裝修新制 2026 完整指南

不少業主以為「裝修新制 2026」只是新樓發展商需要處理的法規，但若住宅單位裝修涉及改動圖則、分間單位出租，或工程包含浴室、廚房、洗手間等高風險位置，實際上均可能需要重新檢視設計是否合規。本文根據已查證的香港立法會、屋宇署、發展局及房屋局資料整理，並結合 AC 藝創 20 多年香港住宅設計經驗，說明業主在 2026 年後規劃裝修時應先查清哪些事項。

政策與金額會按年度及政府最新公布調整，本文只整理截至 2026 年已公布的重點資訊。若讀者正在比較整體住宅工程安排，可先參考我們的裝修報價說明，再按本文的新制要求核對廚廁、門檻、通道及分間單位合規項目。

裝修新制 2026 是什麼？

裝修新制 2026 主要包括兩類與住宅裝修關係最密切的制度：長者友善樓宇設計強制要求，以及分間單位「簡樸房」規管制度。前者由《2026年建築物（規劃）（修訂）規例》帶動，後者則由房屋局推行，兩者均將影響業主、業主立案法團、出租業主及裝修承辦商的前期規劃。

根據香港立法會及屋宇署資料，香港已通過《2026年建築物（規劃）（修訂）規例》，並於 2026 年 8 月 1 日起正式實施。新建住宅及商業建築物必須引入 16 項長者友善樓宇設計，其中 13 項適用於公用地方，3 項適用於住宅單位內。官方資料亦指出，若現存住宅單位裝修涉及改動圖則，亦須遵守相關規定。

另一邊廂，分間單位規管則集中處理出租安全、居住面積及基本設施問題。房屋局資料顯示，「簡樸房」規管制度於 2026 年 3 月 1 日起正式實施，現存分間單位會有指定登記期及寬限期。這代表日後分間單位不只是「裝修房屋申請」層面的手續問題，而是與單位能否合法出租直接相關。

哪些住宅裝修最可能受影響？

最可能受裝修新制 2026 影響的，是涉及廚房、浴室、洗手間、門檻、室內通道、分間單位間隔及出租用途的工程。一般油漆翻新或更換傢俬未必觸及圖則改動，但只要工程牽涉結構、間隔、排水、門位或合規用途，就不應只以「普通裝修」處理。

以下表格整理不同情境的主要注意點。由於每幢樓宇的公契、屋苑裝修守則及屋宇署要求可能不同，實際安排仍應以相關政府部門、物業管理處及專業人士確認為準。

對一般家庭而言，最實際的做法是把新制要求放在設計初期，而不是完工後才補救。例如浴室地磚若不符合防滑需要，重鋪便會牽涉清拆、防水、地台坡度及潔具重裝；門檻高度若在完工後才發現不合要求，亦可能需要拆改門框或雲石收口。

長者友善設計：廚廁防滑、通道與門檻怎樣理解？

長者友善設計的核心，是在住宅日常使用中降低滑倒、絆倒及輪椅或助行器通行受阻的風險。根據發展局及屋宇署 2026 年資料，住宅單位內部 3 項強制性長者友善設計，包括浴室、廚房及洗手間地面必須防滑，以及加闊室內通道與降低門檻高度；其中門檻高度要求不多於 15 毫米，較殘疾人士標準的 20 毫米更低。

這些要求表面上是建築法規，實際落到裝修設計時，會影響地磚選擇、門框收口、廚房與客廳交界、浴室企缸邊位、去水坡度及訂造傢俬尺度。若家庭有長者、小孩或行動不便成員，這些設計不應只為合規而做，而應直接納入生活動線。

• ✅ 廚房地面應優先考慮防滑磚，避免只按顏色或紋理選料。
• ✅ 浴室地台要同時處理防滑、防水及去水坡度，不能只看表面磚款。
• ✅ 門檻及雲石吸咀應在泥水階段先確認高度，避免完工後返工。
• ✅ 室內通道不應被高身櫃、鞋櫃或屏風過度收窄。
• ✅ 訂造傢俬開門方向要配合通道寬度，避免衣櫃門、房門互相打架。

以廚廁為例，很多業主會先問「裝修廚房幾錢」或「裝修廚廁價錢」，但在 2026 年後，單看價錢並不足夠。業主應同時要求報價列明防水、地磚、防滑、去水、門檻及潔具安裝範圍。若需要深入比較廚房與浴室工程，可延伸閱讀裝修廚房廁所價錢的拆項說明。

簡樸房制度：分間單位出租前要符合哪些標準？

簡樸房制度要求分間單位在出租前達到最低居住標準，否則日後可能不能合法出租。根據房屋局 2026 年資料，《簡樸房條例》下的「簡樸房」規管制度於 2026 年 3 月 1 日起正式實施，分間單位必須符合實用面積不小於 86 平方呎、樓底高度不低於 2.3 米、設有獨立廁所及獨立水電錶等最低標準。

這類制度對分間單位業主的影響較直接，因為工程不再只是間隔是否「好用」，而是能否通過認證。若原有分間單位面積不足、樓底不足、廁所與水電錶配置未達要求，便可能需要重新規劃間隔、拆改廁所、重做來去水及重新配置電力。當中涉及的項目若未能在前期釐清，裝修開支容易在中途急升。

房屋局資料亦指出，制度自 2026 年 3 月 1 日起提供 48 個月過渡安排，包括首 12 個月，即 2026 年 3 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日的登記期；現存分間單位業主可免費登記，以獲取 36 個月寬限期進行合規裝修與改造工程。簡樸房認證於 2026 年 3 月 1 日開始接受申請，每個分間單位認證費用為 3,000 港元，但於首 3 年，即 2026 年 3 月 1 日至 2029 年 2 月 28 日內完成改造並申請的業主可獲豁免申請費用，認證有效期為 5 年。

分間單位業主不應等到租約期滿才開始規劃。若需要拆改廁所、重做水電或調整間隔，工程、審核及租務安排可能互相牽連；延誤一個環節，便可能影響出租時間及租金收入。

申請、登記與裝修時間線怎樣安排？

面對裝修新制 2026，最穩妥的時間線是先查政策及物業限制，再做設計、報價、申請、施工及驗收。很多糾紛並非來自單一工程錯誤，而是業主太遲確認法規、管理處要求及工程範圍，導致中途追加、停工或返工。

1. 確認單位類型：先分清是私樓、公屋、居屋、村屋，還是分間單位出租用途。
2. 查核官方要求：長者友善設計以屋宇署及發展局最新公布為準；簡樸房以房屋局最新公布為準。
3. 向管理處查詢：確認可施工時間、噪音限制、泥頭清運、升降機保護、按金及裝修申請文件。
4. 整理工程範圍：列明是否改間隔、改門位、改廚廁、水電重做、防水及訂造傢俬。
5. 取得分項報價：報價應列明拆除、泥水、水電、油漆、木器、清潔及現場保護，避免只得一個總數。
6. 提交申請及等候批准：公屋、居屋及大型屋苑通常須按指定表格及規定時間施工。
7. 施工期間保留紀錄：包括圖則、相片、材料、驗收表及付款紀錄。
8. 完工後驗收：檢查防滑、防水、門檻、通道、電掣、來去水及清潔除味。

若涉及公屋，常見搜尋問題包括「公屋幾點可以裝修」及「公屋裝修申請表怎樣填」。這類答案不能一概而論，因為不同屋邨及管理處可施工時間、噪音規則、星期日及公眾假期安排可能不同，業主應以房委會、房協或管理處最新書面通知為準。若讀者只是想了解全屋預算，可另看500呎裝修價錢，再回頭核對新制要求。

消費者委員會 2023 年資料顯示，2017 至 2023 年共接獲裝修工程相關投訴約 1,205 宗，涉及金額約 2.7 億港元。對業主而言，延誤或返工不是抽象風險；若工程停滯，可能需要繼續支付租金、倉存費或臨時住宿費，時間損失會直接轉化為額外開支。

報價與預算：新制下哪些項目最容易被忽略？

新制下最容易被忽略的裝修開支，是防滑地面、防水重做、門檻收口、通道調整、現場保護及完工清潔。根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，300 至 499 呎全屋裝修呎價常見區間約 626 至 1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位約 90 天；500 至 699 呎全屋裝修呎價常見區間約 513 至 1055 元/呎，全屋總價中位約 HK$520,000，工期中位約 90 天。

上述數字不是承諾報價，而是用作初步預算參考。單位狀況、樓齡、廚廁數量、傢俬比例、是否改間隔、是否重做水電，都會令最終金額不同。業主若希望把新制要求放入預算，可預約免費上門度尺或使用報價計算器，先把工程範圍拆清楚。

若業主集中處理廚房，還應把廚櫃、吊櫃、枱面及電器五金分開核算。AC 權威報價資料顯示，廚房地櫃連無縫石檯面約 HK$1,800/直呎，廚房吊櫃約 HK$1,100/直呎，安裝廚房電器五金約 HK$5,500/組。枱面材料差異可參考廚房枱面石價錢，避免把石材、櫃身及安裝費混為一談。

至於完工後的清潔及除甲醛，AC 權威報價資料列明完工全屋清潔及除甲醛約 HK$15/平方呎。若想了解不同收費口徑，可參考裝修後清潔收費及裝修 後 清潔 價錢。在新制及合規要求下，清潔不是最後才「順手做」的項目，而是交樓、出租或入住前的重要一環。

施工與驗收：業主應怎樣減少返工風險？

減少返工風險的關鍵，是在施工前把新制要求轉化為可驗收的細項，例如地磚防滑、門檻高度、防水高度、試水時間及通道淨寬。若報價單只寫「包廚廁裝修」或「包防水」，但沒有寫清材料、層數、測試及驗收方法，日後一旦滲漏或高度不符，責任容易模糊。

藝創的做法，是在廚廁重做前先核對去水、企缸、門檻及潔具位置；防水工程按 AC 權威報價資料列明採用 SIKA，做到 6 呎高，並進行 24 小時試水，確認沒有滲漏才進入後續鋪磚工序。這些工藝細節看似細微，實際上會影響浴室能否長期使用，以及日後是否需要拆磚重做。

油漆方面，藝創的做法不是只看面油顏色，而是先評估牆身是否需要鏟底。若屬全屋鏟底批灰油漆，AC 權威報價資料列明使用 ICI多樂士/立邦5合1，批灰3次、面油3次；若牆身狀況良好，才可考慮乳膠漆翻新不鏟底，約 HK$14/平方呎。這樣做能避免新油漆覆蓋舊問題，短期好看但入住後起泡、剝落。

施工期間現場保護亦不應忽略。藝創會把單位至電梯口的主要運輸路線納入成品保護範圍，並按工程階段處理地面、門框、公共走廊及升降機使用要求。這與管理處按金、投訴及完工驗收均有關，特別是公屋、居屋及大型私人屋苑，公共地方損毀可能導致額外賠償及延遲退回按金。

常見誤解與實務注意事項

關於裝修新制 2026，最常見誤解是把法規、管理處守則、保險產品及裝修公司承諾混為一談。法規由政府部門制定，管理處負責屋苑日常裝修規管，保險只覆蓋指定風險，裝修團隊則負責按圖施工及交付；四者不能互相取代。

例如有業主會搜尋「blue cross 裝修寶」或其他裝修保險資料，但保險並不等於工程合規。保險可協助處理指定意外或損失風險，但不能替代防水、電力、門檻高度、分間單位面積或獨立水電錶等硬性要求。業主購買任何保險前，應閱讀條款、除外責任及索償程序。

亦有人會搜尋「cyber 裝修」或「cmt 裝修」等不同名稱或平台資訊，但在選擇任何裝修承辦商前，更重要是核對其報價透明度、工序紀錄、付款節點、保養安排及是否願意把新制要求寫入文件。若只是比較最低總價，而沒有核對防滑、防水、門檻、通道及水電項目，後期風險往往更高。

• ⚠️ 不要把「可施工」理解為「一定合規」，兩者屬不同層面。
• ⚠️ 不要只用總價比較，應拆分水電、泥水、木器、油漆、清潔及保護。
• ⚠️ 不要等泥水完工後才確認門檻高度，返工成本會明顯增加。
• ⚠️ 不要把防滑地磚只當作長者需要，廚廁濕滑對所有家庭成員都有風險。
• ⚠️ 分間單位出租前，應先核對簡樸房制度，而非只按舊有間隔翻新。

若讀者想進一步核對廚廁工程細節，可參考另一篇裝修廚房廁所價錢常見問題。對於裝修新制 2026 而言，廚廁是最需要同時兼顧安全、法規、預算及日常使用的部分。

FAQ：裝修新制 2026 常見問題

總結：裝修新制 2026 的業主行動清單

裝修新制 2026 的重點，不是令所有住宅裝修變得複雜，而是要求業主在開工前把安全、合規及日後使用納入同一份計劃。新建住宅、涉及改動圖則的現存單位、廚廁重做及分間單位出租，均應特別留意防滑地面、通道、門檻高度、簡樸房面積、樓底高度、獨立廁所及水電錶等要求。

實務上，業主可按三步處理：第一，查清官方及管理處要求；第二，把新制要求寫入設計圖、物料表及報價單；第三，在施工中保留相片、材料及驗收紀錄。這樣做雖然前期較花時間，但能減少返工、延誤及爭議。若單位涉及廚廁、防水、門檻或訂造傢俬，建議在度尺階段已一併核對尺度及施工方法。