居屋2025價錢｜上車裝修預算拆解

抽到居屋、揀到單位，下一個問題通常唔係「幾時入伙」，而係「裝修仲要預幾多現金？」居屋2025價錢本身已經牽涉首期、按揭、律師費同雜費，但真正容易失預算嘅，往往係收樓後先發現廚廁要重做、水電要重拉、櫃位唔夠用。AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗，見過好多上車業主一開始只預油油鋪地，最後因為屋況、喉管同收納需要，預算要重新整理。

本文唔會泛泛講「裝修有平有貴」，而係集中用居屋常見 300-699 呎單位做框架，配合室內設計收費入面嘅報價邏輯，拆開全屋、廚房、廁所、地台、磁磚、木工、保險同工期。你可以將佢當成一份上車前後都用得著嘅裝修預算表，先知道邊啲錢係必然要洗，邊啲可以分階段處理。

居屋2025價錢要預幾多裝修費？

居屋2025價錢入場後，300-699 呎單位嘅全屋裝修預算，較實際嘅預法係以約 HK$400,000 至 HK$520,000 作中位參考，再按屋況上下調整。根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，300-499 呎單位呎價中位約 950 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位 90 天；500-699 呎單位呎價中位約 900 元/呎，全屋總價中位約 HK$520,000，工期中位同樣約 90 天。

好多業主睇樓時會問「地板幾錢」「廚櫃幾錢」「換磁磚費用幾多」，但裝修唔係逐件家電相加咁簡單。居屋單位嘅關鍵通常係：原裝廚廁可唔可以保留、牆身有冇空鼓、電箱夠唔夠用、冷氣位同去水位是否配合新間隔、訂造傢俬係咪要做到頂。呢啲因素會直接影響清拆、泥水、水電同木工比例。

如果只係局部翻新，例如換部分地台、翻新牆身、加幾件櫃，價錢要按項目度尺計，不能直接套用全屋中位數。相反，如果係二手居屋、舊喉舊線、廚廁全拆重做，就要用全屋裝修行情去預，避免一開始用太樂觀嘅數，之後每星期都要加簽。

300 至 699 呎居屋裝修價格表

300 至 699 呎居屋裝修價格表，最應該按面積段、呎價、總價中位同工期一齊睇，唔好只睇單一總數。以下數字只引用 AC 報價計算器及 1,769 張真實客戶報價統計，屬於預算參考，實際仍要上門度尺後先可確認。

表面上，細單位總價較低，但呎價往往較高，原因係清拆、保護、運輸、水電師傅、泥水師傅、油漆師傅入場等固定成本，唔會因為單位細一半就減一半。相反，500-699 呎居屋雖然總價中位較高，但每呎攤分會相對合理。

如果你正做裝修預算，建議唔好只留一個「全屋裝修」大數，而係分成硬裝、廚廁、水電、訂造傢俬、家電潔具、保險及清潔幾個欄位。咁樣同設計師溝通時，先可以清楚知道超支係因為加咗櫃、改咗喉，定係揀咗較複雜嘅風格。

邊啲工程最影響居屋裝修預算？

最影響居屋裝修預算嘅工程，通常係廚廁泥水、水電暗喉、訂造傢俬同牆身地台翻新。呢四類工程一旦範圍變大，總價就會明顯拉高。

廚廁：防水同喉管唔好慳錯

居屋廚廁如果全拆重做，清拆廚房牆身及地面瓷磚約 HK$6,000/間，清拆廁所牆身及地面瓷磚約 HK$6,000/間。廁所防水約 HK$4,000/間，AC 藝創嘅做法係採用 Sika 107 防水兩層，加一層牛奶水界面層，防水上牆至 2,200mm，並做 72 小時浸水閉水測試，確認無滲漏先鋪磚。呢類隱蔽工程唔係最易影相打卡，但係最唔應該慳。

磁磚：換磁磚費用要分清拆同鋪貼

換磁磚費用唔止係「磚塊多少錢」。按 AC 報價資料，清拆全屋地面瓷磚約 25 元/平方尺，普通瓷磚鋪貼約 120 元/平方尺，木紋磚鋪貼約 130 元/平方尺，特大瓷磚鋪貼約 150 元/平方尺；至於全屋瓷磚材料，如選指定國內牌子，約 20 元/平方尺。換言之，磁磚預算要同時計清拆、地面處理、鋪貼人工同材料，唔好只問一塊磚幾錢。

水電：暗喉一次做啱，日後少煩惱

水電屬於藏喺牆內同地底嘅工程，完工後先發現問題，維修成本同時間都會大幅增加。新造廚房洗菜盤來水及去水約 HK$13,000/間，新造廁所地面去水約 HK$13,000/間；13A 單蘇約 HK$750/個，13A 孖蘇約 HK$1,150/個，更換電箱視規格約 HK$6,500、HK$9,000 或 HK$13,500/項。藝創嘅做法係全屋暗喉採用 PVC 膠喉，電線穿管敷設，水喉採用澳洲銅喉、英國品牌配件及進口錫焊接，完成後做 24 小時 180 磅水壓測試，壓力回落不超過 10% 先合格。

廚櫃、木工同收納費用點計？

廚櫃、木工同收納費用通常按直尺、平方呎或五金套件計，係居屋裝修最容易由「夠用」變成「超支」嘅部分。因為居屋面積有限，業主好自然想將每個凹位、窗台、走廊同床底都變成儲物，但每一個櫃身、門板、拉籃同收口都係實際工序。

按 AC 分項標準單價，高櫃約 1,800 元/直尺，半高櫃約 1,500 元/直尺，地櫃約 1,000 元/直尺；地台床約 250 元/平方呎，手動油壓床五金約 HK$1,000/套，電動油壓床五金連安裝約 HK$2,000/套。廚房如果需要地櫃、吊櫃、高身電器櫃同石台開孔，實際要按現場尺寸、爐具、水槽、雪櫃及抽油煙機位置整合。

想深入比較廚櫃費用，可以睇訂造廚櫃價錢同廚櫃價錢兩篇；如果你想知道用料、櫃桶、門鉸同收口點影響報價，亦可以參考廚櫃訂造價錢。不過回到居屋2025價錢嘅預算，核心唔係做最多櫃，而係先定義每個櫃嘅功能：鞋、清潔用品、行李箱、衣物、文件、電器，全部有位先叫好用。

居屋收納最常見嘅錯誤，唔係櫃做得太少，而係每個櫃都「差少少」。深度差少少放唔到行李箱，高度差少少掛唔到長褸，插座差少少電器要拖線。度尺前先列物品清單，往往比盲目加櫃更慳錢。

木工收口亦係報價差異嘅核心。藝創嘅做法係以收口邊處理接口，暗角預留熱脹冷縮空間，收口縫控制在 5mm 以內，安裝後逐件找水平、找垂直，再用分色保護紙同填縫劑做無縫上漆。呢啲工序未必喺效果圖睇得出，但入伙半年後，櫃門有冇歪、收口有冇爆、牆身同木身交界有冇裂，就會見真章。

想慳錢，居屋裝修應該慳邊度？

想慳錢，居屋裝修應該慳喺可後加、可替換、唔影響安全同防水嘅項目，而唔應該慳喺喉管、防水、電力同基層。裝修預算有限好正常，但慳錯位置，之後要翻拆重做，反而會用更多錢同時間。

• ✅ 先保留結構同廚廁位置，減少改喉、改去水同大幅泥水工程。
• ✅ 訂造傢俬先做必需櫃，例如玄關鞋櫃、主人房衣櫃、廚櫃；展示櫃可第二階段再做。
• ✅ 地台床、隱藏門、特色牆等效果項目，先按生活需要排序，唔好一次過全屋加滿。
• ✅ 磁磚揀穩陣尺寸，比追求特大磚或特殊鋪法更易控制換磁磚費用。
• ✅ 燈槽同氣氛燈做重點位置已夠，唔一定全屋包天花。
• ✅ 家電潔具可分清「開伙必需」同「改善生活」，避免入伙前現金流太緊。

相反，防水、水電、牆身基底同成品保護就唔好當成可有可無。全屋地面保護連走廊到電梯口保護約 5 元/平方尺，全場清潔及除甲醛約 15 元/平方尺且最低消費 HK$4,000，呢啲項目看似細，但可以減少刮花、污染、鄰里糾紛同入伙後清潔壓力。中段如果你已經有平面圖同大概想法，可以預約免費上門度尺，先將預算由估算變成可執行清單。

如果你鍾意粗獷物料、黑鐵、清水感同外露線條，可以睇工業風設計了解風格方向；但講到工業風價格，居屋單位要小心控制特色牆、燈槽、鐵件同外露效果嘅比例。某啲風格元素未必貴在材料，而係貴在收口、底層處理同現場配合。

點樣避開報價陷阱同工程風險？

避開報價陷阱，最有效係將每一項工程寫清楚範圍、單位、用料、工序同不包括項目，唔好只睇總價平唔平。消費者委員會 2023 年資料顯示，2017 至 2023 年共接獲裝修工程相關投訴約 1,205 宗，涉及金額約 2.7 億港元；平均每宗投訴涉款接近 23 萬港元。對剛上車嘅居屋業主嚟講，呢個金額可能已經係一大截裝修預算。

另一個要留意嘅係延誤同爛尾。風險唔只係「心煩」，而係會直接變成錢：工程拖多幾個月，業主可能要繼續交租、交管理費、還按揭，甚至延遲入伙同請假驗收。消委會 2023 年資料亦指出，接近三成投訴涉及工程延誤或不依約交付。與其事後追討，不如一開始要求清晰報價、分階段付款、列明工期同驗收標準。

第三者保險唔應該臨開工先諗。根據 AC 報價資料，第三者保險及勞工保險約工程總額 1.2%，最低消費 HK$2,000；想了解保險點計，可以睇裝修第三者保險幾錢同裝修第三者保險價錢。保險唔係令工程變靚嘅項目，但一旦公共地方、鄰居單位或工人意外出事，就係保護業主現金流嘅基本防線。

AC 報價方式點樣幫你控制居屋2025價錢？

AC 報價方式會先由平面圖、現場屋況同生活需求入手，再用分項單價拆開工程，幫業主知道居屋2025價錢入場後，裝修現金要放喺邊度。相比只報一個總數，分項報價更容易控制取捨：想慳錢時，可以清楚知道係減特色牆、減櫃、改燈槽，定係保留原有地台。

我哋會先了解單位係新居屋定二手居屋、原裝廚廁保留程度、家庭人口、收納量、是否有小朋友或長者、是否需要在家工作。然後再拆成清拆、泥水、水電、油漆、木工、安裝、保護、保險、清潔等部分。所有價錢會按 AC 近 1,800 個真實報價統計同現行報價計算器單價推算，唔會用一句「大約包晒」代替細項。

施工方面，我哋唔會只講效果圖。油漆工程會鏟底見實，先做到無鬆動、無空鼓，再塗風車牌水性光油防潮底漆，之後以菜膠、福粉、飛虎牌光油調灰，分三層批盪逐層打磨，最後做三層立邦金裝乳膠漆。成品保護方面，由單位至電梯門口公共通道都會做保護，避免地台、走廊同大廈設施損壞，減少賠償同鄰里糾紛。

對業主而言，呢種做法最大好處係可追蹤、可驗收、可比較。你唔需要靠感覺判斷「抵唔抵」，而係可以逐項問：呢個價錢包唔包清拆？包唔包防水測試？插座有幾多個？櫃身用幾多直尺？保護去到邊？當報價越清楚，超支空間就越細。

FAQ：居屋2025價錢同裝修預算

裝修要幾錢？

300-499 呎全屋裝修中位約 HK$400,000；500-699 呎約 HK$520,000，按屋況調整。

廚櫃幾錢？

高櫃約 1,800 元/直尺，地櫃約 1,000 元/直尺，實際按尺寸、五金同電器位計。

地板幾錢？

清拆地面瓷磚約 25 元/平方尺；鋪普通瓷磚約 120 元/平方尺，材料另按選款計。

換磁磚費用？

要計清拆、鋪貼同材料。普通磚鋪貼約 120 元/平方尺，木紋磚約 130 元/平方尺。

套房房價要計嗎？

本文集中居屋裝修預算；套房房價屬租售市場，裝修仍要按呎數同工程項目另計。

木工點樣慳錢？

先做必需櫃，展示櫃同特色櫃可第二階段處理，避免一次過推高預算。

隔音多少錢？

隔音費用需視牆身、門、窗同施工範圍，上門度尺後先可報價，唔建議憑空估算。

居屋2025價錢要計得準，重點唔係搵一個最低裝修總數，而係將全屋裝修、廚廁、水電、磁磚、木工、保險同清潔逐項拆開。當你知道 300-699 呎居屋常見全屋中位約 HK$400,000 至 HK$520,000，再按自己單位屋況調整，就可以更安心安排首期以外嘅現金流。