曉麗苑曉逸閣 20樓16室｜637呎三房平面圖戶型分析 + AC 設計師方案

一、曉麗苑曉逸閣 平面圖背景 — 1997 年居屋三房經典代表作

曉麗苑（Hiu Lai Court）係香港房屋委員會於 1997 年 推出嘅居者有其屋計劃屋苑，地址位於九龍秀茂坪曉光街 21 號，毗鄰秀茂坪山。屋苑共有 8 座大廈，包括曉昌閣（A 座）、曉富閣（B 座）、曉華閣（C 座）、曉麗閣（D 座）、曉柏閣（E 座）、曉逸閣（F 座）、曉欣閣（G 座）及曉景閣（H 座）。其中曉逸閣（F 座）係屋苑東南面嘅住宅大廈，每層提供 16 個單位，主打 637 平方呎（實用）三房戶型，建築面積約 877 呎。

曉麗苑近年屬秀茂坪最受歡迎嘅居屋之一，主要因為：

• ✅ 位置鄰近秀茂坪商場、寶達商場、秀茂坪街市，生活配套成熟
• ✅ 步行 5 分鐘可達曉麗苑巴士總站，多條巴士線直達觀塘、九龍灣商業區
• ✅ 校網屬觀塘 48 校網，鄰近多間中小學
• ✅ 樓齡近 30 年，二手成交活躍、社區人口穩定，適合首置同三代同堂家庭
• ✅ 居屋業主多為長線自住，唔似私樓常見炒賣，社區氛圍純樸

從近年成交紀錄可見，曉逸閣高層三房 637 呎單位 2024 年成交價約 HKD 466 萬，屬居屋市場入場銀碼較親民嘅三房選擇，吸引唔少由公屋遷出嘅家庭、或者準備迎接二胎/三代同堂嘅換樓客。正因為樓齡近 30 年，呢類單位通常需要全屋翻新：包括拆除舊牆磚、更換鋁窗、重走電線水喉、重新規劃三房格局並度身訂造傢俬。而呢個 637 呎戶型最大嘅戶型痛點，係主人房嘅五角形格局加上廚房狹長 — 直接買通用傢俬配唔到，必須請設計師畫家私圖。

二、曉麗苑曉逸閣 637 呎開發商平面圖痛點分析

▲ 房委會官方曉麗苑曉逸閣 F 座標準層平面圖（637 呎），原始三房格局含五角形主人房、6.53 平方米廚房、2.3 平方米無窗廁所

打開房委會嘅曉麗苑曉逸閣樓宇樣本平面圖，呢個 637 平方呎三房單位嘅原始格局如下：

• 入屋玄關直入客飯廳（約 18-21 平方米）
• 廚房位於入屋左手邊（約 6.53 平方米，狹長走道型）
• 廁所位於廚房對面（約 2.3 平方米，無外窗）
• 三間睡房包括主人房（8.71 平方米五角形）、房間 1（5.44 平方米）、房間 2（5.33 平方米）

睇落格局清晰，但對於 2025-2026 年香港家庭實際入住需要而言，原圖存在以下 4 項痛點，影響日常使用體驗：

痛點一：主人房五角形格局，標準 5 尺床難擺位

主人房 8.71 平方米雖然唔算細，但因為大廈外牆呈五角形（外凸弧形設計），單純擺一張 5 尺雙人床加衣櫃會造成大量死角空間浪費。如果業主直接買 IKEA 通用衣櫃 + 床架，會見到床頭兩側都係空白牆角放唔到嘢；而且訂造傢俬必須跟住五角形角度造，否則衣櫃同牆身會有 50mm 以上嘅大縫，影響整體美觀同收納效率。

痛點二：廚房狹長封閉，雪櫃 + 洗衣機 + 乾衣機難三項並存

原圖廚房只有 6.53 平方米，呈狹長走道形。對於三代同堂家庭而言，廚房至少要塞落：洗衣機 + 乾衣機（雙機獨立放）、媒氣煮食爐（單頭）、電煮爐（單頭）、蒸焗爐、雪櫃高櫃、鋅盆連龍頭。如果廚房保留原本實體牆封閉，6.53 平方米嘅地櫃 + 吊櫃儲物量根本唔夠用，且採光全靠後窗，視覺壓抑 — 呢個係 1997 年居屋設計嘅普遍局限。

痛點三：廁所無外窗，需重新規劃通風 + 防潮工程

居屋 1997 年標準三房戶廁所只得 2.3 平方米，且無外窗。對家中有長者嘅家庭而言，需要：加大廁所空間、安裝扶手、低門檻（方便長者出入）、安裝企淋浴缸代替傳統浴缸、安裝浴室寶（保暖 + 排氣）。呢啲改動涉及拆牆 + SIKA 級防水工程 + 鋁假天花重做，唔做唔到。AC 過往處理同類居屋廁所案例，建議全廁 6 尺高牆身做防水，並做隔夜 24 小時試水驗收。

痛點四：兩房格局原戶型容納唔到三代同堂

雖然原圖標示為三房，但因房間 1（5.44 平方米）細到只能放單人床 + 書枱，根本無法滿足現代家庭：一對夫婦（主人房）、一個或兩個小朋友（兒童房）、父母或長者（老人房）、加可能嘅多用途室（家庭工作、拍攝、樂器擺放）。直接用開發商原圖去買通用傢俬，會嚴重浪費空間。憑藉 AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗，呢類 637 呎居屋三房，需要透過訂造傢俬嵌入式設計，喺現有結構牆框架內擠出多用途空間。

痛點對比：開發商原圖 vs AC 改動方案

三、AC 設計師 637 呎三房平面圖方案 — 26 件訂造傢俬完整改動

▲ AC 設計師為曉麗苑曉逸閣繪製嘅 637 呎三房完整訂造方案，逐項標注尺寸：主人房 5 尺床 + 圓弧床頭半腰櫃、廚房 10 呎雲石地櫃、玄關 8.3 呎儲物櫃連換鞋凳

針對上述 4 大痛點，AC 設計師團隊為呢個曉麗苑曉逸閣 637 呎三房單位，畫出 4 套候選平面圖變奏，從入屋玄關到主人房床頭逐項標注尺寸、材質、家具位置，業主可揀最配合家庭結構嘅方案。

3.1 主人房：五角形空間嘅 5 尺床 + 圓弧床頭半腰櫃

針對主人房五角形外牆痛點，AC 設計師將 5 尺雙人床推到弧形外牆中央位置，沿外牆造一條 6 直尺嘅圓弧床頭半腰櫃，跟足外牆角度，將原本嘅死角空間轉化為床頭夜燈擺放位 + 細儲物。另外配以 5 直尺高身衣櫃（嵌入式，深 600mm）、6.2 直尺書臺連書櫃（業主可邊工作邊望窗外景色）。主人房整體面積 8.71 平方米完整利用，無一寸空間浪費。

3.2 廚房：開放式玻璃趟摺門 + 11 呎吊櫃 + 雲石檯面

開發商原廚房嘅實體牆改造為 41 平方呎玻璃趟摺門，平日打開變成開放式廚房，採光直入客飯廳；煮食時關上隔煙隔聲。內部嵌入：

• ✅ 10 直尺地櫃連雲石檯面（可配置媒氣爐 + 電煮爐 + 鋅盆，雲石可選進口無縫石補差價）
• ✅ 11 直尺吊櫃（碗碟、調味料分區收納）
• ✅ 3.5 直尺雪櫃高櫃（嵌入式設計，預留雙門對流款雪櫃位）
• ✅ 2 直尺折疊門收納櫃（藏洗衣機 / 乾衣機，門關上後完全隱形）

▲ AC 變奏方案（一）：兒童房嵌入 3 尺上下格床 + 梯級櫃，廚房改 41 呎玻璃趟摺門連通客飯廳

3.3 兒童房：上下格床 + 梯級櫃 + 書檯一體化

兒童房沿用原房間 1 嘅 5.44 平方米空間，但透過嵌入式訂造傢俬實現「兩個小朋友入住」嘅可能性：6 直尺上下格床（3 尺單人床×2，配安全護欄）、1.7 直尺梯級櫃（上落床嘅樓梯內藏收納格，可放玩具或被舖）、3.5 直尺高身衣櫃、2.5 直尺書檯（兩個小朋友各自一邊書包擺放）。整個房間從原本只可擺一張單人床嘅 5.44 平方米，變成可同時容納 2 個小朋友嘅完整睡眠 + 學習空間。

3.4 老人房 / 房間 2：3 尺單人床 + 床頭半腰櫃

▲ AC 變奏方案（二）：房間 2 配置為老人房，3 尺單人床 + 床頭半腰櫃，方便長者上落

針對需要照顧長者嘅家庭，AC 將房間 2（5.33 平方米）規劃為老人房：3 直尺單人床（高度適合長者上落，距離地面 400-450mm）、3 直尺床頭半腰櫃（放藥盒、相片、檯燈），另配以扶手坐椅、細餐枱、矮櫃（業主自行採購）。業主如冇長者居住需要，呢個房間可改為多用途活動室，見下方替代方案。

3.5 替代方案：客飯廳隱藏門 + 多用途活動室組合

▲ AC 變奏方案（三）：房間 2 改為 6.11 平方米多用途活動室，含假天花射燈 + 木百葉簾，可容鋼琴 + 結他 + 電子鼓

第二套候選方案將房間 2 改為 6.11 平方米嘅多用途活動室：設假天花有射燈、木百葉簾（完全遮黑，適合拍攝同 Zoom 會議）、可放 1 個鋼琴、3 支結他、電子琴、電子鼓一套。客飯廳一面用隱藏門連通，平日打開做開放空間，需要私隱時關閉。呢個方案特別適合創作者家庭、YouTuber、或者音樂教師業主。

3.6 客飯廳：8.3 呎儲物櫃連換鞋凳 + 特色牆電視櫃

入屋玄關位重點配置：3 直尺高身鞋櫃（垂直收納，可放 60+ 雙鞋）、8.3 直尺高身儲物櫃連換鞋凳（隱藏掃把、吸塵機、行李箱）、4 直尺高身飾物櫃×2（玻璃飾物層板，展示獎杯、相片）、3.5 直尺電視矮櫃連特色牆設計（茶幾色木紋 + 燈帶背景牆）。整個客飯廳 21 平方米透過嵌入式設計，竟然容納到 18.6 直尺以上嘅訂造櫃，係呢類 637 呎單位最考設計師功力嘅地方。

3.7 訂造傢俬完整清單（共 26 件）

• ✅ 實心大門連門框 × 1 套
• ✅ 房間木製門連門框 × 3 套
• ✅ 廁所木製暗門連門框 × 1 套
• ✅ 廚房玻璃趟摺門 41 呎
• ✅ 廚房地櫃連雲石檯面 10 呎
• ✅ 廚房吊櫃 11 呎
• ✅ 廚房雪櫃高櫃 3.5 呎
• ✅ 廚房折疊門收納櫃 2 呎
• ✅ 廁所地櫃連石面 2 呎
• ✅ 廁所鏡櫃 2 呎
• ✅ 大廳高身鞋櫃 3 呎
• ✅ 大廳高身儲物櫃連換鞋凳 8.3 呎
• ✅ 大廳高身飾物櫃 ×2 共 4 呎
• ✅ 大廳電視矮櫃連特色牆 3.5 呎
• ✅ 大廳假天花 1 項
• ✅ 走廊高身衣櫃 7 呎
• ✅ 主人房 5 尺床 5 呎
• ✅ 主人房高身衣櫃 5 呎
• ✅ 主人房書臺連書櫃 6.2 呎
• ✅ 主人房床頭半腰櫃連圓弧 6 呎
• ✅ 老人房 3 尺床 3 呎
• ✅ 老人房床頭半腰櫃 3 呎
• ✅ 兒童房上下格床 6 呎
• ✅ 兒童房書檯 2.5 呎
• ✅ 兒童房高身衣櫃 3.5 呎
• ✅ 兒童房梯級櫃 1.7 呎

四、工程範圍 + 預算參考（HKD 685,000 – 839,000）

▲ 開發商原圖回顧 — 9 大工程類別對應原始格局改動位置，總預算範圍 HKD 685,000 – 839,000

整個曉麗苑曉逸閣 637 呎三房完整翻新分為 9 大工程類別，採用 9 折或 95 折簽約優惠後，同類工程預算範圍如下：

呢類完整翻新工程嘅最終報價，受以下 5 大因素影響：

同類完整翻新工程預算範圍約 HKD 685,000 – 839,000，工期 112 天（涵蓋設計、簽圖、施工至驗收手尾）。AC 提供 4 期付款條款：訂金 30%、水電完成入泥水期 30%、傢俬下單期 30%、驗收手尾 10%。油漆 1 年保養、水喉防水保養 3 年、傢俬結構保養 5 年。

五、同類 637 呎戶型案例推薦

如果你正在比較曉麗苑曉逸閣以外嘅同呎數三房戶型，AC 過往案例庫值得參考。由於曉麗苑屬於 1997 年居屋系列，同期同類三房戶型可參考 彩明苑彩柏閣 D座 06室 650 呎案例，呢個係房委會居屋三房戶 650 呎，戶型同曉逸閣非常相近，業主同樣面對五角形主人房 + 廚房狹長嘅問題，AC 解決方案值得對照。

私樓三房用家可參考 屯門恒順園一座 E 室 622 呎案例，戶型分佈接近但室內結構為直線型，傢俬訂造方向略有不同；又或者 荃灣愉景新城 658 呎案例 嘅商場樓上戶型，呢個案例展示三房 + 大客飯廳嘅較闊敞設計手法。

新樓盤同呎數買家可看 昇薈 9 座 32D 室 671 呎案例，呢個係元朗洪水橋一手新盤，AC 為呢個三房單位設計咗類似嘅嵌入式訂造方案。如果你嘅單位面積稍細啲（550-600 呎），可參考 將軍澳疊翠軒 4 座 A 室 591 呎案例 嘅 3 房收納方案，呢個係 AC 處理過嘅最緊湊三房戶型之一，訂造櫃利用率達 95%。

六、曉麗苑曉逸閣 平面圖 FAQ

Q1：曉麗苑曉逸閣 收樓有咩注意？

重點檢查 1997 年原裝鋁窗（多滲水）、雲石檯面崩缺、屎喉接口、廁所防水、電掣面數。屋宇署規例下，居屋業主有 7 天驗樓申報期，建議聘請第三方驗樓師。

Q2：曉麗苑曉逸閣 平面圖點睇？

房委會官網 housingauthority.gov.hk 可下載 8 座官方平面圖。曉逸閣（F 座）每層 16 室，標準三房 637 呎，主人房為五角形外牆設計，係呢個樓盤最大設計挑戰。

Q3：曉麗苑曉逸閣 裝修預算大概幾多？

完整翻新（連訂造傢俬 + 鋁窗 + 冷氣）預算區間約 HKD 685,000 – 839,000；簡單翻新保留原間隔約 HKD 350,000 起，視乎業主取捨。

Q4：曉麗苑曉逸閣 改動空間大唔大？

結構牆改動受居屋規例限制，但內部間隔可大幅重組。AC 為呢個戶型出過 4 套變奏（三房／兩房+活動室／三房+老人房／拍攝室方案），業主有充足選擇。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

完整工程合約客戶免費贈送室內設計服務（價值 HKD 45,000）。只想單獨買圖嘅客戶可另議，根據單位面積同改動複雜度報價。

Q6：曉麗苑曉逸閣 訂造傢俬要等幾耐？

訂造傢俬簽圖後 4-6 星期到貨。整個 112 天工期包設計、施工、驗收，傢俬通常喺木工入場前 2 週開始落單造，配合泥水工程進度。

Q7：637 呎可以放鋼琴或嬰兒床嗎？

可以。AC 設計嘅活動室方案有預留 1 個鋼琴位 + 3 支結他位 + 電子鼓位。嬰兒床通常擺主人房 5 尺床側邊或老人房替代位置。

Q8：曉麗苑曉逸閣 起樓問題有冇？

樓齡近 30 年，最常見係滲水、電線老化、窗鉸鬆。建議全屋電線重走、鋁窗全換 50 料烤漆並做 3 年防水保養，水喉做 180 磅 24 小時谷磅測試。