沙田住宅裝修報價案例｜378呎 平面佈局 + 訂造傢俬預算

沙田中心海寧大厦高層單位實用 378 平方呎，原裝屬細小兩房戶型，業主希望透過全屋訂造傢俬將儲物量最大化，同時保留一個寬敞舒適的客飯廳。AC 藝創室內設計團隊在 90 個工作天內完成全屋拆改，由清拆、水電、泥水、油漆，到所有木器訂造一站式處理。整體風格走簡約現代日系路線，以淺色木紋磚配淨味乳膠漆，營造柔和耐看的居家氛圍，並透過玻璃趟門、開放式間隔放大空間感，是沙田老牌屋苑活化的典型參考案例。

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開發商原裝 單位戶型圖：長方形格局，客飯廳連兩間睡房及一個浴室，廚房為封閉式設計。

沙田中心海寧大厦：屹立沙田核心 40 餘年的恒基屋苑

沙田中心（Shatin Centre）位於新界沙田橫壆街 2-16 號，由恒基兆業集團發展，於 1981 年 12 月開始入伙，是沙田新市鎮第一代核心住宅商業綜合項目之一。整個屋苑由 8 幢住宅大廈組成，當中海寧大廈為 B 座，樓高 27 層，提供約 216 個住宅單位。屋苑基座連接商場、街市與沙田站交通交匯處，步行即達港鐵沙田站、新城市廣場及多條巴士小巴路線，是不少在沙田或九龍東上班族的長期目標屋苑。

由於屋苑樓齡已超過 40 年，原裝間隔、地台磚瓦、鋁窗、廚廁設備大多老化，新接手或近年購入的二手業主，幾乎都需要進行較深層次的全屋翻新。海寧大廈一個樓層內提供 A 至 H 共 8 個單位，當中 單位屬於兩房戶型，實用面積約 378 平方呎，是屋苑中典型的中小型家庭單位，亦是本案例的主角。

海寧大廈標準層平面：每層 A 至 H 共 8 伙，單位位於樓層東面，屬於兩房戶型。

單位原裝戶型分析：兩房一廁的長方形老樓格局

從開發商提供的原裝平面圖可見，海寧大厦 高層單位呈長方形佈局：入屋後即進入合併式的客飯廳，視覺上尚算通透；客飯廳一側依次連接獨立廚房（封閉式）、一個浴室及兩間睡房，動線一條走廊到底，屬於 80 年代典型由公屋演化過來的私樓格局。原則上 378 呎要做兩房，每個空間都會被擠壓得相當緊湊。從平面圖可觀察到的主要空間痛點包括以下幾項：

• 廚房面積偏細且封閉：原裝廚房僅約 2.94 平方米，下廚時容易感到悶熱、操作檯面亦不足，與客飯廳完全隔開亦令通風採光受限。
• 兩間睡房尺寸有限：兩間房需共用約 13 平方米的空間，若同時擺放雙人床、衣櫃、書檯，幾乎已無剩餘走動空間。
• 儲物空間嚴重不足：原裝戶型沒有預留鞋櫃、玄關櫃、走廊儲物等位置，對於需要存放大量衣物、袋、帽及生活雜物的業主而言，必須依靠訂造傢俬補足。
• 大門進入即見廳，缺乏緩衝：沒有玄關過渡，會直接望到客廳全景，私隱度與儀式感都欠奉。
• 浴室乾濕難分：原裝廁所佈局令坐廁、洗手盆、企缸難以同時使用，亦難以加入洗衣機等設備。

由於屋苑樓齡偏高，動工前必先評估全屋天花、地台、窗框是否需要更換。在本案中，全屋拆走天花、地台磚瓦，連 50 料烤漆鋁窗一併更新，是 40 年樓齡單位翻新的標準做法，可以一次過解決潛在漏水、隔音及外觀老化的問題。原有 5 套門連門框、340 呎地腳線、廚廁牆地磚亦全數清拆，為後續設計提供乾淨的「白盒」狀態。

AC 設計主案：原裝兩房合併為一間 13.05㎡ 主人房，客飯廳擴展至 16.85㎡，玄關設高身鞋櫃連換鞋凳。

AC 藝創設計方案：化兩房為「一主人房 + 大客飯廳 + 滿牆訂造儲物」

業主明確希望將其中一間原裝睡房騰出，作大量衣物、袋、帽及雜物的儲存空間。AC 設計團隊因應這個生活需求，提交了兩套不同的擺位方案，並最終以「一主人房 + 開放式客飯廳 + 大型訂造儲物牆」作為主軸，徹底打破原裝兩房隔斷。從 AC 繪製的設計平面擺位圖可以看到幾個主要改動：

• 合併兩房為一間 13.05 平方米主人房：拆除原裝間牆後，主人房擺放 4.5 尺床、床頭櫃 ×2、高身衣櫃 ×2、梳妝臺、書檯，並在床尾及房門兩側預留高身儲物櫃，將衣物、行李、雜物全部上牆。
• 客飯廳擴展至 16.85 平方米：原本被房間佔走的空間還給公共區域，沙發牆設置半腰儲物電視櫃，部份方案更加入伸縮飯檯設計，飯桌可隨需要拉出，平日收起讓走道更寬。
• 玄關全方位收納：入屋設高身鞋櫃連換鞋凳，旁邊配半腰儲物櫃及高身儲物櫃，將傳統「無玄關」的痛點完全補回。
• 廚房改為玻璃趟門設計：以新造廚房玻璃趟門及半高玻璃趟褶門取代原裝實心門，下廚時可將門打開連通客飯廳，採光及空氣流通同時提升，亦保留有需要時阻隔油煙的彈性。
• 主人房與廳之間以 C 字儲物櫃及屏風作軟分隔：避免大門入屋直望睡床，亦保留視覺通透感。

風格定位方面，從報價單列出的物料可推斷整體走淺色木紋磚 + 純白乳膠漆 + 啞白膠板櫃身的日系簡約路線：地面鋪設約 340 呎木紋磚連腳線，牆身使用 ICI 多樂士淨味乳膠漆或立邦 2 代 5 合一抗甲醛金裝，櫃身採用 E0 級生態板飾面配 E1 級多層夾板結構，屬於業界較注重室內健康指標的用料規格。如業主希望升級至水性烤漆面板或富美家防火板，亦可在原有單價上補差價。

主要訂造傢俬清單覆蓋大廳、廚房、廁所、主房四大區域：大廳包括高身鞋櫃、半腰儲物櫃、高身儲物櫃、C 字儲物櫃、半腰儲物電視櫃；主房包括訂造床、床頭櫃 ×2、高身衣櫃 ×2、高身儲物櫃、梳妝臺；廚房有地櫃連無縫石檯面 + 吊櫃；廁所有地櫃連無縫石面 + 鏡櫃。合共超過 60 直尺木器訂造，是 378 呎單位中相對極致的「滿屋訂造」做法，目的是將每一寸牆身轉化為儲物或功能空間。

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AC 替代擺位方案：客飯廳採半腰儲物電視櫃連伸縮飯檯設計，主房保留 4.5 尺油壓床及梳妝檯。

工程範圍與預算參考：九大工程一條龍

本案例由 AC 藝創一手包辦由清拆到清潔的全部流程，工期 90 個工作天，覆蓋以下九大類工程：

• 清拆工程：全屋牆身、地台磚瓦、舊有廚廁、5 套門連門框、340 呎地腳線一併清走，包含整個工程期間的泥頭運輸及政府收費。
• 電力工程：63A 單相電箱、全屋暗喉重新走線，13A 單/雙電制連 TV/NET/TEL 線位、20A 冷氣專用電制、燈位開關全部更新，使用英國標準電線。
• 水喉工程：浴室及廚房來水、去水位重做，使用澳洲包膠銅喉，並完成 180 磅 24 小時谷磅試水。
• 泥水工程：全屋鋪設木紋磚地台連腳線，門口加雲石吸咀。
• 油漆工程：1,210 呎牆身天花鏟走面漆、防潮底油、批灰最少 3 次、面油乳膠漆最少 3 次。
• 木器/傢俬工程：所有訂造傢俬一次到位，是本案佔比最大的單一工序。
• 廚房工程：牆地磚翻新、鋁質假天花連 LED、抽油煙機及水電五金安裝。
• 廁所工程：SIKA 防水料 6 尺高牆身及地面、隔夜試水、企缸連級咀、浴室寶、坐廁等全部重置。
• 其他工程：第三者保險、現場保護、全屋搭棚、50 料烤漆鋁窗更換、完工除甲醛及基本清潔。

根據 AC 過往承接同類沙田核心區 40 年樓齡兩房單位的數據，類似規模的全屋翻新工程連訂造傢俬，整體預算範圍約 HKD 546,000 – 669,000。實際金額會因物料選擇（例如是否升級為進口無縫石檯面、富美家防火板、水性烤漆櫃身等）、家電由客戶提供與否，以及最終度尺後實際數量而有所調整。本案例屬於「中高配置 + 滿屋訂造」級別，並包含全屋換窗及搭棚保險等較少見項目。

設計師建議：378 呎兩房翻新如何取捨？

沙田中心海寧大厦這類 80 年代屋苑單位，最常見的翻新挑戰並不是「不夠錢」，而是「不夠空間」。AC 藝創在多年承接沙田、馬鞍山、大埔等舊區小型單位的經驗中，總結出三個核心建議：

1. 先想清楚生活模式，再決定房間數量：本案業主果斷將兩房改為一房，是因為日常只有一人或兩人主住，將儲物與起居空間最大化，遠比保留一間幾乎用不上的客房更划算。如家庭成員會增加，則建議至少保留一間多功能客房 + 書房結構。
2. 40 年樓齡單位必做的「隱藏工程」要預算足夠：包括全屋換窗、防水重做、水電喉管全換、天花地台拆走，這些都是看不見但直接影響居住安全的部份，省不得。本案例中佔總預算約 30-35% 都用在這些基礎結構工程上。
3. 訂造傢俬要按實際物品量度身做：滿牆訂造櫃看起來大方氣派，但若內部分隔不貼合衣物、行李、家電的尺寸，最終仍會出現「櫃多但唔夠用」的問題。AC 設計團隊會在落單前與業主逐櫃對清楚內格、抽屜、掛桿配置。

沙田中心海寧大厦 高層單位的改造，是 AC 藝創處理沙田老牌屋苑小戶型的典型案例：保留樓盤本身的核心區位優勢，同時以現代訂造工藝彌補老樓在儲物與動線上的天然缺陷。如果你的單位同樣面對「想要兩房又想夠收納」的取捨，歡迎與我們的設計師預約免費度尺，由實際生活需求倒推最適合的平面方案。