大工程類別嘅核心項目，為大家拆解預算分佈：

清拆與泥水工程：舊樓翻新嘅重頭戲

50 年樓齡嘅單位，清拆與泥水往往佔據不少預算。本案清拆工程約 HKD 49,500，包括拆除廚廁牆身及地台磚瓦、全屋舊有木地板、7 套門及門框，以及舊入牆傢俬。泥水工程高達 HKD 117,580，主要因為全屋 740 平方呎需要重新鋪設木紋磚（連工包底料），並新砌房間 2、工人房及廁所嘅沙磚牆身（共 238 平方呎）。重新砌牆不僅能優化格局，更能解決舊牆身隔音及平整度不足嘅問題，是舊樓翻新不可省略嘅基礎工程。

油漆與木器傢俬：決定視覺質感嘅關鍵

油漆工程約 HKD 86,000，採用 ICI 多樂士淨味乳膠漆或立邦 2 代 5 合 1（抗甲醛，金裝），包含剷走舊面漆、油防潮底油、批灰最少 3 次及油面漆最少 3 次嘅標準工序。而全案最大嘅投資在於木器/傢俬工程，預算達 HKD 202,850。正如前文所述，這筆費用涵蓋了全屋海量嘅九龍塘家俬訂造（超過 60 直尺嘅櫃體），以及實心大門與 8 套木製掩門/趟門，是實現空間魔法與收納升級嘅核心。

廚廁工程與防水標準：不容忽視嘅隱蔽工程

廚房工程約 HKD 55,000，廁所工程約 HKD 72,000，兩者均包含新鋪牆身及地台磚、安裝鋁質假天花連 LED 燈，以及潔具安裝。值得留意嘅是，報價單中明確列明廁所防水工程採用 SIKA 防水料，並做到全廁 6 尺高牆身及地面防水，更會進行「隔夜 24 小時試水」。根據香港 屋宇署規例 及消委會嘅驗樓指引，完善嘅防水層及試水程序是防止日後漏水爭議嘅最有效方法。這亦體現了 AC 藝創對工程質量嘅嚴格把控。此外，其他工程（J 類別）約 HKD 29,929，涵蓋了全屋基本清潔、除甲醛服務、第三者保險及勞保，為業主提供安心保障。

5. 同類戶型推薦與裝修指南

如果你即將為九龍塘或同類大單位進行裝修，除了參考這篇雅芳園嘅平面圖拆解，建議你喺落實報價前，多做功課。揀選一間合適嘅工程公司是成功嘅第一步，你可以先閱讀 香港室內設計公司點揀，了解市場上不同公司嘅運作模式；同時參考 AC 藝創公司介紹，了解我們如何透過自設工廠控制傢俬質量。

對於預算控制，我們強烈建議業主詳細閱讀 室內設計報價解構 及 裝修預算分配指南，了解隱蔽工程與表面裝飾嘅合理比例。你亦可以隨時查閱我們嘅 最新報價範圍總覽 或深入了解 具體預算拆解，確保自己嘅資金用得其所。若想了解更多建材特性，例如本案使用嘅 ENF 級夾板為何能做到低甲醛，可參考 裝修材料全攻略。

此外，如果你想對比同等呎數（約 800 呎左右）嘅其他單位設計，可以參考 維港灣 822呎案例、九龍城豪門 815呎案例，或者 畢架山花园 809呎案例 嘅 AC 訂造方案。想睇 AC 真實完工效果，可直接前往我們嘅 真實完工住宅作品庫 尋找靈感。

6. 雅芳園平面圖與報價 FAQ

以下是針對雅芳園 A室 823呎單位及本次報價嘅常見問題解答：

常見問題 (FAQ)