拆牆改動違法陷阱 2026｜消委會揭 75% 公司唔核實 + 屋宇署罰則 + 業主自查 3 步法

拆牆改動係咪犯法？香港法例點樣規定？

根據《建築物條例》（香港法例第 123 章），任何涉及結構性嘅拆改工程都必須事先取得屋宇署批准，未經批准擅自拆除結構牆構成刑事罪行，最高可罰款 40 萬元加監禁兩年。非結構牆（間隔牆）雖然唔屬結構規管，但仍受大廈公契、消防逃生路線及部份新樓發展商交樓條款約束。

過去十年屋宇署累計接獲超過 9,000 宗非法改動舉報，當中相當部份涉及單位內部僭建及拆改工程。業主喺《建築物條例》下被視為「業主有責任確保物業合法」，唔可以將責任全部推俾承建商或設計師，呢點同坊間「裝修公司搞掂」嘅誤解有好大落差。建議參考 完整裝修流程指南 喺度尺報價階段就釐清牆身改動範圍。

點樣分結構牆同非結構牆？3 步自查法

結構牆同非結構牆嘅核心分別在於厚度、位置同材料：結構牆（承重牆）厚度通常大於 150mm，多位於單位邊界、樓梯井、升降機井外圍及貫穿多層嘅垂直牆身；非結構牆（間隔牆）厚度多為 75-100mm，主要分隔房間，唔承受樓板荷載。業主可以用以下 3 步自查：

• 查圖則：向業主立案法團或物業管理處索取大廈批准圖則，圖上以實心粗線標示嘅多為結構牆。新盤可向發展商索取買家圖則，部份圖則直接以紅色標示「結構牆 Structural Wall」。
• 量厚度：用捲尺量度牆身連批盪嘅厚度，150mm 以上多為鋼筋混凝土結構牆；75-100mm 嘅基本係磚牆或乾掛石膏板。香港部份 70 年代舊樓嘅厚磚牆雖然厚，未必屬主要承重結構，仍需專業核實。
• 敲擊測試：以指關節輕敲牆身，清脆迴音多為磚牆或石膏板（非結構），沉實低沉聲多為鋼筋混凝土結構牆。呢個方法只屬輔助判斷，最終仍要由認可人士（AP/RSE）確認。

拆錯結構牆會有咩後果？最高罰款 40 萬 + 監禁 2 年

違法拆除結構牆會引發三層法律風險：刑事方面屋宇署可循《建築物條例》檢控，業主同承建商最高各罰 40 萬港元加監禁 2 年；民事方面，如果拆改導致大廈結構受損或鄰居單位裂縫，業主可能要負上巨額賠償；最後屋宇署會發出清拆令，業主必須自費還原並繳付額外監管費。

近年屋宇署加強巡查，2024 年僅旺角及深水埗區就發出超過 200 張清拆令，平均還原成本由 8 萬至 35 萬港元唔等。如果改動已影響大廈結構安全（例如出現裂縫、樓板下垂），業主更需聘請註冊結構工程師（RSE）做檢驗報告，單係專業費用已要 5 至 12 萬。

消委會 1,205 宗投訴揭咩問題？

消委會公布過去 7 年累計接獲 1,205 宗家居裝修投訴，涉款 2.7 億元，平均單宗涉款 20-30 萬，最高一宗達 270 萬。最令業主憂慮嘅係 75% 受訪商戶承認，喺報價及動工前唔會核實牆身屬性，純粹「客戶話拆就拆」。投訴追討成功率僅得 22%，意味著一旦中伏，業主九成幾要自己食死貓。

以下係消委會數據披露嘅四大伏位：

同類投訴亦反映喺其他環節，可參考 香港住宅裝修報價大數據 同 裝修公司推薦完整指南 中嘅報價單條款拆解。

合法拆牆程序：小型工程監管制度點申請？

非結構性嘅拆改可走「小型工程監管制度」（MWCS），由註冊小型工程承建商（RMWC）負責執行同向屋宇署備案，毋須繳交圖則。涉及結構性改動（例如拆除承重牆、開大窗洞）就必須委任認可人士（AP）入則申請一般圖則批准，整個程序需時 6-12 個月，費用 3-15 萬不等。

標準申請流程如下：

1. 初步評估：委聘 AP 或 RSE 做場地勘察並判定牆身屬性（費用 5,000-15,000）。
2. 提交圖則：AP 繪製拆改圖則並向屋宇署遞交申請，連同結構計算書。
3. 等候批准：屋宇署一般審批 60 工作天，期間可能要求補件。
4. 動工監督：施工期間 AP/RSE 須定期到場視察並簽署紀錄。
5. 完工檢驗：竣工後 14 天內向屋宇署提交完工證明書（Form BD）。

留意大圍、黃竹坑等新盤多數已預留間格彈性，反而舊樓拆改更易踩雷，可同時參考 柏傲莊裝修案例 了解新盤點避開不必要結構改動。

揀裝修公司前必問 6 個關鍵問題

消委會 75% 數據反映行業核實意識普遍偏低，揀公司時最直接嘅防伏方法就係喺報價會議當場提問，觀察對方答案嘅專業度。AC Design 建議業主帶定以下 6 條問題去傾合約：

• Q1：「我份單入面邊幾幅牆係結構牆？」——專業公司會即場睇圖則或約 AP 上門核實，唔會即刻答「全部都拆得」。
• Q2：「拆牆會唔會幫我入則？費用點計？」——願意明碼實價列明 AP/RSE 費用嘅公司可信度較高。
• Q3：「如果屋宇署check到要還原，邊個責任？」——合約應明確寫明違法改動責任歸承建商。
• Q4：「你哋有冇 RMWC 註冊小型工程承建商牌？」——可上屋宇署網站即時核對。
• Q5：「拆牆工程點計垃圾運費？」——明確列出，避免後期加價。
• Q6：「有冇相關工程案例俾我睇？」——要求對方出示已完工嘅入則記錄或竣工證書。

對於「我應該揀邊間公司」呢條更根本嘅問題，可以閱讀 香港室內設計公司點揀完整指南，當中列出 8 大硬指標同評分維度。

拆牆工程費用對比（含申請費）

下表整合 AC Design 過往三年 60 宗拆牆相關工程嘅實際費用區間，覆蓋公屋、私樓同新盤，俾大家報價時做參考：

仲想了解材料同訂造傢俬點配合間格改動，可以睇 木工訂做櫃子完整指南 同 裝修材料全攻略，當中講解咗點用櫃體取代部份非結構牆，省成本兼增加儲物。

業主自保 5 點清單

• 📋 動工前自費請 AP/RSE 做牆身評估報告（成本 $5,000-$15,000，遠平過清拆令）。
• 📋 報價單要求逐幅牆編號標示、列明處理方法（拆 / 改 / 加固）。
• 📋 合約加入「違法改動責任歸乙方」、「按入則進度分期付款」條款。
• 📋 屋宇署網上紀錄查冊（網址：bd.gov.hk）核對承建商註冊狀態。
• 📋 工程中段拍片紀錄，保留所有 WhatsApp 對話作日後證據。

常見問題 FAQ

Q1：拆間隔牆要入則嗎？

非結構間隔牆毋須一般圖則申請，但屬於小型工程，須由註冊小型工程承建商（RMWC）執行並向屋宇署備案，否則仍屬違規。

Q2：公屋可以拆牆嗎？

公屋業主拆牆須事先取得房署書面批准，房署一般禁止拆除承重牆同廚廁牆。違規會收回單位或要求自費還原。

Q3：點查間屋有冇結構牆？

三個方法：向業主立案法團索取批准圖則、用捲尺量牆身厚度（>150mm 多為承重牆）、聘請 AP/RSE 上門勘察出書面報告。

Q4：違法拆牆業主同設計師邊個負責？

《建築物條例》下業主負主要法律責任，但可透過合約條款追究承建商或設計師民事賠償。建議合約寫明「違法改動責任歸乙方」。

Q5：點查裝修公司有冇 RMWC 牌？

登入屋宇署網站（bd.gov.hk）「註冊承建商及認可人士名冊」，輸入公司名或註冊號即時核對牌照狀態同有效期。

結語：揀對公司勝過事後追討

消委會 22% 投訴追討成功率清楚講出，裝修糾紛事後追討難度極高，最有效嘅防伏方法仍然係事前揀對公司同簽好合約。AC Design 喺每宗拆牆工程都會喺報價階段即場標示牆身屬性，並由認可人士確認方案合法，每年協助超過 80 個家庭安全完成拆改工程。如果你嘅單位正在規劃間格改動，歡迎瀏覽 完工作品集 或 設計服務介紹，亦可致電 5222 1129 或 WhatsApp 查詢，安排免費上門度尺，由設計師同你逐幅牆評估改動方案，聯絡我哋 取得專業意見。