彩明苑彩柏閣 D座 06室 650呎平面圖設計案例｜開發商原圖 vs AC 訂造方案

剛買咗彩明苑彩柏閣 D 座 06 室嘅你，打開地產代理或者世紀 21 網站搵到嘅，多數只係一張「樓字樣本平面圖」—— 牆身位置畫好、單位編號標明，但廚房點擺、衣櫃放邊、玄關有冇位放鞋櫃，完全冇答案。呢篇文章用 AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗，將呢個 650 呎三房居屋戶型由開發商原圖一路拆解到 AC 設計師畫嘅完整家私圖，幫你睇清楚每一吋空間嘅實際使用方式。

一、彩明苑彩柏閣 D 座 06 室 平面圖樓盤背景：將軍澳調景嶺 2001 年居屋

彩明苑（Choi Ming Court）位於新界將軍澳調景嶺彩明街 11A-11F 號，由香港房屋委員會發展，屬居者有其屋計劃（HOS），於 2001 年 4 月正式入伙，至 2026 年已有 25 年樓齡。屋苑共設 6 座大廈，提供約 1,920 個單位，單位實用面積由 506 至 650 平方呎，主要為兩房及三房戶型，係調景嶺一帶典型嘅家庭居屋社區。

彩柏閣（Choi Pak House）即為彩明苑 D 座，與其餘 5 座共同圍繞屋苑中央花園佈局。樓宇採用十字形「鑽石型」標準居屋平面，每層約有 8 個單位，分別編號 1 至 8 室。06 室位處樓宇其中一邊，屬中型 650 呎三房單位，與同層 07、08 室戶型對稱相鄰。

周邊交通配套相對完善：步行約 8-10 分鐘可達調景嶺港鐵站（將軍澳線），單站直達油塘、北角；屋苑樓下即係彩明商場，內設街市、超市、餐廳、診所；同區有將軍澳官立中學、調景嶺浸信會呂明才中學、調景嶺體育館、調景嶺圖書館。屬於將軍澳區早期入伙嘅成熟居屋社區。

由於 2001 年入伙距今 25 年，喉管、鋁窗、廚廁雲石檯面、地腳線等多已老化，加上原始設計嘅廚房入廚動線、廁所間隔、收納位置都有一定限制，呢類「居屋三房中段樓齡」單位幾乎一進場就要全屋裝修，業主收樓後再轉售或自住都需要清晰嘅平面圖規劃。

彩明苑彩柏閣（D 座）1 樓至 40 樓樓字樣本平面圖，06 室位於右下角區域

二、彩明苑彩柏閣 D 座 06 室戶型痛點分析（650 呎開發商原圖逐項拆解）

睇返 D 座開發商原始樓字樣本平面圖，06 室嘅基本間隔為「3 房 + 1 廳 + 2 廁 + 半開放式廚房」嘅典型居屋三房格局。雖然 650 呎喺香港屬於相對寬敞嘅居屋面積，但實際入住先發現幾個常見痛點，業主收樓後普遍需要重新規劃。

1. 廚房狹長、入廚動線單向

原戶型廚房約 4.71 平方米（約 50 呎），為長方形狹窄空間，入口設在客飯廳側邊，內部只能放置一字形煮食流程：洗→切→煮→收。對於 4-5 人家庭嘅日常煮食需求，呢個尺寸只勉強夠用，而且電冰箱、洗衣機嘅擺放位置先天就有衝突。業主收樓後普遍要重新規劃櫥櫃配置同電器位，先至能滿足家庭儲物。

2. 主人套房長條型，浴室擠壓主睡區

原圖嘅主人房約 9.65 平方米（約 104 呎），呈長條型，配備獨立主人浴室 2.71 平方米（約 29 呎）。睡床擺位被限制喺長邊一側，剩餘空間無法同時放下衣櫃同梳妝檯，加上主人浴室面積偏細只可放企缸不可放浴缸，呢個係 06 室業主最常反映嘅痛點之一。

3. 兩細房面積偏細、共用一道隔牆

房 1（4.34 m²，約 47 呎）同房 2（4.94 m²，約 53 呎）兩房面積接近 3 尺床標準尺寸極限，原圖內冇預留書檯、衣櫃位置。對於有 2 個小朋友嘅家庭，呢兩細房嘅收納同學習空間明顯不足，必須靠訂造傢俱「向上長」榨乾每一吋垂直空間。

4. 雙廁但內廁無對外窗

06 室擁有 2 個獨立浴室（主人浴室 + 公共浴室 3.25 m²），呢個係呢類三房戶型嘅優點，但兩個浴室均為內廁（無對外窗），通風依賴抽氣扇 + 鋁假天花上嘅抽氣口，加上原裝雲石檯面老化、防水層老化滲水風險高，整套廚廁工程幾乎必做。

5. 客飯廳冇玄關，入屋直見客廳

原戶型大門一打開即直接通往客飯廳（20.01 m²，約 215 呎），冇任何遮擋。香港傳統風水講究「入屋唔見廳」，加上實際使用上鞋櫃、儲物嘅需求，業主普遍要喺玄關位置加做半腰鞋櫃 + 高身儲物櫃 + 簡單屏隔，先至能正式組成完整玄關區。

6. 收納面積整體不足

原戶型除廚廁外，三個房間總面積約 19 m²（約 200 呎），剩落 280 呎係客飯廳，但原圖完全冇預留訂造收納位置（鞋櫃、儲物櫃、電視櫃、書櫃皆需自行訂造）。香港四人家庭嘅收納估算約需 8-10 直尺高身收納，呢部份完全係訂造傢俱嘅責任。根據屋宇署《樓宇拆改工程指引》，居屋承重牆絕不可改動，因此呢類戶型嘅空間優化必須依賴訂造傢俱而非拆牆。

06 室原圖局部：廚房狹長、主人房長條型、雙廁無窗

戶型痛點 → AC 改動方案 對照表：

三、AC 訂造傢俱方案：650 呎三房平面圖完整改動逐項解構

呢一段係文章嘅核心。同樣係 650 呎三房，開發商原圖只係畫出毛胚牆身位置，但住得「實淨」定「擠迫」，完全取決於訂造傢俱嘅 21 件清單同擺位。AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗，喺呢個單位用咗「全屋訂造 + 三邊圍合」策略，將 650 呎做到接近 750 呎嘅實際使用感。

AC 藝創設計師繪製：650 呎家私圖總覽，21 件訂造傢俱完整擺位

1. 玄關區：5 直尺半腰鞋櫃 + 5 直尺半腰儲物櫃 + 9.5 直尺高身儲物櫃

入屋第一道牆即係訂造收納主戰場。大門對面位置採用「半腰鞋櫃 + 半腰儲物櫃 + 高身儲物櫃」嘅 L 型組合：5 直尺半腰鞋櫃（高度 900-1500mm）負責常用鞋款收納；5 直尺半腰儲物櫃放雨傘、清潔用品、雜物；最後 9.5 直尺嘅高身儲物櫃（包 2400mm 以內）負責換季衣物、行李箱、家庭備品。三者一字排開，既解決玄關無屏隔嘅風水問題，又榨乾 280 呎客飯廳嘅入口邊角空間。

2. 客飯廳：6 直尺電視矮櫃 + 動線分區

客飯廳 20.01 m² 嘅主軸係「電視牆 vs 餐區 vs 沙發區」三區劃分。電視牆位採用 6 直尺嘅電視矮櫃（深度 600mm 以內），既可放電視又收 4K 機頂盒、Switch、Wi-Fi 路由器；配合上方做嵌入式燈箱 + LED 隱藏燈帶，視覺向上拉高層高。沙發區同餐桌之間用地毯分區，動線從大門 → 玄關 → 沙發 → 餐桌 → 廚房順時針一氣呵成，唔會出現原圖嗰種「行嚟行去都喺中間」嘅情況。

3. 主人房：5 尺床 + 3 直尺梳妝檯 + 5 直尺高身衣櫃

主人房 9.65 m² 用咗「三邊圍合」嘅居屋三房經典手法：5 尺床擺喺長邊，床頭設牆紙背景墻 + 隱藏式閱讀燈；對面長邊放 3 直尺梳妝檯（連抽屜 + 鏡台），同時兼做書檯使用；短邊放 5 直尺高身衣櫃（包 2400mm 以內），用 E0 級生態板做面、E1 級多層夾板做結構，啞白膠板做內裡。主人浴室 2.71 m² 內訂造 2 直尺地櫃連無縫石面 + 2 直尺鏡櫃，雙重收納 toiletries。

主人房三邊圍合：5 尺床 + 5 直尺高身衣櫃 + 3 直尺梳妝檯

4. 房 1（兒童房 / 客房）：3 尺床 + 4 直尺高身衣櫃 + 2 直尺書檯

房 1 雖然只有 4.34 m²，但訂造「床 + 衣櫃 + 書檯 三合一」就可以做齊細路嘅學習 + 睡眠 + 收納功能。床頭一側做 4 直尺高身衣櫃；床尾做 2 直尺書檯（連抽屜）；床下做拉出式儲物。整個房間嘅地面剩餘空間約 1.5 平方米，仍夠細路走動換衣，唔會感到擠迫。

5. 房 2（兒童房 / 多用途房）：3 尺床 + 5 直尺高身衣櫃 + 2 直尺書檯

房 2 比房 1 大少少（4.94 m²），訂造五金組合相若但衣櫃做到 5 直尺，可以同時放衣物、家庭備用儲物、書本。如果業主有 2 個小朋友，可以將房 1 同房 2 分配畀兩個小朋友各自獨立使用；如冇細路，房 2 可以做成 Study Room 連客房，書檯改為長書桌雙人共用。

房 1 + 房 2 三合一訂造：3 尺床 + 高身衣櫃 + 書檯

6. 廚房：16 直尺地櫃 + 15 直尺吊櫃連無縫石檯面

廚房 4.71 m² 採用「L 型地櫃 + 上吊櫃」嘅標準居屋廚房手法。16 直尺嘅地櫃連無縫石檯面（如需進口無縫石需補差價），整合洗手盤、煮食爐、電冰箱位置；15 直尺嘅吊櫃放係地櫃正上方，補足細廚房嘅垂直收納。配合鋁質假天花（包 2 支 LED 燈）統一視覺，再安裝抽油煙機、抽氣扇、龍頭、星盤等所有電器五金，整個廚房 0 噪音 0 死角。

7. 雙浴室：訂造鏡櫃 + 地櫃 + SIKA 防水工程

主人浴室 2.71 m² 同公共浴室 3.25 m²，兩個都換新雲石檯面、新潔具，並重新做 SIKA 防水（全廁 6 尺高墻身及地面，隔夜 24 小時試水）。每個浴室配企缸連級咀、新坐廁、新龍頭、抽氣扇、浴室寶（暖風機）、鋁質假天花連 LED 燈，並訂造地櫃連無縫石面 + 鏡櫃增加收納。

客飯廳分區動線 + 廚房 L 型訂造 + 雙浴室收納方案

21 件訂造傢俱完整清單：

• ✅ 大廳半腰鞋櫃 5 直尺
• ✅ 大廳半腰儲物櫃 5 直尺
• ✅ 大廳高身儲物櫃 9.5 直尺
• ✅ 大廳電視矮櫃 6 直尺
• ✅ 主人房 5 尺床
• ✅ 主人房高身衣櫃 5 直尺
• ✅ 主人房梳妝檯 3 直尺
• ✅ 房 1 床 3 直尺
• ✅ 房 1 高身衣櫃 4 直尺
• ✅ 房 1 書檯 2 直尺
• ✅ 房 2 床 3 直尺
• ✅ 房 2 高身衣櫃 5 直尺
• ✅ 房 2 書檯 2 直尺
• ✅ 廚房地櫃連無縫石檯面 16 直尺
• ✅ 廚房吊櫃 15 直尺
• ✅ 主人浴室地櫃連無縫石面 2 直尺
• ✅ 主人浴室鏡櫃 2 直尺
• ✅ 公共浴室地櫃連無縫石面 3 直尺
• ✅ 公共浴室鏡櫃 3 直尺
• ✅ 實心大門連門框 1 套
• ✅ 木製掩門 / 趟門 / 折門連門框 6 套

四、工程預算範圍 + 9 大工程類別逐項拆解

同類規模嘅 650 呎居屋三房全屋翻新，AC 嘅工程預算範圍約為 HKD 394,000 – 483,000，視乎訂造傢俱數量、廚廁飾面磚等級、燈具規格而定。以下係 9 大類別嘅構成同預算分佈：

A. 清拆工程

拆除廚房、廁所牆身地台磚瓦及舊傢俬、全屋門及門框（7 套）、整個工程期間嘅泥頭清理（5 次）。已包政府收取嘅泥頭費。

B. 電力工程

13A 單電制 / 雙電制（含 TV、NET、TEL 制）、20A 制（A/C 等）、燈位開關、燈位出線、TV 線槽、代安裝燈飾。使用英國標準電線，制面為元雅系列白色面冚；指定牌子電掣、燈飾由客戶提供。

E. 油漆工程

剷走面漆、防潮底油、批灰（最少 3 次）、ICI 多樂士淨味乳膠漆或立邦 2 代 5 合一抗甲醛金裝。公司連工包料，面油乳膠漆最少 3 次。

F. 木器 / 傢俬工程

即上文 21 件訂造傢俱清單。材料採 E0 級生態板（面）、啞白膠板（內）、E1 級多層夾板（結構）。如需水性烤漆或富美家防火板，每直尺加 500 元。係預算最大佔比約 45-50% 嘅一項。

G. 廚房工程

新鋪牆身磚 + 地台磚（連工包底料，不包飾面磚）、鋁質假天花連 LED 燈、安裝抽油煙機、抽氣扇、龍頭、星盤等所有電器五金。

H. 廁所工程

雙浴室新鋪牆身地台磚、SIKA 防水（全廁 6 尺高 + 地面，24 小時試水）、鋁質假天花連 LED、企缸連級咀、龍頭、五金掛勾、浴室寶（暖風機）、抽氣扇、坐廁。

J. 其他工程

完成後全屋基本清潔及除甲醛、工程期間第三者保險、現場保護、住宅室內設計服務費（650 呎呢個案例中免費贈送）。

價格影響因素分析：

五、同類戶型推薦：將軍澳及 550-750 呎香港居屋案例

如果你正在睇緊彩明苑彩柏閣 D 座 06 室嘅平面圖，呢類 650 呎三房戶型其實同將軍澳區其他居屋同私樓案例好類似。同區嘅 將軍澳疊翠軒 4 座 A 室 591 呎案例 嘅戶型結構非常接近，AC 喺嗰個單位都做咗類似嘅「三邊圍合」訂造方案，可以對比兩個將軍澳區項目嘅訂造密度差異。如果你嘅單位面積稍細，可以參考 樂意園 580 呎案例 嘅緊湊收納手法。

樓盤對比角度：如果你想睇 600-700 呎類似呎數嘅居屋同私樓對比，可以參考 屯門恒順園一座 E 室 622 呎案例 嘅三房改動方案，戶型結構同 650 呎案例屬同一類別。荃灣同類呎數可以參考 荃灣愉景新城 658 呎案例，係同呎數居屋與私樓嘅對比樣本。

對於更大呎數嘅同類戶型，杏花邨 42 座 8 樓 7 室 713 呎案例 同 土瓜灣欣榮花園 6 座 9A 731 呎案例 都係樓齡同樣 20+ 年嘅四房 / 三房單位，可以對比訂造傢俱嘅密度差異；如果想睇 700+ 呎私樓嘅版本，荃灣萬景峯 3 座 D 室 742 呎案例 都係相當好嘅參考。

六、彩明苑彩柏閣 D 座 06 室 FAQ 常見問題

Q1：彩明苑彩柏閣 D 座 06 室收樓有咩注意？

重點檢查鋁窗密封、雲石檯面崩裂、廁所喉管接駁、抽氣扇運作、電制電箱、地腳線老化。25 年樓齡單位幾乎全屋都要重做防水同電線。

Q2：彩明苑彩柏閣 D 座 06 室平面圖點睇？

06 室為 3 房 + 1 廳 + 2 廁 + 半開放式廚房格局，主人房長條型、雙浴室皆內廁無窗、廚房狹長，建議全屋訂造傢俱規劃。

Q3：彩明苑彩柏閣 D 座 06 室裝修預算大概幾多？

650 呎三房全屋翻新預算範圍約 HKD 394,000 – 483,000，視乎訂造傢俱數量同飾面磚等級。如只做局部裝修可降至約 20 萬內。

Q4：彩明苑彩柏閣 D 座 06 室改動空間大唔大？

居屋拆牆受房委會批核限制，承重牆絕不可動。但廚房、玄關位嘅輕磚間隔在批准下可以調整。訂造傢俱替代拆牆係主流做法。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

650 呎住宅室內設計服務費喺呢個案例中為免費贈送（隨工程簽約後計 30 天設計時間）。詳情可向 AC 設計師查詢。

Q6：彩明苑彩柏閣 D 座 06 室訂造傢俱要等幾耐？

所有傢俬簽圖作實後，約 4-6 星期到貨。整個 90 工作天工期內已預留時間。

Q7：彩明苑彩柏閣 D 座 06 室 650 呎可以放鋼琴 / 嬰兒床嗎？

可以。客飯廳 215 呎有充足空間放電子琴或直立鋼琴，房 1 / 房 2 可以放標準嬰兒床（70cm x 130cm）連高身衣櫃。

Q8：彩明苑彩柏閣 D 座 06 室起樓有冇問題？

2001 年入伙至今 25 年，喉管、鋁窗、雲石檯面均有老化跡象；建議業主收樓時依據消委會《私人住宅樓宇單位驗收指引》逐項對齊檢查，特別係防水層、鋁窗密封、廁所喉管 3 大重點。

七、關於設計師