香港住宅裝修報價案例｜平面佈局 + 訂造傢俬預算

香港準業主睇樓盤平面圖時最頭痛嘅問題：開發商俾嘅 floor plan 淨係寫「主人房／睡房／浴室／露台」呢類房間標籤，完全冇話你張床擺邊度、衣櫃放哪面、子女房點樣容納兩個瞓位。君頤峰 平面圖呢類 2004 年入伙嘅老牌豪宅，戶型大但收納設計需要重新規劃。本文以實際工程案例 — 君頤峰9座9單位嘅開發商原圖 vs AC 設計師家私圖逐項對比，俾你睇真 4 房戶型嘅兩個細房點解 6 大訂造傢俱改動。

君頤峰 平面圖背景 — 2004 年入伙嘅京士柏老牌豪宅

地址 + 發展商背景

君頤峰（Parc Palais）位於九龍京士柏衛理道 18 號，由新世界發展、信和集團、九龍倉集團、華人置業集團及萬泰集團五大發展商聯手開發，於 2004 年 2 月入伙。整個項目共 8 座（座數編排為 1-3、5-9 座，無 4 座）合共 700 個住宅單位，實用面積由細單位 502 平方呎到大豪宅 3,079 平方呎都有，戶型分佈相當闊。

區域定位上，君頤峰夾喺京士柏／何文田／油麻地三區交界，步行可達何文田港鐵站、培正中學、瑪嘉烈醫院，屬於傳統中產家庭住宅圈。樓盤本身設有住客會所、泳池、健身室，配套成熟。買家多為自住為主嘅 4 人核心家庭或專業人士。

同類單位戶型定位

同類單位從平面圖（

君頤峰第 9 座 9-32 樓 A 戶型開發商原 floor plan：4 房 + 工人房 + 露台 + 工作台 + 雙浴室。

）可見，屬於 4 房大戶型：主人房 (Master Bed Rm) + 一房 (Bed Rm) + 主人客房 + 兩個睡房，連同客飯廳、廚房、多用途房、工人房、工作台、兩個浴室 + 露台。屬於君頤峰嘅中至大型戶型。對於 4 人家庭加 1 名外傭嚟講，空間配置相當充裕。

君頤峰9座9單位戶型痛點分析 — 開發商原圖逐項睇

4 房格局動線評估

從開發商原 floor plan 仔細觀察，同類單位嘅整體動線分成 3 個 zone：

• 公共區（東側）：客廳 + 飯廳 + 廚房 + 多用途房 + 工人房，動線連貫，廚房連多用途房有獨立工作流線，方便工人作業互不干擾家庭活動。
• 主人套房區（東北角）：Master Bed Rm 連獨立浴室 + 工作台 + 露台，私密性最強。
• 子女／客房區（西側）：主人客房 + 兩間睡房集中喺西邊，共用一個浴室，配置另一個工作台／露台。

兩個細房嘅 3 大痛點

本案業主收樓後決定先集中預算裝修西側兩間細睡房（即報價單嘅 房1 + 房2），原因係呢兩房面對 3 個常見痛點：

痛點 1：原戶型只標房名，冇傢俬擺位指引 — 開發商 floor plan 純粹係建築結構圖，業主睇完唔知衣櫃應該擺邊面、單人床定雙人床合適、活動空間夠唔夠。AC 設計師現場度尺後喺原圖上紅色 markup（

AC 設計師喺開發商原 floor plan 紅色 markup 標示房1 / 房2 衣櫃直尺數同重舖木地板範圍。

）標示衣櫃直尺數同地板鋪設範圍。

痛點 2：細房收納空間不足 — 兩個細房尺寸偏向方正但深度有限，普通市售衣櫃（深 60cm + 高 220cm）會佔走大量地面面積。AC 嘅解決方案係「到頂衣櫃 2950mm」直接做到天花，將垂直空間用盡。

痛點 3：子女房需要靈活瞓位 — 業主希望其中一間房能提供 2 個瞓位（子女房或將來客房用），但又唔想犧牲玩耍／讀書空間。AC 嘅方案係下反床 + 活動掛梯 + 上方高身儲物櫃嘅子母房設計（

AC 設計師畫嘅房1 子母房 3D 家私圖：上層 4 呎高儲物櫃 + 下層 3 呎下反床，配活動掛梯。

）。

開發商原圖 vs AC 改動方案對比表

AC 平面圖設計方案 — 房1（子母房）訂造傢俱拆解

房1 係本案最複雜嘅核心房間 — AC 用咗 5 件訂造傢俱（衣櫃 + 床架 + 下反床 + 儲物櫃 + 活動掛梯）將一間細房升級成可容納 2 人嘅子母功能房。每件傢俱嘅位置、尺寸、設計理念如下。

房1 到頂衣櫃 2950mm（6 直尺）

沿房間其中一面牆由地面直做到天花 2950mm，全長 6 直尺（約 1,800mm）。櫃料採用 E0 級生態板（面板）+ 啞白膠板（內裡）+ E1 級多層夾板嘅 AC 標準配置，符合歐洲環保等級。設計師將衣櫃分上、中、下 3 段：下段抽屜配五金緩衝路軌、中段掛衫區、上段儲存少用季節物品。到頂設計嘅好處係消除衣櫃頂部嘅藏塵死角，亦令房間視覺向上延伸，感覺更高。

房1 高身床架連木側板（3 直尺）

床架同樣以訂造方式整合於房間平面圖：採用 高身床架 + 木側板嘅組合，3 直尺對應 3 呎闊嘅單人床尺寸（適合子女或客人）。床下預留儲物抽屜或開放式空間，可放季節寢具或大型行李。木側板選用同衣櫃配套嘅生態板飾面，整個房間嘅木色調統一。

房1 下反床（3 直尺）+ 活動掛梯（子母房設計）

呢個係本案最巧妙嘅 SEO 亮點 — AC 設計師喺高身床架對面（或上方），再加裝一個 3 直尺下反床（即「Murphy Bed」式可摺疊隱藏床），五金另加 HKD 3,000 嘅彈簧氣壓鉸鏈。日間反上去變成牆面儲物櫃外觀，夜間反落來變成 3 呎瞓位。配合 1 套活動掛梯，可方便上落上層床鋪或上層儲物櫃。從 AC 嘅 3D 家私圖（

AC 設計師畫嘅房1 子母房 3D 家私圖：上層 4 呎高儲物櫃 + 下層 3 呎下反床，配活動掛梯。

）可清楚見到呢個下反床嘅機械結構同上方 4 呎高嘅儲物櫃配搭。

呢類設計特別適合：1）面積有限嘅子女房；2）希望同一房間能容納 2 個瞓位但又唔想擺兩張床嘅家庭；3）有臨時客住需求嘅單位。AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗，喺市區細呎數豪宅單位（500-700 呎）嘅子女房特別常用呢個方案。

房1 高身儲物櫃（6 直尺）

另一面牆做 6 直尺高身儲物櫃（按報價單 HKD 18,000 — 即每直尺 HKD 3,000 嘅標準價）。櫃身高度同到頂衣櫃保持一致 2950mm，視覺上形成「整面牆都係櫃」嘅完整感。內部以開放層板 + 抽屜 + 掛桿混合配置，方便存放書本、玩具、季節衣物。

✅ 房1 訂造傢俱清單（6 件 / HKD 63,100）

• ✅ 到頂衣櫃 2950mm × 6 直尺（HKD 21,300）
• ✅ 高身床架連木側板 × 3 直尺（HKD 9,000）
• ✅ 活動掛梯 × 1 套（HKD 2,500）
• ✅ 高身儲物櫃 × 6 直尺（HKD 18,000）
• ✅ 下反床（含五金）× 3 直尺 + HKD 3,000（合 HKD 12,000）
• ✅ 整體木色配套：E0 級生態板 + 啞白內膠板

AC 平面圖設計方案 — 房2（次房）訂造傢俱拆解

房2 到頂趟門衣櫃 2950mm（6 直尺）

房2 比房1 簡單啲，主要解決衣物收納問題。AC 採用 到頂趟門衣櫃 2950mm × 6 直尺（HKD 21,300 / 即每直尺 HKD 3,550，比掩門款貴 HKD 550 嘅原因係趟門五金成本較高）。趟門設計嘅好處：

• 慳走 60-80cm 開門迴轉空間 — 細房放雙人床後，門前迴轉位緊絀，趟門可緊貼床邊安裝。
• 動線通暢 — 床位、書桌、衣櫃三者距離最近可壓縮至 50cm，仍保留正常走動空間。
• 視覺整潔 — 趟門軌道隱藏於櫃頂與地面，外觀如一面整體牆板。

房2 木地板鋪設方案

原開發商瓷磚（房間屬於私人空間，瓷磚觸感冰冷不適合赤腳）被 AC 拆除後重新鋪設木地板（

AC 設計師喺開發商原 floor plan 紅色 markup 標示房1 / 房2 衣櫃直尺數同重舖木地板範圍。

紅色 markup「重舖木地板」即係指呢項工程）。AC 嘅木地板工程包括連工包底料但地板物料由客戶提供（常見選擇：複合木地板 / 強化木地板 / SPC 石塑地板），同時連工鋪設地腳線。整項工程 HKD 8,500（地台 HKD 7,000 + 地腳線 HKD 1,500）。

君頤峰9座9單位工程範圍 + 預算參考

6 大工程類別拆解

本案為局部裝修（兩房升級），冇牽涉廚房、廁所、客飯廳改動。涵蓋以下 6 大工程類別：

1. A 清拆工程：拆除房間舊衣櫃 3 件 + 拆除舊地磚 / 地板連腳線 + 全程清走垃圾（已包括政府泥頭費用）
2. B 電力工程：13A 單／雙電制、TV／NET／TEL 線位、20A 冷氣電制、燈位出線、TV 線槽（全部按多除少補實報實銷，採用英國標準電線，元雅系列白色面冚）
3. D 泥水工程：新鋪木地板（連工包底料，磚瓦／無縫地板由客戶提供）+ 鋪設地腳線
4. E 油漆工程：房間剷走面漆 + 防潮底油（最少 1 次）+ 批灰（最少 3 次）+ 重油（最少 3 次乳膠漆），用 ICI 多樂士淨味乳膠漆或立邦 2 代 5 合一抗甲醛金裝
5. F 木器／傢俬工程：見上方訂造傢俱清單 — 房1 5 件 + 房2 1 件，共 6 件，佔總預算 70%
6. J 其他工程：完工後基本清潔 + 工程期間第三者保險 + 現場保護

同類工程預算範圍約 HKD 104,000 – 128,000，工期 30 個工作天，由收款後計 10 日設計時間，再進入施工階段。AC 標準合約付款條款為 首期 30% / 中期 30% / 中後期 30% / 尾期 10%，尾期需業主驗收後方可結清。

價格影響因素分析表

業主可以對照室內設計報價解構同裝修預算分配指南制定自己嘅 budget，再參考最新報價範圍同典型套餐嘅實際金額對比。

同類戶型推薦 + 君頤峰其他單位裝修指南

君頤峰 8 座共 700 戶嘅戶型分佈相當闊，由細單位到大豪宅都有。即使同樣係 同類單位，唔同樓層嘅低樑位置、窗戶朝向都可能有細微差異。業主裝修前建議做以下 3 步：

第 1 步：揀啱設計公司

香港室內設計市場魚龍混雜，揀公司前可以先睇 點樣揀香港室內設計公司嘅 5 大評估維度（公司年資、設計師資歷、實地工場、報價透明度、售後保養），再參考 設計師收費標準判斷收費結構是否合理。AC 藝創 20+ 年香港住宅設計經驗，了解 AC 團隊架構。

第 2 步：理解裝修流程

君頤峰呢類 2004 年入伙嘅樓宇，裝修前一定要先做驗樓 + 大廈管理處申請。可參考 驗樓重點清單同 完整裝修流程攻略。根據消費者委員會裝修服務指引建議，業主簽約前應確認設計公司提供逐項報價單、合約寫明完工日期、驗收條件與保養條款，避免事後爭議。

第 3 步：制定預算

4 房戶型局部裝修同全屋裝修嘅 budget 差距可達 3-4 倍，業主可參考 預算分配指南同 報價解構，先確定優先裝修嘅房間（如本案先處理子女房），分階段完成。

君頤峰 平面圖設計 常見問題 FAQ

Q1：君頤峰 收樓有咩注意？
2004 年入伙嘅樓齡較長，重點檢查鋁窗膠邊、廁所喉管接駁、雲石檯面裂痕、地板貼合度，建議聯同驗樓師逐項核對開發商交付清單。

Q2：君頤峰 平面圖點睇？
先確認單位座號與戶型字母（如同類單位），再對照開發商原圖標示嘅主人房／睡房／浴室／露台分佈，留意動線與低樑位置，配合家私圖判斷收納空間。

Q3：君頤峰 裝修預算大概幾多？
局部兩房升級含訂造傢俱方案，AC 同類工程預算範圍約 HKD 104,000 – 128,000。全屋裝修則視乎呎數及訂造項目多少而定。

Q4：君頤峰 改動空間大唔大？
同類單位屬 4 房大單位，房間之間多為非結構性間牆，改動相對靈活，但任何拆牆工程需先取得大廈管理處批准。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？
AC 藝創提供免費上門度尺及初步平面圖建議，落實工程後設計圖紙均包含於整體報價內，無額外設計費。

Q6：君頤峰 訂造傢俱要等幾耐？
收款後計 10 天設計時間，落實圖紙後生產約 3-4 星期，配合 30 天整體工期，由動工到入伙約 6-8 星期。

Q7：君頤峰 子女房可以放下反床嗎？
可以。AC 案例中房1 採用 3 直尺下反床 + 上方高身儲物櫃 + 活動掛梯設計，慳位之餘提供額外瞓位，適合子女房或細面積客房。

Q8：君頤峰 起樓問題有冇？
2004 年入伙嘅樓宇個別單位有低樑、喉管外露或門位偏差情況，建議裝修前由設計師現場勘察並反映於家私圖內，避免訂造傢俱與結構衝突。