大埔三房裝修報價案例｜592呎 平面佈局 + 訂造傢俬預算

呢篇係大埔室內設計案例分享：富雅花園 同類單位，實用 592 平方呎，原為三房間隔，業主住咗 20 年想重新執修。AC 藝創設計師親手畫嘅家私圖將呢個 1990 年入伙嘅單位，由開發商原始三房戶型重新規劃成「兩房 + 書房」現代簡約格局，並換上 15 件以上嘅訂造傢俱。本文逐項拆解戶型痛點、平面圖改動、傢俱清單，再附 9 大工程類別預算參考，俾正準備收樓嘅同類戶型業主一個完整參考範本。

樓盤背景｜大埔富雅花園基本資料

富雅花園（Elegance Garden）位於大埔墟南運路 1-7 號，1990 年 11 月入伙，由香港房屋委員會與其士集團（Chevalier Group）合作發展嘅私人參建居屋，全期共 4 座、合共 1,060 個住宅單位。屋苑樓齡至 2026 年已 36 年，屬於大埔墟早期成熟屋苑之一，戶型由 431 至 592 平方呎不等，今次處理嘅 同類單位就係樓盤內最大戶型，原始間隔為三房。

位置上，富雅花園步行約 3 分鐘可達港鐵大埔墟站，屋苑外更建有有蓋天橋直接貫通新達廣場、大埔墟綜合大樓，落雨都唔濕身。校網方面屬大埔區小學 84 校網，覆蓋多間 Band 1 小學。周邊街市、超市、銀行、診所配套齊全，亦行得到大埔林村郊野公園、完善公園做運動。

呢類 90 年代落成嘅居屋，最大特色係實用率高（樓盤平均達 85% 以上）、間隔方正、樑位偏多，但水喉電掣等內裡 infrastructure 普遍已老化，重新裝修時 9 成業主都會選擇連水電一齊更新。AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗，過往處理過數十個富雅花園、新達廣場一帶嘅居屋翻新項目，對呢個樓盤嘅樑柱位置、喉管走線、可改動範圍熟得不能再熟。

富雅花園 同類單位 592 呎 戶型痛點分析（開發商原圖）

呢一段我哋將開發商提供嘅原始平面圖逐項解構。對任何準備買 單位、或者剛收樓未開工嘅業主嚟講，呢 4 個痛點都會係你規劃裝修時首先要處理嘅問題。

痛點 1：原始三房間隔擠迫，最細嗰間房不足 50 呎

原圖最右邊嗰間細房，實用面積大約 4.72m²（約 50.8 呎），扣除衣櫃位置後實際可用空間少於 35 呎，連放一張 3 尺床都會頂住衣櫃門口。如果家庭成員只有 2-3 人，呢間細房硬要當睡房用係非常浪費，亦會令隔離嘅主人房 / 客飯廳空間被壓縮。

痛點 2：客飯廳被間隔牆切斷，動線曲折

原始平面圖入面，客飯廳被一道間隔牆 + 客房門框切成兩半，由大門入屋直行嘅視線會被間斷。傢俱擺位上，沙發、餐枱、電視櫃要各自避開門框開合範圍，最終可用嘅長度只剩 2,600mm 左右，放一張標準 3 座位梳化已經塞滿。

痛點 3：廚房狹窄、收納不足、無放雪櫃位

開發商原圖嘅廚房只有約 3.84m²（41 呎），呈長條形，傳統一字型廚櫃無位放美式雙門雪櫃，亦無位放 60cm 嵌入式洗碗機。如果業主家庭日常煮飯比例高，呢個廚房幾乎肯定要重做動線。

痛點 4：低樑位多，影響傢俱訂造高度

1990 年代樓盤普遍有 250-300mm 嘅落樑，富雅花園 同類單位客飯廳、主人房同走廊都見到明顯樑位。如果直接訂造 2,400mm 高身衣櫃 / 儲物櫃，會撞到樑底；唔小心嘅話會見到櫃頂同樑底之間留 100-150mm 嘅尷尬空隙，又收唔到塵又難睇。

對比表：常見戶型痛點 → AC 對應改動方案

AC 平面圖設計方案｜三房改兩房 + 書房

解決完痛點，落到具體設計。AC 設計師為呢個 592 呎單位畫嘅家私擺位圖，將原本三房改成「主人房 + 書房 + 開放式客飯廳」格局，並全屋 15 件以上訂造傢俱嵌入間隔，做到幾乎零零碎空間浪費。以下逐項拆解。

1. 主人房：5 尺油壓床 + 雙邊高身衣櫃 + 梳妝臺

主人房 12.98m²（約 140 呎），擺位設計上將原本兩間細房合併部份空間。床選 5 尺油壓床（4,435 × 2,300mm），床底升起後可儲冬被、行李篋。床頭兩邊各做 1 組高身衣櫃，總共 15.51 直尺，深度包 600mm，採用 E0 級生態板（面）配啞白膠板（內）。床尾位置加 2.5 直尺梳妝臺，方便日常上妝 / 戴隱形眼鏡。

窗邊增設 4 直尺書臺，做業主居家辦公位。整間主人房嘅家具係沿牆邊嵌入式設計，中央留出至少 1,500mm 走道，方便鋪床、開窗、清潔。

2. 書房（原房間 2）：3 尺床 + 高身衣櫃 + 書臺

原本嘅細房（4.72m²）保留作書房兼客房用途，可彈性容納家庭成員或短期訪客。家具配置：3 尺床（可翻摺式）+ 4 直尺高身衣櫃 + 3 直尺書臺，全部沿牆訂造，中央走道剛好 700mm 寬，符合單人通行最低標準。

3. 客飯廳 21.21m²：拆牆打通 + 嵌入式電視矮櫃 + C 字儲物櫃

呢個係改動最大嘅一塊空間。拆除原圖兩道非承重間隔牆後，客飯廳由原本兩段曲折空間，變成一個 21.21m² 嘅開放式客飯廳，總長度超過 6,000mm。電視牆訂造 5 直尺嵌入式電視矮櫃，深度 400mm 避免食位；對面沙發後設 3 直尺高身儲物櫃放雜物。

窗邊近廚房入口位置設「C 字儲物櫃」轉角設計，將原本浪費嘅死角變成書架 / 展示位 / 飲品櫃，配合 1,900mm 落地玻璃間隔，視覺通透。

4. 廚房：開放半開放式 + 卡座連儲物櫃

廚房改造後實用 5.54m²，最大改動係將原本實牆改為半開放式設計，廚房門口位置設「卡座連儲物櫃」+「高身儲物櫃連鞋櫃連換鞋凳」7 直尺多功能組合，一物三用。地櫃 12 直尺連雲石檯面 + 14 直尺吊櫃，配抽油煙機、抽氣扇、龍頭、星盤全套電器位預留。

近大門入口處加設 7 直尺半腰鞋櫃，櫃頂留位放鎖匙、口罩、消毒搓手液，玄關功能完整。

5. 浴室：地櫃連石面 + 鏡櫃 + 企缸

浴室 2.56m²，企缸連級咀，地櫃連石面 4 直尺方便放梳洗用品，鏡櫃 4 直尺收納面膜、化妝品。SIKA 防水料施工至全廁 6 尺高墻身連地面，隔夜 24 小時試水。鋁質假天花連 LED 燈 × 2 支。

訂造傢俱完整清單

• ✅ 客廳訂造電視矮櫃（5 直尺，深 400mm）
• ✅ 客廳訂造高身儲物櫃（3 直尺）
• ✅ 客廳訂造 C 字儲物轉角櫃
• ✅ 玄關訂造半腰鞋櫃（7 直尺）
• ✅ 廚房訂造地櫃連雲石檯面（12 直尺）
• ✅ 廚房訂造吊櫃（14 直尺）
• ✅ 主人房訂造 5 尺油壓床
• ✅ 主人房訂造雙邊高身衣櫃（共 15.51 直尺）
• ✅ 主人房訂造梳妝臺（2.5 直尺）
• ✅ 主人房訂造書臺（4 直尺）
• ✅ 書房訂造 3 尺床
• ✅ 書房訂造高身衣櫃（4 直尺）
• ✅ 書房訂造書臺（3 直尺）
• ✅ 浴室訂造地櫃連石面 + 鏡櫃（各 4 直尺）
• ✅ 全屋實心大門 1 套、木製掩門/趟門/折門 4 套

所有訂造傢俱使用 E0 級生態板（面）配 E1 級多層夾板（結構）、啞白膠板（內），符合消委會建議嘅低甲醛排放標準（參考：消委會傢俱甲醛測試報告）。簽圖作實後 4-6 星期到貨，工期 90 工作天內完成。

工程範圍 + 預算參考

本案件報價涵蓋 9 大工程類別，按香港住宅裝修標準分項。同類 592 呎三房單位連訂造傢俱嘅工程預算範圍約 HKD 589,000 – 721,000，視乎風格繁簡、訂造件數、磚瓦級數、拆牆量浮動。AC 嘅最新報價總覽可參考各呎數範圍嘅典型預算分佈，亦可睇典型套餐範例了解報價結構。

9 大工程類別預算佔比

留意：木器 / 傢俬工程佔總額約 35%，係呢類 90 年代居屋翻新嘅最大開支板塊。如果預算緊，可考慮：① 減少訂造件數，部份用成品傢俱補；② 改用較便宜板材；③ 唔做烤漆（烤漆每直尺加 HKD 300）。詳細預算分配指南有更多 budget 拆解技巧。

影響最終報價嘅 5 大因素

• 呎數：每呎泥水、油漆、地台都係按面積計，呎數每多 100 呎可加 HKD 20,000-40,000
• 風格繁簡：簡約 / 北歐風 vs 輕奢 / 歐式線條，差價可達 30%
• 訂造件數：每件高身櫃 2,500 元/直尺起跳，10 件就成 HKD 100,000+
• 拆牆量：拆 1 道間隔牆連執漏、油漆、地台補位約 HKD 5,000-12,000
• 磚瓦級數：基本 800×800 拋光磚 vs 仿木紋進口磚，每呎差價可達 HKD 50-100

想了解詳細嘅室內設計報價解構、各類項目嘅單價組成，可以睇 AC 嘅報價 FAQ 專頁。

同類戶型推薦 + 內部資源

富雅花園 同類單位 592 呎係大埔典型嘅 90 年代私人參建居屋。如果你嘅單位呎數同戶型相似，可以參考以下同呎數案例對比 AC 嘅訂造方案：

• 屯門龍門居 592呎案例 —— 同樣 592 呎居屋戶型，三房改兩房 + 書房方案
• 溱柏 598呎案例 —— 接近呎數嘅私樓戶型，現代簡約風格參考
• 深灣軒 558呎案例 —— 細少少嘅同類戶型，收納設計細節豐富

準備裝修嘅業主，可以先睇點樣揀香港室內設計公司、裝修流程攻略，再對照驗樓重點清單確認單位狀態。對於剛收樓嘅業主，AC 建議參考屋宇署改建工程規例，先確認結構牆位置再規劃拆牆方案，避免觸犯違規改動。

AC 藝創室內設計 20+ 年香港住宅設計經驗，主理過 1,500+ 個香港私樓、居屋、公屋裝修項目。詳細嘅公司服務介紹可了解團隊背景、過往作品同收費架構。

FAQ｜業主最常問問題

Q1：富雅花園 同類單位 平面圖點睇？

由大門入屋睇起，先睇玄關 → 客飯廳 → 廚房 → 浴室 → 房間。重點留意樑位、窗位、門位開合方向，呢三項決定家具擺位自由度。

Q2：富雅花園 同類單位 收樓有咩注意？

主要檢查鋁窗密封、雲石檯面裂紋、地台高低差、水喉接駁位、電掣箱負載、廚房抽氣管。1990 年入伙樓齡 36 年，特別留意天花滲水痕跡。

Q3：富雅花園 裝修預算大概幾多？

592 呎三房單位連訂造傢俱嘅工程預算範圍約 HKD 589,000-721,000，視乎風格、訂造件數、拆牆量、磚瓦級數浮動。

Q4：三房改兩房 + 書房可行嗎？

可以。私人參建居屋非主力承重牆嘅間隔牆可拆，但需先確認結構圖。AC 設計將原本最細嗰間房合併入客飯廳或改作書房，動線立即闊。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

報價單上嘅住宅室內設計服務費為免費贈送，已含詳細平面擺位圖、訂造傢俱施工圖、3D 渲染圖。前提係簽署工程合約。

Q6：富雅花園 訂造傢俱要等幾耐？

傢俬施工圖簽署作實後，約 4-6 星期到貨。整體工期 90 工作天，包括拆卸、水電、泥水、油漆、傢俱安裝。

Q7：592 呎可以放鋼琴嗎？

可以。AC 方案將客飯廳擴至 21.21m²，沙發側留位放直立式鋼琴；如三角琴需重新規劃客廳家具，建議放棄 C 字儲物櫃換地方。

Q8：富雅花園 起樓有冇問題？

屬私人參建居屋，由房委會與其士集團合作發展，1990 年入伙至今結構穩定。買賣需留意補地價狀況。