藍田鯉安苑住宅裝修報價案例｜505呎 平面佈局 + 訂造傢俬預算

鯉安苑樓盤背景｜藍田室內設計師眼中嘅 2002 年康和型 HOS 居屋實情

藍田鯉安苑屬於香港房屋委員會（房委會）興建嘅居者有其屋計劃（HOS）屋苑，位於九龍觀塘區藍田鯉魚門道 11 號，緊貼港鐵藍田站（觀塘綫），步行約 5 至 8 分鐘可達車站及廣田商場。鯉安苑共有 6 座住宅大樓（A 至 F 座），提供 1,684 個單位，其中 A 至 C 座及 F 座屬第一期已於 2002 年 8 月入伙，至今樓齡約 23 年；D 及 E 座則為第二期，2003 年 1 月入伙。

樓宇設計方面，鯉安苑全部採用房委會「康和型」（Concord-type）標準設計，呢類樓宇喺 90 年代尾至 2000 年代初被廣泛應用喺 HOS 屋苑，包括同期嘅將軍澳健明苑、東涌迎康苑、天水圍俊宏軒等。康和型嘅特徵係呈「Y 字型」三翼結構，每層約 16 至 18 個單位環繞中央電梯大堂排列，可分為「康和一型」及「康和二型」兩款細分。鯉安苑 B 座屬康和一型細分版本，標準兩房單位實用面積約 506 至 663 呎，三房約 868 呎。本文聚焦嘅 B 座 4 室屬於最細嘅兩房戶型，實用 505 呎，係市場上極受首置客（尤其新婚家庭、白居二買家）歡迎嘅「上車盤」入門尺寸。

戶型方面，根據房委會公開嘅 鯉安苑 B 座（鯉逸閣）樓宇樣本平面圖，4 室原始間隔為「兩房一廳一廚一浴」標準設計：主人房約 86 呎、房間 1 約 51 呎、客飯廳約 210 呎、廚房約 49 呎、浴室約 36 呎。雖然紙上有齊兩房間隔，但細看會發現第二房間細小、廚房狹窄、客飯廳呈長條形冇預留收納，加上樓齡接近 25 年，喉管、窗框、電制系統都到咗大維修週期，業主收樓後一般要做全屋裝修（即「全爆」工程）先可以達至現代居住標準。對藍田室內設計師而言，鯉安苑屬於典型嘅「結構不容大改、必須靠訂造傢俱+ 開放式改造放大空間」嘅 HOS 戶型，與市區私樓設計邏輯完全不同。

圖 1：鯉安苑 B座4室 505呎開發商康和型原始戶型圖 — 配合業主初步家私擺位構思（紅筆標示）

鯉安苑 B座4室 505呎開發商康和型原圖逐項拆解｜5 大戶型痛點

對唔少藍田室內設計新手業主嚟講，第一次睇開發商平面圖會被「兩房 / 廳 / 廚 / 浴俱備」嘅標籤迷惑，以為已經夠住。但我哋 AC 藝創喺 20+ 年香港住宅設計經驗中見過 100+ 個鯉安苑同類康和型單位，幾乎全部都要做以下 5 大改動先住得舒服。下圖就係開發商原始平面圖（中原地產版本）配合業主初步手畫構思（紅筆標示），可以見到原圖根本冇繪畫家具擺位，全靠業主自己 imagine，缺乏專業視覺輔助。

圖 2：AC 鯉安苑 505呎 平面圖訂造方案總覽 — 含 11 項訂造傢俱 + 開放式廚房改造

痛點 1：客飯廳長條形動線受阻 + 完全冇收納

鯉安苑 B 座 4 室客飯廳實用面積約 19.46m²（約 210 呎），但呈狹長條形：由入屋玄關沿一條走廊延伸到電視牆，闊度只有約 3.04m。原始開發商規劃只係一個「空房間」，冇任何收納櫃，業主搬入嚟之後幾乎一定要買 IKEA 套裝書櫃、雜物櫃、電視櫃，攞嚟攞去結果客廳變成倉庫。更慘嘅係，原圖嘅冷氣機位於廳尾正中央，露出嚟好礙眼，廳裝冷氣冇做木殼包覆嘅話，視覺好雜亂。

痛點 2：主人房窗邊 1600+1570mm 黃金位被浪費

主人房面積 8.02m²（約 86 呎），窗台位置闊度高達 3170mm（1600+1570mm 兩段拼接），咁長嘅窗邊位置如果只係放一張床，會浪費咗近 1.5m 嘅黃金收納帶。康和型嘅特色就係窗台位較長且結構窗台略微外凸，呢個位完全可以做整列頂天立地嘅 C 字型衣櫃 + 梳妝檯一條龍，但開發商原圖只標示窗位、冇任何擺位建議，業主自己畫紅筆冇辦法精確掌握尺寸（例如分體冷氣機位需要避開 200mm 維修位、衣櫃深度 600mm、5 尺床闊 1500mm 等專業細節）。

痛點 3：廚房狹窄 4.58m² + 煤氣爐位置死硬

鯉安苑廚房只有 4.58m²（約 49 呎），原本係門口式封閉廚房（有獨立廚房門），闊度只有約 2.12m。最大問題係房委會原設計使用煤氣爐 + 一套灶頭抽油煙機嘅組合，喉管走向固定，要加洗碗碟機、蒸焗爐、電磁爐等現代家電非常困難。另外，原本嘅雪櫃位通常只夠擺一個 60cm 闊嘅單門雪櫃，根本唔夠 family 用。呢個痛點解決方法之一係拆走廚房門，將廚房改成半開放式設計，但要注意拆煤氣爐後嘅「補孔」工程，呢個需要專業師傅處理。

痛點 4：房間 1 只有 4.72m² 細到只能放單人床

第二房間面積 4.72m²（約 51 呎），闊度約 2.15m、深度約 2.20m，扣除衣櫃位後實際可擺床位只有約 1.5m × 2.0m 左右，只夠放一張兒童單人床（或 4 呎細雙人床）。如果業主要兼顧書房、客房、嬰兒房三用，原始設計幾乎一定要重新規劃。AC 嘅做法係將窗邊位做 1.0m 闊書枱 + 上方吊櫃，騰空中央床位，並考慮「取消改門位」嘅可能性，將原本內開門改成趟門或者隱形門節省空間，從房間 1 門位收回嘅 0.6m² 走廊空間，可以轉化成額外嘅「儲物閣仔」存放屋大件物品。

痛點 5：浴室 3.35m² 冇窗 + 喉位固定 + 缺乾濕分離

浴室面積只有 3.35m²（約 36 呎），係康和型常見尺寸。最大問題：（1）無窗，需要長期使用機械抽風 + 浴室寶取代天然通風；（2）喉管位置固定，馬桶、洗手盆、淋浴頭位置幾乎只能維持原狀（要大改需要改喉管，預算大增 8,000 元以上）；（3）冇乾濕分離設計，沖涼後地板長期濕滑。AC 嘅標準解決方法：用兩用智能坐廁取代普通坐廁、安裝天花式浴室寶集中暖風乾燥功能，並用淋浴擋板做半隔離。

AC 鯉安苑 505呎平面圖訂造方案｜逐項拆解 6 大區改動

對比完開發商原圖嘅 5 大痛點，AC 設計師為今次 B 座 4 室業主（兩房家庭、7 月收樓）度身製作咗一份新平面圖。下面係 AC 重新繪製嘅彩色家私圖（含完整家具擺位 + 訂造櫥櫃 + 動線設計）：

圖 3：AC 設計平面圖尺寸標注版本 — LED 燈槽 + 冷氣木殼施工細節 + 全屋家具尺寸

平面圖嘅核心思路：「訂造櫥櫃嵌入結構、開放式廚房放大空間、隱形動線分離乾濕」。整個方案以現代簡約風格為主調，留白多、淺木色 + 灰白主色，配合 LED 隱藏燈槽（每呎成本約 650 港元）製造空間感。以下逐項拆解 6 大區改動：

客廳：電視特色牆 + 兩側 4.8m 高身儲物櫃 + 半腰櫃

原本長條形客廳冇收納嘅問題，AC 喺電視牆兩側做整列「高身儲物櫃」（門口側）同「半腰儲物櫃」（廁所牆側），總收納長度約 1.78m + 3.04m = 4.82m，相當於 4 件全身衣櫃容量。電視牆做特色牆（每平方呎成本 200-300 港元），可以選石材紋路 PVC、人造石、或木皮拼花。電視矮櫃做懸浮式設計騰空地面，視覺更輕盈。重點：客廳冷氣機加木殼包覆（每尺成本約 450 港元），將原本工業風嘅明喉冷氣機完全隱藏，配合天花燈槽形成「視覺一條線」嘅現代簡約效果。

圖 4：客廳訂造方案 — 電視特色牆 + 兩側 4.82m 高身儲物櫃 + 冷氣木殼包覆

主人房：5 尺床 + 高身 C 字衣櫃 + 梳妝檯一條龍

主人房沿著 1600+1570mm 嘅窗台位做整列訂造傢俱：左邊 1600mm 為「高身衣櫃（C 字櫃）」，深度 600mm、頂天立地、抽屜 + 掛位 + 拉籃分區，總收納量約 2.4m³。中間是「梳妝檯」連抽屜化妝品收納，右邊配 1570mm 闊嘅 5 尺床（1500 × 2000mm）。C 字櫃嘅設計重點：將其中一節做成「冷氣機木殼」隱藏分體冷氣機，視覺整潔。窗台位下方做暗格儲物，可放被舖、行李喼，化空間於無形。整個主人房嘅家具係由 AC 工廠直接訂造，板材選用 E0 級環保夾板，避免甲醛超標。

房間 1：書枱 + 取消改門位釋放走廊

房間 1 雖然只得 4.72m²，但 AC 用 3 招放大：（1）取消原本內開房門，改成趟門節省 0.6m² 門口擺動空間；（2）窗邊做 1.0m 闊「書枱」（深度 500mm），上方可加吊櫃；（3）房門位減細釋出嘅走廊空間做「儲物閣仔」，存放季節性物品、行李喼、吸塵機等。整個改動相當於將房間 1 從單純「兒童房」升級到「兒童房 + 工作角」雙功能，並為走廊增加一組免費收納，係呢個 505 呎方案最高 CP 值嘅改動。

開放式廚房 + 4 大家電陣列 + 拆煤氣補孔工程

廚房改動係今次方案嘅亮點。具體改造內容：拆除原本廚房門，改造成半開放式設計，並將原本只夠 1 件家電嘅檯面擴展到容納 5 件現代家電（洗衣機 + 雪櫃 + 洗碗碟機 + 蒸焗爐 + 電磁爐）。電磁爐取代煤氣爐有 3 大好處：（1）安全性提升（無明火，特別適合有小朋友嘅家庭）；（2）容易清潔；（3）釋出煤氣喉位置改做收納櫃。注意：拆煤氣爐後需要做「補孔」工程（廚房原煤氣喉孔填補 + 抽油煙機出喉位填上孔），呢個工程約 8,000 港元，業主可選由 AC 工程隊一條龍完成，避免日後牆面起角。

圖 5：開放式廚房 + 4 大家電陣列 + 浴室寶天花式設計詳細尺寸

浴室：兩用智能坐廁 + 天花浴室寶 + 訂造洗手盆櫃

浴室方案 3 大升級：（1）兩用智能坐廁：自動沖洗 + 烘乾 + 座圈加熱，省紙巾、提升衛生，適合長者及小朋友使用；（2）天花式浴室寶：暖風、乾燥、抽風、照明、換氣 5 合 1 嵌入天花，視覺零突兀，亦可解決鯉安苑浴室冇窗導致嘅潮濕霉味問題；（3）訂造洗手盆櫃：石材檯面 + 下櫃收納（深度 350mm），取代開發商原本嘅獨立洗手盆，多 0.4m³ 收納容量。另外可以喺淋浴牆做嵌入式凹位放洗頭水（俗稱「切牆孔」工程，約 8,000 港元），唔使再買額外置物架，視覺更乾淨。

走廊收納閣仔 + 玄關間牆鞋櫃 + 屏風

鯉安苑 B 座 4 室嘅走廊長度約 4m，原本浪費。AC 加入兩件訂造傢俱：（1）走廊儲物閣仔（位於房間 1 門外上方）：用作放屋大件物品（吸塵機、行李、季節電器、聖誕燈飾）；（2）玄關間牆鞋櫃：兼具鞋櫃功能 + 玄關屏風分隔（避免一開門就睇晒客廳），深度約 300mm、總高度 2.4m，約 30 對鞋容量。再加上書枱旁嘅「屏風櫃」（玄關側）形成「玄關 → 客廳」嘅心理過渡空間，提升入屋儀式感，亦符合風水「藏風聚氣」嘅基本原則。

圖 6：原始戶型 vs AC 走廊閣仔 + 玄關間牆鞋櫃 + 房間 1 改門位優化對比

✅ 11 項訂造傢俱完整清單：

• ✅ 客廳：電視矮櫃 + 特色牆 + 兩側高身儲物櫃 + 半腰櫃（總長 4.82m）
• ✅ 主人房：高身 C 字衣櫃 + 梳妝檯 + 5 尺床位 + 冷氣木殼 + 窗台暗格
• ✅ 房間 1：書枱 + 上吊櫃 + 趟門代替內開門
• ✅ 廚房：半開放式枱面 + 4 大家電位（雪櫃 + 洗衣機 + 洗碗碟機 + 蒸焗爐 + 電磁爐）+ 補孔工程
• ✅ 浴室：兩用智能坐廁 + 天花浴室寶 + 訂造洗手盆櫃 + 切牆嵌入收納凹位
• ✅ 走廊：儲物閣仔（隱藏式）
• ✅ 玄關：間牆鞋櫃 + 屏風櫃（玄關側）
• ✅ 全屋天花：LED 隱藏燈槽 + 嵌燈 + 軌道燈
• ✅ 客廳冷氣：木殼包覆 + 出風口優化
• ✅ 窗簾：訂造布料 + 木殼隱藏簾盒
• ✅ 地板：全屋 SPC 防水地板 + 全層條收口

鯉安苑 505呎工程預算範圍｜9 大類別 + 5 大影響因素

9 大工程類別逐項清單

按照藍田鯉安苑 B 座 4 室全爆（全屋裝修）嘅實際工程內容，9 大工程類別涵蓋以下：

1. 拆牆 / 拆除工程：包括拆廚房門位、拆煤氣爐喉管、女廁切牆孔嵌入式收納、東頭廁門口改向。
2. 水電工程：全屋電線重拉、新增插座（廚房 4 大家電要新增 4 個專用插座）、新增 LED 燈槽電源、東頭廁改門口可能涉及水管移位。
3. 泥水工程：補孔填地台、新做防水層（浴室 + 廚房地面）、貼磚（廚房地磚、浴室磚）、廁所牆切孔填補。
4. 木工訂造：11 項訂造傢俱嘅木工部分，係呢個工程嘅最大開支項，約佔總預算 35-45%。
5. 油漆工程：全屋牆身打底、批盪、面油（建議水性環保漆，因為康和型樓齡 23 年容易有舊漆甲醛殘留）。可加牆紙做特色牆（約 20 港元每呎）。
6. 天花工程：全屋 LED 燈槽（每呎成本約 650 港元）、嵌燈、客廳冷氣木殼包覆（每尺約 450 港元）。
7. 廚衛工程：浴室翻新 + 兩用智能坐廁安裝 + 天花浴室寶、廚房開放式改造 + 4 大電器位水電配置。
8. 地板工程：全屋複合木地板或 SPC 防水地板鋪設（鯉安苑原本可能係舊式階磚），配全層條收口（每呎約 150 港元）。
9. 訂造家電 + 雜項：電視特色牆（每平方呎 200-300 港元）、間牆鞋櫃、孤位高柜（每尺約 2,000 港元）、玄關鞋櫃（每件約 1,000 港元）等雜項。

同類 505 呎兩房單位全爆工程，預算範圍約 HKD 526,000 – 645,000，視乎業主對訂造傢俱嘅選材檔次、是否涉及結構改動、家電升級檔次等而定。

影響預算嘅 5 大因素

呢個工程預算範圍 HKD 526,000-645,000 已經包含全部訂造傢俱、設備、設計費，係市場上「藍田室內設計連訂造傢俱一條龍」嘅合理價位，比起搵分判判分包大約節省 15-20%。如想了解更詳細嘅費用拆解，可以參考 室內設計報價點計 同 預算分配指南，亦可瀏覽 AC 最新報價總覽 同 505 呎典型套餐 對比參考。

同類戶型參考案例｜500 呎兩房裝修方案

如果你正在搵藍田同類 500 呎兩房嘅裝修參考，以下幾個 AC 同期完成嘅項目可以對照睇睇：

首先睇 青衣灝景灣 500 呎案例 — 同樣係 500 呎兩房，但係私樓海景單位，戶型呈方形而非鯉安苑嘅康和型 Y 字翼，對比兩個方案可以見到「居屋戶型嘅深度浪費 vs 私樓單位嘅闊度浪費」兩種唔同嘅優化邏輯。再睇 將軍澳維景灣畔 498 呎案例，維景灣畔同樣係 90 年代尾私樓，與鯉安苑樓齡相若，但因應位於沿海，AC 嘅設計加強咗防潮處理 + 對流動線優化。最後可以參考 翠竹花園 488 呎案例 — 翠竹花園屬於 1985 年舊式公屋 / 居屋，比鯉安苑早 17 年入伙，係樓齡更舊嘅同類戶型，AC 處理舊樓喉管、電線老化嘅經驗值得參考。

揀公司之前，建議業主先睇 點樣揀香港室內設計公司 教你 8 大評估標準，再參考 裝修流程攻略 了解由度尺到完工嘅完整時間表，避免因為冇規劃導致超支 30% 以上嘅常見錯誤。對於 HOS / 居屋類型戶型，仲可以參考 驗樓重點清單 入伙前先做收樓驗收，避免發展商交付嘅小問題喺裝修期間先發現再要返工。AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗，主力服務藍田、觀塘、油塘區域，可以 了解 AC 團隊背景 同 505 呎預算詳細拆解。

FAQ 常見問題｜鯉安苑 B座4室 裝修疑問解答

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