清水灣道35號項目 裝修預算2026｜九建牛池灣2/3房報價參考 + 3 級套餐對比

清水灣道35號項目係九龍建業（九建）旗下旗艦級重頭盤，項目位處牛池灣安貧小姊妹會聖若瑟安老院舊址重建，由 5 座 54 層住宅大廈組成，落成後將提供逾 2,000 個單位，主打 2 房（約 400-500 呎）及 3 房（約 550-700 呎），亦有部份 4 房戶型，並不設開放式單位。第一期預計 2027 年第 4 季落成入伙，第二期亦會緊接推出，總共逾 820 伙。對即將收樓嘅準業主嚟講，由簽臨約嗰一刻開始就要鎖定清水灣道35號項目 裝修預算，因為樓盤毛胚標準、間隔、戶型呎數同入伙日期，全部都直接影響每一筆報價。

Art Creation Interior Design（ACDesign）做東九龍新盤裝修超過 20 年，由麗港城、麗晶花園到匯璽、愛海頌、Sea to Sky，我哋見證好多業主因為「預算冇做足、結果中途加錢」而後悔。今篇用九建毛胚交樓水平 + 清水灣道35號項目實際戶型範圍，幫你拆解 2026 年牛池灣新盤裝修費用嘅真實區間、3 級套餐對比、5 大隱形開支同分期付款安排，等你在收樓前 3-12 個月就 lock 好 budget。

一、清水灣道35號項目背景：點解預算要重新計算？

九建呢個牛池灣盤有幾個特點直接影響裝修開支：第一，項目接駁港鐵彩虹站（步行約 5-10 分鐘），發展商擬建行人隧道直接駁地鐵，意味交樓後業主可以即住即返工，裝修工期壓力大，搬運唔可以拖；第二，5 座大廈共建於 8 層平台，4 層地庫設停車場、商場、戲院、超市、幼稚園、安老院、會所，意味屋企同商場之間隔音、防潮要求比一般單棟盤高；第三，2 房同 3 房單位面積由 400 呎跨到 700 呎，意味同一個套餐都有 1.5 倍嘅報價差距。

另外，項目屬黃大仙小學46校網，校網內有聖博德學校、天主教博智小學、浸信宣道會呂明才小學等優質學校，中學屬 KL3 校網，有保良局第一張永慶中學、可立中學、中華基督教會協和書院、聖文德書院。校網優質意味買家以家庭客為主，3 房戶型需求大，亦同時意味儲物量同兒童房定造櫃佔報價單比例會偏高，預算要預留好呢部份。

二、清水灣道35號項目主力戶型 對應預算區間

以下係 ACDesign 根據 2026 年牛池灣新盤毛胚交樓水平（九建一般已包磁磚、廚廁基本潔具、防火門），結合清水灣道35號項目戶型範圍整理出嘅清水灣道35號項目 報價單區間參考（全屋連訂造家具，不含家電 + 軟裝）：

• 2 房約 400-450 呎：基本工程約 HKD 16-22 萬；中階配置約 HKD 25-32 萬；高階全屋雲石 + 智能家居約 HKD 38-50 萬
• 2 房約 450-500 呎：基本約 HKD 20-26 萬；中階約 HKD 30-38 萬；高階約 HKD 45-58 萬
• 3 房約 550-620 呎：基本約 HKD 26-32 萬；中階約 HKD 38-48 萬；高階約 HKD 55-72 萬
• 3 房約 620-700 呎：基本約 HKD 30-38 萬；中階約 HKD 45-55 萬；高階約 HKD 65-85 萬
• 4 房約 800-900 呎：基本約 HKD 40-50 萬；中階約 HKD 60-75 萬；高階約 HKD 85-115 萬

呢個區間係全脫敏取整千元嘅參考，實際視乎業主拆牆需要、廚廁更換深度、訂造櫃位數量、軟裝同家電而定。如果想睇 ACDesign 過去 5 年喺東九龍接過嘅實價單，可以參考 AC 真實報價案例，所有金額已脫敏處理。

三、3 級套餐對比表：基本 / 中階 / 高階 點揀啱自己？

以清水灣道35號項目主力 3 房 600 呎單位作標準對比：

• 基本套餐 約 HKD 28-32 萬：保留原磚、油全屋淨色乳膠漆、訂造玄關櫃 + 電視櫃 + 3 個衣櫃、白色烤漆櫃門、廚房保留發展商原裝、廁所保留原裝潔具、不換地板、家電業主自購。適合短線出租 / 5 年內計劃換樓嘅業主。
• 中階套餐 約 HKD 42-48 萬：客廳鋪複合木地板、全屋窗台訂造、雲石電視牆 + 隱藏門設計、廚房改吊櫃 + 換爐具水盆、廁所改鋁框玻璃企缸 + 換五金、訂造梳化背櫃 / 床頭儲物、中央冷氣分體更換、二線品牌歐洲家電（Whirlpool / Electrolux）。適合自住長住、家庭客主流選擇。
• 高階套餐 約 HKD 60-75 萬：全屋實木複合地板、客廳天花間燈 + 線性燈帶、雲石或岩板電視牆連書枱櫃一體、廚房中島 + Miele/Bosch 嵌入家電、主人房雲石床頭 + 走入式衣帽間、廁所雲石牆 + Toto 全套、智能家居（小米/Apple Home/Lutron）、全屋窗簾電動化、訂造書房 + 兒童房高低床。適合一家四口長住 + 對生活品質有要求嘅業主。

呢 3 級數字唔包括家電同軟裝（梳化、床褥、燈飾、窗簾），家電預算另計約 HKD 4-12 萬，軟裝另計約 HKD 3-10 萬。完整套餐分項可參考 AC 套餐價目表。

四、影響清水灣道35號項目 裝修費用 嘅 5 大隱形因素

1. 拆牆改間隔：九建毛胚交樓間隔較傳統，2 房改開放式廚房、3 房打通客飯廳，每幅實牆拆除約 HKD 5,000-12,000，連入則 + 法團申請另計 HKD 8,000-15,000。如果係結構牆（剪力牆）唔可以拆，呢點驗樓時要同 AC 設計師核對發展商圖則。
2. 防水工程：發展商防水只做樓板加上一層，但廁所企缸位、洗衣機位、廚房水盆位建議重新做聚氨酯雙塗層防水，每呎約 HKD 80-120，一個 3 房戶約增加 HKD 1.2-1.8 萬，但可避免日後漏水賠樓下，必做。
3. 訂造櫃選材：櫃身用實心夾板（F4 星級無甲醛）每呎約 HKD 850-1,100；用蜂窩纖維板每呎約 HKD 550-700；用大廠拼裝（如 IKEA）每呎約 HKD 350-500。一個 3 房屋訂造櫃如果由蜂窩板升級到夾板，總價會多 HKD 4-6 萬。
4. 智能家居深度：基本智能（電動窗簾 + 全屋智能燈光 + Apple HomeKit/小米網關）約 HKD 2-4 萬；全屋 KNX/Lutron 系統連中央空調 + 影音 + 安防約 HKD 8-20 萬。清水灣道35號項目鄰近彩虹站、有 MTR 接駁，外出時間長嘅業主可考慮基本智能即可。
5. 品牌選擇：同一張平面圖，廚房用 Miele 全套 vs Whirlpool 全套相差 HKD 8-15 萬；五金用 Blum vs 本地品牌相差 HKD 1-3 萬；潔具用 Toto / Duravit vs 一般日本牌相差 HKD 1.5-4 萬。清水灣道35號項目 全屋裝修幾錢嘅答案，60% 取決於品牌呢一欄。

五、報價單常見陷阱 + 分階段付款建議

ACDesign 設計師 Yan 多年來見過唔少業主中招，總結出清水灣道35號項目 裝修報價單必須留意嘅 5 個陷阱：

• 「全屋油漆」唔包窗框 / 喉管位：部份公司只計牆面，窗框 + 喉管位另收 HKD 3,000-6,000
• 「訂造櫃」唔包五金 / 趟門路軌：基本價只算櫃身，靜音鉸、阻尼路軌、衣物升降架另加 HKD 8,000-2 萬
• 「鋪地板」唔包磚底批盪：原磚拆除後地台高低差需要批盪，每呎多 HKD 30-50
• 「電線換新」唔包入則 / 中電審批：總電掣升級 60A → 100A 需中電認可電工 + 入則約 HKD 6,000-1.2 萬
• 「中央冷氣」報價唔包冷凝水盤 + 假天花修補：分體更換完未必收尾，要求工程方寫明連假天花還原

付款方面，ACDesign 一般建議業主分 5 期付款：簽約 10%、進場拆除 20%、水電木工完成 30%、油漆 + 家具入場 25%、收貨完工 15%。切勿一次過付 50% 或以上，亦切忌「未驗工就找清尾數」。如果想睇正規 5 期付款條款，可以聯絡 ACDesign 索取樣本合同。

六、ACDesign 喺清水灣道35號項目同類戶型嘅案例參考

ACDesign 過去喺東九龍、九龍灣、彩虹一帶做過唔少同清水灣道35號項目相近呎數嘅單位，以下 4 個脫敏案例可作預算參考：

• 愛海頌座 F 室 約 450 呎 2 房，現代簡約風格，全屋連家電軟裝報價區間 HKD 36 萬
• 匯璽3期 H 室 約 580 呎 3 房，閣樓夾層 + 雲石電視牆，全屋報價區間 HKD 52 萬
• 蔚景園 E 室 約 600 呎 3 房，懸浮電視櫃 + L 型開放廚房，全屋報價區間 HKD 46 萬
• 映灣園3期 約 700 呎 3 房，玻璃陳列櫃牆 + 一體書桌房，全屋報價區間 HKD 58 萬

呢啲案例平均落在 HKD 36-58 萬，正正對應上述「中階套餐」區間，代表大部份家庭買家最終揀嘅都係呢一級。完整實價案例可去 AC 真實報價案例 查閱。

FAQ｜清水灣道35號項目 裝修預算 常見問題

Q1: 清水灣道35號項目 全屋裝修最少要幾錢？

以 2 房約 450 呎、保留發展商原裝廚廁、不拆牆、只油漆 + 基本訂造櫃計，最低約 HKD 16-20 萬可完成入住標準。如果係 3 房 600 呎連基本家電，最低約 HKD 28-32 萬。再向下壓基本上會犧牲訂造櫃深度同油漆遍數，唔建議。

Q2: 清水灣道35號項目 裝修分期付款點安排？

ACDesign 建議 5 期：簽約 10%、進場 20%、水電完成 30%、油漆完成 25%、完工驗收 15%。每期付款都應該對應一張驗收清單，做完先批錢。亦可考慮銀行裝修貸款（HSBC、東亞、中銀均有），實際利率約 3-5% APR，分 12-60 期，避免一次過大筆現金壓力。

Q3: AC 報價包含哪些項目？

ACDesign 標準報價單包含：拆除清運、水電喉管、批盪油漆、地板鋪設、廚廁翻新、訂造家具（玄關 / 電視 / 衣櫃 / 書枱 / 床頭）、燈飾基本安裝、五金門鎖、防水工程、入則申請、設計圖則、項目經理跟場、6 個月保養。家電、軟裝（梳化 / 床褥 / 窗簾 / 布藝）、智能家居系統視乎套餐獨立報價，全屋透明清單，無暗藏增項。

English Summary

The Clear Water Bay Road 35 development by Kowloon Development is a flagship project in Ngau Chi Wan, comprising five 54-storey towers delivering over 2,000 units with the first phase scheduled for occupation in late 2027. Unit mix focuses on 2-bedroom (400-500 sq ft) and 3-bedroom (550-700 sq ft) layouts, supplemented by selected 4-bedroom apartments — there are no studio units. ACDesign (Art Creation Interior Design) projects renovation budgets at approximately HKD 160K-260K for entry-level finish, HKD 300K-480K for mid-tier (the family-buyer mainstream), and HKD 550K-850K for high-end packages featuring marble accents, smart home integration and Miele/Bosch built-in appliances. Five key cost drivers — wall removal, waterproofing, custom cabinetry material, smart home depth and brand selection — typically account for 60-70% of total budget variance. ACDesign recommends a 5-stage payment structure to protect homeowners against contractor risk, drawing from 20+ years of experience delivering similar Kowloon East projects including Lohas Park, Manor Hill and Cullinan West. Book a free renovation quote at least 6 months before handover to lock in current 2026 pricing.

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