【上然 裝修預算2026】萬科大埔新盤全屋報價拆解 + 3級套餐對比

「上然（Le Mont）」由萬科香港打造，坐落大埔馬窩路19號，分3期共6座1,650伙，第一期403伙預計於2026年7月31日收樓，工期已進入最後直路階段。實用面積由214呎開放式去到961呎四房連工人房，戶型跨度極大，唔同單位嘅上然 裝修預算可以相差3倍以上。

業主收樓前最關心嘅問題，往往係「我呢個單位實際要預幾錢做裝修？」、「3級套餐邊個最啱我？」、「報價單有冇隱藏陷阱？」。呢篇文章由 ACDesign（Art Creation Interior Design）以 1,800+ 真實裝修數據加上自家為上然戶主做過嘅實際報價，幫你由戶型 → 套餐 → 陷阱 → 付款 4 個層面拆解，做收樓黃金期最理想嘅預算規劃。

上然 裝修預算大約幾錢？按戶型面積拆解 2026 真實報價區間

根據 ACDesign 統計嘅 1,800 個香港全屋裝修真實報價：上然開放式 214-246呎全屋預算中位約 HK$28 萬、1房 280-370呎約 HK$32-38 萬、2房 400-500呎中位約 HK$40 萬、3房 500-700呎中位約 HK$52 萬、3-4房 700-961呎中位約 HK$63 萬，呎價落在 HK$626 至 HK$1,320 之間。

上然第一期戶型橫跨開放式至四房，呎價隨面積遞減呈現明顯規律：

• 開放式（214-246呎）：呎價中位約 HK$1,040，全屋預算約 HK$22-30 萬。細單位入牆櫃、地台床等訂造件密度高，固定成本攤分到較少面積，呎價最貴。
• 1房（約 280-370呎）：全屋預算約 HK$26-38 萬，主要支出係客廳玻璃間隔書房、廚房開放式改造、衣帽間入牆設計。
• 2房（約 400-500呎）：呎價中位約 HK$950，全屋預算約 HK$32-50 萬，係上然主力戶型，佔第一期 161 伙 / 40%。
• 3房（約 600-700呎）：呎價中位約 HK$900，全屋預算約 HK$42-65 萬，多數需要拆牆做主人套房。
• 3-4房（700-961呎）：呎價中位約 HK$810，全屋預算約 HK$50-90 萬。

呢啲區間係 ACDesign 設計埋全屋訂造櫃、潔具、燈飾安裝、油漆、地板嘅綜合範圍，不含家私同主要電器（電視、雪櫃、冷氣機可另議），亦未包高階智能家居全屋方案。

上然平面圖點睇？6座1,650伙戶型分布點影響裝修費用

上然平面圖第一期 403伙以 1房 131伙（32%）+ 2房 161伙（40%）為主，第二期 682伙再以 1房及 2房 各佔逾 38%。細至中型單位佔絕大多數，意味多數業主嘅實際預算落在 HK$28-50 萬之間，超過 600呎以上嘅 3-4 房戶佔比少但工程複雜度大幅上升。

按胡‧說樓市同 28hse 公開資料整理，上然第一期主要戶型同其裝修費用分布：

• A室 開放式 約 214-246呎：標準方案為「假天花包喉 + 全屋入牆櫃 + 地台床 + 折門廚房」，木工訂造佔總預算 55% 以上。
• B/C室 1房 約 280-370呎：常見訂做為客廳玻璃間隔書房、廚房開放式改造、主人房衣帽間，泥水拆改加木工約佔 70%。
• D/E室 2房 約 400-500呎：主流改動為「2房連書房」或「2房連衣帽間」，廚房橫向擴改、客廳特色背牆係常見支出。
• F室 3房 約 600-700呎：拆非主力牆增加儲物室、主人房做衣帽間係預算大頭，泥水費用平均比 2房高 40%。
• 頂層特色戶 4房連工人房 800-961呎：自由度最高，預算由 HK$60 萬到 HK$100 萬以上不等。

馬窩路 19 號嘅單位普遍向南或東南，採光理想，部分低層單位面對山景但需處理私隱問題，建議裝修時加大窗簾盒同電動百葉設計。想睇實際戶型同 AC 真實報價，可參考 AC 真實報價案例 同 單位裝修完整指南。

上然裝修 3 級套餐邊個最啱？基本/中階/高階全屋報價對比

上然裝修3 級套餐以 450呎兩房為基準：基本套餐約 HK$28-35 萬（執灰油漆+鋪膠地板+衛廁鋪磚+基本入牆櫃）、中階套餐約 HK$42-55 萬（全屋訂造櫃+部分拆改+中檔潔具+簡單智能家居）、高階套餐約 HK$60-85 萬（進口建材+全屋訂造+全屋智能+高端品牌+設計造型牆）。

以下係 ACDesign 為上然兩房戶（約 450呎實用）報過嘅 3 級價格組成（±10% 取整千，已脫敏）：

選擇建議：

• 收樓後想 6 個月內入伙：基本套餐已包必要水電、潔具、訂造櫃，工期約 60-75 天，啱急住入伙嘅業主。
• 業主自住長住 10 年以上：中階套餐性價比最高，材料保用期 5-8 年，後續維護成本最低。
• 追求空間視覺效果或投資物業：直接上高階，但訂造櫃密度同進口材料係主要成本驅動，建議重點預算投放喺主人房及客廳。

詳細各套餐用料清單、品牌指定，可參考 AC 套餐價目表。

上然設計 5 大要點點解最影響預算？（含風水化解技巧）

上然設計5 大影響預算因素：① 拆改非主力牆（一拆一鋪約 HK$8,000-15,000/段）② 廚廁防水（每間約 HK$4,000-6,000）③ 全屋訂造櫃密度（高櫃 HK$1,800/直尺、地櫃 HK$1,000/直尺）④ 智能家居布線（每路約 HK$3,000-8,000）⑤ 上然風水化解（玄關擋煞、廁所對門化解、廚房灶位調整每項約 HK$5,000-15,000）。

① 拆牆改動：上然單位以實用面積為主，但 2 房改 3 房、3 房開放廚房屬最常見需求。報價單拆 1-3 寸間隔牆每平方呎約 HK$25，新砌沙磚牆每平方呎約 HK$110，需事先申請屋宇署小型工程同確認承辦商持有有效牌照。

② 防水工程：廁所防水做足 6 尺高、Sika 107 兩層、48 小時試水係 ACDesign 標配，每間約 HK$4,000。新樓盤原裝防水雖已做，但業主拆改瓷磚後必須重做，否則漏水會影響樓下單位。

③ 訂造櫃密度：上然細單位（200-400呎）訂造櫃每呎成本佔總預算 35-45%，係單一最大支出。建議分清「必須櫃」（鞋櫃、衣櫃、廚櫃）同「進階櫃」（地台床、書牆、酒櫃），唔好一次過全包。

④ 智能家居：上然採用標準單頭電制盒設計，加開關制、暗線、中控屏係主要費用。建議入場前 fix 好線路圖，唔好等裝修完後再撬牆加線，後加成本至少貴 50%。

⑤ 上然風水：大埔南半山位置有靠山，但常見住宅化解需求包括：玄關設置實牆隔斷化「穿堂煞」、廁所門加趟門化「廁對廚」、廚房灶位避「灶後是廁」。呢類化解工程往往同設計同步規劃，整體預算多花 HK$15,000-30,000。

想了解更多裝修材料同價格比較，可參考 室內設計收費完整指南。

上然 裝修報價單常見陷阱有邊啲？分期付款點安排

上然 裝修報價單最常見 5 大陷阱：① 漏寫「實用面積基準」變相加價、② 訂造櫃板材未指明環保等級（須要求 E0/E1）、③ 智能家居標「指定品牌」實際降級、④ 水喉電線只寫「足夠」沒列規格、⑤ 包工不包料但材料費隱藏。付款建議用「5-2-2-1」分期：簽約 50%、進場 20%、中期 20%、完工 10%，唔好預付超過 50%。

報價單常見陷阱拆解：

• ACDesign 上然真實案例顯示，8 成業主收到首次報價時都存在 5 處以上隱藏項目，例如「全屋油漆」沒寫明係否含執灰底，最後額外加 HK$2-5 萬。
• 訂造櫃「指定品牌」描述模糊，板材必須要求 E0 級 18mm 大芯板或多層板、五金指明 Blum、Hettich 或 DTC 品牌。
• 第三者保險按工程總額 1.2% 計，最低 HK$2,000，係法例必須項目，沒列嘅報價單建議重新核實。
• 抽油煙機、雪櫃、洗衣機嘅安裝費用，每件約 HK$500-800，留意係否已包。

分階段付款建議（5-2-2-1）：

• 簽約：50%（包訂造櫃、潔具、燈飾、智能家居物料訂購）
• 進場拆鋪後：20%（水電開槽完成 + 防水試水通過）
• 中期：20%（木工大部分安裝完成 + 油漆完成 + 廚廁鋁天花）
• 完工驗收後：10%（全屋清潔 + 除甲醛 + 業主簽收）

避免一筆過畀超過 60%，預留尾款議價空間係保障業主嘅最後防線。如有任何上然單位嘅報價疑問，歡迎透過 免費裝修報價 聯絡 ACDesign 設計師上門度尺。