博康邨博智樓 8座18樓15室 381呎兩房戶型｜開發商原圖 vs AC 家私圖逐項對比

近年沙田博康邨陸續有業主重整單位，搜尋「博康邨博智樓 平面圖」嘅讀者，多數想知呢個 1982 年落成嘅老牌公屋，381 呎兩房戶型實際點裝先夠用。房委會官方平面圖只標示房間中文標籤同尺寸，並冇傢俬擺位、收納方案同動線提示，業主收樓後對住空白圖紙完全諗唔到點布局。本文由 AC 藝創室內設計（Art Creation Interior Design Limited）整理一個 8 座 15 室 18 樓真實單位嘅完整翻新方案，逐項對比開發商原圖 vs AC 設計師家私圖，附 14 項訂造傢俱清單同 9 大工程預算範圍，俾準備收樓或翻新嘅業主做實戰參考。

1. 博康邨博智樓 8座18樓15室 樓盤背景簡介

沙田博康邨位於沙田圍西南部，沙角街 6 號，由香港房屋委員會（HA）發展、興業建築師樓設計。屋邨於 1982 年 10 月開始第一期入伙，至 1985 年 10 月分三期分階段落成，全邨共設 8 座住宅樓宇、5,474 個單位（資料來源：香港房屋委員會官方屋邨資料及維基百科條目）。

博智樓即係博康邨第 8 座，屬第三期落成嘅雙塔式（Twin Tower）大廈。樓型每層採用環形走廊圍住中央天井設計，每層約 24 個單位，由 4 室 / 8 室 / 9 室 / 10 室 / 15 室 / 16 室等編號組合而成，戶型由開放式 1 房至兩房單位都有。

由於屋邨已逾 40 年樓齡，原裝喉管、鋁窗、瓷磚多數老化。要留意嘅係：博康邨係本港早期被驗出混凝土強度未達標嘅公屋之一，房委會其後對部分樓宇進行結構修補。對於翻新業主嚟講，意味住拆牆改間隔受到較嚴格限制，動線同空間放大要靠訂造傢俬同視覺手法處理，而唔係靠拆結構。

周邊配套方面，博智樓步行約 10 分鐘可到沙田圍站（屯馬綫），對面就係博康巴士總站，往返中環、九龍各區便利。生活配套有博康商場、博康街市，10 分鐘車程可到沙田中心、新城市廣場。對自住業主嚟講，雖然單位面積唔大，但屋邨地段同生活機能其實非常成熟。

2. 博康邨博智樓 平面圖：381 呎兩房戶型痛點分析

呢部分係本案例 SEO 重心。我哋逐項拆解開發商原始平面圖嘅戶型缺陷，俾準備收樓嘅讀者預先了解，避免買咗單位先發現問題。

房委會公開嘅博智樓 8 座 15 室原始平面圖，顯示廚房（KIT）+ 浴室（BATH）+ 露臺（VER.）+ 花槽（PLANTER）位置，但無傢俬擺位指引。

從房委會公開嘅 8 座（博智樓）原始平面圖可見，15 室位於樓層轉角位，呈不規則形（包含一個花槽 / Planter 露臺）。實用面積 381 呎，名義上係兩房一廳一廚一廁戶型，但實際空間分配如下：

2.1 廚房 3.68m²（約 40 呎）狹窄問題

原裝廚房面積極細，標準雙星盆 + 抽油煙機 + 雪櫃位已經佔晒，根本冇地方擺微波爐 / 焗爐 / 洗衣機。我哋呢個翻新案，業主希望保留入廚房位置但要塞入洗衣機，同時新做地櫃連石檯面 + 吊櫃，靠 9 直尺地櫃（含洗衣機位）配 8 直尺吊櫃，將廚房收納密度推到極致。

2.2 浴室 2.39m² 狹小且樓齡老化

實景照片可見原裝浴室喉管裸露、瓷磚剝落、坐廁同水龍頭都已朽壞。1982 年代公屋浴室普遍有兩大問題：(1) 防水層失效導致樓下天花滲水；(2) 喉管接位生鏽未及時更換。AC 嘅標準做法係全廁打鑿到底，重做 SIKA 防水（6 尺高墻 + 全地面，隔夜 24 小時試水），再砌新沙磚墻身。

2.3 客飯廳 16.73m² 長條形動線易碎

客飯廳面積睇落唔細，但形狀偏狹長，加上大門位於東北面，造成大門→客廳→飯廳→廚房 走廊式動線。如果隨便擺梳化同電視就會將通道切割，業主進出會反覆穿越客廳，影響使用感受。AC 方案係將電視矮櫃做成全條牆組合，把客飯廳分區但又唔切割視覺。

2.4 兩房尺寸偏細，傳統傢俱直頂死

主人房只有 5.22m²，扣除 4 尺床（約 1.2m × 1.9m）後剩餘走道僅得 60-80cm，根本冇位放衣櫃 + 梳妝臺。房間 2 更細，4.56m² 連 3 尺床都顯得擠。呢類戶型必須完全靠訂造傢俱嵌入式設計，現成傢俱（IKEA、宜家成品）放唔落。

2.5 鋁窗老化、露臺/花槽利用率低

原裝鋁窗超過 40 年膠邊已硬化、玻璃鬆動，颱風季容易漏水。報價單 J.5 項註明「全屋換 50 料烤漆鋁窗」（75 平方呎）。露臺/花槽部分結構不可拆，但可以重新做防水 + 鋪木紋磚，提升使用率（如養植物、放洗衣機架等）。

3. AC 設計師家私圖完整方案拆解

呢部分係本文核心。AC 設計師根據業主嘅 2 人居住設定（一對夫婦或情侶 + 偶爾使用第二房），畫出 14 項訂造傢俬擺位嘅完整家私圖。下圖係 AC 出品嘅設計平面：

AC 藝創設計師繪製嘅完整家私圖：14 項訂造傢俬（含電視矮櫃、C 字儲物櫃、半腰鞋櫃、主房 4 尺床 + 高身衣櫃 + 梳妝臺、房 2 三尺床 + 衣櫃 + 書臺、廚廁地櫃 + 鏡櫃）連完整尺寸標注。

3.1 大廳訂造傢俬組合（4 件）

大廳區域係呢個單位嘅靈魂，AC 設計師用「全墻整合」嘅手法，將原本長條形客飯廳上下兩條墻全部變成訂造收納，徹底解決公屋常見「冇位擺嘢」嘅問題：

• ✅ 大廳電視矮櫃 6 直尺（全墻整合，做齊 TV / 路由器 / 機頂盒收納）
• ✅ 大廳半腰鞋櫃 4 直尺（玄關位置，900-1500mm 高，方便穿鞋坐位）
• ✅ 大廳 C 字儲物櫃 5 直尺（包圍式高櫃，由半腰鞋櫃延伸到天花，藏入家居雜物）
• ✅ 大廳高身衣櫃（餐廳側，2400mm 內，做季節衣物 / 行李箱收納）

四件大廳訂造合共佔咗近 19 直尺墻面，相當於將原本「空墻」全部轉換成有功能性嘅收納空間。呢個就係訂造傢俬最大嘅優勢——將每寸墻身、每段天花高度、每個轉角全部用盡。

3.2 主人房訂造（3 件）

• ✅ 主房 4 尺床（嵌入式床架連床下儲物，等於增加 56 呎收納底面積）
• ✅ 主房高身衣櫃 5 直尺（從地面到天花 2400mm，掛衣 + 摺衣 + 棉被三層分區）
• ✅ 主房梳妝臺 2 直尺（窗邊位，連抽屜，可兼作 work-from-home 工作枱）

主人房只有 5.22m²（約 56 呎），用現成傢俬會徹底擠死。AC 嘅做法係所有傢俬全部走齊高度同貼牆面，視覺上至少多出 30% 空間感。

3.3 房間 2 訂造（3 件）

• ✅ 房 2 床 3 直尺（單人床尺寸，配嵌入式書架床頭板）
• ✅ 房 2 高身衣櫃 4 直尺（一字形貼牆衣櫃，深度 600mm 以內）
• ✅ 房 2 書臺 3 直尺（窗邊位，連書架 + 抽屜，適合在家工作 / 學習）

第二房特別適合做訪客房 + 書房雙用途。3 直尺書臺位置設於窗邊，靠自然光減低眼睛疲勞，亦可改作未來小朋友房嘅學習區。

3.4 廚房 + 浴室訂造（4 件）

• ✅ 廚房地櫃連無縫石檯面 9 直尺（嵌入洗衣機 + 雪櫃位 + 鋅盆）
• ✅ 廚房吊櫃 8 直尺（全墻吊櫃，800mm 內）
• ✅ 廁所地櫃連無縫石面 2 直尺（洗手盤下儲物）
• ✅ 廁所鏡櫃 2 直尺（含 LED 燈鏡，化妝品 + 牙具收納）

3.5 動線優化與空間放大手法

除咗訂造傢俬，AC 設計師亦運用以下手法放大視覺空間：

• 地板統一：全屋鋪木紋磚 342 呎 + 木紋地腳線 381 呎，視覺延伸地板等於延伸空間。
• 油漆淺色：剷舊面漆批灰，用 ICI 多樂士淨味乳膠漆 / 立邦 2 代 5 合一抗甲醛，全屋淺米白系。
• 燈位重布：每個燈位配出線位 + 光暗開關，依擺位需求新做 LED 嵌燈。
• 大門重做：實心大門連門框，提升隔音同安全。

4. 九大工程範圍 + 預算參考

呢個 381 呎兩房單位嘅完整翻新工程，AC 報價單列出 9 大類別共 50+ 項細目。同類工程（樓齡逾 40 年公屋兩房全屋翻新含訂造傢俬）預算範圍約 HKD 346,000 – 424,000，視乎拆牆量、訂造件數、選材級別有所浮動。

4.1 影響最終報價嘅 5 大因素

• 單位呎數：381 呎 vs 500 呎價差約 20-30%。
• 訂造傢俬件數：本案 14 件，每多一件高身衣櫃約 +HKD 8,000-10,000。
• 拆牆量：本案不拆主結構，若需拆非結構墻每幅約 +HKD 2,000-4,000。
• 選材級別：報價單列 E0 級生態板基本款；升級富美家防火板 / 水性烤漆每直尺加 HKD 500。
• 工期長短：標準 90 工作天，加快至 60 天需另議。

價格透明度方面，AC 報價單採取「多除少補」原則，現場度呎後實際數量同報價有差異就按實調整，避免報細價落訂後加價嘅常見糾紛。付款條款係 30%-30%-30%-10% 四期制，最後 10% 必須驗收後支付，業主主導權充足。

5. 同類沙田 / 公屋 / 兩房戶型推薦

同類 381 呎兩房戶型嘅讀者，可以參考 AC 過去設計過嘅多個沙田 / 同呎數案例。例如 沙田中心海寧大厦 16樓D室 378呎案例 同樣係沙田同呎數兩房案例，動線同收納配置非常相似；如果你嘅單位偏向 430 呎兩房戶型，可參考 康山花園第三座 E室 431呎案例 嘅大廳擺位，或者 沙田恒信街富安花園 17座14樓K室 437呎案例 嘅廚房改動方案。

建議讀者比對自己單位嘅實際面積後，先睇 沙田中心海寧大厦 378呎案例 同本博康邨案例嘅訂造傢俬清單差異，再選擇最接近嘅作為自己嘅裝修預算同設計藍本。當然，每個單位實際情況不同，建議聯絡 AC 沙田公屋設計組 進行免費上門度尺後再做精確估算。

6. 博康邨博智樓 平面圖常見問題 FAQ

Q1：博康邨博智樓 8座18樓15室 收樓有咩注意？

重點驗鋁窗膠邊、廚廁喉管接位、瓷磚空鼓、電制電箱負荷及天花滲水痕。樓齡逾 40 年單位建議由設計師同行驗樓。

Q2：博康邨博智樓 平面圖點睇？

先睇大門位、廚廁固定喉管、結構主牆唔可以拆，再對比家庭實際人口同擺放需求。建議搵 AC 設計師畫家私擺位確認。

Q3：博康邨博智樓 裝修預算大概幾多？

類似 381 呎兩房全屋翻新含訂造傢俬預算約 HKD 346,000-424,000。實際視乎拆牆量、訂造件數及材料而定。

Q4：博康邨博智樓 改動空間大唔大？

屬公屋結構，承重牆、廚廁喉位多數固定唔可改。動線優化主要靠訂造傢俬重新分配收納同視覺空間。

Q5：AC 設計師畫平面圖收費嗎？

報價單 J.6 項顯示「住宅室內設計服務費」屬簽約客戶免費贈送。非簽約客戶可預約付費諮詢。

Q6：博康邨博智樓 訂造傢俬要等幾耐？

全屋訂造傢俬簽圖落實後約 4-6 星期到貨，整個工程連訂造同安裝約 90 工作天完成。

Q7：博康邨博智樓 381呎可以放鋼琴/嬰兒床嗎？

客飯廳約 16.73m² 可放電子鋼琴或細型嬰兒床。直立鋼琴需提前同設計師講，預留靠牆 1.5 米直線位。

Q8：博康邨博智樓 起樓問題有冇？

博康邨 1982-1985 年落成，曾被驗出混凝土強度問題嘅樓宇，房委會其後進行結構修補。翻新前應查閱屋宇署紀錄。

7. 作者簡介 + AC 藝創室內設計

本文戶型痛點分析參考香港房屋委員會官方屋邨資料及消費者委員會驗樓指引；訂造傢俬尺寸符合屋宇署《建築物（規劃）規例》通用標準；如業主於收樓階段對結構有疑問，建議先到屋宇署網站查閱該座樓宇歷年結構驗證紀錄。