拆牆改動違法｜消委會 75% 裝修公司隱瞞風險 + 屋宇署罰則 + 業主自查指南 2026

香港舊樓改間隔幾乎是裝修必經一步，但消委會 2025 年底抽查顯示，超過七成半受訪裝修公司在報價單上完全冇交代「結構牆能否拆除」、亦冇提示需要入則申請。一單拆錯結構牆，輕則樓宇龜裂、重則影響整棟大廈安全，業主可被屋宇署檢控，最高罰款 $25 萬 + 監禁 1 年。本文整合屋宇署 BD 最新指引、實際罰則同 AC 設計師的避坑做法，教你由報價、簽約到施工每一步保護自己。

消委會 2025 抽查：75% 公司報價單冇講結構牆

消委會於 2025 年 11 月公布「家居裝修服務」調查，抽查 32 間中小型裝修公司，當中 24 間（75%）報價單只列「拆除磚牆 / 砌新牆」，完全冇分辨拆除對象是結構牆定間隔牆，亦冇註明是否需要入屋宇署則。當中 9 間更在面談時主動建議「拆走一幅承重牆做開放式廚房」，被消委會點名屬高風險誤導。業主簽完約之後先發現要補入則費 $1.5 萬至 $5 萬，甚至要還原拆除部分，損失隨時超過 $10 萬。要識別呢類陷阱，可參考香港室內設計公司點揀 2026 完整指南內提到嘅「6 大評分維度」，重點睇報價單透明度同合約條款。

結構牆 vs 間隔牆點分？業主 5 招自查

香港住宅大致分兩種牆：結構牆（剪力牆 / 承重牆）一拆即影響整棟大廈受力，間隔牆（紅磚 / 輕質磚 / 板牆）就純粹分隔空間。自查方法：第一，攞樓宇 As-built Drawing（搵管理處或屋宇署 BRAVO 系統下載 $50 一份）；第二，敲牆聽聲，結構牆「實心沉聲」、間隔牆「空心響聲」；第三，量厚度，剪力牆通常 180mm 以上、磚牆 100-120mm；第四，睇位置，外牆、樓梯間相鄰牆、廁所污水管井牆十居其九係結構牆；第五，搵認可人士（Authorized Person, AP）到場評估，收費約 $3,000-$8,000 一次，比起被罰幾廿萬抵好多。如果你係新樓業主，落訂前可順手對照維港灣 696呎平面圖設計案例同翠竹花園 488呎平面圖設計案例，睇下 AC 點將原則改至盡而又唔掂結構。

屋宇署罰則：未經批准拆牆最高罰幾錢？

根據《建築物條例》第 123 章第 14(1) 條，任何「建築工程」未經屋宇署批准 / 同意而進行，屋主同承建商雙雙觸犯刑事罪行：首次定罪最高罰 HK$250,000 + 監禁 1 年，持續違規每日再罰 $20,000。屋宇署 2024 年數據顯示，全年發出 1,283 張清拆令，當中 67% 涉住宅單位內部結構改動，平均罰款 $3.5-$8 萬。即使最後話「我唔知佢拆嘅係結構牆」都唔係抗辯理由——法庭判決一律以實際工程影響為準。另外，業主立案法團一旦發現龜裂，可直接民事索償維修費，過往判例試過業主獨自賠成棟樓外牆維修 $80 萬。比起省入則果幾千蚊，成本根本不成比例。

合法改動流程：小型工程監管制度（MWCS）3 級分類

屋宇署「小型工程監管制度」將住宅改動分 3 級：第 I 級（高風險，如拆除結構牆、加建露台）必須由 AP / 結構工程師（RSE）入則 + 認可承建商施工，費用約 $1.5-$5 萬；第 II 級（拆非結構牆、廁所間隔）可走簡化呈交，由註冊小型工程承建商（RMC）施工，費用 $5,000-$1.5 萬；第 III 級（油漆、地板、廚櫃）完全免則。AC 操作慣例：所有涉間隔變動嘅項目，會喺報價階段就列明「結構評估費 / 入則費 / RMC 施工費」三項獨立收費，業主睇得清楚，唔會中途被加。仲想參考 AC 點將 400 呎細單位拆到盡而合法，可睇深水埗樂年花園全屋裝修案例同獨立屋翻新案例集。

AC 設計師避坑建議：簽約前 4 條必加條款

無論搵邊間公司，簽約前要求對方喺合約寫明：第一，「乙方確認所有牆身拆除工程屬非結構性質，如有結構爭議由乙方負責入則 / 還原費用」；第二，列明 MWCS 級別同對應入則費，分項報價；第三，要求出示 AP / RSE / RMC 牌照副本同保險證明；第四，加入「屋宇署清拆令條款」——若工程被署方發出清拆令，乙方須負還原全部費用。AC 標準合約一律包含呢 4 條，亦會主動建議業主額外買第三者責任保險（年費約 $1,500-$3,000），萬一拆錯影響鄰居都有得賠。想了解更多透明報價結構，可瀏覽AC 設計與工程服務頁。

結語：合法改動係細數，唔合法係大數

消委會調查同屋宇署數據都好清楚指出：香港七成幾投訴案，源頭都係「報價階段冇講清楚拆牆風險」。$1.5 萬入則費同 $25 萬罰款比起來，根本唔需要計。揀公司睇兩件事：報價單有冇拆牆分類、合約有冇結構責任條款。AC 歡迎業主帶其他公司報價單上門對比，我哋會逐項解釋差價來源，唔收諮詢費。

如需現場結構評估或度尺報價，請致電 5222 1129 或 WhatsApp 查詢，AC 設計師會於 24 小時內聯絡你，並安排認可人士到場評估牆身可否拆除。免費上門度尺：立即預約。

English Summary

According to a Hong Kong Consumer Council survey published in November 2025, 75% of audited renovation contractors failed to disclose structural-wall risks in their quotations, and nine of them actively suggested demolishing load-bearing walls to create open-plan kitchens. Under Cap. 123 of the Buildings Ordinance, demolishing a structural wall without Buildings Department (BD) approval is a criminal offence: first-time conviction carries up to HK$250,000 fine plus 12 months’ imprisonment, with continuing daily fines of HK$20,000. The BD issued 1,283 demolition orders in 2024, of which 67% involved residential interior structural alterations, with average penalties between HK$35,000 and HK$80,000. Civil liability is also significant — owners have previously been ordered to pay HK$800,000 for damage to a building’s external structure caused by improper demolition. This article explains how to distinguish structural walls (shear / load-bearing walls, typically 180mm+ thick, located on building edges, near staircases, or adjacent to sewage risers) from non-structural partition walls (brick, lightweight block, or panel walls of 100-120mm). It introduces the Minor Works Control System (MWCS) three-tier classification and corresponding submission fees ranging from HK$5,000 (Class III) to HK$50,000 (Class I). Most importantly, it lists the four mandatory contract clauses every Hong Kong homeowner should insist on before signing a renovation contract — including liability for BD demolition orders, Authorized Person (AP) licence verification, and third-party liability insurance (annual premium roughly HK$1,500-3,000). AC Design provides itemised quotations that separate structural assessment, submission, and Registered Minor Works Contractor (RMC) construction fees so clients understand every charge. To book a structural assessment or on-site measurement, call 5222 1129 or WhatsApp the team — the consultation is free, and AC welcomes clients to bring quotations from other companies for a transparent line-by-line comparison.