居屋揀樓流程實戰教學｜由號碼到裝修預算

好多準業主以為「揀到樓」先算贏，其實以我哋做咗咁多年香港住宅設計嘅經驗，真正影響日後住得舒唔舒服，係你喺揀樓前有冇用裝修角度睇單位。AC 藝創有 30 年以上香港住宅設計經驗，見過唔少業主收樓後先發現廚廁位難改、電位唔夠、房門開向唔順，結果要花更多時間同預算補救。

本文集中講 居屋揀樓流程，唔會泛泛講買樓心態，而係用一個準屋主可以照住做嘅教學方式，拆解由收到揀樓通知、排優先次序、睇平面圖、估裝修預算，到收樓前點樣銜接 裝修流程。如果你同時喺了解申請公屋流程，兩者最大分別係：公屋多數係輪候編配，居屋就要喺揀樓日內快速判斷邊個單位最值得落手。

居屋揀樓流程第一步：先將家庭需要寫成硬條件

居屋揀樓流程第一步係將「想要」同「一定要」分開，否則揀樓當日好容易被剩餘單位數量牽住走。 揀樓日通常節奏快，現場可揀單位會一路減少，如果事前冇排序，見到心儀座數被揀走就會即時亂陣腳。

最實用嘅做法，係喺揀樓前先開一張家庭硬條件表。唔好只寫「想要高層」「想要開揚」呢啲大方向，而要寫到可以即場篩選。例如：家中有長者，就要優先近升降機、走廊距離短、廁所門口唔好太窄；有小朋友，就要留意房間能否放 3 呎床、書枱同衣櫃；準備在家工作，就要預留書枱位、插座同網絡位。

我哋見過有業主揀咗景觀較好嘅單位，但入伙前先發現兩房其中一間只夠放床，衣櫃要做得好窄，最後要靠全屋訂造傢俬救位。訂造唔係問題，但如果揀樓時已經知道收納需求，就可以早啲判斷邊個戶型更抵住。

• ✅ 家庭人口：現時幾多人住、未來 5 年會唔會加人或長者同住。
• ✅ 睡房用途：純睡房、兒童房、書房，定係需要一房多用。
• ✅ 收納量：有冇大型行李、嬰兒車、露營用品、季節性家電。
• ✅ 廚房習慣：煮食多唔多、需唔需要大雪櫃、洗碗碟機或更多檯面。
• ✅ 入伙時間：租約幾時完、能否接受 90 天或以上裝修期。

揀樓唔係揀一張平面圖，而係揀未來幾年每日返屋企嘅動線。景觀會吸引眼球，但間隔、儲物同濕區位置先係長住成本。

收到揀樓通知後：用 30 分鐘建立單位排序

收到揀樓通知後，最重要係即日建立「可接受單位清單」，唔好等到揀樓前一晚先睇資料。 居屋揀樓流程最常見失誤，就係只盯住最心儀幾個單位，冇準備後備方案；到場發現被揀走，臨急揀咗一個裝修難度高嘅選擇。

你可以用 30 分鐘先做第一輪排序：按屋苑、座數、樓層、單位面積、座向、間隔，分成 A、B、C 三級。A 級係即揀都唔後悔；B 級係有一兩個缺點但可接受；C 級係除非冇選擇，否則唔建議揀。呢個方法好似考試前做答案排序，揀樓日就唔會被情緒影響。

如果你打算收樓後即刻裝修，排序時要將裝修可行性放入考慮。例如廚房同廁所位置係濕區，通常唔建議大幅移位；牆身如果涉及結構或大廈規定，亦唔可以單靠幻想改成開放式。想了解設計由諮詢到施工點樣銜接，可以參考我哋整理嘅 室內設計服務流程，會更易明白幾時要做度尺、圖則同報價。

香港住宅裝修牽涉合約、報價、工期同付款節點，唔應該等到收樓先急急搵香港裝修工程公司。消委會 2023 年資料指出，2017 至 2023 年裝修工程相關投訴約 1,205 宗，涉及金額約 2.7 億港元；呢個數字提醒準業主，揀樓後嘅工程安排要有文件、清單同驗收，不應只靠口頭承諾。

睇平面圖唔好只睇呎數：門位、窗位、濕區先係關鍵

睇平面圖時，呎數只係第一層資料，真正影響裝修嘅係門位、窗位、柱位、濕區同電器擺位。 同樣係 300 至 499 呎單位，有啲戶型可以做到兩房加充足收納，有啲就因為門位分散，實用牆身少，訂造櫃要分段做，空間反而難用。

揀樓時可以用「三條線」睇平面圖：第一條係入門到客飯廳動線；第二條係廚房到餐枱動線；第三條係睡房到廁所動線。如果三條線交叉太多，日後擺傢俬就容易阻路。例如大門一開就見到房門，鞋櫃冇完整牆身；廚房門口對住飯枱位，開門會撞椅；廁所門外冇緩衝位，長者夜晚行出嚟容易不便。

另外要睇窗位。好多準業主一見有大窗就覺得好，但窗位太多會壓縮櫃位；睡房如果兩邊都有窗，衣櫃就可能只可以放喺床尾或門側，深度、開門方式都要重新計。呢啲問題唔係不能解決，而係要在揀樓前知道成本同取捨。

廚廁濕區點睇？

濕區係裝修風險最高嘅位置之一。廚房、廁所嘅來去水、渠位、防水層、地台高度，會直接影響工程時間同日後漏水風險。如果你睇到某單位需要大幅改廁所布局，就要先假設此項需上門度尺後報價，唔好自行估價。

藝創嘅做法係，廁所防水採用 Sika 107 防水，做兩層基礎防水層，再加一層素水泥漿界面層；全廁所防水上牆至 2,200mm，完成後做 72 小時浸水閉水測試，確認滴水不漏先鋪磚。你揀樓時未必即場見到防水層，但至少要知道濕區改動愈多，日後需要檢查嘅項目愈多。想先了解浴室位置嘅防漏重點，可以延伸睇 浴室防水 同 防水工程。

裝修預算點估：用面積段先抓大方向

居屋揀樓流程入面，裝修預算要喺揀樓前先估一個範圍，避免揀咗單位後先發現現金流唔夠。 根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，300 至 499 呎全屋裝修呎價中位約 950 元/呎，常見區間約 626 至 1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位約 90 天；500 至 699 呎呎價中位約 900 元/呎，常見區間約 513 至 1055 元/呎，全屋總價中位約 HK$520,000，工期中位約 90 天。

呢啲唔係承諾價，而係幫你喺揀樓前計現金流。細單位呎價有時較高，原因係廚廁、水電、保護、泥頭、保險等固定工序唔會因面積細就按比例減少。相反，大單位雖然總價高，但固定成本攤分後，呎價未必一定更高。

分項方面，如果你預計要重做廚廁、水電同櫃，就要睇單價而唔係憑感覺。公開報價計算器入面，廚房全套冷熱水喉約 HK$13,000/項，廁所全套冷熱水喉約 HK$13,000/項；13A 單電制（暗喉）約 HK$750/組，13A 雙電制 / TV / NET / TEL 約 HK$1,150/組；睡房高身衣櫃約 HK$1,800/直呎，大廳儲物櫃約 HK$1,800/直呎。設計費則按住宅室內設計服務費約 HK$50-100/平方呎計算。

如果你唔肯定單位要做幾多櫃、幾多電位，可以先用報價計算器估大方向，再預約免費上門度尺／免費報價，等實際尺寸、牆身狀況同大廈規定一齊納入預算。

裝修工程時間點預留？

裝修工程時間唔只係師傅施工日數，仲包括度尺、設計圖、物料確認、入紙、訂造傢俬、驗收同執修。住宅工程常見工期中位約 90 天，1000 呎以上單位中位可去到 120 天。你如果租約只剩兩個月，就唔應該揀一個需要大改濕區同大量木工嘅單位，否則可能要面對兩邊住屋成本重疊。商業項目嘅排期邏輯又唔同，想比較可參考 商業大廈裝修時間，但住宅仍應以實地度尺為準。

揀樓當日 5 步：用清單代替臨場感覺

揀樓當日要用事前清單快速決定，而唔係現場重新研究每一個單位。 真正到你入場時，剩餘單位可能已經同原本想像唔同；如果你有 A、B、C 排序，就算首選被揀走，都可以即時轉去第二、第三選擇。

1. 入場前更新剩餘單位：先刪走已被揀走嘅單位，唔好再浪費時間討論。
2. 對照硬條件：家庭人口、長者需要、返工交通、學校、升降機距離逐項核對。
3. 睇平面圖三條線：入門線、廚房線、睡房廁所線有冇互相阻礙。
4. 估裝修難度：濕區、牆身、窗位、櫃位有冇明顯伏位。
5. 落決定前問自己：如果要用 90 天裝修，呢個單位仲值唔值得揀？

呢 5 步睇似簡單，但可以幫你避開「見高層就揀」「見開揚就揀」嘅單一判斷。居屋單位通常面積有限，每一幅完整牆、每一個門位都好珍貴；當你用裝修角度去揀，就會更清楚邊個單位係真正適合自己，而唔係單純剩餘名單入面睇落最好嗰個。

揀完樓後即刻做咩：度尺、圖則、報價同驗收節點

揀完樓後應該盡快銜接度尺、設計圖、報價同工程排期，唔好等收樓先開始搵資料。 好多業主以為鎖定單位後可以慢慢諗，結果到真正可入屋度尺時，先發現想入伙嘅日子同工程期撞晒。

揀樓後第一件事係整理你嘅生活需求，包括每間房用途、電器清單、收納物品、是否需要改間隔、喜歡嘅風格同預算範圍。第二件事係約設計團隊做初步諮詢，睇單位圖則同家庭需要是否匹配。第三件事係等可入屋後盡快度尺，因為牆身、樑位、窗台、喉管箱、門框尺寸，全部都會影響施工圖同報價。

如果涉及拆牆、新砌磚牆、改門口或大量訂造櫃，就要更早做施工圖。施工圖收費同深度會視乎項目複雜度，想先了解圖則喺報價入面扮演咩角色，可以睇 施工圖收費。有啲英文詞，例如油漆工程英文、水喉工程英文、工程判頭英文，業主上網搵資料時會見到，但真正落地施工，最重要仍然係中文報價單項目、工序、單位同驗收標準寫清楚。

藝創嘅做法係，水電暗喉採用 PVC 膠喉，電線穿管敷設，開關插座採用施耐德 KB 系列；水喉採用澳洲銅喉，配英國品牌配件及進口錫焊接，完成後做 24 小時 180 磅水壓測試，壓力回落不超過 10% 先合格。油漆方面，我哋會鏟底見實，塗風車牌水性光油防潮底漆，再以菜膠、福粉、飛虎牌光油調配灰料分三層批盪，最後做三層立邦金裝乳膠漆。呢啲係收樓後真正影響耐用度嘅工藝，唔係睇效果圖就會見到。

常見錯誤：揀樓後先發現嘅 5 個伏位

居屋揀樓最常見錯誤，是將交通同景觀放到最高，卻忽略裝修可行性、工期同現金流。 呢啲錯誤唔一定會令你買錯樓，但會令入伙前多咗好多壓力。

錯誤一：只睇實用面積，唔睇可用牆身

一個單位有幾多呎，唔等於有幾多牆可以放櫃。窗台、門位、喉管箱、冷氣位都會切走可用牆身。尤其細單位，如果冇一幅完整牆做高櫃，就要靠床下、電視櫃、玄關櫃分散收納，設計難度會上升。

錯誤二：以為廚廁可以任改

廚廁涉及來去水、防水、渠位同大廈規定，唔係想搬就搬。浴室防水工程做得唔好，漏水唔只影響自己，仲可能牽涉樓下單位。睇到某些單位廁所太細或廚房門位唔順時，要先問清楚係靠設計優化，定係需要大幅工程處理。想分清防水油、防水層同不同材料用途，可延伸睇 浴室 防水 油 或 防水工程 英文 相關整理。

錯誤三：冇預留執修同搬屋時間

工程完工唔等於即日可以搬入去。油漆乾透、傢俬安裝、清潔除甲醛、電器測試、執漏執修都要時間。根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，多個面積段全屋裝修工期中位約 90 天；如果你租約、按揭、入伙日全部壓到好緊，少少延誤都會變成租金同倉存成本。

錯誤四：報價只睇總數

消委會／香港測量師學會 2023 年資料曾指出，40 份裝修報價單平均分約 58 分，反映市場上報價單項目不清並唔罕見。揀樓後搵人報價，唔應該只問「裝修全爆幾錢」，而要睇清拆、泥水、水電、油漆、木器、保護、保險、清潔每項點計。總數平但項目含糊，最後加單風險可以好高。

錯誤五：將驗樓當成裝修設計

驗樓係檢查單位瑕疵，裝修設計係規劃未來生活，兩者唔同。你可以問驗樓邊間好，但同時要明白驗樓報告未必會幫你計衣櫃深度、插座數量、廚房檯面動線。最好做法係驗樓、度尺、設計需求同步整理，咁先唔會一邊執漏、一邊又推翻設計。

何時要搵設計師：唔係豪裝先需要

當單位面積細、家庭需求多、要改水電或大量訂造傢俬時，就應該及早搵設計師協助。 設計師嘅價值唔只係畫靚圖，而係將生活需求、工程限制、預算同工期放埋一齊計。

居屋業主最常見情況係：想要兩房、想要大櫃、想要書枱、想要飯枱，又唔想屋企逼。呢個時候靠買現成傢俬通常好難完全貼合，因為香港居屋房間尺寸、窗台、樑位、門位經常限制家具尺寸。設計師可以喺平面圖階段已經幫你計床、櫃、書枱、插座同燈位，避免施工中途先改。

AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗，亦有自家傢俬工廠，做法係先確認平面配置，再出圖則、報價同施工節點。木工收口方面，我哋會以收口邊處理接口，用暗角預留熱脹冷縮空間，收口縫隙控制在 5mm 以內，安裝後逐件找水平、找垂直。呢啲細節對居屋尤其重要，因為細單位每一件櫃都同動線直接相關。

所以，居屋揀樓流程嘅最後一步，唔係「簽完文件就等收樓」，而係盡快將單位條件轉化成裝修計劃：邊啲牆可用、邊啲濕區唔好亂改、邊啲櫃要訂造、邊啲電位要預留。做齊呢一步，先可以由揀樓順利過渡到裝修同入伙。

居屋揀樓流程 FAQ

完成 居屋揀樓流程 之後，下一步就係將你揀到嘅單位變成可執行嘅裝修方案。愈早整理尺寸、預算、工期同驗收清單，愈能減少收樓後臨急改動同超支風險。