【清水灣道35號項目 平面圖大解構】九建2000伙戶型分析 + AC設計改造5大重點

九龍建業（股票編號：0034）旗下牛池灣清水灣道35號項目，係東九龍未來5年最大型嘅住宅旗艦盤。整個項目佔地相當廣闊，由5座54層高大廈組成，建於8層平台基座之上，加埋4層地庫，總樓面面積約215.2萬呎，提供逾2,000伙住宅單位。預計2026年第二季開始分期推售，首兩期合共涉約820多伙，最快可於即將收樓嘅時間表內入伙。

呢個盤最受買家關注嘅，就係清水灣道35號項目 平面圖究竟長咩樣？2房500呎、3房600呎呢啲面積，實際用嚟生活又夠唔夠？ACDesign（Art Creation Interior Design）團隊根據官方公佈嘅戶型資料同九建過往樓盤經驗，為大家詳細拆解平面圖每一個關鍵位，順便提供針對性嘅改造建議。

清水灣道35號項目 平面圖有幾多款戶型？面積點分佈？

根據九建公佈資料，清水灣道35號項目 平面圖以2房、3房為主打，2房單位面積約400至500呎，3房約550至700呎，亦設少量4房特色戶，全盤不設開放式單位，最細都係2房起跳，相對適合家庭客。

5座大廈以半月弧形階梯式環繞地盤內三座二級歷史建築（前聖若瑟安老院），呢個獨特佈局令到每座嘅單位朝向、景觀都唔同，而每層典型一梯多伙嘅設計亦會影響平面圖嘅排列方式。買家睇清水灣道35號項目 戶型分析時，要特別注意以下幾點：低層戶望平台會所，但日照可能受平台遮擋；中層望內園或歷史建築群，靜中帶景；高層望飛鵝山或啟德跑道景，採光最好但風壓較大，裝修時要揀對應級別嘅玻璃窗同窗簾。

從清水灣道35號項目 單位面積分佈嚟睇，主流2房戶（約450呎）約佔45%，係首置買家最易負擔嘅入場呎數；3房戶（約600呎）約佔40%，主攻換樓家庭客；其餘為4房特色戶及複式單位，採用較高層數，預算門檻會較高。整體面積區間清晰，業主裝修預算可按呎數推算：2房約HK$28-45萬、3房約HK$40-65萬（連訂造傢俬，視乎風格而定）。

清水灣道35號項目 動線點行先順？玄關到睡房一條龍解構

九建過往牌頭如海日灣II、傲華等2-3房戶，動線都係「方廳直入」設計，玄關狹長、客飯廳合一、廚房半開放面向客廳。清水灣道35號項目 平面圖預期延續呢套思路，入屋必須處理「換鞋區擠迫」呢個老問題。

典型動線可拆解為三段：第一段「玄關區」約30-50呎，門一推入就係狹長過道，左邊或右邊原裝開放式廚房，業主必須喺度做高身鞋櫃 + 換鞋凳 + 全身鏡，避免衝突瞓房門。第二段「公共區」客飯廳合一約120-180呎，外接闊度約1.5-2米嘅工作平台或細露台，方廳設計令到梳化、餐桌嘅擺位有彈性，但要小心電視牆背後就係主人房牆，影響隔音。第三段「私密區」走廊接2-3個睡房連廁所，主人房通常約70-100呎連套廁，次房約45-60呎，係香港新樓嘅常規配置。

動線最大痛點係：好多清水灣道35號項目 平面圖嘅2房戶，會將洗手間門開在面向客廳嘅位置，每次用廁所都要「行show」。ACDesign建議透過收口牆 + 暗門設計，將廁所門融入電視牆同色板材內，視覺上消失，又唔影響使用。如果想了解更多收樓初期嘅判斷重點，可參考單位裝修完整指南。

清水灣道35號項目 朝向同採光點解咁重要？對裝修有咩影響？

清水灣道35號項目位處彩虹站東面，背靠飛鵝山，前望啟德跑道，朝向佈局以東南、西南為主，少量單位向北或向西。東南朝向擁有最理想嘅全日採光同通風，西向則要面對下午西曬，對裝修材料同空調負荷有直接影響。

清水灣道35號項目 朝向影響裝修嘅3個關鍵：第一，西曬戶必須做雙層 Low-E 玻璃 + 隔熱窗簾，否則夏天室溫會比東向戶高3-5°C，冷氣費可以差成倍。第二，地板選材唔同——西曬戶建議揀深色SPC石塑地板或瓷磚，避免淺色實木受紫外線退色變黃。第三，北向單位採光較弱，玄關同走廊要加做間接燈帶 + 反光鏡面，視覺上補光，否則白日入屋都有點陰沉。

Art Creation Interior Design 處理過大量觀塘綫沿線新盤（如海日灣II、凱滙）嘅西曬戶，發現業主最易忽略嘅，係玻璃膜同窗簾盒嘅前期工。喺收樓階段預先將窗簾盒做闊到20cm，後期可以彈性換 Roman blinds、捲簾或 sheer curtain，唔使再敲牆，呢類細節先係「收樓前要諗清楚嘅5件事」入面最易被遺漏嘅一項。

清水灣道35號項目 戶型最常見痛點有邊啲？梁柱、不規則點搞？

港人新盤三大痛點：梁柱位、不規則牆角、儲物不足，清水灣道35號項目 平面圖因採用54層摩天大廈設計，結構梁同剪力牆相當顯眼，部分2房戶廳中央或床頭位置都會有約30-45cm嘅落地大柱，直接影響梳化、床頭櫃擺位。

第一，梁位處理：客廳天花若有橫梁穿過，建議做「平天 + 局部假天花包梁」雙層設計，將梁高度藏埋並隱藏中央冷氣風口；床頭如撞上梁壓頂，可將床位前移，背後做60cm深軟包牆 + 床頭板，化解風水兼增加靠頭舒適度。第二，不規則牆角：弧形樓座令到部分單位有「微斜角」窗台牆，唔做嘢就成個死角，建議訂做整體斜面工作枱或閱讀角，將呎數用盡。第三，儲物不足：450-600呎細單位，至少要做齊「玄關鞋櫃 + 廳邊高身電器櫃 + 主人房衣帽間 + 床尾儲物地台」四件套，至有條件容納香港一家三口嘅實際生活雜物。

另一個業主常忽略嘅，係清水灣道35號項目 開放式廚房嘅排煙問題。半開放式廚房美觀，但煮中式重油料理時氣味會直入客廳同窗簾。ACDesign建議揀飛利浦或德國 Bosch 嘅高吸力抽油煙機（吸力≥1000m³/h）配合廚房上方滑動玻璃趟門，平時打開通透，煮飯時關上隔氣，係香港實用性嘅黃金組合。如想深入了解木工同訂造櫃嘅選材，可以睇我哋嘅裝修材料全攻略。

AC室內設計針對 清水灣道35號項目 嘅5大改造建議

Art Creation Interior Design 根據過往200+宗東九龍新盤案例經驗，為清水灣道35號項目業主總結出5大改造重點，每一項都係實戰沉澱，並非紙上談兵，業主可按自己單位嘅實際呎數同朝向揀選優先級。

1. 玄關放大術：將原裝細玄關拆除，鞋櫃改為頂天立地80cm深嵌入式設計，騰出嘅地面位置鋪木地板延伸入廳，視覺面積即時放大15%。2. 廚房開放化：原裝半開放廚房升級為全開放島台廚房，加做1.2米吧台兼餐桌，450呎細單位可慳出原本飯廳所需嘅60呎位置，做出兩房變兩房半嘅錯覺。3. 主臥衣帽化：主人房入口位置加建2.4米深嘅 walk-in closet，將次臥牆向主臥推40cm，犧牲少少次臥儲物（次臥另做整面牆櫃補回），換來主臥嘅高端酒店感。4. 廁所乾濕分離：原裝細浴室透過將浴缸改為淋浴間 + 拉門隔開盥洗區，1.2米×1.8米嘅空間都可以做出半乾濕分離效果，雙人早上同時用都唔會搶位。5. 多功能客廳：客飯廳統一鋪 SPC 木紋地板，電視牆採用無縫實木大板 + 隱藏儲物，飯桌改為可摺疊延伸枱面，平日6呎，宴客可延長至8呎，一家三口生活同朋友聚會都兼顧。

以上每項改造，ACDesign都有對應嘅實景案例，可瀏覽AC 同類戶型完工案例同更多 清水灣道35號項目 報價案例，挑選最接近自己單位嘅參考。如想直接知道自己嗰款清水灣道35號項目 平面圖嘅改造預算，歡迎免費裝修報價，Art Creation Interior Design 會喺48小時內按戶型、呎數同需求出一份清晰報價，幫業主由收樓一刻起就走少冤枉路。

常見問題 FAQ

Q1：清水灣道35號項目 主力戶型有幾房幾廳？
A：以2房、3房為主打。2房約400-500呎，3房約550-700呎，另設少量4房特色戶。全盤不設開放式戶，最細都係2房起跳，主攻首置同換樓家庭客。

Q2：清水灣道35號項目 開放式廚房可以改裝嗎？
A：可以。半開放廚房可升級為全開放島台 + 玻璃趟門設計，平時打開通透，煮中式時關上隔氣，配合≥1000m³/h抽油煙機，係細單位最實用嘅組合。需注意石油氣管接駁規範。

Q3：清水灣道35號項目 哪個單位朝向最好？
A：東南向最佳，全日採光通風兼備，無下午西曬問題；其次為南向。西向需做雙層Low-E玻璃 + 隔熱窗簾解決熱負荷；北向採光弱，玄關走廊要加燈帶補光。