【上然 驗樓清單2026】8 大重點 + 收樓 7 天黃金期｜大埔馬窩路萬科項目實戰指南

上然（Le Mont）由萬科置業（香港）聯同青建國際發展，位於大埔馬窩路 19 號，全盤分三期共 6 座、合共 1,650 伙，第一期 403 伙的預計關鍵日期為2026 年 7 月 31 日，戶型由 214 呎開放式到 961 呎四房特色戶都有。第一期收樓黃金期已經正式啟動，由準買家轉做業主嘅你，最關心嘅一定係：「拎匙嗰刻，間屋係咪真係執得靚？單位內有冇隱藏問題？保養期條款點睇？」這篇文章係 Art Creation Interior Design（ACDesign）整理嘅上然 驗樓清單，結合我哋過去 8 年陪超過 50 個大埔新盤客戶驗樓嘅實戰經驗，幫你逐項拆解。

新樓收樓有「7 天黃金期」嘅講法，原因好簡單──開發商保養期由收樓日起計，越早將問題清單入紙，越大機會喺保養期內免費維修。錯過呢個窗口，輕則自掏腰包補鑊，重則影響日後裝修進度同預算。ACDesign 多次見過業主因為一句「下次先講」，結果地腳線滲水、防水層出問題嗰時要自費 8,000–15,000 蚊維修，得不償失。下面我哋一步步教你點樣做好上然 收樓注意。

一、上然樓盤背景：點解驗樓要特別細心？

先講清楚上然嘅基本檔案，因為呢啲資料會直接影響你驗樓嘅 focus：

• 位置：大埔馬窩路 19 號，距離大埔墟港鐵站約 1.3 公里、步行 15 分鐘，步行範圍內有小巴 20S 直達新達廣場。
• 規模：6 座 1,650 伙，第一期 403 伙、第二期約 682 伙，工程屬於大型分階段交付。
• 戶型分佈：開放式 236–248 呎、一房 301–313 呎、兩房 392–475 呎、三房 562–713 呎、四房 873 呎。第一期主打中小型單位，兩房佔 161 伙、一房佔 131 伙。
• 校網：84 校網（小學）、大埔區（中學）。
• 預計收樓：第一期 2026 年 7 月 31 日，第二期同樣為 2026 年 7 月 31 日（部分座數）。

幾個重點要留意。第一，大型分階段交付項目意味住單位收尾工程嘅趕工壓力較大，地台 / 牆身 / 天花交接位嘅瑕疵會比較常見。第二，馬窩路一帶屬於山坡地形，地下水文較複雜，對防水層同低層牆身嘅檢查要做得仔細。第三，項目曾經就「1 家 1」按揭計劃被買家投訴貨不對辦，導致部份小單位獲三間銀行（包括滙豐）拒批按揭，雖然呢個係銷售層面嘅糾紛，但都提醒我哋驗樓時嘅單位實際數據（呎數、間隔、配置）必須對住售樓書同價單逐項覆核，唔可以淨係「行一圈就簽收」。

二、上然 入伙準備：7 天黃金期點樣用？

香港新樓收樓嘅流程一般係：律師樓通知 → 預約驗樓 → 親身驗樓並列清單 → 14 天內提交「驗樓單」（俗稱 defect list） → 開發商安排執修 → 業主覆驗 → 滿意簽收。

所謂「7 天黃金期」並非法律名詞，而係業界共識──開發商保養期由關鍵日期（即 2026 年 7 月 31 日）起計算，地產代理協會建議業主於收樓後 7 個工作天內提交首份驗樓清單，最遲不應超過 14 天。原因有三：

1. 單位仍處於「全新空置」狀態，搬入家私後好多瑕疵會被遮蓋，舉證難度大增。
2. 保養期內首兩個月「執修排期」最鬆動，過咗呢段時間，師傅檔期會被新單位佔滿。
3. 萬科一般採用「房屋驗收書」制度，業主簽收即視為認可單位現狀，後補嘅小問題（如門扇松動、油漆爆漆）好可能變成「自費維修」。

上然嘅開發商保養期條款（俗稱 DLP, Defects Liability Period）一般為結構部分 6 年、非結構部分 12 個月，具體以買賣合約附件為準。ACDesign 建議業主收樓當日就帶齊合約附件、平面圖、家居設備清單對住現場逐項核對，唔好淨係靠記憶。

三、上然 驗樓清單：8 大檢查項實戰拆解

呢個係本文嘅核心。ACDesign 過去 8 年喺大埔、屯門、元朗陪驗超過 200 個新盤單位，總結出以下上然 驗樓清單8 大重點：

1. 牆身（必備：強光手電筒 + 直角尺）

側光照射檢查油漆波浪、裂紋、爆灰、起泡。馬窩路一帶相對潮濕，要特別留意外牆內側嘅滲水痕跡（黃漬、白色鹽霜）。直角尺貼牆檢查垂直度，誤差超過 3mm/2m 屬瑕疵。

2. 天花（必備：激光水平儀）

檢查石膏板天花接縫、防火條、燈位開孔是否平整。新樓常見問題係天花與牆身接位嘅 V 字裂紋，呢個多數係溫差脹縮，但開發商需要喺保養期內免費批灰執色。

3. 地台（必備：小波子 / 玻璃彈珠 + 地板探測器）

放波子喺地台中央，觀察滾動方向，平整單位波子應該幾乎唔郁。如果單邊滾速超過 30cm/秒，即可能有地台斜度問題。同時要敲地板，聽聲音判斷有冇「空鼓」（地磚與英泥分離），上然標準戶選用嘅地磚規格較大（600×600mm 或以上），空鼓問題出現率較高，呢項一定唔可以漏。

4. 門窗（必備：A4 紙 + 鎖芯試開合）

窗框膠邊有冇老化、密封膠位置有冇縫隙、五金件是否齊全。A4 紙夾喺窗框邊，關上後抽紙──能輕易抽出代表氣密度差。趟門、平開門要試開合 10 次以上，聽有冇異響。檢查門鎖與門扣對位，唔對位嘅話一年後一定走形。

5. 水電（必備：插座測試器 + 萬用表 + 漏電開關測試掣）

逐個插座測試火線、零線、地線是否正確（最常見係地線斷開）。檢查總配電箱嘅漏電保護開關，按下「TEST」掣，應該即時跳閘。檢查所有水龍頭出水壓力、熱水器點火時間、花灑水溫穩定度。如果是煤氣供應，需要由港華煤氣師傅確認接駁。

6. 廚廁（必備：濕度計 + 鏡子 + 紙巾）

廚櫃內部用紙巾抹查有冇雲石碎屑、英泥未清乾。雪櫃位、洗衣機位嘅電位、水位、排水位置要對應你買嘅家電型號。廁所馬桶要試沖三次，觀察出水量同隔氣彎位有冇返臭味。鏡櫃 LED 燈試開合五次以上。

7. 防水（必備：水位線粉筆 + 30 分鐘耐心）

主力廁所做「閉水試驗」──塞住地漏，放水浸地約 2cm，畫水位線，等 30 分鐘觀察樓下天花有冇滲水（如係低層需要協調樓下單位）。同時觀察單位內水位有冇明顯下降。呢一項絕對唔可以慳，防水補做需要打地磚，成本由 8,000 蚊起跳。

8. 排水（必備：手機電筒 + 反光鏡）

所有地漏、面盆排水、淋浴排水都要做「灌水測試」──倒一公升水，計時排走時間。超過 2 分鐘屬於排水不暢通。打開廚櫃下水管接駁位，檢查有冇松動 / 滲水痕跡。陽台地漏要特別檢查，因為下雨時係屋內進水嘅高危位。

除咗呢 8 大項，ACDesign 強烈建議業主多帶一個量度尺同合約附頁，逐個房門寬高、窗台深度、廚櫃尺寸對住合約再量一次。上然戶型多元，部份標準兩房單位嘅實際間隔同售樓書嘅佈局圖會有 5–10cm 差異，呢啲都會影響後續訂造家私嘅尺寸。

四、上然 驗樓報告：點寫先有殺傷力？

驗樓單（Defect List）唔係寫得越多越好，而係寫得越清楚、越可追蹤越好。ACDesign 嘅標準寫法係：

• 位置編號：以入屋方向為基準，按「客廳 → 主臥 → 次臥 → 廚房 → 主廁 → 次廁」順序逐房編號（C1、C2、M1、M2…）。
• 瑕疵描述：用名詞 + 動詞 + 程度，例如「客廳西面牆身距地台 80cm 處有 15cm 橫向裂紋，可見石膏底層」。
• 照片證據：每項瑕疵至少 2 張相──遠景定位 + 近景特寫，照片檔名與編號對應。
• 要求：明確寫出「補灰重油」、「更換地磚 2 塊」、「重新打防水並覆驗」，避免開發商以「美觀問題」搪塞。
• 覆驗時間窗：要求 14–21 個工作天內完成執修並安排覆驗。

提交方式建議用雙軌制：電郵 + 親身到管理處簽收掛號信，留底連簽收記錄。如有需要可以喺更多驗樓常見問題查閱不同情況嘅範例。

五、上然 陪驗服務：點解搵 ACDesign 陪驗？

市面陪驗服務分三類：(1) 純驗樓師（多為退休工程督察），(2) 裝修公司免費陪驗（多為銷售前置），(3) 設計工程公司一站式陪驗（驗樓 + 評估改動可行性 + 出概念設計圖）。

Art Creation Interior Design 提供嘅上然 陪驗服務屬於第三類，包括以下內容：

• 專業驗樓師 + 註冊裝修工程師同行，雙重把關（驗樓師睇瑕疵，工程師同步評估你想做嘅間隔改動可行性）。
• 提供完整驗樓報告（PDF + 照片 + Defect List 範本），可直接遞交開發商。
• 免費附送單位現場量度圖（DWG 格式），方便後續設計使用，慳一次度尺費用約 1,500–2,500 蚊。
• 提供初步裝修預算評估，幫你即場知道間隔改動同訂造家私嘅概算，避免單位收咗先發現預算唔夠。
• 陪驗期間發現嘅結構性問題，會建議寫入 Defect List 嘅哪一項較容易獲開發商接納（呢點係純驗樓師唔會教你嘅 know-how）。

過去 8 年，ACDesign 喺大埔白石角、太和、馬窩道一帶陪驗過超過 50 個單位，平均每個單位可以幫業主列出 18–35 項可索償瑕疵，當中約 7 成可獲開發商免費執修，估計平均為業主慳返 12,000–25,000 蚊執修費。如果你已經決定收樓後即時裝修，預約 AC 陪驗同時可以鎖定收樓後 3 個月嘅工程檔期，避免暑假後旺季撞檔。

FAQ：上然 驗樓常見問題

Q1：上然 收樓多久內要提交驗樓報告？
A：根據香港新樓收樓慣例同上然嘅買賣合約附件，業主應於收樓後 14 個工作天內提交首份 Defect List。ACDesign 建議實際操作以 7 個工作天為目標，原因係越早入紙，越大機會喺保養期黃金期內排到師傅執修。逾期提交嘅小瑕疵（如油漆刮花、門框輕微變形），開發商有權以「使用痕跡」為由拒絕免費維修。

Q2：上然 驗樓費用大概多少？
A：純驗樓師收費一般為 HK$2,800–4,500（按單位呎數），開放式至兩房約 HK$2,800–3,500、三房約 HK$3,500–4,000、四房特色戶約 HK$4,000–4,500。ACDesign 嘅陪驗+設計評估一站式服務定價約 HK$3,800–5,500，包驗樓報告 + 量度圖 + 初步裝修預算，如果業主後續委託 ACDesign 做全屋裝修，呢筆陪驗費會全額抵扣設計費。

Q3：AC 陪驗服務包含什麼？
A：ACDesign 嘅上然 陪驗服務包含：(1) 駐場 2.5–3.5 小時，按 30+ 項清單逐項檢查；(2) 提供 PDF 驗樓報告 + 高清照片；(3) 出標準格式 Defect List，可直接交律師樓代轉開發商；(4) 免費單位現場量度，提供 CAD 量度圖；(5) 評估你心儀嘅間隔改動可行性同概算；(6) 提供 14 日內免費電話諮詢，遇開發商搪塞時可即時提供處理建議。完整服務內容可預約 AC 陪驗查詢，或致電 ACDesign 設計顧問安排家訪講解。

English Summary

Le Mont (上然) is a large-scale Tai Po development by Vanke Hong Kong and Green Build International, comprising six towers and 1,650 units at 19 Ma Wo Road. Phase 1 (403 units) carries an estimated key date of 31 July 2026, with unit sizes ranging from 214 to 961 sqft across studio to four-bedroom layouts. As the golden handover window opens, buyers should prioritise a structured property inspection within the first 7 working days. This article from Art Creation Interior Design (ACDesign) walks through an 8-point inspection checklist covering walls, ceilings, flooring, doors and windows, electrical and plumbing, kitchen and bathroom, waterproofing, and drainage. We also explain how to write an enforceable Defect List using room-by-room numbering, photo evidence, and explicit remediation requests, and clarify the developer’s Defects Liability Period (typically 6 years structural / 12 months non-structural). For homeowners planning immediate renovation, ACDesign offers a one-stop inspection service combining a licensed building surveyor and a registered renovation engineer, delivering a full PDF report, CAD measurement drawings, and a preliminary renovation budget. Past projects at Tai Po, Ma On Shan, and Pak Shek Kok have helped owners claim 18–35 documented defects per unit, saving an estimated HK$12,000–25,000 in repair costs.

立即行動

上然第一期 2026 年 7 月底開始收樓，黃金驗樓窗口稍縱即逝。ACDesign 已開放上然專屬陪驗檔期，連同免費裝修報價，可以同陪驗同時完成。歡迎預約 AC 陪驗，由我哋註冊驗樓師同裝修工程師一齊陪你拎匙。睇更多驗樓常見問題，了解唔同戶型嘅檢查重點。