香港西環德輔道西347-349號豐業大廈 504呎平面圖設計案例｜開發商原圖 vs AC 訂造方案

正考慮入手或者剛剛收咗 香港西環德輔道西347-349號豐業大廈 嘅買家，最常搜嘅就係樓盤平面圖、戶型分析、同 504 呎大概要幾多裝修預算。呢篇文係 AC 藝創室內設計團隊就 2樓B室 真實單位畫嘅完整方案拆解 — 開發商原版 floor plan vs AC 家私擺位圖逐項對比，9 大工程類別預算逐項拆解，所有訂造傢俱尺寸、材質、位置一次過交代，幫你睇得明、計得清。

1. 樓盤背景｜半世紀港島西元老級住宅

香港西環德輔道西347-349號豐業大廈（Fung Yip Building）係一座 1975 年入伙嘅單棟住宅，位處港島西、德輔道西近石塘咀一段，距離港鐵香港大學站步行只需約 5 分鐘，屬於 11 校網（小學）同中西區校網（中學）覆蓋範圍。整座樓共 1 座、132 個單位，戶型由細兩房去到實用約 600 呎嘅三房都有，2樓B室呢個案例就係實用 504 平方呎、建築約 750 呎嘅兩房單位，最大特色係前/側兩個合共近 30 平方米（約 320 呎）嘅戶外平台。

豐業大廈喺港島西呢類 70 年代建成嘅單棟舊樓入面屬於相對「乾淨」嘅選擇：層高夠、結構穩、平台大，但同時要面對所有半世紀舊樓嘅典型問題 — 總喉老化、電力過時、平台僭建、鋁窗滲水。AC 藝創 20 年香港住宅設計經驗中，類似呢個年代嘅西環、上環、北角舊樓我哋每年大概處理 30-40 個案例，已經有一套針對舊樓收樓嘅標準檢查清單。

數據來源：28Hse 樓盤資料庫（入伙日期 21/11/1975）、Centaline 中原地產屋苑專頁、OneDay 樓盤資訊。

2. 504呎兩房戶型痛點分析｜開發商原圖逐項拆解

下面係由地產代理整理嘅香港西環德輔道西347-349號豐業大廈整層平面圖，可以清楚睇到 B 室嘅位置同基本間隔：

豐業大廈整層平面圖 — B 室位置同實用 504 呎、建築 750 呎標示

對比下圖開發商原版手繪 floor plan（已掃描），就會發現 70 年代嘅平面圖最大問題係資訊密度極低 — 房間中文標籤、傢俱位、收納位通通無，買家收樓嗰刻面對嘅基本上係四面石屎牆同幾條喉位：

1975 年原裝開發商平面圖 — 資訊密度低，無傢俱位同收納標示

2.1 痛點 A：50 年舊樓電力老化 — 必須升級至 63A 單相電箱

1975 年原裝電箱普遍為 30A-45A，已經完全唔夠應付現代家居需求（雪櫃 + 洗衣機 + 乾衣機 + 抽濕機 + 冷氣 + IH 爐 + 熱水爐隨時夾過 80A）。AC 喺呢個單位嘅做法係供應同安裝 63A 單相電箱，呢個係屋宇署同機電工程署針對住宅電力升級嘅標準做法，亦係驗樓階段最常被忽略嘅一項。

2.2 痛點 B：鐵皮屋僭建 + 鋁窗滲水 — 平台處理最棘手

呢個單位後平台原本搭建咗一間鐵皮屋（過往租客留低），側平台嘅鋁窗有明顯滲水情況，呢類問題響舊樓香港西環德輔道西347-349號豐業大廈單位入面非常常見。AC 嘅標準流程係：先清拆鐵皮屋（連同鐵簷篷一齊拆除）、再重做側平台 50 料烤漆鋁窗、之後做防水層加雲石吸咀，最後接駁前/側平台冷熱水位同去水位，確保平台空間真正可用。

2.3 痛點 C：客飯廳呈 L 形 + 廚房狹窄 — 動線浪費嚴重

原版平面圖嘅客飯廳呈 L 形，飯廳貼近廚房牆角位，廚房本身只有約 5 平方米且為封閉式設計。呢個間隔最大問題係：飯廳真正可用面積被廚房牆「食咗」一塊，行廊走過去主人房嘅時候要繞兩次。

2.4 痛點 D：主人房面積有限（9-11 ㎡）— 收納吃緊

主人房只有 9.12-11.6 平方米（視乎是否拆走原有牆身），放完一張 5 呎或 6 呎油壓床之後，幾乎冇位再做衣櫃 + 梳妝臺 + 床頭櫃。如果唔做訂造傢俱完全瞓死樓底高度，收納量會差最少 40%。

2.5 痛點 E：兩個平台合共 30 ㎡ — 用唔好就浪費

前平台 14.51 ㎡ + 側平台 15.14 ㎡ = 合共近 30 平方米嘅戶外空間，但開發商原版平面圖完全無提供任何使用建議。如果單純拆走鐵皮屋就咁擺，呢 30 ㎡ 等於 504 呎室內面積嘅 60%，浪費非常可惜。

3. AC 平面圖設計方案｜兩房 504 呎完整改動拆解

AC 設計師根據業主嘅實際生活習慣（一對夫婦 + 一位長者偶爾留宿）整咗兩個方向嘅家私圖方案。下圖係方案 A — 開放式主臥版，將原本嘅次房合併入主人房做大套房，飯廳同主房用 6 呎油壓床 + 高身衣櫃做開放式間隔，配合日式浸缸做減壓睡眠區：

AC 方案 A — 客飯廳 29.87 ㎡ + 開放式主房 9.12 ㎡ + 日式浸缸 + 16 件訂造傢俱

3.1 客飯廳 — 高身鞋櫃連座椅 + 八直尺儲物櫃牆 + 書檯整合

大廳嘅核心改動係沿著入門牆一路打通做「高身鞋櫃 4 直尺 + 高身儲物櫃 8.5 直尺」嘅完整收納牆，鞋櫃下方連座椅換鞋位（解決舊樓玄關狹窄問題），中段預埋電視位連書檯 4 直尺，飯廳側增加書櫃 + 矮櫃做配套。呢個做法將 22-30 ㎡ 嘅客飯廳收納量提升至同類戶型最高水平。

3.2 主人房 — 榻榻米地台 84 呎 + 油壓床五金 + 8.4 直尺到頂衣櫃

主人房係呢個案例嘅亮點。方案 B 同 C 都採用 84 平方呎榻榻米地台 + 油壓床五金 — 床下 50 公分淨深用嚟收衣物換季同棉被，配合 8.4 直尺到頂高身衣櫃，總收納量等如一個 30 呎獨立 walk-in closet。床頭側增加 1.5 直尺床頭櫃 + 2 直尺梳妝臺，所有訂造櫃料採用 E0 級生態板（甲醛釋放接近 0），E1 級多層夾板做內襯。

下圖係方案 B — 分隔主臥版，保留獨立廚房間隔，主房面積 11.6 ㎡，廚房 5.41 ㎡，浴室 3.05 ㎡，前平台 14.51 ㎡，動線分得最清晰：

AC 方案 B — 保留獨立廚房 5.41 ㎡ + 主房 11.6 ㎡ + 浴室 3.05 ㎡ 動線分明版

3.3 廚房 — 拆牆重整 + 12 直尺地櫃連雲石 + 15 直尺吊櫃

原版廚房牆身、地台磚瓦、舊傢俬連根清拆，重新規劃為 12 直尺 L 形地櫃連雲石檯面 + 15 直尺吊櫃 + 2.3 直尺高身儲物櫃。煤氣表改位介坑藏喉，所有抽油煙機、抽氣扇、龍頭、星盆統一安裝。雲石檯面如客戶選用進口無縫石需補差價，呢個係預算控制嘅關鍵變數之一。

3.4 浴室 — 日式浸缸 + 4.8 直尺鏡櫃 + 4.8 直尺地櫃石面

浴室係香港西環德輔道西347-349號豐業大廈呢個單位最有特色嘅一部分 — AC 替業主新砌一個日式浸缸，配 4.8 直尺鏡櫃 + 4.8 直尺地櫃連石面，全廁 6 呎高墻身同地面用 SIKA 防水料做防水（隔夜 24 小時試水）。鋁質假天花包 LED 燈 2 支，浴室寶、抽氣扇、坐廁、龍頭、五金掛勾統一安裝。

3.5 兩個平台 — 玻璃趟門打通 + 50 料烤漆鋁窗 + 木殼遮渠蓋

呢度展示嘅係方案 A 嘅平台細節，前平台 14.51 ㎡ + 側平台 15.14 ㎡，原版鐵簷篷全拆，側平台新做 50 料烤漆鋁窗 $39,000 + 簷篷 $25,000，新造側平台玻璃趟門 1 套（如要做貓門加 $1,000），前/側平台新加冷熱水位、去水位每套 $3,000（全部暗喉），側平台重油瓷磚漆 165 呎，後平台新造洗衣機來去水位：

雙平台改造 — 玻璃趟門 + 50 料烤漆鋁窗 + 冷熱水位 + 木殼遮渠蓋

3.6 動線優化 — 從「繞兩次」變「直線到底」

對比原戶型嘅 L 形動線，AC 方案將入門 → 飯廳 → 客廳 → 主房嘅動線拉直成一條主軸線，行廊走過去唔再需要繞兩次。下圖係方案 B 嘅完整動線版，可以清楚睇到主軸線同支軸線（廚房/浴室）嘅分工：

AC 方案 B 動線版 — 入門→飯廳→客廳→主房 直線到底，廚廁分支不繞路

3.7 訂造傢俱完整清單（16 件）

• ✅ 客廳區（5 件）：高身鞋櫃連座椅 4 直尺、高身儲物櫃 8.5 直尺、書檯 4 直尺、電視矮櫃 7 直尺、書櫃配套
• ✅ 主人房（5 件）：榻榻米地台 84 平方呎、油壓床五金 1 套、高身衣櫃 8.4 直尺、梳妝臺 2 直尺、床頭櫃 1.5 直尺
• ✅ 廚房（3 件）：地櫃連雲石檯面 12 直尺、吊櫃 15 直尺、高身儲物櫃 2.3 直尺
• ✅ 浴室（2 件）：地櫃連石面 4.8 直尺、鏡櫃 4.8 直尺
• ✅ 門/窗（4 件）：實心大門連門框 1 套、房廁趟門連門框 2 套（可加貓門 $500/套）、側平台玻璃趟門 1 套
• ✅ 櫃料規格：E0 級生態板（表面）+ 啞白膠板（內裡）+ E1 級多層夾板
• ✅ 烤漆升級：水性烤漆加 $300/直呎、富美家防火板加 $500/直呎

4. 9 大工程類別 + 預算範圍參考

呢個 504 呎單位涉及完整 9 大工程類別，連訂造傢俱、設計服務費同所有材料人工，整體預算區間落喺 HKD 639,000 – 782,000。下表係 9 大類別嘅預算分配比例，幫你 budgeting 嗰陣有大致概念：

價格影響因素提示：呎數、訂造傢俱直尺數、烤漆/防火板升級、平台改造範圍、煤氣表改位（需由煤氣公司另行報價）係影響最終報價嘅五大關鍵變數。香港西環德輔道西347-349號豐業大廈因為係 50 年樓，電力升級同平台處理嘅基線成本會比新樓高 8-12%，呢點建議 budgeting 階段預早預留。

設計服務費方面：504 呎 × HKD 35 = HKD 17,640，AC 採用「整裝工程贈送設計服務費」做法，呢點對選擇 turn-key 工程嘅業主係重要嘅 hidden value。

5. 同類戶型推薦｜其他 ±15% 呎數案例參考

如果你嘅單位係 460-540 呎範圍嘅兩房戶型，以下幾個 AC 已完成案例同香港西環德輔道西347-349號豐業大廈嘅平面圖思路非常相似，可以一齊對照睇下訂造方案：

• 同呎數 498 呎 — 維景灣畔 498 呎案例（將軍澳兩房，廚浴間隔接近）
• 同呎數 490 呎 — 維港匯 2 期 5 座 B 室 490 呎案例（西九龍兩房，動線重整參考）
• 同呎數 466 呎 — Sea to Sky 25F 室 466 呎案例（將軍澳兩房，主房收納方案）

揀公司前可以先睇 點樣揀香港室內設計公司，再參考 室內設計報價點計 同 最新報價範圍。504 呎兩房 + 雙平台戶型因為涉及戶外空間規劃，建議連同 裝修流程攻略 同 預算分配指南 一齊閱讀，先制定整體 budget。如果係剛簽臨約嘅買家，記得先參考 驗樓重點 做收樓 checklist。

關於設計師收費同套餐選擇，可以瀏覽 典型套餐參考。AC 藝創室內設計擁有 20+ 年香港住宅設計經驗，主理過 1,500+ 個香港私樓 / 居屋 / 公屋裝修項目，了解 AC 團隊背景。

權威建議：根據香港消費者委員會驗樓指引，1995 年前入伙嘅舊樓建議聘請註冊驗樓師、機電工程師同水喉技工分別驗一次先簽收樓紙，呢點對香港西環德輔道西347-349號豐業大廈呢類 50 年樓特別重要。

6. 常見問題 FAQ

Q1：香港西環德輔道西347-349號豐業大廈 收樓有咩注意？
1975 年入伙嘅舊樓重點檢查 63A 電箱、鋁窗滲水、喉管老化、鐵皮屋僭建、平台防水，建議連同註冊驗樓師一齊驗。

Q2：香港西環德輔道西347-349號豐業大廈 平面圖點睇？
先確認實用面積、平台尺寸、廚廁位置同樑位，再對照 AC 家私圖睇傢俱擺位同動線，最後比較 9 大工程預算分配。

Q3：香港西環德輔道西347-349號豐業大廈 裝修預算大概幾多？
連訂造傢俱嘅完整裝修預算區間約 HKD 639,000-782,000，視乎拆牆量、平台改造同訂造櫥櫃尺數。

Q4：香港西環德輔道西347-349號豐業大廈 改動空間大唔大？
非主力牆基本可改，廚房同浴室位置受喉管限制只能微調，最大改動價值喺前後兩個合共 30 ㎡ 嘅平台。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？
如整裝工程交由 AC 承造，住宅室內設計服務費（504 呎約值 HKD 17,640）以贈送形式回饋客戶。

Q6：豐業大廈 訂造傢俱要等幾耐？
所有訂造傢俱簽圖作實後約 4-6 星期到貨，本單位 90 個工作天工期已預留生產時間。

Q7：504 呎可以放鋼琴或嬰兒床嗎？
客飯廳 22-30 ㎡ 可放直立鋼琴或嬰兒床，但需在平面圖階段預留落地位 + 預留樂器或嬰兒床嘅電源同光源。

Q8：豐業大廈 起樓問題有冇？
50 年樓主要問題集中喺鋁窗滲水、鐵簷篷鏽蝕、總水喉鏽水、廚廁喉管漏水，呢個案例已全部拆換並重做防水。