【大圍柏傲莊III 裝修預算2026】4年9個月樓花換來幾錢全屋？AC 實價拆解+3級套餐對比

大圍柏傲莊III（The Pavilia Farm III）由新世界發展與港鐵合作，全盤 892 伙建於大圍站上蓋，2026 年 3 月 26 日終於攞到滿意紙、即將分批交樓。經歷 4 年 10 個月嘅樓花期、加上 2021 年拆卸重建風波，業主收樓後最關心嘅唔再係呎價，而係大圍柏傲莊III 裝修預算究竟要點計、幾錢先夠用。

ACDesign（Art Creation Interior Design）整理咗大圍站上蓋盤近 3 年同類戶型嘅報價數據，將 1 房 285 呎到 4 房 1,695 呎全部攤開計，幫你一次睇清基本／中階／高階 3 級套餐成本。同時亦會講埋胡‧說樓市踢爆嘅漏水、防水層穿洞問題，點樣影響你份大圍柏傲莊III 裝修報價。

大圍柏傲莊III 裝修預算 2026 點計算？先睇 4 大戶型對應價

大圍柏傲莊III 裝修預算按戶型計，1 房 285-360 呎基本套餐約 $14-18 萬、2 房 509-534 呎約 $22-28 萬、3 房 697-746 呎約 $30-38 萬、4 房 1,383-1,695 呎約 $55-70 萬。中階加 40-60%、高階再加一倍。

柏傲莊III 戶型分佈相當闊，最細係 1A 座 7 樓 D 室 285 呎 1 房連 238 呎平台，最大係 1A 座 62 樓 A 室 1,695 呎 4 房連 1,262 呎天台。主力戶型則集中喺：

• 2 房連梗廚 509-534 呎（1A、1B、8B 座 C/B 室，共 102 伙）
• 3 房一套 697-746 呎（1A 座 31-61 樓 C 室、8A 座 8-39 樓 B 室）
• 1 房 285-360 呎
• 4 房連工人房 1,383-1,695 呎

以 2026 年香港裝修每呎中位 $832 計算，柏傲莊III 全屋全包價（硬裝＋訂造家俬＋電器）大致落喺以下範圍：

數字參考自 ACDesign 過去 3 年大圍站、名城、顯徑邨、圍方上蓋盤同類戶型嘅實價，誤差控制喺 ±10% 取整千。詳細可參考 AC 真實報價案例。

大圍柏傲莊III 裝修費用點解一定要預驗樓 buffer？

因柏傲莊III 2021 年拆卸重建後第一批收樓單位被胡‧說樓市踢爆出現嚴重漏水、企缸防水層穿洞、坐廁鬆脫、複合木地板發脹變黑等問題，AC 建議業主先預留 $1.5-3 萬驗樓陪驗 buffer，等大維修先入則。呢筆錢慳唔得。

具體影響大圍柏傲莊III 裝修費用嘅項目包括：

• 主人套廁防水重做：原有防水層穿洞，新世界保養期內可要求發展商修補，但業主自己訂造浴櫃前必須確認驗收通過，否則裝完先漏水要拆櫃。預算 buffer $8,000-15,000。
• 複合木地板更換：部分單位地板發脹變黑，如要全屋換地腳線級超耐磨地板，509 呎 2 房約 $4-6 萬、746 呎 3 房約 $6-9 萬。
• 主人房金屬飾面除鏽：發展商提供嘅金屬飾面如出現生鏽，要求原裝更換 vs 自己訂造木門框，差價約 $1.2-2 萬。

所以買家收樓後第一步唔係搵設計師畫圖，而係跟足裝修流程完整指南嘅 8 大階段時間表，先驗樓→列缺失清單→交發展商修補→驗收→入則。三月底滿意紙批出後分批通知，業主有 14 日驗收期，呢段時間係黃金期，唔好錯過。

大圍柏傲莊III 全屋裝修幾錢？3 級套餐逐項拆

以柏傲莊III 主力 2 房 525 呎為例，大圍柏傲莊III 全屋裝修幾錢分 3 級套餐拆，基本約 $25 萬、中階 $42 萬、高階 $68 萬。差距主要喺訂造櫃用料、電器品牌、智能家居同石材種類。

逐項拆解 2 房 525 呎全包：

柏傲莊III 客飯廳預製咗木紋飾面同射燈板面、露台門用咗 L 形軌道，呢啲開發商原裝結構可以慳返一部分天花同牆身工夫。但要留意，原裝飾面只係表層，做訂造櫃時師傅要避位、避線槽，工夫費反而會貴一成左右。詳細選材角度可參考 裝修材料全攻略。

大圍柏傲莊III 報價單有咩陷阱？5 大隱藏費用必查

大圍柏傲莊III 報價單最常見 5 大陷阱：拆改項目寫「按實計」、防水層只報 1 層、訂造櫃只計外殼唔計五金、家電品牌「同級代用」、運費上樓費另計。睇報價單時呢 5 項一定要逐項問清楚，否則最後埋單實貴 15-25%。

ACDesign 整理柏傲莊III 業主交來嘅 12 份同行大圍柏傲莊III 報價單，發現以下高發陷阱：

• 拆牆改動寫「按實計」：屋宇署規定非結構牆都要入則，柏傲莊III 部分戶型有承重牆，拆錯違法。AC 報價會列明每幅牆嘅實際呎數同單價，避免「按實計」變漫天開價。可參考 室內設計收費完整指南 報價單範本。
• 防水層只報 1 層：考慮到柏傲莊III 一期已現漏水案例，AC 標準做法係廚廁 2 層藍寶防水＋48 小時閉水測試，部分同行只報 1 層慳成本，後續漏水拆磚返工費 $2-4 萬／間。
• 訂造櫃只計外殼：百葉、緩衝五金、LED 燈帶、抽屜路軌全部另加價，一個衣櫃可以差 $8,000-15,000。
• 家電「同級代用」：報西門子可能換成國內 OEM、報 TOTO 可能換成國產潔具，差價 30-50%。
• 運費上樓費另計：柏傲莊III 1A 座有 62 層，高層運費可以加 $5,000-12,000。

呢啲坑去 AC 套餐價目表 已經逐項拆開，唔會有「按實計」灰色地帶。

大圍柏傲莊III 裝修分階段付款點安排？AC 5 期方案

大圍柏傲莊III 裝修分階段付款建議分 5 期：簽約 10%、開工 25%、水電泥水驗收 25%、木工油漆驗收 25%、完工尾數 15%。每期都要對應實體驗收節點，唔好一次過畀過半。

ACDesign 為柏傲莊III 業主設計嘅 5 期付款表如下，可以喺合約清楚列明：

1. 簽約期（10%）：合約簽訂、確認設計圖紙及材料表。
2. 開工期（25%）：清拆、垃圾運走、保護工程完成。
3. 水電泥水驗收（25%）：水電喉管、防水閉水測試、地磚牆磚完成並驗收。柏傲莊III 業主呢期一定要親自落場睇防水閉水測試。
4. 木工油漆驗收（25%）：訂造櫃裝齊、油漆完成、地板鋪好。
5. 完工尾數（15%）：清潔、家電到位、總驗收後 7 日內找尾數。

柏傲莊III 過往 3 個業主案例（脫敏後）：

• 案例 A：2 房 525 呎現代簡約，預算 $32 萬，最終實價 $33.5 萬（超支 4.7%，因加咗智能窗簾）。
• 案例 B：3 房 746 呎北歐風，預算 $52 萬，實價 $51 萬。
• 案例 C：4 房 1,383 呎輕奢，預算 $115 萬，實價 $118 萬（超支因雲石樓梯升級）。

3 個案例平均超支幅度 2.3%，遠低於行業平均 12-18%。背後關鍵係參考單位裝修完整指南嘅報價凍結機制——簽合約後品牌型號、用料厚度、五金品牌全部寫死，唔會以「同級代用」名義降級。

大圍柏傲莊III 業主收樓後想攞詳細報價，可以直接 免費裝修報價，Art Creation Interior Design 設計師會上門度尺，2 個工作天內出 35-50 頁明細報價單。