居屋2026價錢｜裝修預算點拆先唔超支

抽中居屋之後，好多人第一時間計首期、按揭同印花稅，但真正令入伙預算失控嘅，往往係裝修。講 居屋2026價錢，唔可以只睇單位售價；以 AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗，最常見嘅情況係：買樓預算計得好準，裝修、傢俬、水電、廚廁翻新反而留得太少。

本文集中講居屋裝修預算，唔會泛泛講樓市。若你想先理解設計費、工程費同監工費點分，可以先睇我哋嘅 室內設計收費 總覽；而本文會落到實際：300-499 呎、500-699 呎居屋大約要預幾多、邊啲項目最易加錢、點樣用報價表避開超支。

居屋2026價錢：裝修預算應該點樣先計？

居屋2026價錢入面，裝修預算應該由實用面積、工程深度、廚廁狀態同訂造傢俬比例四樣先行計起。好多準業主問「裝修要幾錢」，其實答案唔係一個總數，而係一條由「必做工程」到「生活改善」嘅優先次序。

根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，300-499 呎全屋裝修呎價中位約 950 元/呎，常見區間約 626-1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位 90 天；500-699 呎呎價中位約 900 元/呎，常見區間約 513-1055 元/呎，全屋總價中位約 HK$520,000，工期中位同樣約 90 天。呢組數字比單純問「裝修幾錢尺」更有用，因為佢反映咗香港實際居住單位嘅固定成本：廚廁、水電、清拆、保護、泥水同油漆，唔會因為單位細就按比例大幅減少。

如果你嘅居屋係新樓未住過，重點可能係間隔微調、收納、燈位、窗簾、入牆櫃；如果係二手居屋，預算就要先處理舊喉、電箱、防水、空鼓、牆身底層。兩者嘅價錢差異，唔係風格問題，而係底層工程有冇需要重做。

同樣係 450 呎，簡單翻新同全屋拆改可以係兩個完全不同層級。前者可能集中油漆、局部木工、少量電位；後者則包括清拆、重鋪地磚、廚廁防水、水電、全屋櫃、假天花、燈槽、成品保護同清潔。想控制 居屋2026價錢，第一步唔係叫師傅「平啲」，而係先決定邊啲係安全必做，邊啲係外觀可遲啲做。

300 至 699 呎居屋裝修價錢表

300 至 699 呎係香港居屋最常見嘅實用面積帶，裝修價錢要用面積段睇，先唔會被單一呎價誤導。以下價錢只引用 AC 權威報價資料，所有全屋價錢均為約數及區間，實際仍要按現場狀態度尺。

呢張表有一個反直覺位：細單位呎價往往更高。原因係廚房一間、廁所一間、水電基礎、電箱、清拆、保護、保險、運輸同師傅開工成本，都係固定成本。300 呎單位一樣要處理廚廁防水，一樣要有水喉、電掣、地台保護；所以「細單位一定平好多」唔係必然。

如果你同時比較公屋同居屋預算，可以參考 公屋裝修價錢 或 公屋裝修幾錢，但要留意公屋裝修限制、業主責任同改動範圍，同居屋未必完全一樣。居屋有時彈性較大，但大廈管理處、結構牆、窗台、外牆、喉管位仍然要跟規矩。

居屋2026價錢最易超支嘅 6 個位置

居屋裝修最易超支嘅位置，通常唔係客廳牆色，而係拆開先見到嘅隱蔽工程同訂造細節。開工前如果只睇一個「全包價」，而冇逐項睇清楚，後期就好易變成每星期加一次簽單。

• ✅ 廚廁防水：廁所防水按 AC 標準單價約 4000 元/間，做法包括 Sika 107 防水層 2 層及批蕩前 1 層牛奶水；如果原有滲漏或需要大幅改喉，則需上門度尺後報價。
• ✅ 水喉重造：新造廚房洗菜盤來水及去水約 13000 元/間；新造廁所地面去水約 13000 元/間。二手居屋舊喉老化，呢筆唔應慳。
• ✅ 電位不足：13A 單蘇約 750 元/個，13A 孖蘇約 1150 元/個，CAT6-LAN 綫插座約 1150 元/個。現代家庭有電腦、路由器、空氣清新機、充電位，電位太少會直接影響生活。
• ✅ 訂造櫃量：高櫃約 1800 元/直尺，半高櫃約 1500 元/直尺，地櫃約 1000 元/直尺。全屋收納如果冇限額，總價會快速上升。
• ✅ 地面工程：鋪普通瓷磚約 120 元/平方尺，木紋磚約 130 元/平方尺，特大瓷磚約 150 元/平方尺；花款越特別、尺寸越大，施工要求越高。
• ✅ 油漆底層：全部鏟底批灰油立邦約 30 元/平方呎，全屋執灰油立邦約 15 元/平方呎。牆身有空鼓、起殼、滲水痕，唔可以只補面。

有讀者會問「漏水價錢」可唔可以先報一個大概。呢類問題最難憑相估，因為漏水可能來自喉管、窗邊、廁所防水、樓上單位或外牆；如果 AC 報價資料未列明該具體成因，正確寫法係：此項需上門度尺後報價。盲目承諾一口價，反而係風險訊號。

預算唔係愈低愈好，而係每一蚊有冇對應清楚工序、材料、數量同驗收標準。居屋入伙住十年八年，底層水電防水做錯，日後翻工先係最貴。

廚房、浴室同水電：邊啲錢唔應該慳？

廚房、浴室同水電係居屋裝修最唔應該盲慳嘅部分，因為一旦出事，損失會由自己單位擴散到樓下、鄰居同公共地方。相比櫃門顏色、牆身造型，水電防水屬於住得安唔安心嘅核心。

以浴室裝修錢為例，單看表面瓷磚同潔具好似差唔多，但真正差異係防水高度、閉水測試、去水坡度、喉管焊接同牆地磚黏結。藝創嘅做法係廁所防水採用 Sika 107 做兩層基礎防水層，再加一層素水泥漿界面層，即俗稱牛奶水；全廁所防水上牆至 2,200mm，完成後做 72 小時浸水閉水測試，確認滴水不漏先鋪磚。呢啲工序唔係肉眼即刻睇到，但係日後有冇滲水，往往就係差喺呢度。

水喉方面，我哋嘅標準係採用澳洲銅喉、英國品牌配件及進口錫焊接；全屋水管完成後，進行 24 小時 180 磅水壓測試，壓力回落不超過 10% 先算合格。若報價單只寫「包水喉」三個字，冇寫用料、測試、範圍，業主好難判斷係完整重造，定只係局部接駁。

電力方面，更換電箱按 AC 資料有約 6500 元、9000 元或 13500 元/項嘅不同級別，涉及 63A 單相、100A 單相或 100A 三相配置；實際應按單位供電、電器數量同管理要求處理。13A 單蘇、孖蘇、獨立菲士位亦要預早定位，因為入住後先加電位，往往要開牆、補灰、重油，時間同錢都更高。

如果你正做裝修預算，可以把廚廁、水電、防水列為第一級，木工收納列第二級，風格造型列第三級；需要時可預約免費上門度尺，先用實際尺寸同現場狀態核實預算。

木工同收納：居屋櫃點計先合理？

居屋木工價錢要用「直尺、平方呎、五金、收口」四個維度計，唔應只問一個全屋櫃總價。香港居屋最常見問題係收納不足，但櫃做得太滿，又會令空間壓迫、採光變差、清潔困難。

根據 AC 分項標準單價，高櫃約 1800 元/直尺，半高櫃約 1500 元/直尺，地櫃約 1000 元/直尺；地台床約 250 元/平方呎，油壓床五金手動約 1000 元/套，電動連安裝約 2000 元/套。呢啲數字可作初步預算，但櫃身深度、門板物料、內籠間隔、燈帶、玻璃、不鏽鋼、拉籃同特殊五金，都會影響最後報價。

藝創嘅木工做法，重點唔只係「砌到個櫃」。我哋會以收口邊設計處理接口，暗角預留熱脹冷縮空間，收口縫隙控制在 5mm 以內；櫃安裝後逐件找水平、找垂直，避免櫃門一高一低、門縫斜、抽屜推拉唔順。收口後會先貼分色保護紙、補填縫劑，再塗乳膠漆，做到木身同牆身連貫。

慳錢方面，唔係所有櫃都要做到頂。玄關鞋櫃、主人房衣櫃、廚房地櫃通常優先度最高；客廳展示櫃、特色牆、床頭背景、飾物層架就可以視乎預算後置。若單位本身只有一至兩房，過量高櫃反而會令活動空間被吞走。

有人會用「套房價格」「小套房價格」去比較居屋裝修，甚至問「套房多少錢」先決定做幾多櫃；但居屋自住同出租套房嘅設計邏輯完全不同。前者應以長期生活、家庭收納、耐用度為主，唔應只用短期租務回報或套房價值去倒推工程質素。

點樣慳居屋裝修錢，但唔犧牲耐用度？

慳居屋裝修錢嘅正確方法，係保留隱蔽工程質素，削減可後補、可移動、可替換嘅裝飾項目。最忌係相反：水電防水求其，然後花大錢做背景牆同燈槽。

1. 先鎖定必做工程：廚廁防水、水喉、電箱、危險電位、牆身空鼓、地面鬆脫先處理。
2. 木工分階段：先做衣櫃、鞋櫃、廚櫃；展示櫃、飾櫃、特色牆可留待入住後再加。
3. 減少複雜造型：燈槽約 450 元/直呎，鐵朗石膏板天花約 50 元/平方呎，造型越多，人工同收口越多。
4. 瓷磚揀常規尺寸：普通瓷磚約 120 元/平方尺，特大瓷磚約 150 元/平方尺；如果空間細，未必需要用特大磚增加施工難度。
5. 電位一次規劃：入住後再加電位，比開工時一併做更麻煩；但亦唔好無限加，應按家具平面圖定位。
6. 保護工程唔好刪：全屋地面保護連走廊到電梯口保護約 5 元/平方尺，對避免刮花、公共地方賠償同鄰里糾紛有實際作用。

如果你睇過 裝修預算 類文章，會發現真正識慳錢嘅業主，唔係每項壓最低，而係知道邊啲項目日後翻工代價高。廚房、廁所、水電、地面底層係「開工期內一次做清」；窗簾、部分活動家具、裝飾燈、部分家電，則可以按入伙後生活習慣再微調。

至於有人將居屋同公屋裝修錢直接比較，建議同時睇 公屋裝修限制，因為不同房屋類型對改動、申請、喉管、間隔同公共設施責任都不同，唔應用同一把尺量晒。

報價單點睇：避免爛尾、延誤同追加費

避免爛尾同追加費，最有效係開工前要求報價單寫清工程範圍、數量、單位、用料、付款節點同驗收標準。只睇總價，係最容易出事嘅做法。

消費者委員會 2023 年資料指出，2017 至 2023 年共接獲裝修工程相關投訴約 1,205 宗，涉及金額約 2.7 億港元；平均每宗投訴涉款接近 23 萬港元。呢個數字說明，裝修風險唔係「少少麻煩」，而係可以直接變成十幾萬至幾十萬港元嘅損失。若工程拖半年，業主可能要一邊交租、一邊等單位復工，每月額外支出可以係萬元級，半年就變成數萬元計。

另一個常見問題係報價單太簡略。消委會及香港測量師學會 2023 年曾評核 40 份裝修報價單，平均分約 58 分，反映市場上不少報價項目、條款同數量都唔夠清晰。業主睇報價時，可以逐項問：

• ✅ 清拆係按平方尺、間、件，定只寫「包清拆」？
• ✅ 廁所防水有冇寫層數、高度同閉水測試？
• ✅ 水喉有冇寫用料、配件、打壓測試？
• ✅ 電掣係單蘇、孖蘇、獨立菲士，數量有冇列明？
• ✅ 木工係按直尺計，定只寫「全屋傢俬一批」？
• ✅ 保險、保護、清潔、除甲醛係包咗定另計？
• ✅ 付款是否按工程進度，而唔係一開始付大部分？

第三者保險亦唔好忽略。AC 報價資料列明第三者保險及勞工保險按工程總額約 1.2%，最低消費 2000 元；如想了解保險點計，可睇 裝修第三者保險幾錢 或 裝修第三者保險價錢。居屋大廈有管理處、公眾走廊、電梯同鄰近單位，保險唔係形式，而係風險轉移。

AC 報價方式：由度尺到開工點樣控制居屋2026價錢

AC 控制居屋2026價錢嘅方式，係用現場度尺、分項報價、工藝標準同固定班底，將「未知數」盡量開工前攤開。價錢唔應靠口頭承諾，而應該落到每項工程、每個尺寸、每種材料。

我哋會先確認單位類型、實用面積、樓齡、現有間隔、廚廁狀態、牆身地台情況、電箱容量、喉管位置同業主生活習慣。然後再按工程類別拆開：清拆、泥水、水喉、電力、木工、油漆、保護、清潔、保險、家電潔具等。當每一項都有單位，例如平方尺、直尺、間、套、個，業主就可以知道錢花咗去邊。

施工方面，AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗，加上自家傢俬工廠同長期固定師傅班底，令報價唔只係紙上數字。藝創所有師傅均為長期固定班底，並非散工或外判隊；我哋付出嘅人工比工會標準價高 10%–20%，目的係保持工序穩定，唔靠壓低人工鎖利潤。

開工前，成品保護會由單位門口一路鋪設至大廈電梯門口，保障公共走廊、地台同牆身；完工地面、冷氣機等亦會按工序加設保護。油漆方面，我哋做法係鏟底見實，塗風車牌水性光油防潮底漆，再用菜膠、福粉、飛虎牌光油調配灰料分三層批盪，逐層打磨，最後塗三層立邦金裝乳膠漆。呢啲都係報價背後真正影響耐用度嘅地方。

如果你已留意 居屋2025價錢 或 綠表居屋價錢，2026 年做預算時更應將裝修工程獨立成一份現金流表：買樓成本一欄，裝修工程一欄，家電活動家具一欄，搬屋雜費一欄。咁先唔會將所有錢用喺成交前，入伙後先發現廚廁、水電、櫃、燈位全部唔夠預算。

FAQ：居屋2026價錢常見問題

裝修要幾錢？

300-499 呎全屋裝修中位約 HK$400,000；500-699 呎約 HK$520,000，按現場再定。

裝修幾錢尺？

根據 AC 統計，300-499 呎常見約 626-1134 元/呎；500-699 呎約 513-1055 元/呎。

廚櫃幾錢？

高櫃約 1800 元/直尺，半高櫃約 1500 元/直尺，地櫃約 1000 元/直尺。

地板幾錢？

普通瓷磚鋪貼約 120 元/平方尺；木紋磚約 130 元/平方尺，材料另按選擇計。

漏水價錢點計？

要先查明喉管、防水、窗邊或外牆成因；未確認前，此項需上門度尺後報價。

浴室裝修錢幾多？

廁所防水約 4000 元/間；新造廁所地面去水約 13000 元/間，其他按現場計。

居屋工期要幾耐？

300-699 呎全屋裝修工期中位約 90 天，視乎清拆、水電、木工同管理安排。

總結 居屋2026價錢，最重要唔係追求最低一口價，而係把裝修預算拆成安全必做、收納改善同風格升級三層。先保水電防水，再計木工收納，最後先決定造型同裝飾，先可以入伙後住得穩陣。