清水灣道35號項目 裝修預算：收樓前先鎖定櫃量

清水灣道35號項目預計 2026 年 11 月 30 日收樓，現時離入伙仍有一段時間，最值得先睇唔係牆紙顏色，而係平面圖上「廳房牆身可用長度」同「玄關至睡房走廊」兩個位：如果入門位短、廳房牆身被房門或窗台切斷，訂造櫃就會由直身高櫃變成分段櫃，清水灣道35號項目 裝修預算會即時拉闊。

由於公開資料未必已完整披露每個座向及戶型細節，本文唔會編造單位數、發展商或實際平面圖尺寸；以下以 ACDesign / Art Creation Interior Design 近 1,800 張真實報價統計，加上常見香港新盤一房、兩房、三房面積段，拆解清水灣道35號項目 裝修報價點樣由硬裝、軟裝、家電同訂造櫃量組成。業主可先用本文定預算框架，再按正式圖則度尺微調。

清水灣道35號項目 裝修預算應先預幾多？

未有最終度尺前，清水灣道35號項目 裝修預算可按面積段估算：300-499 呎約 HK$400,000 中位，500-699 呎約 HK$520,000 中位，700-999 呎約 HK$630,000 中位。

新盤裝修最常見錯誤，是只問「清水灣道35號項目 全屋裝修幾錢」，但無先分清「執漏式入伙」同「全屋重新規劃」。如果單位交樓標準已包含基本廚廁、地台、門及部分機電，業主只做油漆修補、燈飾、窗簾、少量櫃，預算自然低；但如果要重做廚廁、防水、改電位、做全屋高櫃及地台床，就會接近完整全屋工程。

按 ACDesign / Art Creation Interior Design 真實報價統計，150-300 呎單位呎價中位約 1040 元/呎，常見區間 740-1320 元/呎；300-499 呎約 950 元/呎，常見區間 626-1134 元/呎；500-699 呎約 900 元/呎，常見區間 513-1055 元/呎；700-999 呎約 810 元/呎，常見區間 415-989 元/呎。細單位呎價較高，原因係廚廁、水電、保護、運輸、管理等固定成本唔會按比例減少。

如果清水灣道35號項目單位屬一房或細兩房，預算重點通常係玄關鞋櫃、睡房衣櫃、客飯廳電視櫃及可摺檯面；如果屬較闊兩房或三房，就要分配更多預算落走廊收納、主人房衣櫃、兒童房書枱，以及廚房高櫃電器位。業主可以先參考 AC 套餐價目表，再按實際櫃量同機電位數調整。

清水灣道35號項目 裝修費用點拆成硬裝、軟裝、家電？

清水灣道35號項目 裝修費用唔應只睇工程總價，應拆成硬裝、軟裝、家電三欄；基本級控制改動，中階級補足收納，高階級先加入大量訂造及智能配置。

以分項單價睇，訂造櫃是清水灣道35號項目 裝修預算最易超支的一項。高櫃約 1800 元/直尺，半高櫃約 1500 元/直尺，地櫃約 1000 元/直尺；如果櫃身高度超過 2400mm，超出高度每 100mm 約 100 元。即使同一個睡房，衣櫃由 5 呎加到 8 呎，或者加入書枱、吊櫃、油壓床，總額都會明顯不同。

硬裝方面，廁所防水約 4000 元/間，鋪普通瓷磚約 120 元/平方尺，木紋磚約 130 元/平方尺，特大瓷磚約 150 元/平方尺；電力方面，13A 單蘇約 750 元/個，13A 孖蘇約 1150 元/個，CAT6-LAN 線插座約 1150 元/個。呢啲單價應該出現在清水灣道35號項目 報價單入面，而唔係只寫「電掣一批」「泥水一項」。想理解報價邏輯，可延伸睇 室內設計收費完整指南。

邊 5 個決定清水灣道35號項目 裝修報價升跌？

影響清水灣道35號項目 裝修報價最大嘅五項，是拆牆、防水、訂造櫃、智能家居同品牌選擇；每項都會牽涉人工、物料、工期及後續保養。

第一，拆牆。收樓前如果睇圖已知某間房想改玻璃趟門、開放書房或合併儲物位，就要先確認牆身性質及管理處限制。清拆泥水間隔牆體約 25 元/平方尺，石膏板間隔牆體約 20 元/平方尺；但拆完後還有地台修補、牆身批盪、電線改位，唔可以只用清拆單價估總數。

第二，防水。新盤廚廁未必需要重做，但如果要改企缸、加智能廁板、換浴屏或重新鋪磚，防水就唔好慳。廁所防水約 4000 元/間，企缸吸咀約 2500 元/個；若涉及新造廁所地面去水，約 13000 元/間。漏報防水是日後最麻煩的「平價報價」陷阱。

第三，訂造櫃。清水灣道35號項目如果戶型走廊較長、窗台較多或廳房牆身分割零碎，現成家具未必貼合，訂造就變成核心預算。ACDesign 會先用生活物件清單反推櫃深、櫃高及開門方向，避免做咗大櫃但用唔到。

第四，智能家居。智能燈掣、窗簾、門鎖、感應燈、冷氣控制，唔止買設備，還要計電位、網絡、維修空間。CAT6-LAN 線插座約 1150 元/個，燈位或抽氣扇出線約 850 元/組；如果一開始無預留，入伙後再加會更破壞牆身。

第五，品牌選擇。家電及潔具差距可以好大。權威報價資料列出的家庭必需品例子包括 TOTO Washlet 智能系列坐廁及配件約 5000 元/套、Panasonic NR-C371H-C3 單門雪櫃約 9080 元/套、窗口式浴室寶約 3500 元/套。報價單要寫清型號或同級標準，避免交貨時被降級。

AC 做過同類清水灣道新盤，報價區間有幾闊？

清水灣道35號項目仍屬即將收樓階段，以下以 ACDesign 已處理的同區同類新盤預算方案作全脫敏參考，金額按約 ±10% 取整千，實價仍需度尺。

• 案例 A：約 300-499 呎細兩房，約 HK$360,000-440,000。保留原廚廁，重點做玄關櫃、主人房衣櫃、電視地櫃、全屋油漆及插座微調，適合希望清水灣道35號項目 裝修費用受控的業主。
• 案例 B：約 500-699 呎兩房，約 HK$470,000-590,000。加入較完整訂造櫃、局部假天花、燈帶、睡房書枱及家電安裝，屬中階自住配置，接近統計中位約 HK$520,000。
• 案例 C：約 700-999 呎三房，約 HK$570,000-760,000。涉及多房收納、客廳特色牆、更多燈位及網絡位，單呎未必最高，但總櫃量大，報價容易拉闊。
• 案例 D：約 1000-1499 呎家庭單位，約 HK$870,000-1,070,000。全屋櫃、廚房電器位、主人套房及智能配置較多，工期中位約 120 天，適合收樓前已完成設計圖的業主。

以上不是承諾價，而是讓業主理解「面積段 + 改動深度 + 櫃量」三者如何影響清水灣道35號項目 全屋裝修幾錢。若想睇更多已完成項目的實際範圍，可參考 AC 真實報價案例，再同自己單位需要對照。

清水灣道35號項目 報價單同付款點樣避伏？

清水灣道35號項目 報價單要避開三大陷阱：隱藏費用、漏項同品牌降級；付款則建議按設計、開工、泥水木工、安裝、執修分階段。

隱藏費用常見於保護、保險、清潔、運輸、上樓及管理處要求。權威資料列明，全屋地面保護連走廊到電梯口保護約 5 元/平方尺；第三者保險及勞工保險約工程總額 1.2%，最低消費 2000 元；全場清潔及除甲醛約 15 元/平方尺，最低消費 4000 元。這些應該一早列入報價，而唔係完工先追加。

漏項多發生在廚廁及電力。例如只寫「安裝冷氣」，但無寫明分體式冷氣 2.5 匹及以下安裝約 5000 元/套是否已包 8 呎喉、CALL 窿、木殼；只寫「燈位」，但無分安裝盒仔燈約 500 元/個、燈帶約 150 元/直尺。業主比較清水灣道35號項目 裝修報價時，應逐項對表，而唔係只睇尾數平幾多。

品牌降級就要睇清潔具、五金、電掣、油漆、瓷磚是否列明品牌或同級標準。例如電箱更換資料中使用施耐德牌子漏電開關及 hanger 牌鐵箱；油漆項目列明立邦；如果報價只寫「名牌」或「同級」，要要求補回型號或選料範圍。材料選擇可先睇 裝修材料全攻略。

付款建議方面，可用五段式：簽約及設計確認先付小部分；開工前支付首期工程款；完成清拆、水電、泥水後支付第二期；木工及主要安裝到場後支付第三期；最後保留尾數至執漏、清潔、交匙及文件齊全後支付。每一期都應對應完成項目及相片紀錄，唔建議未開工已付過高比例。

清水灣道35號項目屬收樓前 3-12 個月籌備期，現在最實際是先準備平面圖、家電清單、收納清單及入伙日期，讓 ACDesign / Art Creation Interior Design 幫你把預算拆成「必做、可延後、可升級」三類。想安排度尺及取得清水灣道35號項目 裝修報價，可到 免費裝修報價；如想了解收樓至開工安排，亦可參考 裝修流程完整指南。

FAQ

最少預幾錢？

若只做基本入伙配置，300-499 呎可先以約 HK$400,000 中位倒推；實際視櫃量、廚廁及電位而定。

報價包家電嗎？

AC 報價可分開列硬裝、訂造、家電及安裝，避免把抽油煙機、冷氣、潔具混入工程總價。

何時開始格價？

建議收樓前 3-12 個月先做預算及設計，正式收樓後再按現場度尺修正報價單。

付款可分幾期？

一般可按簽約、開工、泥水木工、安裝、執漏交匙分階段，尾數應留待完成驗收後支付。

點避開漏項？

要求列明保護、保險、清潔、水電點位、品牌型號及櫃尺寸；只寫「一批」的項目要追問。