駿景園一座 E單位 1373呎平面圖設計案例｜開發商原圖 vs AC 訂造方案

呢篇文章係寫俾啱啱買咗、或者準備收樓嘅 駿景園一座 E單位 業主睇嘅。市面上嘅樓盤資料只會俾你一張開發商銷售用嘅 駿景園一座 E單位 平面圖，房間標籤同呎數標出晒，但完全冇話俾你聽：呢個 1373 呎四房戶型究竟有咩動線問題、訂造傢俱應該擺邊度、廚房可唔可以打通、L 型客飯廳邊個位最浪費。AC 藝創室內設計憑住 22 年香港住宅設計經驗，今次用設計師親手繪製嘅家私擺位圖，逐房逐項同你拆解清楚。

▲ 駿景園一座 E單位 開發商風格平面圖：客飯廳 50.49㎡、廚房 9.42㎡、主人房 13.84㎡、兩間客房戶型一覽

一、駿景園一座 樓盤背景：沙田火炭三十年豪宅經典

駿景園（Royal Ascot）位於新界沙田火炭駿景街 1 號，由新鴻基地產（新地）發展，於 1995 年 9 月至 1996 年 12 月分期入伙，迄今樓齡接近 30 年，係沙田區早年豪宅地標之一。屋苑前瞻沙田馬場景，背倚九肚山，北望彭福公園、城門河、馬鞍山一帶城市景，部分高層單位更可飽覽馬場全景。

整個屋苑分為 2 期共 10 座住宅大廈，每座樓高 32 至 40 層，每層一梯 6 或 8 伙，合共提供 2,504 個住宅單位。實用面積由 594 平方呎至 1,373 平方呎不等，戶型涵蓋 2 房、3 房及 4 房三種。三房單位嘅實用率高達 80%，加上四房 1373 呎嘅 E 單位空間方正，係市場上極少數可以做到「真豪宅四房 + 兩廁 + 工人房」嘅選擇，亦係本案要解構嘅戶型。

校網方面，駿景園屬於 小學 91 校網（沙田大圍區），中學則屬沙田區，小一鄰近沙田圍循道衞理小學等熱門校。交通方面，步行約 10 分鐘可達火炭港鐵站，駕車經 9 號幹線亦可在 25 分鐘內進入九龍。會所配套包括泳池、健身室、兒童樂園、餐飲設施、運動及康樂中心，係一個對家庭買家友善嘅成熟豪宅社區。對 1373 呎嘅 E 單位業主嚟講，呢類大型私人屋苑嘅好處係空間夠用、街坊穩定，但缺點亦明顯 — 三十年樓齡意味住原裝間隔已不合潮流，喉管、電線、廚廁設備全部需要更新。

二、駿景園一座 E單位 1373呎戶型痛點：開發商原圖逐項解讀

呢段我哋會用開發商風格嘅平面圖逐區拆解。E 單位係四房戶型，原始間隔包括：客飯廳 50.49㎡、廚房 9.42㎡、工人房 2.79㎡、主人房 13.84㎡（含主廁 + 衣帽間 4.22㎡）、客房一 12.08㎡、客房二 10.91㎡、儲物 0.74㎡ + 0.79㎡。乍睇之下房房相連、面積夠用，但對住個 floor plan 落手做設計時，至少有三個常見痛點會即刻浮現。

▲ L 型客飯廳、獨立廚房、L 型主人房 — 三大戶型痛點集中圖示

2.1 痛點一：客飯廳 50.49㎡ 過於空曠，動線散亂

50.49㎡ 嘅客飯廳，喺 1373 呎單位入面係相當奢侈嘅尺寸，但方向上呈不規則 L 型，加上飯廳一角伸出去成為觀景區，導致一張普通 6 人餐桌擺落去會出現「沙發望住廚房門、餐桌側住主人房門」嘅尷尬軸線。如果只係買現成傢俱填空，會發現點擺都唔啱 — 呢個就係 1995 年代豪宅嘅典型「大而無當」問題。

2.2 痛點二：廚房 9.42㎡ 雖獨立但工作三角差

原圖廚房 9.42㎡ + 工人房 2.79㎡ 緊貼，廚房入口正對住飯廳，水槽、爐頭、雪櫃嘅工作三角拉得太長，煮一餐飯要走七八步。對比現代廚房理想嘅 1.2-2.7 米黃金三角，呢個原始間隔嘅效率明顯落後。加上廚房門係趟門但開口不夠闊，大型雪櫃同蒸焗爐難以同時佈局。

2.3 痛點三：主人房 13.84㎡ L 型空間擺床位置受限

主人房 13.84㎡ 加上獨立衣帽間 4.22㎡，紙面上面積唔細，但實際房型呈細長 L 型，5 呎雙人床擺位只有一個方向選擇，剩低嘅牆位塞唔落一個正規 6 呎衣櫃。加上主廁開口正對床尾（風水上「沖床」），業主入伙後通常會面對「床擺哪邊都不舒服」嘅問題。

2.4 額外痛點：低樑、門位多、智能家居佈線不足

1995 年入伙嘅樓盤，低樑問題幾乎無可避免 — 廚廁交界、客廳轉角位均有 25-30 公分樑底壓住天花。原始電線只夠應付當年嘅家電負荷，今日嘅 BOSCH 電磁爐、Siemens 蒸焗爐、LG 雪櫃、Samsung AI 魔衣櫥、Daikin 變頻冷氣、智能燈光控制器加埋，全屋至少要重新拉三條獨立 32A 電路。香港屋宇署嘅小型工程監管制度亦規定，部分拆牆、加水喉、改廁所位置嘅工程必須由認可人士入則，呢啲都係買咗樓先發現嘅成本。

2.5 痛點對比表：開發商原圖 → AC 改動方案

三、AC 設計師 1373呎 訂造傢俱方案：8 大改動完整拆解

睇完開發商原圖嘅痛點，下面我哋切到 AC 藝創設計師親手畫嘅家私擺位圖。同樓盤平面圖最大嘅分別係，呢張圖每件家具都有實測尺寸（毫米標注）、每條動線都計過、每個櫥櫃都標明係訂造抑或現成。對住業主而言，呢個就係由「樓盤資料」變成「我屋企真實嘅樣」嘅關鍵一步。

▲ AC 設計師家私擺位圖：含模組化沙發、6 人伸縮餐桌、訂造衣櫃、開放式廚房等 8 大改動方案

3.1 改動一：客廳模組化沙發 + 6 人伸縮餐桌

客飯廳 50.49㎡ 嘅最大挑戰係動線分區。AC 設計師選用模組化轉角沙發配茶几或地檯（業主可二選一），靠內牆擺放後，同入口形成天然動線屏障；餐桌則採用可伸縮款式，平日 4 人對坐、節日宴客可伸至 6 人。沙發背向飯廳，客廳一側預留 50 吋電視訂造櫃，客廳同馬場景觀區之間用軌道長簾區隔，需要時即拉成獨立茶座。

3.2 改動二：開放式廚房 + 雙爐頭組合

原始廚房門被局部拆除（非結構牆），改為玻璃趟門，煮粗食可關門排煙、輕食時打開引入飯廳光線。爐頭採用業主指定嘅雙組合：BOSCH PIB375FB1E 30cm 電磁爐 + TGC RJB32C 密封煤氣爐 — 中式爆炒用煤氣、西式煎烤用電磁，效率倍增。配 Siemens LC91BUR50B 90cm 抽油煙機、BOSCH HSG656RS1 60cm 嵌入式蒸焗爐、LG F522MPZ10 464L 法式對門雪櫃，全屋電器以嵌入式為主，廚櫃做到頂天立地隱藏所有突出物。

3.3 改動三：玄關訂造鞋櫃 + 智能感應燈

原圖入口直接望落飯廳，AC 用一個 600mm 深訂造鞋櫃做半隔斷，下方留空 200mm 放常用鞋、上方做頂天儲物、中段預留掛鎖匙位 + 紅外線感應燈。鞋櫃面層採用啞光木皮，配合落地大鏡延伸視覺。

3.4 改動四：主人房訂造衣櫃 + 飄窗收納 + Samsung AI 魔衣櫥

主人房 13.84㎡ 嘅 L 型尺寸困局，AC 嘅解法係將衣櫃用作空間隔斷 — 訂造一組 2400mm 高、800mm 深嘅雙趟門衣櫃，將 L 型轉角分成「睡眠區 + 化妝區」。床頭背板訂造帶閱讀燈嵌入式插座 + USB-C 充電位。靠窗一側做飄窗收納箱（內藏季節性被舖），另設 Samsung DF60A8500CG/SH AI 智能魔衣櫥放置喺衣帽間，可即時除菌清新衣物。主廁加裝 KDK 30BWBH/W 浴室寶 + River RS001 智能座廁。

3.5 改動五：兩間客房 — Queen 床 + 倒退門 + 收納極大化

客房一 12.08㎡ 改為長輩 / 客人房，擺 Queen size 床（業主指定）、配訂造 4 呎衣櫃 + 床頭收納、客房門改用倒退款式避免開門撞牆。客房二 10.91㎡ 規劃為多功能房：榻榻米升降地檯（升起變書桌、平放變客床）、訂造書架 + 隱藏式儲物，將 0.74㎡ 嘅小儲物位打通併入。兩間客房均加裝 Daikin FTXA25BV1H 1.0 匹變頻冷氣。

3.6 改動六：兩個浴室乾濕分離 + 智能設備

主廁同客廁均做乾濕分離（淋浴間用淘寶長虹玻璃折疊門節省成本），KDK 浴室寶提供 1440W 暖風、River RS001 智能座廁附自動清潔，TGC RJW15SD 超薄煤氣熱水爐藏入吊櫃。額外加裝德國海德曼電熱毛巾架提升豪宅感。所有牆地磚採用 600x1200mm 啞光大板磚，減少接縫易清潔。

3.7 改動七：原工人房改造為 LG WashTower 洗衣區

業主已聘請外傭住宿外間，原 2.79㎡ 工人房改造為專屬洗衣 + 儲物區：擺放 LG FWT1310GB WashTower 13kg 洗 +10kg 乾一體機，旁邊預留石頭 RoboRock G20 掃地機器人自動充電位 + 上下水接口、Xiaomi 智能抽濕機。KDK 20WHC07 抽氣扇確保通風。

3.8 改動八：智能家居整合 + Daikin 全屋變頻冷氣

全屋以智能家居系統串聯 — 客廳設定觀影、宴客、晨起三場景；主臥設睡眠模式；廚房設烹飪模式。冷氣採用 Daikin FTXA 系列：客廳 + 飯廳各裝 2.0 匹（FTXA50）、主人房同兩間客房各裝 1.0 匹（FTXA25）。飯廳加 Vivant V20M 紅酒櫃，客廳設 Xiaomi 智能抽濕機應對沙田濕氣。所有訂造傢俱由AC 自家工廠生產，可參考更多設計服務細節。

▲ 設計師手稿批注：鞋櫃、雙爐頭、智能家居、Samsung AI 魔衣櫥位置等 15 項細節討論記錄

3.9 訂造傢俱清單一覽

• ✅ 玄關：頂天立地訂造鞋櫃（W1800 × D600 × H2400）+ 落地鏡 + 感應燈
• ✅ 客廳：模組化轉角沙發 + 50 吋電視訂造櫃（W3500 × D450）
• ✅ 飯廳：6 人伸縮實木餐桌 + 訂造高身餐邊櫃（含紅酒櫃位）
• ✅ 廚房：U 型廚櫃連雲石枱面 + 嵌入式雙爐頭 + 蒸焗爐塔
• ✅ 主人房：訂造雙趟門衣櫃（W2800）+ 床頭背板 + 飄窗收納
• ✅ 主廁衣帽間：開放式衣櫃連 Samsung AI 魔衣櫥位
• ✅ 客房一：4 呎訂造衣櫃 + 床頭板 + 倒退趟門
• ✅ 客房二：升降榻榻米地檯 + 訂造書架 + 隱藏儲物
• ✅ 浴室：訂造化妝鏡櫃連 LED 防霧燈 + 玻璃乾濕分離
• ✅ 儲物洗衣間：LG WashTower 嵌入位 + 上掛吊櫃

四、駿景園一座 E單位 1373呎 工程範圍與預算參考

1373 呎全屋翻新加埋訂造傢俱、智能家居、進口廚衛電器，同類工程預算範圍約 HKD 1,248,000 – 1,527,000，工期約 120 天（即 4 個月）。實際金額取決於拆牆量、訂造傢俱數量、電器配置等變數，下面係 9 大工程類別嘅範圍劃分。

▲ AC 設計師親手紅筆批注全圖：包含家私尺寸、動線優化、訂造傢俱位置完整方案

4.1 9 大工程類別

1. 拆卸工程：拆除舊有間牆、地板、廚廁、櫥櫃 + 廢料運輸（須區別承重 / 非承重牆）
2. 水電工程：全屋重佈線（含 32A 廚房獨立電路）、新增插座、智能家居佈線、5G/Wi-Fi 6 路由器位
3. 泥水工程：批盪、廚廁防水（建議三層防水 + 24 小時試水）、地台找平
4. 木工訂造：玄關鞋櫃、電視櫃、餐邊櫃、衣櫃、書架、榻榻米地檯（自家工廠製作）
5. 油漆工程：天花、牆身、批灰、噴漆 + 啞光乳膠漆面層
6. 天花工程：假天花藏冷氣、燈槽、藏線（解決 1995 樓低樑問題）
7. 廚衛工程：廚櫃連雲石枱面、瓷磚、雲石、玻璃間隔、座廁、水龍頭
8. 地板工程：客飯廳實木複合地板、廚廁大板磚、踢腳線
9. 雜項：搬運費、水電許可、入伙清潔、6 個月保養期

4.2 影響最終預算嘅 5 大因素

同類戶型嘅讀者，可比對裝修知識專欄裡面嘅三十年舊樓翻新指南，了解工程隱藏成本同點樣避開常見伏位。

五、同類戶型推薦：沙田火炭區同戶型業主必看

同樣係沙田火炭、九肚山、大圍區嘅 1300-1500 呎四房豪宅戶型業主，可以參考 AC 藝創完成嘅其他同類平面圖案例，特別係同期入伙嘅銀禧花園、九肚山一號、富豪花園等屋苑，戶型痛點相當接近 — 普遍都有 L 型客飯廳、低樑、原始廚房獨立、儲物不足等情況。

如果你係準備收樓嘅業主，建議先參考 AC 設計服務頁面了解整個流程，再透過聯絡我們預約上門度尺；如果你已經入住但希望升級成智能家居 + 訂造傢俱方案，可參閱我哋22 年豪宅設計團隊背景，安排設計師到場做現況評估。所有客戶都會收到一份逐項分項報價單，避免坊間「合約簽落去先加單」嘅情況。

六、駿景園一座 E單位 平面圖常見問題 FAQ

Q1. 駿景園一座 E單位 收樓有咩注意？

重點檢查 1995 入伙嘅鋁窗密封度、雲石枱面、廚廁喉管接口、L 型客飯廳低樑位、馬場景一面玻璃裂痕。建議帶水平儀、燈泡、網球三件套上樓，並參考消委會驗樓指引。

Q2. 駿景園一座 E單位 平面圖點睇？

E 單位 1373 呎四房戶型，客飯廳 50.49㎡、廚房 9.42㎡、主人房 13.84㎡、兩間客房 12.08/10.91㎡，主廁有窗、客廁需強排，門位多需重新規劃動線。

Q3. 駿景園一座 E單位 裝修預算大概幾多？

1373 呎全屋翻新含 9 大工程 + 訂造傢俱 + 智能家居整合，預算範圍約 HKD 1,248,000 – 1,527,000，120 天完工，視乎拆牆量、訂造傢俱數量、進口電器配置。

Q4. 駿景園一座 E單位 改動空間大唔大？

非結構牆可拆除重組，廚房可改局部開放式、工人房可併入儲物間、主人房 L 型空間可設訂造衣櫃做隔斷。但承重牆、剪力牆、外牆禁拆，須委託認可人士入則。

Q5. AC 設計師畫平面圖收費嗎？

AC 藝創提供免費上門度尺 + 平面圖初稿 + 預算評估，簽約後嘅深化設計圖、3D 效果圖、施工圖均含於工程合同內，唔會額外收費。

Q6. 駿景園一座 E單位 訂造傢俱要等幾耐？

AC 自家工廠生產，鞋櫃、衣櫃、電視櫃由開模到送上樓平均 25-35 天，全屋 8 件訂造傢俱可平行排期，配合工程黃金 120 天完成。

Q7. 駿景園一座 E單位 1373呎可以放鋼琴嗎？

客飯廳 50.49㎡ 完全足夠擺三角琴或直立琴，建議靠內牆擺放避免馬場景一面溫差影響音色，AC 設計師會預留琴位 + 隔聲處理。

Q8. 駿景園一座 E單位 起樓問題有冇？

駿景園 1995-1996 入伙至今 30 年樓齡，常見鋁窗滲水、廚廁喉管老化、地台不平、低樑壓迫感。AC 翻新會逐項驗樓再報價，避免後續加單。

七、關於設計師