嶺都 收樓必看｜AC 設計師畫嘅 730呎平面圖完整改動方案

嶺都樓盤背景簡介

嶺都係香港一個中小型住宅樓盤，今次案例介紹嘅單位實用面積 730 平方呎，屬於典型三房格局：主人房連主人房廁所、兩間細房、客飯廳、廚房，加埋工人房同露台，係香港同類私樓嘅常見配置。

同期香港不少住宅樓盤平面圖都有相似挑戰：客飯廳呈狹長型、細房面積偏細、廚房工作三角難形成、雙廁空間緊湊。準業主收樓前如果只睇開發商原圖，根本估唔到實際擺進家具後嘅空間感同動線。

開發商發放嘅平面圖通常只有粉紅色塊填充、英文房名標籤同基本尺寸，無傢俱擺位、無收納方案、無動線示意。要真正睇得明戶型，最直接嘅方法就係由有經驗嘅設計師畫一張家私圖（furniture layout plan），將實際嘅床、衣櫃、書檯、廚櫃全部畫上去，再加埋尺寸標注同動線分析。

本案 730 呎業主就揀咗 AC 藝創室內設計，由團隊畫咗一張完整家私圖。AC 藝創累積 20+ 年香港住宅設計經驗，主理過大量同等呎數嘅三房戶型，下面逐項拆解俾你睇。收樓前建議先參考 驗樓重點，避免遺漏結構性問題。

嶺都 730呎平面圖戶型痛點分析（開發商原圖逐項拆解）

開發商原圖：粉紅色塊填充 + 英文標籤 LIV. & DIN. / M.B.R. / B.R.1-2 / KIT / B.1-2，標註 TIE BEAM AT 19/F、21/F & 35/F 結構縛樑

先睇開發商發放嘅原始平面圖。可見佢用粉紅色塊填充房間，標籤用英文 LIV. & DIN.（客飯廳）、B.R.1（細房 1）、B.R.2（細房 2）、M.B.R.（主人房）、KIT（廚房）、B.1（主廁）、B.2（次廁）、BAL.（露台）、ST.（雜物 / 工人房）、U.P.（後門口）。圖中標示 TIE BEAM AT 19/F、21/F & 35/F，代表呢三層有結構縛樑，天花較低。

單睇呢張圖，業主完全估唔到：張床擺得落定唔擺得落？衣櫃要訂幾尺？客廳容唔容得落 L 型梳化？呢啲問題正正係收樓後最頭痛嘅地方。以下逐項拆解 6 大常見痛點。

痛點 1 — 客飯廳格局狹長，動線打橫穿過全屋

從原圖可見，客飯廳呈長方形，由大門入屋後嘅動線需要打橫穿過客廳到主人房，等於將梳化區同主動線重疊，容易令家具擺位受限。23.37 平方米嘅總面積睇落唔細，但因為要兼顧鞋櫃、餐枱、電視櫃、儲物區，實際可用嘅梳化區只剩約 8-10 平方米，揀梳化要謹慎。

痛點 2 — 兩細房面積緊湊（約 4.3m²），3尺床 + 衣櫃 + 書檯難並排

兩間細房面積分別係 4.3m² 同 4.31m²（即約 46 平方呎），喺 730 呎戶型嚟講算偏細。如果擺一張 3 尺單人床（91cm 闊）+ 一個 4 尺衣櫃（122cm 闊）+ 一張書檯（90cm 闊），三件嘅總寬度需要約 3 米，但細房闊度只係 2.05 米，無辦法並排，必須做嵌入式設計同訂造傢俱。

痛點 3 — 主人房雖闊（7.39m²）但要兼顧梳妝同工作位

主人房 7.39 平方米（約 80 平方呎），擺一張 5 尺床（152cm 闊）後，剩餘空間只夠擺一個衣櫃。如果業主想加梳妝枱或書檯，必須將衣櫃做高身、書檯靠窗、梳妝鏡嵌入衣櫃門背面，靠訂造設計爭取每一寸。原圖無顯示窗台位置同闊度，呢類關鍵資訊都要等度尺後先有。

痛點 4 — 廚房 4.7m² 細，工作三角難形成

廚房 4.7 平方米（約 50 平方呎），呎數細，傳統嘅冰箱-星盤-煮食三角工作流難形成。如果業主想保留 L 型廚櫃 + 大冰箱 + 雙頭爐 + 抽油煙機 + 電器塔，必須訂造直立式吊櫃同樓地櫃配雲石檯面，至盡用每一塊牆身。原圖完全無顯示電器位、插座位，搬入後容易出現「煮飯時要繞過冰箱」嘅尷尬。

痛點 5 — 兩個廁所偏細（3.23m² + 3.35m²），收納空間幾乎係零

主廁 3.23m² + 主人房廁 3.35m²，兩個都係細廁設計。如果只係擺一個坐廁 + 一個淋浴企缸 + 一個面盆，根本擺唔落毛巾櫃、清潔用品、化妝品收納。唯一解決方法係訂造地櫃連石面（取代普通面盆櫃）+ 鏡櫃（嵌入鏡後做兩三層收納），呢類細節喺原圖完全睇唔到。

痛點 6 — 工人房 1.76m² 緊張 + 露台 3.03m² 利用率低

工人房只有 1.76 平方米（19 平方呎），擺一張單人床就佔晒，連基本嘅衣物收納都成問題，必須訂造上下格床（上格瞓人、下格做儲物）。露台 3.03m² 雖然唔細，但喺香港氣候同樓盤管理規定下，多數業主只用嚟晾衫或擺洗衣機，浪費咗呢個珍貴嘅外延空間。

常見戶型痛點 → 對應改動方案對照表

AC 平面圖設計方案 — 嶺都 730呎可咁玩

AC 設計師家私圖：含 20 項訂造傢俱位置（電視矮櫃、5尺床、L 型衣櫃、客飯廳、廚房 4.7m² 等）+ 房間面積標注

對比開發商原圖，AC 設計師畫嘅家私圖（含 12,787mm × 7,448mm 完整尺寸標注、北向指南針、20 項訂造傢俱位置同尺寸）一眼睇晒戶型嘅實際擺位同改動建議。以下逐項拆解 8 個區域嘅訂造方案。

AC 詳細家私圖：12,787mm × 7,448mm 完整尺寸、北向指南針、20 項訂造傢俱位置同尺寸標注俱全

方案 1 — 廚房：雲石檯面 + 吊櫃合共 24 直尺嵌入式設計

廚房保留原開放角度，但全部牆身做嵌入式櫥櫃：地櫃 15 直尺連雲石檯面（如需進口無縫石需補差價），上方吊櫃 9 直尺。烹飪三角靠雲石檯面延伸 + 抽油煙機 + 雙頭爐 + 大星盤 + 五金掛勾完整安裝，配 LED 假天花，連同抽氣扇、龍頭、五金 fittings 一次過搞掂。電器塔可嵌入吊櫃同地櫃中間嘅 50cm 縫位，慳爆地方。

方案 2 — 大廳：訂造三件套合理化動線同收納

大廳做三件訂造傢俬合一：入屋位半高鞋櫃 4.5 直尺（高度 1.2 米內，上方留位放鎖匙同公文包）；客飯廳之間高身儲物櫃 6.5 直尺（直頂天花，做生活雜物收納）；最後係電視矮櫃 8.5 直尺，連電視機櫃櫃通道特色牆設計。三件合計 19.5 直尺訂造，將客廳由「擺得落幾件家具」變成「每件家具都係訂造尺寸」，大幅釋出可用面積。

方案 3 — 主人房：5 尺床 + 7 尺衣櫃 + 3.5 尺書檯一體化

主人房擺位最關鍵：5 尺床（152cm 闊）靠牆放，配對牆做 7 直尺嵌入式衣櫃（L 型轉角設計，避免浪費角位），剩餘空間擺一張 3.5 尺書檯，可同時做梳妝枱用，鏡面嵌入書檯側牆。床頭櫃可細到 30cm 配高身衣櫃延伸位，視覺上一體化。如果主人鍾意閱讀，書檯位上方可加掛書架。

方案 4 — 細房 + 細房 1：兩間獨立配置嘅 3尺床套組

兩間細房做對稱設計：3 尺床（91cm）+ 衣櫃 4 直尺（嵌入床尾位置）+ 床頭櫃 2 直尺 / 書檯 4.5 直尺。其中一間細房改用書檯（4.5 直尺）取代床頭櫃，俾大細路做學習用；另一間用 2 直尺床頭櫃 + 衣櫃，留闊位俾打理嬰兒同遊戲區。兩間細房嘅 3 尺床都係訂造尺寸，下方可訂造抽屜做季節衣物收納。

方案 5 — 工人房：2 尺半上格床連爬梯 + 下儲物櫃 6 直尺

工人房雖然只 1.76 平方米，但用「上瞓下儲」嘅垂直設計可以兼顧兩個功能：2 尺半（76cm）闊上格床配爬梯，下方做 6 直尺儲物櫃（家用清潔工具、季節衣物、行李箱通通可放）。床頭做留口位俾燈光同插座，唔會壓抑。

方案 6 — 雙廁訂造：地櫃 + 鏡櫃齊配齊

主廁同主人房廁兩個廁所，每個都做地櫃連石面（主廁 4.5 直尺 / 主人房廁 4 直尺）+ 鏡櫃（各 4.5 / 4 直尺）。鏡櫃做嵌入式三層收納（上層化妝品、中層日用品、下層清潔品），地櫃做雲石面台連抽屜，將原本「冇位放」變「樣樣有位」。配企缸 + 鋁質假天花 + LED 燈 2 支，視覺上唔再壓抑。

方案 7 — 全屋動線優化 + 燈光層次

從入屋大門到主人房嘅主動線完全改造：原本「過客廳穿廁所側」變成「直接過餐廳轉入主人房」。客廳同細房之間嘅推拉門可改玻璃間隔（內見光可加價 30%），自然光直入細房。全屋電位重新設計，每個燈位 LED 出線位齊全，配層次燈（主燈 + 床頭壁燈 + 衣櫃內感應燈 + 入屋鞋櫃下隱藏燈帶）。

方案 8 — 全屋木紋磚連腳線 730 呎一體化

全屋拆走原地磚，新鋪木紋磚（連工包底料），地腳線 730 平方尺一體化。木紋磚比實木地板耐用，特別適合香港潮濕氣候同家庭日常使用。客飯廳同細房通鋪統一花紋，視覺上拉長空間感；廁所同廚房用防滑磚另外鋪設，安全同實用兼備。

✅ 20 項訂造傢俱完整清單

• ✅ 廚房 地櫃連雲石檯面（15 直尺）
• ✅ 廚房 吊櫃（9 直尺）
• ✅ 主廁 地櫃連石面（4.5 直尺）+ 鏡櫃（4.5 直尺）
• ✅ 主人房廁 地櫃連石面（4 直尺）+ 鏡櫃（4 直尺）
• ✅ 大廳 半高鞋櫃（4.5 直尺）
• ✅ 大廳 高身儲物櫃（6.5 直尺）
• ✅ 大廳 電視矮櫃（8.5 直尺）
• ✅ 主人房 5 尺床（5 直尺）+ 衣櫃（7 直尺）+ 書檯（3.5 直尺）
• ✅ 細房 3 尺床（3 直尺）+ 衣櫃（4 直尺）+ 床頭櫃（2 直尺）
• ✅ 細房 1 3 尺床（3 直尺）+ 衣櫃（4 直尺）+ 書檯（4.5 直尺）
• ✅ 工人房 2 尺半上格床連爬梯（2.5 直尺）+ 下儲物櫃（6 直尺）

櫃料統一用 E0 級生態板（面）+ 啞白膠板（內）+ E1 級多層夾板。所有門配高品質門鉸；如客戶選玻璃門（內見光），單價加 30%。烤漆改用水性烤漆，單價加 500 元 / 直尺。

嶺都 730呎工程範圍 + 預算參考

本案 9 大工程類別齊全，連同訂造傢俱、設計服務費（免費贈送）、工程保險、現場保護全部包含。同類戶型嘅參考預算範圍約 HKD 619,000 – 758,000，工期 90 工作天內可完成。詳細嘅 室內設計報價解構 可以參考埋。

9 大工程類別預算比重表

影響最終報價嘅 5 個關鍵因素

業主想了解更多 budget 控制技巧，可以閱讀 730 呎裝修預算分配指南，或者查看 最新報價總覽 同 典型套餐示例 對比。

同類戶型推薦 — 香港 700-800 呎三房設計參考

如果你嘅單位都係 700-800 呎三房戶型，可以參考其他樓盤嘅 AC 訂造方案，會發現好多相似嘅痛點同改動手法。以下精選幾個同呎數案例：

• 土瓜灣欣榮花園 731 呎案例 — 同呎數，重點分析三房格局收納方案
• 荃灣萬景峯 742 呎案例 — 主人房 + 兩細房嘅家私圖對比
• 杏花邨 713 呎案例 — 老樓盤改造，動線優化案例
• 麗港城一期 7 座 748 呎案例 — 同呎數，廚房開放式改造
• 明翹匯 2A 座 750 呎案例 — 北歐風格三房設計
• 馬鞍山雅濤居 785 呎案例 — 三房兼工人房格局
• 泓景台三座 676 呎案例 — 細呎三房節省空間方案

揀公司前可以先睇 點樣揀香港室內設計公司，再參考 完整裝修流程攻略 制定收樓到入伙嘅時間表。AC 藝創室內設計係香港擁有 20+ 年住宅設計經驗嘅老牌公司，已完成 1,500+ 個香港私樓、居屋同公屋裝修項目，根據香港屋宇署嘅樓宇結構規例（Building (Construction) Regulations）執行所有改動工程，確保合規同安全。

嶺都 730呎平面圖 FAQ 常見問題

Q1. 嶺都 收樓有咩注意？

重點檢查鋁窗密封、雲石檯面崩缺、廚廁喉管接駁、地腳線收口、電位是否齊全；建議搵專業驗樓師同設計師同行度尺，順便確認可改動位置。

Q2. 嶺都 平面圖點睇？

開發商圖只標房名同基本尺寸，要對照家私圖先睇到實際擺位。重點睇承重牆、樑位、門位、窗位同水電管井位置。

Q3. 嶺都 730 呎裝修預算幾多？

同類三房戶型連訂造傢俱、9 大工程齊全嘅參考預算範圍約 HKD 619,000-758,000，視乎風格同訂造傢俱直尺數而定。

Q4. 嶺都 改動空間大唔大？

非承重牆可拆改，廚房改開放式或細房合併常見；承重牆同管井位置不可改，建議度尺時逐一確認。

Q5. AC 設計師畫平面圖收費嗎？

AC 藝創客戶免費贈送室內設計服務（含家私平面圖、3D 效果圖等），費用已包含喺整體工程報價內。

Q6. 嶺都 訂造傢俱要等幾耐？

由施工圖簽圖作實後計算，訂造傢俱一般 4-6 星期到貨。整體工期 90 工作天內可完成。

Q7. 嶺都 730 呎可以放鋼琴或嬰兒床嗎？

客飯廳 23 平方米可容納直立式鋼琴或嬰兒床，但需配合電視矮櫃同高身儲物櫃位置設計。

Q8. 嶺都 有冇低樑或起樓問題？

原圖標註 19/F、21/F、35/F 結構樓層有 TIE BEAM（縛樑），個別樓層天花較低，需配合假天花同燈光設計處理。

開發商原圖區塊放大：KIT 廚房 + LIV. & DIN. 客飯廳同 BAL. 露台關係

AC 家私圖局部：主人房（7.39m²）+ 主房衛生間（3.35m²）+ 高身衣櫃 + 書檯一體化設計

AC 家私圖整體：客飯廳 23.37m² + 細房 4.3m² + 細房1 4.31m² 動線及收納佈局