驗樓師入門指南：檢查範圍、驗樓流程與裝修前點分工

香港對驗樓師無單一法定發牌制度，市面上的「驗樓師」同「驗樓公司」服務範圍、工具同資歷可以好唔同，所以搵之前要確認佢哋會查啲乜、報告形式同會唔會做複驗。

驗樓師負責咩？同裝修報價有咩分別

簡單講，驗樓師係用目視同非入侵性儀器，記錄單位喺交樓時嘅狀況，例如牆身裂紋、地磚空鼓、鋁窗滲水、去水慢、門鎖失靈等。佢哋唔會拆牆、唔會維修，亦唔應該一邊驗樓一邊向你推銷大型裝修，以免利益衝突。

• 驗樓師：檢查、記錄、出報告；指出邊個位置有缺陷或潛在問題。
• 裝修公司：按報告或現場報價，處理泥水、防水、水電、訂造傢俬等工程。
• 業主：核對缺陷、分清楚係發展商執修定係自己預算處理。

幾時要請驗樓師？咩情況可以自己初步檢查

如果你係一手樓，特別係發展商交樓後有限度執修期，最好在交樓後盡快搵驗樓師或自行跟清單睇一次。二手樓則可根據樓齡、是否曾有滲漏記錄，以及你是否打算大裝時決定。

以下情況建議請驗樓師或合資格人員：

• 新盤收樓，希望有正式報告交發展商跟進。
• 單位曾出現滲漏、地板發黑、牆身水印或窗邊滲水。
• 準備訂造大量傢俬或全屋裝修，想開工前先搵出隱藏問題。
• 你對樓宇結構或防水問題唔熟悉，唔想只靠肉眼判斷。

明顯問題可自己先初步檢查：門窗開合、櫃門鉸、水龍頭滴水、去水順唔順、牆地磚有無明顯鬆脫。涉及電箱、電力跳掣、煤氣、外牆鋁窗、排水管暗喉就唔好自行拆解，交回合資格人員處理。

驗樓流程與要準備的資料

驗樓最好按系統行，唔好跳嚟跳去。首先攞齊管理處或發展商提供嘅單位圖則、驗樓清單、執修表格，然後由大門開始逐區記錄。我哋另文提供 驗樓清單pdf，可以跟住逐項睇。

基本流程可以分為幾步：

1. 大門及門框：開合順暢、鎖點有冇鬆、門縫會否過大、電子門鎖電池同後備匙是否正常。
2. 廳房地台：用敲擊棒輕敲地磚聽空鼓；木地板、石塑地板就睇罅隙、拱起同收口。
3. 廚房廁所：開水試去水，睇鋅盤／企缸邊有冇滲水，抽氣扇同潔具五金是否正常。
4. 門窗：窗鉸、膠邊、玻璃有冇刮花或滲水痕跡。
5. 供電：檢查面版是否有電、燈位是否正常，但唔好自行打開電箱或測試帶電部分。

常見滲漏／防水問題，驗完點處理？

驗樓時最怕見到水印、發霉、腳線脹起或地台發黑。先分清係外牆／窗邊、樓上／自己單位，抑或企缸防水層。外牆同鋁窗多數交管理處或發展商；室內企缸同浴室防水就要判斷係咪需重新施工。

如果涉及浴室防水，可參考 浴室防水工程費用；如地台有水印或發黑，可先睇 地板滲水原因。若日後由 AC 藝創承接浴室防水，我哋做法係以 Sika 107 防水做兩層基礎防水層，浴室防水上牆至 2,200mm，浸水測試 72 小時。呢啲係我哋嘅標準做法，唔等於所有單位都必須重做或適合重做，要現場確認。可睇返 浴室防水工程 嘅詳細做法。

驗樓發現問題後，裝修點銜接？

先分清責任期：一手樓一般有發展商執修期，應先交回發展商／管理處，影相和保留報告副本。二手樓無發展商執修時，就要決定邊啲必須在正式裝修前處理。

• 外牆、鋁窗滲水：多數交發展商或管理處，唔好直接叫裝修師傅處理。
• 企缸／浴室防水：待確認是否需要重做後再安排泥水。
• 地台、批盪、電位：可跟裝修流程排序，避免無意義重做。
• 訂造傢俬：最好在泥水／油漆大致完成後先覆尺，減少尺寸偏差。

如需重鋪地板或木地板有問題，可睇 木地板翻新。若你想了解裝修工程報價，歡迎 WhatsApp 講低樓盤或區域、面積、工程範圍同預計時間，我哋再按你嘅情況回覆。按此查詢裝修報價（電話 +85252221129）。

驗樓費用同報價要問清楚甚麼？

由於 AC 藝創唔係驗樓公司，亦無統一驗樓服務價目，所以本文唔會提供單一「驗樓師幾錢」數字。你需要向驗樓公司索取報價，並問清楚以下項目：

• 按面積、按單位一口價，定係按項目計算。
• 是否連同複驗；複驗係即場定係另約日期。
• 報告有冇相、影片、標明位置及嚴重程度。
• 會否用紅外線、水分儀等儀器。
• 是否另收附加費，例如偏遠地區、大單位、特定時間。

消委會 2024 年發布嘅家居裝修研究提到，2017–2023 年接獲 1,205 宗家居裝修投訴，涉款超過 HK$2.7 億；研究亦喺香港測量師學會協助下評估 40 份初步報價，平均只得 58/100 分。雖然呢個報告唔係講驗樓費，但提我哋：任何同屋企工程有關嘅報價，都要問清楚包含／不包含項目，唔好只睇一口價。

總結：先驗樓、後報價、分清責任

先驗樓，後裝修，可以減少開工後先發現滲漏、空鼓而要停工加錢嘅情況。若你有驗樓報告，可以用報告同裝修公司核對報價，唔好只憑口講「全爆」或「全部重做」。如果準備開始裝修，可以 睇裝修報價指南 或 聯絡我哋查詢。