牛池灣兩房裝修報價案例｜497呎 平面佈局 + 訂造傢俬預算

曉暉花園樓盤背景：1999 年新鴻基牛池灣大型私樓

曉暉花園（Scenic View）係新鴻基地產發展、1999 年 9 月入伙嘅大型私人屋苑，地址位於九龍牛池灣豐盛街 63 號，鄰近港鐵彩虹站、大老山隧道入口，亦近彩虹邨地標。屋苑分 4 座，每座 35 層、每層 6 至 8 個單位，全苑合共 1,034 伙，實用面積由 459 平方呎一房戶到 736 平方呎三房連套房戶型不等，主打 2 房 2 廳 + 3 房 2 廳（連套房）兩種戶型分佈。

曉暉花園屬於牛池灣 / 彩虹區嘅老牌 SHKP 私樓代表作之一，27 年樓齡（截至 2026 年），原裝交樓條件帶有典型 90 年代末私樓特徵：客廳天花有石膏線飾條（crown molding）、單位多為實木地板、浴室為米黃雲石飾面連浴缸、廚房 L 形連米色木門櫥櫃、主人房及客廳設有飄窗（bay window）。今次案例嘅 同類單位實用 497 平方呎、原裝 2 房 2 廳 1 浴 1 廚間隔，業主希望保留 1999 年屋苑嘅基本骨架同雲石浴室特色之餘，全屋訂造傢俬提升收納能力，將 497 呎用到盡。

曉暉花園同類單位 戶型痛點分析（睇平面圖必讀）

打開 28hse 嘅曉暉花園同類單位開發商平面圖，乍看好似已經夠用：2 間睡房、客飯廳、L 形廚房、1 間浴室。但落到實際裝修同擺位，呢個 1999 年 SHKP 戶型有 5 大常見痛點，每一個都係香港牛池灣 / 彩虹區 500 呎兩房單位嘅典型問題，揀公司前最好先睇清楚。

28hse 提供嘅曉暉花園同類單位開發商原圖：2 房 + 客飯廳 + L 形廚房 + 1 浴

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▲ 28hse 提供嘅曉暉花園同類單位開發商原圖：2 房 + 客飯廳 + L 形廚房 + 1 浴

痛點 1：L 形廚房 4.07m² 太窄，雙人企唔到

開發商原圖嘅廚房實用 4.07 平方呎、L 形佈局，原裝米色木門上下櫥櫃配雲石檯面、頭頂有微波爐位。廚房闊度僅 1,425mm（水槽位），雙人企同時開煮幾乎冇可能 — 第二人進廚房就要側身。雪櫃位深 596mm 但寬度有限，買大型對門雪櫃放唔落，最大只能配 5 呎以下嘅薄身雙門款。L 形轉角位（爐頭去水槽轉角）有 500mm 不可用嘅死角，原裝設計用「轉角拉籃」收納油鹽醬醋，但木門用咗 27 年，鉸位多數鬆動需要重做。

痛點 2：主人房 9.47m² + 510mm 深飄窗食位

主人房實用 9.47 平方呎，已經算 500 呎單位入面合理大小，但問題出喺南向飄窗 — 飄窗檯面深度 510mm、外加 510mm 飄窗台高，等於床尾或床側位置永遠有一段「不能擺櫃」嘅死角。香港好多業主一見飄窗就以為加分，但實際擺床嘅時候會發現：床頭只能靠西牆，5 呎雙人床擺落去之後，主人房剩餘走道闊度只得約 600-700mm，2 個人同時起床要排隊。加上原裝主人房嘅冷氣位置喺飄窗側、衣櫃位置（如果用普通宜家衣櫃）一定佔正進房嘅光線，所以呢個房間如果唔做訂造傢俱嵌入式設計，住開兩三年就會覺得「乜有 9.47 平方呎都係咁迫」。

痛點 3：第二房 6m² 太細，雙人床放唔落

第二間房（圖中標示「房間 2」/「睡房」）實用面積只 6 平方呎、闊度約 1,968mm。呢個尺寸標準雙人床 1,500mm 寬都係勉強放得落，剩低 468mm 走道根本企唔開人。香港買兩房做 dink/小家庭，往往希望第二房做未來小朋友房 + 客房 + 工作室 3 用，但 6 平方呎只能擺單人床或上下格床，雙人床方案要徹底放棄。如果業主未有計劃 BB，可以考慮將呢個小房改做開放式書房（即 AC 方案 B），但如果計劃要小朋友，就要全屋訂造上下格床方案。

痛點 4：客飯廳廚浴門位密集，動線分散

睇返開發商原圖你會發現：由主入門口入到客廳，前面 3 米內就有 3 個門口 — 廚房門、浴室門、第二房門，呈半圓形排列。1999 年屋苑設計受結構柱位限制，呢個門位密集問題冇辦法移走（除非加錢做結構工程改窗位）。實際裝修要面對嘅問題係：客飯廳沙發位置一坐落去，望出去就見到廚房門口（油煙影響）+ 浴室門口（衞生觀感），裝修必須用「視覺遮蔽」手法處理，例如玻璃趟門廚房 + 鞋櫃做半遮浴室門位等。

痛點 5：497 呎無工人房 + 收納位置嚴重不足

香港 700 呎以上單位先有獨立工人房，曉暉花園同類單位 497 呎原裝設計完全冇工人房位。對於需要工人或經常有親戚朋友留宿嘅家庭，呢個係實質硬傷。AC 處理呢個問題嘅標準手法：喺客飯廳邊位 + 廚房門位嘅角落造「工人床連儲物櫃」（即 AC 平面圖入面標示「工人床（上床下櫃）」嘅位置），既解決留宿需要，又增加客廳收納。此外，原裝單位完全冇玄關位 — 入門即見客廳，鞋櫃位置必須訂造（AC 圖標示「半腰鞋櫃」），普通宜家鞋櫃太細，唔夠一家四口加客人嘅鞋放。

對比表：開發商原圖痛點 vs AC 改動方案

AC 平面圖設計方案：2 套訂造方案任揀

針對曉暉花園同類單位 497 呎兩房戶型，AC 藝創設計師根據業主家庭結構（有冇小朋友計劃、有冇工人需要、係咪 SOHO 工作）提供 2 套截然不同嘅訂造方案，業主可以根據未來 3-5 年生活規劃揀適合嘅一套。

方案 A — 保留 2 房，全屋訂造收納（適合有小朋友 / 計劃生育家庭）

AC 方案 A 主圖：保留 2 房原裝間隔，全屋訂造嵌入式傢俱

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▲ AC 方案 A 主圖：保留 2 房原裝間隔，全屋訂造嵌入式傢俱

呢個方案唔需要拆牆（即冇泥水大改動），工期相對短、預算相對可控，係曉暉花園同類單位嘅標準答案。核心改動如下：

主人房擺 4.5 呎或 5 呎床（兩個 variant 任揀，視乎業主習慣），連床頭高身衣櫃，床尾留出 1 米通道。飄窗位置造「梳妝櫃連高櫃」 — 既係梳妝枱又係衣物收納，避免飄窗成為死位。衣櫃做高至天花 2,667mm，去盡儲物量，避免日後加宜家衣櫃。

方案 A 第一個 variant：主人房 4.5 呎床、第二房保留小書房

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▲ 方案 A 第一個 variant：主人房 4.5 呎床、第二房保留小書房

第二房（6m²）擺「2.5 呎上下格床連掛梯」，可以瞓 2 個小朋友或者 1 大 1 小，下格床側位造 600mm 深衣櫃 + 書枱（標示「書枱 230 深 x 450 長」），形成「上下床 + 衣櫃 + 學習桌」3 合 1 配置。如果未有小朋友，下格可以換成標準單人床。

方案 A 第二個 variant：主人房 5 呎床、保留浴缸 + 工人床上下床版本

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▲ 方案 A 第二個 variant：主人房 5 呎床、保留浴缸 + 工人床上下床版本

客飯廳做 7 呎電視矮櫃連背板（圖示「電視矮櫃 5,849mm」），背板可加電視特色牆，亦可加掛飾物層板。電視櫃旁邊延伸做 6 呎雜物櫃連上格工人床（解決工人 / 客房問題）。沙發對面靠牆位造半腰鞋櫃 + 半腰櫃，鞋櫃容量約 30-40 對。

方案 A 工人床連上下格床完整版：適合 1 大 2 小家庭 + 留宿親友需求

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▲ 方案 A 工人床連上下格床完整版：適合 1 大 2 小家庭 + 留宿親友需求

廚房保留原裝 L 形結構（避免泥水大改），但加做玻璃趟門 + 廚房門口外延伸做拉伸板（即可以拉出當餐桌延伸或料理檯使用），打開玻璃門時廚房同客飯廳變半開放，視覺通透；煮飯時關門隔油煙。浴室原裝雲石牆 + 浴缸保留（業主表示要保留浴缸放鬆功能 — 1999 年屋苑配嘅雲石浴室加浴缸係 1990s 中產私樓特色），淋浴頭、花灑、地台牙縫油完全更新。

方案 B — 拆細房做開放書房，1 房 + 工作區（適合 DINK / SOHO 業主）

AC 方案 B 主圖：拆掉第二房間隔牆，主人房擴大至 10m² + 開放式書房延伸

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▲ AC 方案 B 主圖：拆掉第二房間隔牆，主人房擴大至 10m² + 開放式書房延伸

如果業主係 DINK（雙收入無小孩）或者 SOHO 工作者，唔需要 2 間獨立睡房，AC 設計師提出方案 B：將第二房（6m²）嘅間隔牆拆掉，改成開放式書房 + 主人房擴大至 10m²。

拆掉第二房同主人房之間嘅輕質間隔牆（非結構牆，必須由師傅確認後拆），主人房面積由 9.47m² 擴大到 10m²，新空間做書房延伸 — 即書枱（230 深 x 450 長）擺喺原本第二房位置，書房同主人房用半高櫃 + 樓梯級造低調分隔。打開時係一個大空間，需要私隱時可以加趟簾。

方案 B variant：1 房 + 開放書房，配工人床連掛梯

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▲ 方案 B variant：1 房 + 開放書房，配工人床連掛梯

呢個方案令主人房真正變「主套房」 — 配 5 呎床、書枱、衣櫃、梳妝枱 一氣呵成，住開好似酒店套房。客飯廳同方案 A 一樣保留電視櫃 + 工人床 + 鞋櫃結構，廚房同浴室都唔改。

⚠️ 注意：方案 B 唯一風險係「未來如果計劃生小朋友」就要再花一次裝修費把牆加返。所以 AC 設計師建議業主簽方案前先想清楚 5 年計劃，唔好今日拆咗 3 年後又翻轉。香港屋宇署規例對住宅內部非結構牆改動有明確指引（拆牆需確認非剪力牆 / 非分戶牆），AC 工程主管會喺度尺時即場判定。

訂造傢俱清單 ✅（兩套方案共用）

無論揀方案 A 或方案 B，AC 設計嘅訂造傢俱核心清單如下（按本案例平面圖直接提取）：

• ✅ 主人房 5 呎床 / 4.5 呎床（兩個 variant 任揀）
• ✅ 主人房高身衣櫃連床頭櫃（高至天花 2,667mm）
• ✅ 主人房梳妝櫃連高櫃（飄窗位置嵌入式設計）
• ✅ 第二房 2.5 呎上下格床連掛梯（方案 A）
• ✅ 第二房 600mm 深衣櫃 + 書枱 230×450（方案 A）
• ✅ 客飯廳 7 呎電視矮櫃連背板（5,849mm 闊）
• ✅ 客飯廳半腰鞋櫃 + 半腰櫃（玄關 + 沙發背收納）
• ✅ 客廳邊 6 呎工人床連上格儲物櫃 + 掛衣板牆
• ✅ 客飯廳拉伸板（廚房門口延伸料理 / 餐枱）
• ✅ 廚房玻璃趟門（半開放設計）
• ✅ 書枱 230 深 x 450 長（方案 A 第二房 / 方案 B 開放書房）

訂造傢俱用料以實木夾板 + 飾面板為主，五金件用 Blum / Hettich 中高端品牌，門板可揀啞白 / 木紋 / 莫蘭迪色等現代簡約配色。每件家私嘅尺寸都按單位實際結構量度後做（非標準件），確保 100% 貼合飄窗、柱位、牆身唔平等實際情況 — 呢一點係訂造傢俱 vs 宜家現成傢俬嘅最大分別。

動線優化 4 大重點

1. 入門無玄關 → 用半腰鞋櫃做視覺隔斷：避免一推門即見客廳，亦增加 30-40 對鞋容量。
2. 廚浴門密集 → 玻璃趟門 + 鞋櫃分層遮蔽：減少油煙影響沙發位、改善衞生觀感。
3. 主人房飄窗死位 → 嵌入式梳妝櫃 + 高身衣櫃：飄窗變收納延伸位，主人房空間感放大 20%。
4. 第二房太細 → 上下格床方案 / 拆牆方案：按業主家庭結構選擇，唔好硬塞雙人床。

工程範圍與預算解構（9 大類別 + 影響因素分析）

曉暉花園同類單位嘅 60 天裝修工期 涵蓋以下 9 大工程類別，AC 報價單按本港主流私樓裝修標準逐項列明，業主可以對照其他公司報價（避免「總價套餐」陷阱，詳見 室內設計報價解構 FAQ）：

1. 拆牆工程：方案 A 不拆牆 / 方案 B 拆第二房間隔牆 1 幅
2. 水電工程：全屋火線零線地線更新、增 4-6 個 13A 插座、廚浴防水重做
3. 泥水工程：地腳線、補牆、廚浴牙縫油、雲石牆修補
4. 木工訂造傢俬：全屋訂造（上面清單已列）
5. 油漆工程：全屋掃油 2-3 度、天花石膏線保留並翻新
6. 天花工程：客飯廳保留石膏線、客廳 / 房間裝石膏假天花配嵌燈
7. 廚衞工程：玻璃趟門、廚櫃改裝（保留 L 形結構但更新門板）、浴缸保留 + 花灑系統升級
8. 地板工程：實木地板打磨翻新（保留 1999 年原裝地板）或全屋換複合地板
9. 燈光 + 雜項：嵌燈、隱藏燈帶、窗簾盒、防潮防霉處理

同類工程預算範圍：HKD 271,000 – 332,000（視乎訂造傢俱數量、地板選擇、油漆度數而定）

價格影響因素分析表

報價超過呢個範圍多數係加咗以下其中一項：智能家居系統、隱藏式拉門系統、進口品牌五金、特殊飾面（如硬蠟油實木 / 微水泥）。少於呢個範圍就要小心係咪用咗較平嘅夾板或慳咗某啲環節，建議參考 裝修預算分配指南 比對。

同類 500 呎兩房戶型參考案例

曉暉花園同類單位 497 呎兩房戶型，其實同香港好多 1990s-2010s 嘅 480-510 呎兩房有相似嘅痛點（飄窗、L 形廚房、6m² 細房）。揀公司前可以一齊參考以下同呎數案例，對照 AC 嘅訂造方案思路：

• 維景灣畔 同類單位 498 呎案例 — 同呎數兩房，將軍澳區 1990s 私樓
• 青衣灝景灣 同類單位 500 呎案例 — 同呎數，海景兩房戶型
• 翠竹花園 同類單位 488 呎案例 — 細呎數兩房收納方案參考

裝修預算同公司揀選方面，建議先睇 點樣揀香港室內設計公司（呢條 FAQ 解釋揀公司 5 大檢查點），再參考 室內設計報價點計 同 最新報價範圍總覽 制定 budget。如果係新買樓、收樓前後嘅階段，可以睇埋 香港裝修流程攻略，避免漏咗驗樓、簽合約、付款比例等關鍵步驟。

至於收樓前嘅驗樓重點（雲石浴室裂紋、鋁窗滲水、實木地板鼓起、廚櫃鉸位等 1999 年屋苑常見問題），收樓驗樓重點 FAQ 有逐項清單參考，亦可以對照消委會發佈嘅驗樓 30 項標準清單交叉檢查。

AC 藝創室內設計累積 20+ 年香港住宅設計經驗，主理過 1,500+ 個香港私樓 / 居屋 / 公屋裝修項目，當中包括大量 1990s-2010s 嘅大型 SHKP / 信和 / 恒基屋苑（包括曉暉花園、彩雲邨、麗晶花園等同期樓盤），對呢個年代私樓嘅結構、雲石浴室、L 形廚房等特徵嘅處理有充足經驗，了解 AC 公司資料 + 設計團隊。最新典型套餐參考可睇 AC 裝修套餐 或 預算拆解詳細版。

曉暉花園裝修 6 大常見問題 FAQ