漏水保固點保障？驗收到追修教學

屋企一滴水，最煩往往唔係即刻抹乾，而係之後點證明「係邊度漏、幾時漏、邊個要負責」。漏水保固如果只係口頭講「有事返嚟整」，到真正滲水、樓下投訴、櫃身發霉先追，業主好易陷入各說各話。AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗入面，最常見嘅爭拗唔係材料貴唔貴，而係保固條款、驗收相片同追修流程一開始冇寫清楚。

如果你正準備裝修浴室、翻新廚房，或者剛收樓發現濕印，建議先了解完整裝修流程，因為漏水保固其實係由拆除、喉管、防水、鋪磚、潔具安裝一路累積出嚟，唔係完工嗰日先突然出現。

漏水保固首先要確認咩？

漏水保固首先要確認「漏水來源、工程範圍、保固期限、通知方式」四項，唔好一開始就只問賠幾多。香港住宅漏水好多時牽涉樓上樓下、公共喉、暗喉、潔具、地台防水層，責任要靠現場證據逐步排除。

實務上，屋主第一步唔應該即刻拆牆或補膠，而係先做基本止損：關水掣、抹乾明水、用手機拍片記錄水滴位置、濕印範圍、時間同天氣狀況。如果係廁所或廚房滲水，要分清係用水時先漏，定係停用都繼續漏；前者可能同潔具、去水、馬桶底座漏水矽利康或淋浴區有關，後者就可能涉及供水喉或樓上滲漏。

香港消委會 2023 年資料顯示，2017 至 2023 年共接獲約 1,205 宗裝修工程相關投訴，涉及金額約 2.7 億港元。呢個數字提醒屋主：保固唔係裝修後嘅附加福利，而係報價、合約、驗收時已經要寫清楚嘅保障。若工程延誤或爛尾，業主可能要一邊等復工、一邊付租金，拖數個月已經係數萬元級時間成本。

漏水保固最有力嘅證據，唔係口頭爭辯，而係「完工前後相片、試水記錄、報價項目、收據、訊息通知時間」。愈早整理，愈容易追修。

如涉及浴室，建議同步睇返浴室防水層點樣形成完整防線，因為好多漏水問題表面係磚縫或玻璃膠，根本可能係底層防水未做足。

家裡漏水怎麼辦：10 分鐘內止損步驟

家裡漏水怎麼辦？10 分鐘內要先止水、斷電、拍證據、通知相關人士，之後先判斷係 DIY 小修定要搵師傅。漏水一開始嘅處理，會直接影響之後保固追修同責任判定。

第一步：先保安全

如果水流接近插座、電箱、拖板或電器，應立即停止使用附近電器；唔肯定安全時，唔好赤腳踩水處理。水同電一齊出現，唔係普通家務問題，而係安全問題。

第二步：保留現場證據

用手機拍三類資料：一是近鏡水滴或濕印；二是廣角展示位置，例如洗手盆、馬桶、企缸、天花；三是時間證據，例如同一位置每隔 15 至 30 分鐘再拍一次。呢啲資料日後同管理處、樓上業主、承辦方溝通都好重要。

第三步：先通知，後維修

若仍喺漏水保固期內，唔建議未通知承辦方就自行拆改。因為一旦改動過現場，對方可能話已經無法判斷原本問題。可以先用訊息簡單列明：「日期、位置、現象、相片、希望安排檢查時間」，保留文字紀錄。

1. ✅ 關閉相關水掣或全屋總掣。
2. ✅ 拍片影相，記錄漏水位置同時間。
3. ✅ 用毛巾或水桶止損，但唔好拆喉拆磚。
4. ✅ 通知管理處、樓上或承辦方。
5. ✅ 整理合約、報價單、收據、完工相。

如果你懷疑係廁所地台或淋浴區滲水，可以參考廁所防水相關資料，先理解防水層同明面補膠嘅分別。

漏水保固文件要準備咩？

漏水保固文件要準備合約、報價單、付款紀錄、完工相、試水紀錄、保養條款同訊息往來。冇文件，追修就好易變成口同鼻拗。

好多屋主只保存最終報價，冇保存工程變更、加減項、材料確認同驗收紀錄。到漏水時，先發現報價寫得太籠統，例如只寫「廁所裝修一項」，冇列明防水工程、供水喉、去水喉、潔具安裝、試水高度或時長。咁樣就算有漏水保固，都難判斷係邊個項目出問題。

如果將來涉及漏水和解書範例或漏水和解協議書，文件愈齊，雙方愈容易就維修範圍、時間、費用承擔達成共識。不過法律文件或賠償細節應諮詢合資格專業人士，裝修公司唔應代替法律意見。

DIY 可處理嘅漏水保固小檢查

DIY 只適合檢查明面位置，例如水箱、軟喉、龍頭接口、馬桶底座外圍矽利康；只要涉及暗喉、防水層、樓板或長期滲漏，就唔建議自己拆。

以下工具清單係檢查用途，唔係叫屋主自行做防水工程。價錢方面，因一般零售工具唔屬於 AC 報價資料範圍，本文唔自行編寫金額；屋主可按實際店舖標價購買。

水箱漏水馬桶點睇？

如果懷疑水箱漏水馬桶，可以先抹乾水箱外殼同地台，等 10 至 15 分鐘觀察水跡係由水箱底、入水喉、沖水掣，定係馬桶底部滲出。水箱外殼凝水同真正漏水有時好似，尤其潮濕日子，唔好太快下結論。

馬桶底座漏水矽利康係咪補膠就得？

馬桶底座漏水矽利康如果只係外圍膠邊老化、冇臭味、冇持續出水，重新清潔打膠可能有幫助；但如果沖水先滲、帶異味、地台長期潮濕，可能係去水接口或底座安裝問題，單靠補膠只係遮住症狀。

浴室設計重點同漏水有咩關係？

浴室設計重點唔止係靚，仲包括去水坡度、防水高度、玻璃間隔收口、地台門檻同潔具檢修位。若一開始冇預留維修空間，日後追漏水保固時，好多位置要拆櫃拆磚先見到。

如你打算做企缸或濕區分隔，可延伸睇frp 防水施工方法，理解不同防水材料同施工層次。

我哋點做防水同水電，減少保固爭拗？

減少漏水保固爭拗嘅方法，係把隱蔽工程做成可驗收、可拍片、可量度，而唔係靠完工後一句「放心」。我哋做浴室同廚房時，會特別重視防水、喉管測試、地磚平整同成品保護。

藝創嘅做法係：廁所防水採用 Sika 107 防水，做兩層基礎防水層，再加一層素水泥漿界面層；全廁所防水上牆至 2,200mm，完工後做 72 小時浸水閉水測試，確認冇滲漏先鋪磚。呢啲工序唔係肉眼睇靚唔靚，而係要用時間同水位去驗證。

水電方面，我哋全屋暗喉採用 PVC 膠喉，電線穿管敷設；供水銅喉採用澳洲銅喉，配英國品牌配件及進口錫焊接。水管完成後會做 24 小時 180 磅水壓測試，壓力回落不超過 10% 先算合格。呢類紀錄對漏水保固好重要，因為日後若有滲水，可以先從已測試範圍逐步排查。

泥水鋪貼方面，我哋會先蕩平地面，再用奧迪美膠砂薄貼瓷磚，並用找平器控制相鄰磚面高低誤差於 1mm 以內；黏結飽滿度以 ≥95%、空鼓率 ≤5% 為目標。地磚底層穩定，防水層先唔容易因空鼓、鬆動、撞擊而受損。

另外，開工前成品保護亦係保固管理一部分。藝創會由單位門口一路鋪設保護至大廈電梯門口，亦會保護已完成安裝嘅冷氣機同地面，避免後續工序刮花、碰撞或污染。工程期間如要進出公共地方，保護做得足，可以減少大廈投訴同額外賠償風險。

漏水維修同保固相關價錢點睇？

漏水維修價錢要先分清係檢查、小修、重做防水，定係全屋裝修其中一部分；涉及未能肉眼確認嘅漏水來源，此項需上門度尺後報價。根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，裝修預算要用面積同工程範圍估算，唔應只用單一漏水點判斷。

若漏水問題牽涉全屋翻新，例如舊樓浴室、廚房、水電一併重做，可參考 AC 真實報價統計：300-499呎單位，全屋裝修呎價常見區間約 626-1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位約 90 天；500-699呎單位，呎價常見區間約 513-1055 元/呎，全屋總價中位約 HK$520,000，工期中位約 90 天。以上係全屋工程參考，唔等於單一漏水維修承諾價。

分項方面，如廁所全套冷熱水喉約 13,000 元/項；廁所防水工程約 3,500 元/項，備註為 SIKA、6呎高、24小時試水；廁所鋪牆身磚及地台磚約 34,000 元/項，連工包底料、不包飾面磚。若工程要按藝創現行防水標準做至 2,200mm 及 72 小時閉水測試，現場細節需上門度尺後確認。

設計費方面，住宅室內設計服務費約 $50-100/平方呎。若漏水同間隔、浴室重設、開放式廚房加玻璃、櫃體位置有關，設計階段已經要考慮喉位、去水、檢修口同濕區分隔；有需要可預約免費上門度尺／免費報價，先釐清工程範圍。

想了解廚房間隔同玻璃分隔對防水、油煙同驗收嘅影響，可參考開放式廚房加玻璃一文。

咩情況唔好自己整，要搵師傅？

只要漏水牽涉暗喉、防水層、樓下天花、牆身濕印擴大、反覆發霉或有臭味，就唔好自己整，應該搵專業師傅檢查。DIY 補膠最多處理表面小裂縫，解決唔到內層問題。

漏水屋可以買嗎、漏水屋可以賣嗎，答案都唔係單純可以或唔可以，而係要睇漏水來源有冇查明、維修紀錄是否完整、管理處或鄰戶有冇未解決爭議。若買賣前未查清，日後維修費、追責時間同鄰里關係都可能變成隱性成本。

如果涉及漏水損害賠償判例，屋主應尋求法律意見；裝修角度只可以協助釐清工程紀錄、相片、維修項目同技術原因，唔應代替法庭或專業法律判斷。

驗收漏水保固：交樓前清單

驗收漏水保固要在交樓前逐項試水、拍片、確認文件，而唔係入住後先慢慢試。水一旦滲入櫃身、木地板或樓下天花，維修成本同溝通成本都會上升。

以下清單適合完工前同設計團隊或師傅一齊行一次。唔需要你變專家，但要知道邊啲位必須開水、放水、沖水、等候觀察。

• ✅ 洗手盆連續放水，睇去水接口同櫃底有冇滴水。
• ✅ 馬桶連續沖水數次，睇底座、背喉、地台邊位有冇滲水。
• ✅ 淋浴區放水，睇地台去水速度、門檻外有冇走水。
• ✅ 廚房星盆放滿再去水，檢查去水喉同櫃底。
• ✅ 水箱、龍頭、角閥抹乾後再觀察 15 至 30 分鐘。
• ✅ 拍低潔具、喉位、地台、牆角、天花完工狀態。
• ✅ 收妥保固條款、維修聯絡方式同完工確認。

燈具、浴室寶、抽氣扇等亦要留意電器位附近有冇水氣或倒灌問題。若正揀燈具，可另看旺角燈飾街同香港燈飾相關資料，但浴室用電必須配合合適防水及電力規劃。

漏水保固 FAQ

漏水保固包咩？

一般包指定工程範圍內嘅滲漏修補，實際要睇合約、報價同保養條款。

漏水要即刻拆磚？

唔一定。應先止水、拍片、檢查明面接口，再判斷是否需要拆磚。

馬桶底滲水點算？

先抹乾拍片，分清係膠邊老化、去水接口，定係沖水時先漏。

室內設計幾錢？

住宅室內設計服務費約 $50-100/平方呎，按面積及範圍而定。

裝修全爆幾錢？

300-499呎全屋總價中位約 HK$400,000，實際需按現場報價。

浴室設計重點？

重點係防水高度、去水坡度、檢修位、乾濕分隔同潔具收口。

漏水屋可以買嗎？

可以考慮，但要先查明來源、維修紀錄同鄰戶爭議，唔好只睇表面。

漏水保固點追？

用文字通知承辦方，附相片、影片、日期、位置同合約資料。

漏水保固真正有用，靠嘅係清楚工程範圍、可驗收工藝同完整紀錄；由第一次發現水跡開始，屋主就應該有系統地保存證據同按合約處理。