【清水灣道35號項目 平面圖解構】2026 戶型動線分析 + AC 設計師 5 大改造重點

牛池灣清水灣道35號項目係九龍建業近十年最大型嘅旗艦盤，由 5 座 54 層大廈組成，總共逾 2,000 伙，戶型以 400 至 500 呎 2 房 + 550 至 700 呎 3 房為主，第一期約 361 伙預計 2026 年第二季推售，整個項目分階段陸續入伙。對即將收樓嘅業主嚟講，最關鍵嘅真實搜尋字眼就係「清水灣道35號項目 平面圖」——即係上會前要研究清楚每個單位嘅動線、朝向、梁柱位、儲物量，先至能夠制定合理嘅裝修預算同改造方案。

藝創室內設計（Art Creation Interior Design，ACDesign）服務香港業主超過 20 年，今篇文章會由公開平面圖數據出發，逐層拆解清水灣道35號項目嘅戶型結構、典型動線、痛點同 AC 嘅實戰改造建議，並串連我哋過往於彩虹、九龍灣、樂富完成嘅 3-5 個同類戶型完工案例俾你做實景參考。

清水灣道35號項目 戶型概覽：5 座 54 層 2 房 3 房主導

清水灣道35號項目位於牛池灣聖若瑟安老院地段，整個發展項目佔地約 215.2 萬呎，住宅樓面 147.65 萬呎，5 座大廈建於 8 層平台基座之上，另設 4 層地庫做停車場同公共設施。發展商九龍建業公開資料顯示 2,000 伙之中：

• 2 房單位：建築面積約 400–500 呎，實用面積估計 300–380 呎；佔比約六成。
• 3 房單位：建築面積約 550–700 呎，實用面積估計 420–540 呎；佔比約四成。
• 不設開放式單位：所有戶型都有獨立廚房同至少 1 間睡房，呢個係清水灣道35號項目 平面圖嘅一大亮點，反映九建定位中產家庭客群。

值得留意，整個發展採用半月型弧形設計，5 座大廈以階梯式佈局環繞地盤中央三幢二級歷史建築（聖若瑟安老院），意味住宅單位朝向會因樓座位置不同而出現顯著差異——有單位向西可遠眺彩虹邨同九龍灣，有單位向東可享獅子山外圍綠化，亦有部份單位向中庭。揀單位前必須對住清水灣道35號項目 平面圖逐個樓座分析，唔好被「景觀效果圖」誤導。歡迎參考 AC 同類戶型完工案例 中嘅多個牛池灣同九龍灣項目實景照。

清水灣道35號項目 平面圖動線分析：玄關 → 客飯廳 → 廚房 → 睡房

由 ACDesign 過往處理逾百個牛池灣、九龍灣同樂富同類單位嘅經驗，清水灣道35號項目 戶型分析必須圍繞 4 個關鍵動線節點：

1. 玄關區（約 8–12 呎）：大門打開後嘅第一個落腳點。400 呎 2 房單位多數冇獨立玄關，鞋櫃同收納要訂造一體式高身櫃（建議深度 350mm），並預留遮擋客廳嘅屏風或玻璃趟門。
2. 客飯廳一體（約 100–150 呎）：開放式 L 型 layout 為主，沙發背向廚房或睡房門。AC 通常會建議用 2.4 米長沙發配 1.2 米圓形飯枱，慳走道空間之餘亦避免動線交叉。
3. 獨立廚房（約 30–50 呎）：清水灣道35號項目 開放式廚房 並非原裝設計，但部份 2 房戶型嘅廚房牆屬非結構性，可以改成半開放或加裝黑框玻璃趟門。
4. 主睡房 + 次睡房：主房約 80–110 呎、次房約 55–75 呎、3 房嘅儲物房或細房約 40–50 呎，建議統一訂造 2.4 米高頂櫃增加垂直儲物。

清水灣道35號項目 單位面積普遍偏中型，動線優化嘅重點在於「化零為整」——例如將玄關櫃 + 電視櫃 + 餐邊櫃整合成同一面木紋牆，視覺上拉長 4 米，實際儲物量增加 30%。AC 過去喺啟德、彩虹同類 460 呎兩房單位做過呢類整合，竣工後業主回饋「成個客飯廳大咗一倍」嘅心理感受。

牛池灣清水灣道35號項目 朝向、採光、通風對裝修嘅影響

朝向係香港新樓宇裝修最容易被低估嘅變數。清水灣道35號項目 朝向 主要分以下四類：

• 東南向（A、B 座低中層）：採光時間長、夏季西斜少，係家庭用戶首選。AC 建議用淺色實木地板 + 米白乳膠漆增強光線反射；窗簾用透光率 30% 嘅紗簾配遮光簾雙層設計。
• 西北向（C、D 座中高層）：黃昏會有 2–3 小時強烈西斜，夏季室溫可上升 4–5°C。AC 通常會建議玻璃窗加裝 Low-E 隔熱膜（每呎 $35–$55），慳冷氣電費約 18%。
• 向中庭歷史建築（部份 E 座低層）：景觀靜謐但採光較弱，建議多用鏡面、淺色雲石檯面提高反光率。
• 向彩虹邨方向（高層望遠景）：景觀開揚但風壓較大，鋁窗等級必須核實開發商交樓規格，必要時加裝吸音密封條（每米 $80–$120）。

通風方面，清水灣道35號項目 平面圖普遍採用「廳房對流」設計，主睡房嘅窗同客廳窗呈對角，對流效果好；但廚房同浴室都係內置抽氣，唔開抽氣扇就會出現悶熱問題，業主裝修時應同 AC 工程師商討抽氣管走線同負壓平衡。另外，因為發展商計劃興建行人隧道連接彩虹站、加設天橋駁彩雲一邨，未來步行 5 分鐘到港鐵站，將直接拉高呢類東南向單位嘅長線租值。

清水灣道35號項目 平面圖 5 大常見痛點

雖然九建嘅戶型相對成熟，但 ACDesign 由發展商公開資料 + 屋宇署批則圖預判到以下 5 個典型痛點，業主編裝修預算時要留意：

1. 梁柱外露：54 層高層建築結構柱粗大，部份單位睡房門口位上有 250–350mm 厚樑柱，做衣櫃時要避開或包樑做夾層儲物。
2. 不規則弧形外牆：半月型大廈外牆並非完全垂直，部份單位窗邊牆有 5–10 度斜角，訂造傢俬時要實地度尺，唔可以照搬廠商標準尺寸。
3. 儲物不足：400 呎 2 房單位原裝只得睡房內嘅 1.2 米衣櫃位，業主裝修必須加做玄關櫃 + 客廳電視櫃 + 廚房高身櫃，先夠 3 口之家使用。
4. 冷氣機位置受限：發展商統一指定室外機掛位，分體機冷媒管最長 5 米限制，部份戶型嘅主房同次房要共用一個外機位，需採用一拖二冷氣。
5. 廁所無窗：3 房戶型嘅次浴室部份冇窗，必須裝抽氣扇 + 防霉牆漆，AC 推薦 Dulux 防霉系列（約 $480/4L）。

如果你已經 Ballot 中籤或籌備一手登記，建議盡早安排 ACDesign 上門度尺 + 出 3D 平面圖，避免收樓後先發現結構問題。

AC 室內設計針對清水灣道35號項目嘅 5 大改造建議

藝創室內設計整理出針對清水灣道35號項目 戶型分析嘅 5 大實戰改造方案：

1. 實牆拆改評估：先向發展商索取「非結構牆」位置圖，2 房單位常見將次房牆拆做開放式書房或更衣室，預算約 $6,800–$12,000（拆牆 + 補地 + 油漆）。
2. 陽台 / 工作平台擴入客廳：清水灣道35號項目部份高層單位設有 30–45 呎工作平台，可加裝鋁框玻璃門「半室內化」，延展客廳視覺長度，工程約 $18,000–$28,000。
3. 玄關升級換鞋櫃 + 屏風：訂造 2.4 米高玄關櫃 + 黑框玻璃屏風約 $14,500–$22,000，配 LED 感應燈提升日常體驗。
4. 開放式廚房改裝：清水灣道35號項目 開放式廚房非原裝，可以拆除非承重廚房牆，改用 2 米寬黑框趟門 + 雲石島台，連電器位 + 訂造廚櫃預算 $58,000–$95,000。
5. 主臥走入式衣帽間：3 房戶型可將細房改做 35–45 呎走入式衣帽間，配 L 型衣櫃 + 化妝枱，價錢約 $32,000–$48,000。

想睇實景效果？歡迎查閱 更多 清水灣道35號項目 報價案例，Art Creation Interior Design 過去 3 年喺彩虹、牛池灣、九龍灣完成嘅同類型 2-3 房案例平均報價 $38–$48 萬，可作為你籌備預算嘅實價依據；3 房戶型則普遍落喺 $48–$62 萬區間，視乎雲石用量同電器品牌。

立即行動：免費裝修報價 — ACDesign 設計師會根據你嘅清水灣道35號項目單位平面圖即場度尺，4 小時內回覆初步報價單，並附送一份同戶型 3D 渲染示意圖。

常見問題 FAQ

Q1：清水灣道35號項目 主力戶型有幾房幾廳？
A：根據九龍建業公開資料，清水灣道35號項目主力戶型以 2 房 + 3 房為主，2 房建築面積 400–500 呎、3 房建築面積 550–700 呎，全部設獨立廳房，不設開放式單位。

Q2：清水灣道35號項目 開放式廚房可以改裝嗎？
A：原裝戶型廚房屬獨立封閉式，但根據屋宇署批則圖，部份 2 房單位嘅廚房牆屬非結構性，理論上可以拆除改開放式或半開放式。實際操作要先向發展商索取結構圖，再由 ACDesign 工程師現場評估，避免破壞承重結構或抽氣管。

Q3：清水灣道35號項目 哪個單位朝向最好？
A：以採光、通風、景觀綜合考量，A 座同 B 座中高層東南向單位最佳，全日有 6 小時日照、無西斜、可遠眺彩虹邨同九龍灣，係 AC 設計師最推薦嘅自住首選。如以投資角度，向中庭歷史建築嘅低層單位入場費較低，租務回報相對穩定。

English Summary

The Clear Water Bay Road Project No. 35 (清水灣道35號項目) is the flagship development by Kowloon Development at Ngau Chi Wan, comprising five 54-storey towers with over 2,000 units. Phase 1 launches in Q2 2026 with around 361 units, and the entire project will be handed over in stages thereafter. Floor plans are dominated by 2-bedroom (400–500 sqft) and 3-bedroom (550–700 sqft) layouts, with no studio or open-plan units. ACDesign (Art Creation Interior Design, www.acdesign.com.hk) has analysed the public floor plans and identified five key renovation pain points: structural columns intruding into bedrooms, irregular curved external walls due to the half-moon tower geometry, insufficient built-in storage, restricted air-conditioner positions, and windowless secondary bathrooms in 3-bedroom units. Our recommended upgrades include non-structural wall demolition for open kitchens (HKD 58,000–95,000), entrance-foyer storage cabinets with framed glass screens (HKD 14,500–22,000), walk-in wardrobes for 3-bedroom units (HKD 32,000–48,000), and Low-E glass film for west-facing units. Typical full renovation cost for a 2- to 3-bedroom unit at Clear Water Bay Road 35 ranges from HKD 380,000 to HKD 620,000 depending on stone selection and appliance brands. Booked owners are advised to engage ACDesign for on-site measurement and 3D layout planning before signing the formal sales agreement, ensuring the chosen unit matches the family’s actual lifestyle and storage needs. Visit our works gallery for completed Ngau Chi Wan and Kowloon Bay case studies.