【啟德MiamiQuayII 驗樓清單2026】8大重點+收樓7天黃金期｜AC陪驗實戰

啟德 MIAMI QUAY II 預計2026年12月31日陸續交樓，由新世界、恒隆、信和及帝國集團合作發展，承豐道23號項目分兩期合共896伙，實用面積288至1,256呎，涵蓋開放式至四房戶型，距離港鐵啟德站約3分鐘步程，配34校網、屯馬綫直達紅磡僅8分鐘嘅優勢，係近年啟德跑道區最受注目嘅新盤之一。

對即將收樓嘅業主嚟講，最關鍵嘅唔係幾時拎到鎖匙，而係收樓嗰一刻有冇用盡《一手住宅物業銷售條例》賦予嘅 6 個月保養期權利。ACDesign（Art Creation Interior Design）累計陪驗超過 50 個啟德區新盤單位，今次將過去 3 年實戰經驗整合成呢份《啟德MiamiQuayII 驗樓清單》，由收樓前 7 日黃金期準備、必備工具、8 大檢查項目逐項拆解，到驗樓報告點寫先令發展商必須跟進，一文睇晒。

啟德MiamiQuayII 收樓前 7 天黃金期點安排？

收樓前 7 日係啟德MiamiQuayII 入伙準備嘅黃金期，業主應按「7-5-3-1 日」節奏安排：第 7 日預約陪驗團隊兼影印身份證副本、第 5 日採購驗樓工具、第 3 日確認鎖匙交收時間、第 1 日複習驗樓清單。錯過呢 7 日，入伙後好難再追究結構問題。

按香港《一手住宅物業銷售條例》，發展商需提供 6 個月缺陷保養期（Defects Liability Period），即收樓後 180 日內發現嘅施工問題，發展商有責任免費修復。但呢 6 個月嘅起點，係由業主簽收單位嗰一刻計起，所以收樓前 7 日嘅準備功夫越足，入伙後嘅追討空間就越大。

具體 7 日時間表：第 7 日聯絡陪驗團隊確認檔期、影印身份證連入伙紙副本、查閱單位平面圖；第 5 日採購或租借驗樓工具、準備 A4 紙、螢光筆、彩色膠紙；第 3 日致電發展商確認鎖匙交收時間及地點；第 1 日同陪驗師複習驗樓清單同集合安排。特別提醒，啟德MiamiQuayII 採用即場錄入瑕疵嘅程序，業主必須親自簽署「單位狀況確認書」，每一刻都唔可以鬆懈。

啟德MiamiQuayII 驗樓必備工具有邊啲？

基本驗樓工具包括 10 件套：小波子（測地台水平）、激光水平儀、電插座測試器、水分濕度計、A4 紙（測門隙）、手電筒、捲尺、放大鏡、彩色膠紙（標記瑕疵）、手機連充電寶。ACDesign 陪驗師會額外帶熱成像儀、紅外線測溫槍同氣體偵測器，總成本約 HK$8,000 一套。

每件工具嘅用途唔同：高爾夫球或玻璃彈珠放喺地台上面，若果向某方向自動滾動，代表地台水平誤差超過 1%，喺啟德高層單位特別常見。激光水平儀檢查窗框、櫃門、磁磚邊有冇歪斜，誤差超過 3mm 即可記錄缺陷。電插座測試器一插即知極性同接地是否正確，發現紅燈代表接駁有問題。水分濕度計係驗廁所最重要嘅工具，廁所牆身濕度應低於 16%，超過 20% 代表內裡可能滲水。

A4 紙夾門縫嘅測試簡單但有效：關門後若紙巾可以輕易抽出，代表門框有縫；手電筒側照天花同牆角，可揭示批盪不平嘅陰影位。其餘工具諸如捲尺核對單位尺寸與圖則差異、彩色膠紙喺缺陷位置貼上編號，方便日後追蹤。

啟德MiamiQuayII 驗樓清單 8 大重點點睇？

8 大重點覆蓋墻身、天花、地台、門窗、水電、廚廁、防水、排水。ACDesign 陪驗 50+ 啟德區單位嘅統計，最常見問題係門框歪斜（佔 28%）、防水未到位（佔 22%）、廁所地台積水（佔 14%），三項合計約 64% 總缺陷。

第 1 項墻身：用手電筒側打牆面，檢查批盪有冇波浪紋、砂眼或滲水印；新樓常見係漆面色差、陽角崩缺。第 2 項天花：留意細裂縫、油漆剝落、燈位歪斜，高層單位特別要驗有冇水印（樓上滲水痕跡）。第 3 項地台：用小波子驗水平、用 30 公斤體重輕踩磁磚聽空鼓聲，木地板要確認接縫順滑。第 4 項門窗：A4 紙夾門縫測密封度；窗框玻璃需有 BS 6262 合規貼紙；趟門軌道不可鬆脫。

第 5 項水電：每個插座用測試器確認，廚房 32A 單蘇、冷氣 20A 單蘇都要核對位置；廁所漏電開關（RCD）必須能正常跳掣。第 6 項廚廁：櫃門開關順滑度、五金品牌係咪同合約一致、抽油煙機排氣管口必須密封。第 7 項防水：廁所做「盆滿水試」— 圍膠紙堵塞地漏、注水至 5cm 高度，靜置 24 小時觀察樓下有冇滲水；ACDesign 強烈建議業主同樓下單位協調做呢項。第 8 項排水：每個排水口倒 5 公升水，觀察排水速度同有冇倒灌。如想全面了解驗樓同入伙後裝修銜接流程，可參考 裝修流程完整指南。

啟德MiamiQuayII 驗樓報告點寫先合規？開發商保養期權益拆解

驗樓報告應於收樓後 7 日內以書面形式遞交發展商客戶服務部，每項缺陷需附相片、位置、瑕疵描述及修復要求。《一手住宅物業銷售條例》規定發展商提供 6 個月免費保養期，業主於收樓後 180 日內發現缺陷，發展商有責任跟進。

報告標準格式建議：封面寫明業主姓名、單位編號、收樓日期、檢查日期、陪驗團隊名稱；目錄按房間分類（客廳、主人房、廚房、廁所、露台、工人房）；每項缺陷附 2-3 張清晰相片、位置標記、缺陷描述、修復方法建議、預計修復時限。啟德MiamiQuayII 發展商客戶服務通常承諾 14-21 日內回覆，遇到爭議可參考《一手住宅物業銷售條例》第 25 條及銷售說明書嘅保養條款。

業主特別要留意，6 個月保養期係由業主簽收單位嗰一刻起計，所以驗樓階段越認真，後續追討空間越大。如收樓後即時打算裝修，可同陪驗師同時討論點樣善用單位現有結構，避免重覆工程。詳情可參考 單位裝修完整指南。

點解搵 ACDesign 陪驗啟德MiamiQuayII？

ACDesign 陪驗服務同坊間最大分別在於「雙專業同行」— 1 名持牌驗樓師負責結構安全、1 名 Art Creation Interior Design 裝修工程師現場評估點樣善用單位收樓後即時裝修銜接。等於收樓 + 裝修預算規劃一次過完成，慳走後續溝通成本。

工程師會根據單位狀況即場估算「全屋裝修 + 裝修後清潔」實價區間（基於 ACDesign 近 1,800 個真實客戶裝修報價統計）：啟德MiamiQuayII 約 500-700 呎單位，全屋翻新中位約 HK$520,000、呎價中位約 900 元/呎，常見區間 513-1,055 元/呎；700-999 呎大戶則呎價中位約 810 元/呎、總價中位約 HK$630,000。如想即時了解單位裝修預算，可預約 免費裝修報價。

陪驗服務流程：① 收樓前 7 日預約檔期 → ② 入伙當日 ACDesign 雙專業同行 → ③ 即場錄入瑕疵記錄 → ④ 5 個工作日內出書面報告 → ⑤ 跟進發展商修復進度。立即 預約 AC 陪驗，或瀏覽 更多驗樓常見問題 了解詳情。

常見問題 FAQ

Q1：啟德MiamiQuayII 收樓多久內要提交驗樓報告？
建議收樓後 7 日內以書面形式遞交發展商客服部。發展商需於 6 個月保養期內跟進修復，越早遞交，跟進空間越大。

Q2：啟德MiamiQuayII 驗樓費用大概多少？
香港陪驗市場主流收費 HK$3,500-6,500/單位（按面積定價）。ACDesign 提供「驗樓+裝修諮詢」雙服務套餐，可預約報價。

Q3：AC 陪驗服務包含咩？
包持牌驗樓師現場檢查 8 大重點、即場錄製缺陷記錄、書面驗樓報告、ACDesign 裝修工程師同行估價，及一次免費單位裝修諮詢。

Q4：一手住宅保養期由邊日開始計？
由業主正式簽收單位嗰日起計 6 個月，期內所有合理使用範圍嘅施工缺陷，發展商有責任免費修復。