居屋裝修實戰教學｜由申請、度尺到尺寸圖落單 7 步避坑

作者：AC 設計師｜20 年香港住宅室內設計經驗，專注訂造傢俱與小單位空間規劃。

居屋裝修第一步：先搞清申請、限制同施工邊界

居屋裝修第一步係確認屋苑管理要求，而唔係即刻揀色板、買磚或者搵師傅報價。好多業主以為單位已經係自己擁有，就可以隨意拆牆、改廚房、改廁所，其實居屋仍然受大廈公契、管理處守則、消防安全、喉管走向同結構限制影響。尤其舊居屋同新居屋嘅公用喉管、電箱容量、廚廁防水層、窗台同外牆位置都唔可以亂郁，裝修前一定要先問清楚。

如果你正準備做單位裝修，第 2 至第 3 段最應該先做嘅，就係列出「想改」同「可以改」兩份清單。前者係屋主生活願望，例如想開放廚房、想多一間房、想加地台床；後者就要經過度尺、圖則、管理處同工程可行性確認。兩份清單越早分開，越少機會中途改圖、返工或者追加項目。

居屋裝修申請通常包括裝修申請表、裝修按金、工人資料、施工日期、泥頭清運安排、第三者保險文件，以及部分屋苑要求嘅工程說明。房協及相關公共房屋管理機構一向提醒住戶，涉及結構、外牆、公共喉管及消防設施嘅改動要特別小心；唔清楚嘅位置，應以管理處及專業人士意見為準。AC 藝創 20 年香港住宅設計經驗入面，最常見嘅延誤唔係手工慢，而係開工前文件同限制未查清。

實戰心得：居屋裝修最慳錢嘅方法唔係揀最平材料，而係一開始用正確次序做事：先申請、再度尺、再定圖、再報價、再開工。

7 步居屋裝修流程：由申請到驗收點樣排？

居屋裝修流程應該按「申請—度尺—設計—報價—施工—驗收」順序推進，唔好掉轉。掉轉做嘅後果，通常係櫃已落單但喉位要改、電掣已做但床頭位唔啱、廚房尺寸改咗但檯面要重新度尺。以下 7 步適合大部分香港居屋，無論係 300 幾呎細單位、500 幾呎兩房，定 700 呎以上三房，都可以照住做。

1. ✅ 向管理處索取裝修申請要求、施工時段、保險同泥頭安排。
2. ✅ 現場度尺，記低樑底高度、窗台深度、門洞、喉位、電箱、煤氣位同冷氣位。
3. ✅ 整理家庭需求，例如幾多人住、要幾多收納、會唔會在家工作、長者小朋友需要咩動線。
4. ✅ 出平面配置圖，先決定床、櫃、梳化、餐枱、洗衣機、雪櫃同書枱位置。
5. ✅ 出室內設計尺寸圖，標明櫃深、櫃高、插座高度、燈位中心線同門板開合方向。
6. ✅ 按圖核對工程報價，分清清拆、泥水、水電、木工、油漆、雜項、保險同清潔。
7. ✅ 分階段驗收，清拆後、水電後、木工前、油漆後、交樓前逐項檢查。

如果居屋單位牽涉開放式廚房設計，次序更加唔可以亂。廚房唔只係美觀問題，仲關乎煮食爐、抽油煙機、來去水、電力負荷、門位、通風及消防要求。想做開放感，可以先研究半高櫃、玻璃趟門、透光屏風、餐邊櫃延伸等方法，未必一定要大拆大改。

工具清單：業主自己準備咩先可以度尺同溝通？

居屋裝修前期嘅工具唔需要複雜，但要足夠準確，先可以同設計師、師傅、管理處講同一套語言。好多尺寸錯漏其實唔係因為業主唔用心，而係只影相冇量尺寸，或者只量地面長闊，冇量樑、窗台、門套、插座同去水位。尤其訂造傢俱一旦落單，1 至 2 吋偏差都可能令門板撞窗簾、抽屜撞床邊、雪櫃門開唔盡。

如果你想自己先試畫圖，可以參考室內設計 cad 教學或者室內設計 sketchup 教學嘅基本概念，但居屋裝修落地時，重點唔係軟件畫得靚，而係現場尺寸準唔準、圖上標示有冇包含施工需要。室內設計尺寸包括牆身長度、深度、高度、門板開合、通道淨闊、電掣高度、窗簾盒預留、燈位中心線等；一張清楚嘅室內設計尺寸圖，應該令師傅唔使估。

平面規劃：居屋點樣分配客飯廳、睡房同收納？

居屋平面規劃要先解決生活動線，再決定風格。香港居屋常見問題係玄關短、客飯廳同走廊比例尷尬、睡房細、窗台大、廚廁喉位固定，結果好多業主一開始只諗「要多啲櫃」，最後變成周圍都係櫃，但人行唔舒服。正確做法係先分出 3 條線：入門至客廳嘅回家線、廚房至餐枱嘅家務線、睡房至浴室嘅休息線。

兩房居屋最常見做法係將客飯廳用電視櫃、餐邊櫃同鞋櫃連成一條收納牆，減少零散櫃件。三房居屋如果家庭成員唔多，可以將其中一間做書房、衣帽間或彈性房；若需要工人房設計，就要特別留意通風、採光、床位尺寸、儲物及私隱，唔應該只將儲物房硬塞成睡眠空間。涉及間隔用途改變，最好先確認管理處同實際通風條件。

如果單位準備做住宅室內設計，設計師通常會先問生活問題，而唔係即刻問你鍾意咩風格。例如：屋主會唔會煮飯？有冇小朋友功課區？老人家夜晚去廁所需唔需要感應燈？衣物量多唔多？有冇大型行李、露營用品、吸塵機、摺枱？答案會直接影響櫃深、插座、燈光同通道尺寸。

居屋裝修尺寸圖：最少要畫邊 8 類尺寸？

居屋裝修尺寸圖最少要包括牆、門、窗、樑、喉、電、櫃、燈 8 類尺寸，先可以由概念變成可施工文件。只得一張靚靚 3D 圖，未必夠師傅開工；只得平面圖但冇立面尺寸，訂造櫃亦容易出錯。尺寸圖係連接設計同工程嘅橋，畫少一項，現場就多一個要估嘅位。

訂造櫃方面，可以用 AC 報價資料入面嘅標準單價做初步預算：高櫃約 1800 元/直尺、半高櫃約 1500 元/直尺、地櫃約 1000 元/直尺；地台床約 250 元/平方呎。呢啲只係按標準單位計嘅參考，真正總價仍要睇飾面、五金、收口、燈帶、牆身斜度同現場限制。若某項圖紙未有列明，應寫「此項需上門度尺後報價」，唔好靠估。

報價拆解：居屋裝修預算要睇邊幾項？

居屋裝修預算要按面積、工程深度同訂造比例拆開睇，唔應該只問「一口價幾多」。根據 AC 近 1,800 個真實裝修報價統計，300-499呎全屋裝修呎價常見區間約 626-1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位約 90 天；500-699呎呎價常見區間約 513-1055 元/呎，全屋總價中位約 HK$520,000，工期中位約 90 天；700-999呎呎價常見區間約 415-989 元/呎，全屋總價中位約 HK$630,000，工期中位約 90 天。

報價要逐項睇：清拆、泥水、防水、鋪磚、水喉、電力、木工、油漆、保護、清潔、保險。舉例清拆全屋地面瓷磚約 25 元/平方尺；廁所防水約 4000 元/間；普通鋪瓷磚約 120 元/平方尺；13A 單蘇約 750 元/個；全屋地面保護連走廊到電梯口保護約 5 元/平方尺；第三者保險及勞工保險約工程總額 1.2%，最低消費 2000 元。以上數字只適用於表列項目，其他未列明項目要上門度尺後報價。

想進一步理解全屋工程項目，可以延伸睇 AC 嘅全屋裝修說明；如果你已經準備申請開工，亦建議先睇裝修第三者保險，因為好多屋苑會要求保險文件先批准施工。保險唔係形式，係保障公共地方、鄰居單位同工程期間意外風險。

施工前避坑：5 個居屋最常見返工位

居屋裝修最常見返工位集中喺喉電、尺寸、門板、地面同管理處限制。呢啲問題好多時唔係施工當日先出現，而係設計階段已經埋下伏線。只要前期用表格核對，就可以大幅減少中途追加同延誤。

• ✅ 電位太少：書枱、床頭、餐邊櫃、吸塵機、路由器、智能家居都要預先諗。
• ✅ 櫃深太貪心：睡房本身窄，衣櫃過深會令通道唔舒服。
• ✅ 門板撞位：房門、櫃門、雪櫃門、浴室門要全部畫開合弧線。
• ✅ 廚廁防水輕視：廁所防水同地台去水唔應慳，否則日後滲漏更麻煩。
• ✅ 只睇效果圖：效果圖靚唔代表可施工，要同尺寸圖、物料表同報價單一齊睇。

如果涉及較多裝修工程，例如清拆、改喉、改電、重鋪磚、訂造傢俱、油漆翻新一齊做，就更加需要工程排程。一般應先清拆，再泥水及防水，再水電，再木工及櫃體覆尺，再油漆，最後安裝燈具、潔具、五金同清潔。順序錯咗，輕則刮花成品，重則要拆返重做。

居屋廚房、廁所同喉電：咩位唔好亂改？

居屋廚房、廁所同喉電係最需要保守處理嘅範圍，因為牽涉公共喉管、防水、電力負荷同樓上樓下關係。廚房洗菜盤來水及去水，如果要新造冷熱水，AC 報價資料列明約 13000 元/間；新造廁所地面去水約 13000 元/間；坐廁屎喉改位約 3000 元/個。呢啲項目唔應該只按相片估價，要現場睇喉位、地台、牆身同管理限制。

電力方面，舊居屋常見插座不足、電箱老化或用電負荷唔配合現代生活。更換電箱按規格有約 6500 元、9000 元或 13500 元/項；13A 孖蘇約 1150 元/個；16A-20A 單蘇約 1500 元/個；燈位或抽氣扇出線約 850 元/組。電力工程要由合資格人士處理，業主唔應自行改線。

廚房如果想做開放式廚房裝修，要同時睇煮食習慣、抽油煙機路徑、電磁爐或煤氣爐、消防要求、通風同油煙控制。唔一定每個居屋都適合完全開放，有時用趟門、玻璃屏風、半開放吧枱，反而更容易通過管理要求同保持實用。

訂造傢俱落單：點樣避免櫃唔啱位？

訂造傢俱落單前，必須完成覆尺同確認立面圖，唔好單靠平面圖。居屋單位牆身未必完全直，舊樓地台亦可能有高低差；窗台、冷氣喉、樑底、石屎柱同現有喉管都會影響櫃身收口。高櫃、地櫃、地台床、書枱、電視櫃、鞋櫃、餐邊櫃，每一件都要標示深度、高度、開門方向、抽屜長度、電線穿孔同散熱位置。

落單前最好做 3 次核對：第一，業主核對生活用途，例如衣物點分、行李放邊、掃把吸塵機放邊；第二，設計師核對比例同動線；第三，師傅核對現場施工限制。若想睇完整設計同工程如何銜接，可以參考室內設計工程嘅流程概念，將設計圖、施工圖、物料同報價整合，而唔係分開各做各。

居屋裝修室內設計並唔一定要豪華，重點係將有限呎數用得精準。好嘅櫃唔係越多越好，而係每個櫃都有原因：玄關櫃收鞋同雨傘，餐邊櫃收杯碟同小電器，睡房高櫃收四季衣物，地台床收大型被鋪，書枱上方只放輕量層板。當每件傢俱都有用途，空間自然唔會迫。

驗收清單：交樓前要逐項睇咩？

居屋裝修驗收要分階段做，唔應該等最後一日先一次過睇。清拆後要睇有冇多拆、漏拆、傷到公共位置；水電後要睇喉管、電線、插座、燈位同相片記錄；泥水後要睇磚面平整、防水、去水坡度；木工後要睇門板、抽屜、收口、水平同五金；油漆後要睇色差、裂紋、崩角同牆身平滑度。

交樓前可以用以下清單做最後核對：所有插座通電、燈掣對應正確、去水順暢、櫃門開合冇異聲、抽屜唔刮手、玻璃同鏡面冇崩、牆角冇明顯裂縫、地腳線收口整齊、門鎖順暢、冷氣去水冇倒流、管理處公共地方保護已復原。全場清潔及除甲醛按 AC 報價資料約 15 元/平方尺，最低消費 4000 元；如涉及特殊治理或額外檢測，此項需上門度尺後報價。

FAQ：居屋裝修常見問題

居屋裝修要申請嗎？

要。一般要先向管理處交裝修申請、工人資料、保險文件同施工日期，批核後先好開工。

居屋裝修幾錢？

要睇實用面積。300-499呎全屋常見呎價約626-1134元/呎，中位總價約HK$400,000。

尺寸圖有咩用？

尺寸圖用嚟確認牆身、櫃、電掣、喉位同門位，減少訂造傢俱落單後唔啱位。

可唔可以改廚房？

可以規劃，但要先確認屋苑守則、消防要求、喉位同牆身性質；不確定要上門度尺。

工期通常幾耐？

按 AC 近1,800個報價統計，300-999呎全屋裝修工期中位多為90天。

石塑地板啱居屋嗎？

要睇地台平整度、防潮同收口要求；若要精準比較，建議先度尺同檢查原地面。

總結而言，居屋裝修要做得穩陣，關鍵係申請先行、尺寸準確、報價清楚、工程分段驗收；只要前期做足功課，就可以減少返工、追加同管理處延誤。