泓景台三座 676呎平面圖設計案例｜開發商原圖 vs AC 訂造方案

泓景台三座 676呎係荔枝角「四小龍」之一嘅熱門三房戶型。今期 AC 藝創室內設計分享 B室嘅泓景台三座 平面圖完整設計方案 — 由開發商原圖嘅戶型痛點逐項拆解，到 AC 設計師繪製嘅家私擺位圖、訂造傢俱清單，幫剛買咗呢個單位嘅業主睇懂自己嘅空間，做出由「睇 floor plan」到「睇得明可以點裝」嘅完整橋樑。

AC 設計師為泓景台三座B室繪製嘅完整家私擺位平面圖，含 19 件訂造傢俱位置標注。

泓景台三座 樓盤背景一覽

泓景臺（Banyan Garden）位於九龍荔枝角道 863 號，由長江實業聯同合作夥伴於 2003 年 6 月起分階段入伙，至今約有 22 年樓齡。屋苑屬荔枝角「四小龍」之一（與盈暉臺、宇晴軒、海桃灣同列），鄰近港鐵荔枝角站、長沙灣港鐵站，步行可達 D2 Place、深之都商場、奧海城及九龍長沙灣海濱長廊，配套相當成熟。

整個屋苑共分三期、合共 7 座大廈，提供 2,528 個住宅單位：

• 📍 第 1 期：3 座，1,072 伙（包括第 1 座、第 2 座、第 3 座，即本案例所屬樓座）
• 📍 第 2 期：2 座，696 伙
• 📍 第 3 期：2 座，760 伙

單位實用面積由 434 至 737 呎不等，間隔涵蓋 2 房 2 廳及 3 房 2 廳連套房兩款設計。每座 39 至 49 層高，每層 8 伙，標準層樓底約 8 呎 10 吋至 9 呎，中高層部分單位附露臺。本文集中分析泓景台三座 B 室嘅 676 呎三房戶型 — 對應原始開發商平面圖係「第 28 款平面圖」，建築面積 954 平方呎、實用 676 呎，係屋苑入面最常見、亦最多剛性需求買家入手嘅戶型。

泓景台三座 676呎戶型痛點分析（開發商原圖）

開發商原始第 28 款平面圖（建築 954 呎 / 實用 676 呎），可見廚房異形邊角與長條形客飯廳。

泓景台三座 B 室嘅原始平面圖屬「L 形動線 + 異形廚房」嘅典型 2000 年代豪宅設計。雖然 676 呎開三房算闊落，但細看每個房間實際尺寸，會發現幾個收樓業主必須處理嘅痛點：

痛點 1：客飯廳長條形 — 沙發與餐桌爭位

客飯廳佔 20.5m²（約 220 呎），呈長條形約 7.7 米深、3.3 米闊。如果按開發商示範擺設「沙發 + 餐桌 + 電視櫃」一字排開，會發現沙發後背走道淨剩約 70cm，餐桌走位緊張。AC 嘅做法係將電視墻順長邊拉滿、餐桌靠廚房門口處橫擺，讓出中段空間做活動區。

痛點 2：廚房 L 形 + 異形邊角 — 用唔到 1/3 空間

原圖廚房面積 4.76m²，但因為呈不規則五邊形（樓盤外立面凸出設計嘅副作用），左下角及右下角各有一個無法做地櫃嘅死角。如果單純買標準成品櫥櫃，浪費高達 30% 空間。AC 嘅方案係訂造 14 直尺 L 形地櫃連雲石檯面 + 11 直尺吊櫃，把每寸畸零位都做收納。

痛點 3：主人房 8.27m² — 5 尺床塞滿後冇剩

主人房雖然連套廁，但實際房間面積只有約 89 呎。擺一張 5 尺雙人床（1.52m × 2.0m）已經佔 3.04m²，剩落 5.23m² 要放衣櫃、梳妝臺、走道，標準成品傢俱基本擺唔落。本案 AC 採用「床尾連體高身衣櫃 + 床側梳妝臺 + 床下抽櫃」嘅 3D 訂造手法將空間填滿。

痛點 4：房 1 / 房 2 細房 — 4-5m² 點放單人床？

兩個細房分別 4.78m² 同 4.96m²（約 51 呎 / 53 呎），用嚟做兒童房或書房剛剛好。難處在於成品 3 尺床（90 × 190cm）會留唔到落地衣櫃位，必須訂造「床連書臺一體」或「床下抽櫃」嘅組合，呢個亦係香港 50 呎細房嘅標準解法。

痛點 5：客飯廳長走廊 — 缺乏儲物位

由玄關到露臺一條長 7.7 米嘅走道，原圖完全冇收納設計。一家三口或四口入住嘅雜物（吸塵機、行李箱、節日裝飾、季節衣物）冇地方收。AC 嘅核心解法係沿走廊長邊訂造一個 10 直尺嘅C 字儲物櫃，將儲物、特色墻、燈光帶整合，係本案最關鍵嘅單一改動。

痛點 6：浴室冇窗 + 偏細

主人房浴室 3.42m²、公用浴室 3.56m²，都係企缸 + 坐廁 + 洗手盤（公用浴室同時放洗衣機）嘅標準配置，但因為冇窗，潮濕問題比窗廁嚴重。AC 方案加裝兩組鋁質假天花連 LED 燈 + 抽氣扇 + 浴室寶，配合 6 尺高 SIKA 防水墻，係 20 年樓齡單位嘅必做工程。

戶型痛點 vs AC 改動方案總表

AC 平面圖設計方案逐項拆解（家私圖）

AC 家私圖標注每個房間面積（主人房 8.27m² / 房 1 4.78m² / 房 2 4.96m² / 客飯廳 20.5m²）。

呢張係 AC 設計師為本案 B 室業主繪製嘅家私擺位平面圖，與開發商原圖最大分別係 — 每件訂造傢俱都有精準尺寸標注（mm），門口開合、動線、燈位、電掣位置全部一次過睇晒。下面逐個房間講解設計邏輯。

客飯廳 20.5m² — C 字儲物櫃 + 特色電視墻雙線收納

客飯廳係本案改動最大嘅區域。AC 沿著長條形客飯廳嘅三面墻同時佈置收納：

• ✅ 電視墻（南墻）：7 直尺電視矮櫃連特色墻連暗門設計，將通往房間嘅門口隱藏入特色墻，視覺上拉長空間。
• ✅ C 字儲物櫃（北墻）：10 直尺 C 字落地高櫃至 2400mm，做行李箱、季節衣物、家電收納。「C 字」指櫃身分上中下三格、中段內凹做端景櫃，化解大櫃壓迫感。
• ✅ 玄關高身鞋櫃：3 直尺鞋櫃連儲物層，可容納 60-80 對鞋。
• ✅ 餐廳區：6 人位餐桌橫擺，靠近廚房門口同時做料理動線。

呢個三面同時鋪設嘅做法，係 AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗累積落嚟嘅長條形客廳標準解法。

主人房 8.27m² — 連體訂造食盡每寸墻

AC CAD 詳細尺寸圖：主人房（8.27m²）含 5 尺床、7.5 直尺高身衣櫃、3 直尺梳妝臺三件連體訂造。

主人房雖然連套廁，但實用面積只有 89 呎。AC 嘅做法係把所有大件傢俱沿三邊墻訂造，騰出中央 1.5m × 2m 嘅活動區：

• ✅ 5 尺雙人床（床身闊 1520mm，含床下抽屜）
• ✅ 7.5 直尺高身衣櫃（橫跨床尾兩側，包至天花減少藏塵位）
• ✅ 3 直尺梳妝臺（連 LED 化妝鏡 + 抽屜，亦可兼作書枱用）
• ✅ 主人房浴室 3.42m²（地櫃連石面 + 鏡櫃各 2 直尺，浴缸或企缸由業主二選一）

房間 1（4.78m²）— 床連書臺一體訂造

房 1 屬細房（51 呎），定位為兒童房或書房。AC 採用「3 尺床 + 床尾書臺」連體訂造方案：

• ✅ 3 尺單人床（連床下抽屜）
• ✅ 5 直尺落地高身衣櫃（門邊轉角位收納）
• ✅ 床尾連體書臺（橫跨書臺 + 矮櫃，省走道空間）

房間 2（4.96m²）— 4 尺床 + 連體書枱衣櫃

房 2 略大於房 1（53 呎），可放 4 尺床，亦可當客房使用：

• ✅ 4 尺床（120 × 190cm，連抽櫃）
• ✅ 4 直尺高身衣櫃
• ✅ 3 直尺書臺（靠窗位最高採光）

廚房 4.76m² — L 形 14 直尺地櫃食盡邊角

廚房 4.76m² 不規則五邊形 — AC 訂造 14 直尺 L 形地櫃 + 11 直尺吊櫃食盡邊角死位。

原廚房屬不規則五邊形，左下角及右下角兩個鈍角位是設計難點。AC 將吊櫃做到天花、地櫃分兩段 L 形：

• ✅ 14 直尺地櫃連雲石檯面（如進口無縫石需補差價）
• ✅ 11 直尺吊櫃直達天花，最高層做季節性收納
• ✅ 完整 5 件大電器位：抽油煙機、星盤、嵌入式焗爐、洗衣機（位於浴室）、雪櫃
• ✅ 隱藏式 LED 燈帶連照射枱面，無影手位

浴室兩間 — 6 尺高 SIKA 防水 + 暗門設計

20 年樓齡單位最怕喉管去水、墻身霉菌。AC 兩間浴室均做：

• ✅ 6 尺高 SIKA 防水（24 小時隔夜試水）
• ✅ 鋁質假天花連 LED 燈 × 2 + 抽氣扇 + 浴室寶
• ✅ 企缸連級咀（防滑石材）
• ✅ 地櫃連雲石面 2 直尺 + 鏡櫃 2 直尺
• ✅ 浴室暗門連門框設計（將浴室門融入墻面）

動線與燈光優化

除咗傢俱訂造，AC 在以下細節做咗開發商冇做嘅優化：

• ✅ 燈位多達 30+ 組：每個房間 1 主燈 + 4 角嵌燈，客廳加 4 條 LED 燈帶（C 字櫃內 + 電視墻特色墻）
• ✅ 13A 雙電制 + TV/NET/TEL 制全屋更新（20 年樓齡單位嘅電制位通常唔夠用）
• ✅ 20A 冷氣專制每房 1 組（4 房冷氣分制）
• ✅ 開放式廚房入口設計，視覺上將廚房同客廳串連

AC 訂造傢俱完整清單（19 件）

所有訂造傢俱使用 E0 級生態板（面）+ 啞白膠板（內）+ E1 級多層夾板，符合香港住宅環保標準：

泓景台三座 裝修預算與報價結構

全屋訂造傢俱位置總覽 — 對應 9 大工程預算分佈，木器訂造佔約 48% 比重。

同類 676 呎三房連訂造傢俱嘅全屋裝修，業主級方案參考預算範圍約 HKD 306,000 – 375,000。實際金額會因為訂造傢俱數量、拆牆量、材料等級有 ±20% 上下浮動。以下係 9 大工程類別嘅預算佔比：

9 大工程預算分佈

• ✅ A 清拆工程：拆廚房 / 浴室墻地磚 / 全屋舊門連泥頭運輸（5 次）
• ✅ B 電力工程：13A 單/雙電制、20A 冷氣制、TV/NET/TEL 線槽、燈位開關，全屋更新
• ✅ C 水喉工程：2 間浴室 + 1 間廚房嘅冷熱水 / 去水 / 洗衣機位重做，澳洲包膠銅喉（6分/4分冷熱水）
• ✅ E 油漆工程：剷走面漆 + 防潮底油 + 批灰 3 次 + 面油 3 次，採用 ICI 多樂士淨味乳膠漆
• ✅ F 木器訂造：19 件訂造傢俱（佔總預算 約 48%，係本案最大比重）
• ✅ G 廚房工程：新鋪墻地磚 + 鋁假天花連 LED + 五金安裝
• ✅ H 浴室工程：2 間浴室新鋪磚 + 6 尺高 SIKA 防水 + 假天花 + 五金
• ✅ J 其他：第三者保險 + 工程期現場保護 + 完工後全屋清潔除甲醛 + 住宅室內設計服務費（連工程免費贈送）

價格影響因素分析

權威參考：20 年樓齡單位收樓前必查 3 件事

根據香港消費者委員會驗樓指引及屋宇署《樓宇檢驗計劃》相關規例，20 年樓齡以上單位收樓時必須查驗：（1）鋁窗膠邊老化 / 玻璃裂紋；（2）廚廁喉管接駁位有冇滲水或銅銹；（3）電制位置同數量是否符合現代家電需求（消委會建議家庭單位 13A 電制不少於 30 組）。本案 AC 報價單中已預算重做全屋電力 + 廁所防水 + 廚房墻地磚，係 20 年樓齡單位嘅標準必做項。

泓景台三座 同類戶型與附近樓盤推薦

對泓景台三座 676 呎平面圖有興趣嘅讀者，可以同時參考 AC 藝創過往做過嘅同呎數區間（±15%，即 620-740 呎）三房戶型案例，戶型痛點及訂造方案具有高度參考價值：

同屬2000 年代落成嘅九龍區三房戶型，可參考 杏花邨 42 座 713 呎案例，戶型相近、訂造傢俱比例同樣偏高；以及 昇薈 9 座 671 呎案例，係同期 670 呎三房嘅典型方案，C 字儲物櫃手法相近。

若想睇細啲嘅 630-650 呎三房，可參考 秀茂坪曉麗苑曉逸閣 637 呎案例 嘅居屋細房訂造方案；鯉灣天下 E 室 636 呎案例 則展示咗將軍澳區 30 年樓齡單位嘅翻新示範。

若預算更靈活、想睇 700 呎以上選擇，土瓜灣欣榮花園 6 座 731 呎案例 係紅磡 / 土瓜灣區嘅長條形客飯廳代表案例，與本文嘅 C 字儲物櫃方案高度相似；而 彩明苑彩柏閣 D 座 650 呎案例 則展示咗居屋戶型嘅標準改動。

呢 5 個案例覆蓋私樓 / 居屋 / 30 年樓齡 / 20 年樓齡四種主要場景，配合本案泓景台三座方案，可以幫業主對比唔同預算下訂造傢俱嘅取捨。

泓景台三座 平面圖常見問題 FAQ

Q1：泓景台三座 平面圖點睇？

泓景台三座 B 室屬 676 呎三房間隔，客飯廳呈長方形（約 20.5m²），主人房連套廁，廚房為 L 形獨立廚房。讀者可對照本文 AC 設計師繪製的家私圖看細節。

Q2：泓景台三座 收樓有咩注意？

20 年以上樓齡，需重點檢查鋁窗膠邊、廚廁喉管、雲石檯面、電制位置及天花橫樑滲水，建議入伙前安排驗樓師上門。

Q3：泓景台三座 裝修預算大概幾多？

676 呎三房連訂造傢俱的全屋裝修，業主級方案參考預算範圍約 HKD 306,000 – 375,000，視乎訂造傢俱數量、拆牆量及材料等級而定。

Q4：泓景台三座 可以拆牆改間隔嗎？

可以，但需先向屋宇署及大廈管理處申請。非結構性的紅磚牆可拆，剪力牆及包柱位禁止改動。建議拆牆前先確認結構圖。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

AC 藝創整套裝修工程包括住宅室內設計服務費，平面圖、立面圖、傢俱施工圖均屬贈送項目，不另收費。

Q6：泓景台三座 訂造傢俱要等幾耐？

傢俱施工圖簽圖作實後約 4-6 星期到貨。整體工期約 60-75 工作天，傢俱安裝期通常排在工程中後段。

Q7：泓景台三座 676 呎可以放鋼琴嗎？

可以放直立式鋼琴（深 60cm），建議擺位於客廳特色墻或玄關短邊。三角琴則需犧牲較多動線空間，要視乎傢俱配置度尺。