天璽‧海 裝修預算：私人大堂四房點分配

📐 天璽‧海 真實平面圖

我哋睇天璽‧海第7座標準樓層圖則時，第一個預算矛盾唔係「四房夠唔夠大」，而係私人電梯大堂一入屋就接長形客飯廳：私隱度高，但鞋櫃、電錶箱、結構柱收口同大廳視覺比例，全部會直接影響天璽‧海 裝修預算。ACDesign / Art Creation Interior Design 有30年以上經驗，做呢類啟德臨海大單位，通常要先用動線拆預算，而唔係只用呎數乘單價。

天璽‧海由新鴻基地產發展，位於啟德，預計即將收樓，主打大單位，全盤約七成屬四房標準戶。標準A/B單位為左右對稱4房連雙套房、儲物房、露台及工作平台，客飯廳長方形，廚房獨立封閉，廚廁全明。以下用裝修預算角度，拆解天璽‧海 裝修費用、天璽‧海 裝修報價同天璽‧海 報價單應點睇。

天璽‧海樓盤背景會點影響預算？

天璽‧海屬啟德臨海私樓，大單位比例高，標準四房戶預算重點在訂造收納、三廁防水、獨立廚房及私人電梯大堂收口，唔應只用普通兩房裝修方式估價。

由平面圖可見，第7座標準A及B單位有私人電梯大堂，入屋後無傳統長玄關，一步到長形客飯廳。呢個動線好處係少走廊、儀式感強；但鞋櫃若做得太深，就會阻住電梯大堂出入，亦容易令門口壓迫。所以天璽‧海 裝修預算第一筆唔應放喺大型背景牆，而係薄身到頂鞋櫃、鏡面放大、電錶箱遮蓋同公共通道保護。

客飯廳連露台，大型落地玻璃帶來海景及採光；主人套房亦連工作平台，光線充足。BR1、BR2、BR3全部有窗，廚房及三個洗手間亦有窗，屬全明房設計，通風條件好。預算上，明廁唔代表防水可以慳，反而因為有三個實牆洗手間，水喉、防水、鋪磚、潔具安裝要分開計清楚。

私樓裝修開工前亦要預留管理處入紙申請、裝修按金、公契規定施工時間及師傅平安卡安排。天璽‧海屬新落成屋苑，電梯、走廊同大堂保護要求通常較嚴，我哋做法係由單位門口一路鋪保護至大廈電梯門口，避免公共地方刮花而衍生賠償。

天璽‧海全屋裝修幾錢先合理？

按AC近1,800個真實報價統計，天璽‧海不同面積段可先用呎價區間估算：541-699呎常見約513-1055元/呎；700-999呎約415-989元/呎；1000-1499呎約480-1040元/呎；1500呎以上約319-949元/呎。

天璽‧海實用面積由541至4,608呎，兩房至五房都有，但平面圖所見第7座標準戶以4房、2套、3廁、獨立廚房及儲物房為核心。若係541-699呎戶型，預算多集中於廚廁、基本櫃及油漆；若係主力四房大單位，預算就會被三個浴室、L形廚房、主人套房衣帽間、BR2/BR3窗台書枱同客飯廳柱位收口拉高。

以全屋總價中位作參考，500-699呎約HK$520,000，700-999呎約HK$630,000，1000-1499呎約HK$970,000，1500呎以上約HK$920,000。點解1500呎以上中位未必比1000-1499呎高好多？因為大單位呎價攤薄，但如果做到高比例訂造櫃、石材、智能家居或全屋改水電，實際天璽‧海 裝修費用仍會明顯上升。

想快啲對照自己單位屬邊個級別，可以先睇AC 套餐價目表，再將平面圖、收樓相同想做項目傳畀ACDesign / Art Creation Interior Design。免費 WhatsApp 查詢，亦可到免費裝修報價預約度尺。

基本、中階、高階套餐點揀？

天璽‧海 裝修預算可分基本、中階、高階三類：基本重翻新及必需工程；中階加入訂造櫃、廚廁升級；高階則處理私人大堂、衣帽間、智能家居及全屋材質一致性。

平面圖顯示客飯廳與睡房之間有厚實結構牆，即剪力牆限制打通彈性；所以預算唔應預設「拆牆放大廳」。更實際做法係低矮家具保持海景視線，並喺結構柱位之間做嵌入式儲物櫃拉平牆面。相關木器可參考公開單價：大廳儲物櫃約1800元/直呎，大廳電視櫃約900元/直呎，睡房高身衣櫃約1800元/直呎，梳妝臺/書臺約900元/直呎。

私人電梯大堂方面，建議做薄身到頂鞋櫃，結合鏡面放大空間感，同時遮蓋電錶箱；但因大堂較窄，深度及門鉸方向一定要現場覆尺。主人套房空間充裕，可於通往工作平台的通道旁規劃L形衣帽間，既唔阻採光，又可將睡眠區保持簡潔。

BR2及BR3較緊湊，窗台位置可訂造書枱或梳妝枱，慳返地面深度。儲物房面積較小，適合高空掛架或到頂櫃；但要留意維修通道、插座及門扇開合，避免為咗收納令實用性下降。若想先理解由收樓、度尺到報價嘅先後次序，可延伸睇裝修流程完整指南。

邊五項最易令報價超支？

天璽‧海報價最易超支的五項，是拆牆限制、防水範圍、訂造櫃比例、智能家居預留及品牌選擇；尤其四房三廁加獨立廚房，漏項會比細單位更明顯。

第一，拆牆。平面圖見到客飯廳與睡房之間有結構牆，唔能夠當普通間隔牆處理。若報價單寫「拆牆改間隔」但無分清結構限制，後期就會變成設計改圖、工程改項，時間同費用都增加。

第二，防水。天璽‧海三個浴室均有窗，通風好，但去水及喉位靠外牆管道槽，位置固定不可亂改。我哋藝創嘅做法係廁所防水用Sika 107，兩層基礎防水層再加一層素水泥漿界面層，全廁上牆至2,200mm，完工後做72小時浸水閉水測試。公開計算器項目中，廁所防水工程約3500元/項，廁所鋪牆身磚及地台磚約34000元/項，若三廁全做，必須逐間列明。

第三，訂造櫃。私人大堂鞋櫃、客飯廳柱位櫃、主人房L形衣帽間、BR2/BR3窗台枱、儲物房高櫃，全部都係天璽‧海常見收納點。ACDesign / Art Creation Interior Design 木工收口會控制收口縫隙≤5mm，並用暗角處理熱脹冷縮；如果報價只寫「全屋傢俬一批」，業主好難比較板材、五金、收口責任。

第四，智能家居。全屋智能燈光、窗簾、冷氣及影音整合，若無早期預留電位及網絡位，後期加裝會牽涉開坑、補灰、油漆。公開單價可參考13A單電制（暗喉）約750元/組、13A雙電制 / TV / NET / TEL約1150元/組、燈位開關掣約750元/組；實際數量需上門度尺後報價。

第五，品牌選擇。報價單常見陷阱包括隱藏泥頭清運、現場保護、第三者保險及勞保；漏寫廚房電器五金或潔具安裝；又或者開頭寫明品牌，落單後變成同級代替。油漆方面，我哋標準做法係鏟底見實，風車牌水性光油防潮底漆，批盪三層，再做三層立邦金裝乳膠漆；公開單價「全屋鏟底批灰油漆」約28元/平方呎，應清楚列在天璽‧海 報價單內。

AC做過天璽‧海報價區間點參考？

根據AC近1,800個真實報價統計及天璽‧海同類大單位方案，我哋整理以下脫敏報價區間；所有金額約數只作預算分配，最終要按現場度尺、用料及項目確認。

以上區間係按相應面積段全屋總價中位上下約一成整理，並非承諾價。天璽‧海標準四房雙套房有三個浴室、獨立封閉式L形廚房、私人電梯大堂及儲物房，實際天璽‧海 裝修報價會視乎是否重做水電、防水、木地台、假天花、智能家居及傢俬比例而變。

付款方面，建議分階段而非一次過付清：簽約及管理處入紙前付訂金；清拆、水電、防水等隱蔽工程完成並驗收後付第二期；泥水、木工及油漆中段按進度付款；完工清潔、執漏及移交後先付尾數。設計服務費可按住宅室內設計服務費約50-100元/平方呎估算，詳情亦可參考室內設計收費完整指南。

如果你想比較自己手上天璽‧海 報價單有冇漏項，可將平面圖同報價傳畀我哋，對照AC 真實報價案例及AC 套餐價目表。免費上門度尺，或按免費裝修報價安排顧問回覆。

天璽‧海報價單應點驗收？

一份可靠的天璽‧海報價單，應逐項列明清拆、水電、防水、泥水、油漆、木器、現場保護、保險、清潔除甲醛及設計費，並寫清品牌、單位及不包項目。

最常見陷阱係「總價吸引、細項空白」。例如三個洗手間只寫「廁所翻新一批」，無寫廁所全套冷熱水喉約13000元/項、廁所防水工程約3500元/項、安裝廁所潔具五金約5500元/組，後期好容易追加。廚房亦一樣，天璽‧海為獨立封閉式廚房及L形工作枱，報價應列出廚房地櫃連無縫石檯面約1800元/直呎、廚房吊櫃約1100元/直呎、廚房全套冷熱水喉約13000元/項。

另一個陷阱係品牌降級。報價寫面漆、電掣、水喉但無品牌，完工效果可以差好遠。藝創水電做法會用PVC膠喉穿線，開關插座採用施耐德KB系列，供水用澳洲銅喉配英國品牌配件及進口錫焊接；完成後做24小時180磅水壓測試，回落不超過10%先合格。呢啲驗收數據應該變成業主同承建方共同確認的標準。

最後，天璽‧海有海景落地玻璃同長形客飯廳，家具唔宜太高太厚；預算應投放在柱位拉平、低矮電視櫃、隱藏式收納及主人套房衣帽間，而唔係盲目加大背景牆。ACDesign / Art Creation Interior Design 建議收樓後3至12個月內已進入報價落實期，越早完成度尺、管理處申請同材料選定，越能控制工期同成本。

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FAQ

天璽‧海最少幾錢？

視乎面積及項目，500-699呎全屋中位約HK$520,000；只局部翻新需度尺後報價。

天璽‧海四房點預？

四房雙套三廁應重點預三廁防水、L形廚房、私人大堂鞋櫃及主人衣帽間。

天璽‧海報價包咩？

應列清拆、水電、泥水、防水、油漆、木器、保護、保險、清潔及設計費。

私人大堂櫃貴嗎？

需按直呎及深度計，重點係薄身、到頂、鏡面及唔阻出入，建議現場度尺。

三廁可慳防水嗎？

唔建議。即使全明廁通風好，防水、閉水測試及喉位驗收仍是核心工程。

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