清拆前點規劃？香港裝修拆卸避坑指南

好多業主以為清拆只係「搵師傅拆走舊嘢」，但真正影響裝修成敗嘅，往往係開工頭幾日有冇拆啱、拆夠、保護到位。AC 藝創 30 年以上香港住宅設計經驗見過唔少個案：表面慳咗清拆費，最後因為舊底未清、地面唔平、防水層冇重做，後面泥水、地板、木工全部要遷就，工期同預算反而更難控制。

清拆係咩？點解唔可以只睇「拆走幾多」？

清拆係裝修前將影響新工程嘅舊有飾面、間隔、傢俬、喉管外露部分或地台面層移除，目標係令後續泥水、水電、木工同油漆可以喺穩陣基層上施工。

香港住宅單位面積細、樓齡差異大，清拆唔係單純「大力打爛」。例如舊私樓可能有多層舊地磚疊住，公屋或居屋可能牽涉廚廁原有防水層、去水斜水同管理處施工限制；新盤翻新就要特別保護升降機大堂、走廊同已保留嘅門窗。想睇清整個裝修材料點同清拆、泥水、防水銜接，可以先參考我哋嘅裝修材料總覽，再返嚟針對清拆呢一步落實。

一份清拆報價，唔應該只寫「全屋清拆」四個字。比較理想係拆開地面、牆身、廚房、廁所、傢俬、間隔牆、門框、假天花、舊櫃等項目，並註明是否包括搬運、入袋、公共地方保護、管理處要求同垃圾處理。因為每一項背後都會影響後續工序，例如地面拆唔夠乾淨會影響鋪磚平整，廁所牆地磚拆除後就要重新檢查防水同批蕩，木櫃拆走後牆身可能要重新執灰油漆。

清拆做得好，後面工程係順住做；清拆做得求其，後面每一個師傅都要幫上一手補鑊，時間同錢就喺呢度慢慢流走。

所以，判斷清拆值唔值得，唔係睇即時最低價，而係睇佢有冇將「拆除後要交俾下一個工序嘅狀態」講清楚。呢個思維，會直接影響後面防水、地板、木工收邊、油漆面層同燈位水電安排。

清拆前要先決定保留咩同拆走咩

清拆前最重要係先劃清保留範圍，因為一拆錯，修補成本好多時高過原本清拆費。

業主落訂裝修後，第一步唔應該急住約師傅入場打牆，而係同設計及工程團隊一齊做現場覆核：邊啲牆身要保留、邊啲地面要拆、廚廁喉位會唔會改、冷氣位同裝修開窗有冇牽涉外牆或大廈規定、電箱會唔會移位、現有木地板係翻新定拆走。若果地板狀態仲可以保留，未必一定要拆；但如果底層受潮、空鼓或高低差大，後面鋪新面料就會出事。想比較保留同翻新方向，可以延伸睇木地板翻新，再決定係翻新定全拆重鋪。

清拆圖最好用顏色標示。紅色代表拆除，藍色代表保留，黃色代表待現場打開後再確認。對小單位尤其重要，因為一幅短牆可能同時有電線、門框、櫃背板同燈制；如果只憑口頭指示，現場好易理解錯。業主亦要事先影低原貌，尤其係大廈公共走廊、升降機門口、單位門框、窗邊、冷氣機位置，萬一管理處或鄰居日後追問，有相片可以分清責任。

• ✅ 先列出「必拆」：舊地磚、舊木地板、廚廁牆地磚、壞櫃、假天花、唔用嘅間隔。
• ✅ 再列出「保留」：大門、窗、可用冷氣、可翻新地板、仍合規電箱或喉位。
• ✅ 最後列出「待確認」：牆身空鼓、地台厚度、暗喉走向、廁所防水底層。
• ✅ 每個位置影相，並喺圖則或平面圖上標註，避免現場口頭誤會。

藝創嘅做法係開工前先做成品保護，唔係等拆完先算。單位內需要保留嘅地面、門框、冷氣機會先處理；如果係全屋裝修，保護範圍會由單位一路去到電梯門口，減少搬運泥頭、木料、工具時刮花公共走廊。根據 AC 報價計算器，全屋地面保護連走廊到電梯口保護約 5 元/平方尺，以全屋實用面積計。呢筆錢睇落細，但如果大廈公共位置受損，後續賠償同協調時間可以遠高於保護成本。

清拆價錢點睇？用項目拆開先唔易超支

清拆價錢應該按項目、面積、位置同厚度拆開睇，唔應該只用一句「包清拆」概括。

根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，全屋裝修總價會受單位面積、清拆量、泥水水電改動同訂造傢俬比例影響。以 300-499 呎單位為例，呎價中位約 950 元/呎，常見區間為 626-1134 元/呎，全屋總價中位約 HK$400,000，工期中位約 90 天。呢個係全屋裝修層面嘅統計，唔係單獨清拆價；清拆分項就應該用清拆項目單價逐項計。

以下係根據 AC 報價計算器最新項目整理嘅常見清拆與銜接項目。價錢只可作初步預算，實際仍要上門度尺、打開現場同確認管理處要求後先可落實。

清拆報價最常見嘅爭議係「有冇包後續修補」。例如拆咗舊磚之後，牆身要由瓷磚牆轉油漆牆，根據 AC 報價資料，相關批蕩項目約 30 元/平方尺；油漆牆轉泥水批蕩牆則約 25 元/平方尺。呢啲唔係清拆本身，但係清拆後必然要面對嘅銜接成本。若果報價初期冇講清楚，業主到中途先知要加錢，就會覺得失預算。

如果你準備由舊木地板轉新地板，除咗清拆木地板約 25 元/平方尺，亦要一併了解換地板價錢同全屋換地板價錢，因為拆除、地面找平、防潮、腳線同門底高度係連住計。至於複合木地板、木紋磚或其他面料選擇，可再參考複合木地板嘅材料特性。

有啲業主會問：「可唔可以先拆少啲，睇情況先算？」答案係可以，但必須喺報價入面寫明「待打開後按實際情況報價」。凡係權威資料冇列出嘅特殊項目，例如不規則石材、舊樓嚴重批盪空鼓、大型結構修補、特殊雲石邊位，本文唔會自行估價，應寫明此項需上門度尺後報價。

廚廁清拆之後，防水一定要重新檢查

廚廁清拆後必須重新檢查防水，因為牆地磚一拆，原有防水層多數已被破壞或失去完整性。

廁所同廚房係清拆風險最高嘅位置。好多滲漏唔係新磚問題，而係拆舊磚後冇重新建立防水系統，或者去水斜度、企缸擋水基、喉口收邊做得唔實。若果日後漏水到樓下，唔單止要拆返新磚維修，仲可能要同樓下住戶、管理處及保險處理，時間成本遠高過一開始做好防水。

根據 AC 報價資料，廁所防水約 4000 元/間，做法列明防水做 6 尺高，用 Sika 107 防水層 2 層，批蕩前 1 層牛奶水。藝創嘅實際施工標準會再用 Sika 107 做兩層基礎防水層，加一層素水泥漿界面層，並將全廁所防水上牆至 2,200mm 高度；完工後做 72 小時浸水閉水測試，確認冇滴漏先鋪磚。呢個係我哋嘅做法，唔係口頭講「已做防水」就算。

如果你正研究裝修做防水，可以先睇浴室防水工程同浴室防水，了解防水層高度、閉水測試同牆地接口；如果比較材料層面，例如防水油漆、浴室 防水 油可以用喺邊啲非長期積水位置，亦可參考浴室 防水 油。不過要分清：防水油漆唔等於完整廁所防水系統，尤其係淋浴區、地台同喉口邊位，唔可以只靠面層油漆頂住。

清拆廚房同廁所時，仲要同水喉工程一齊睇。AC 報價資料中，新造廚房洗菜盤來水及去水約 13000 元/間；新造廁所地面去水約 13000 元/間；更換或改造坐廁鹹水來水約 1500 元/個；坐廁屎喉改位約 3000 元/個。呢啲項目唔係每個單位都需要，但如果清拆後先發現舊喉老化、去水斜度不足或坐廁位要改，預算就要即時調整。

藝創嘅水喉做法係採用澳洲銅喉、英國品牌配件及進口錫焊接；完成後做 24 小時 180 磅水壓測試，壓力回落不超過 10% 先算合格。清拆只係打開現場，真正防止日後滲漏，靠嘅係清拆後肯唔肯用可量度嘅標準去驗收。

如果要比較防水預算，可參考防水 工程 費用，但記住每個廁所尺寸、喉位、磚種同門檻收口都唔同，最後仍要現場度尺。

地面同牆身拆完，點判斷可唔可以直接施工？

地面同牆身拆完唔可以即刻當合格，必須檢查平整度、空鼓、潮濕、批盪是否實淨同高度銜接。

拆走舊地磚或木地板後，最常見有三個問題：第一，地台有高低差；第二，舊膠水或水泥底殘留；第三，牆腳、門檻、廚廁入口高度同新材料厚度唔夾。呢啲問題會直接影響地板承重感、踩落去有冇空聲、門底會唔會刮地、櫃底會唔會唔平。

藝創喺泥水鋪貼方面嘅做法係先蕩平地面，再以奧迪美膠砂薄貼瓷磚；鋪磚時使用找平器逐塊找平，相鄰磚面高低誤差控制在 1mm 以內，並以黏結飽滿度 ≥95%、空鼓率 ≤5% 作為驗收方向。呢啲標準要喺清拆後先有條件做到，因為如果底層冇清乾淨，再好嘅面磚都只係貼喺問題上面。

牆身亦一樣。拆咗舊櫃、舊牆紙、舊瓷磚之後，表面未必適合即刻油漆。藝創油漆工程會先鏟底見實，直至無鬆動、無空鼓為止；再塗風車牌水性光油防潮底漆，之後以菜膠、福粉、飛虎牌光油調配灰料做三層批盪，逐層打磨至平滑，最後做三層立邦金裝乳膠漆。若果清拆後見到牆身鬆散，只係表面補灰，日後好易起殼、爆裂或見到批刀痕。

至於燈飾香港常見嘅路軌燈、盒仔燈、燈槽或櫃內燈，清拆階段亦要預留電線路徑。AC 報價資料中，安裝盒仔燈、吸頂燈、路軌燈約 500 元/個；供應及安裝燈帶或 T5 管約 150 元/直尺；供應及安裝燈槽或櫃內射燈約 300 元/盞。若果等到油漆或木工完成先叫燈飾師傅加位，好多時要開牆、補灰、重油，既影響美觀又影響工期。

清拆後亦要重新睇木工收口。例如玄關櫃、隔音玄關門、電視牆、窗台櫃同地台床都要靠平直牆地去安裝。藝創木工會逐件找水平、找垂直，收口縫控制在 5mm 以內，並用暗角處理熱脹冷縮，避免日後板材變形或爆口。網上有人會用木工ptt之類渠道查師傅手工，但真正落地時，最實際係睇清拆後嘅基層有冇配合到木工標準。

清拆會拖慢工期嗎？真正拖慢係返手同等批核

清拆本身未必拖慢工期，真正令工程延誤嘅通常係拆前冇確認範圍、管理處手續未齊、拆後發現隱蔽問題又冇預算處理。

根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，300-499 呎、500-699 呎、700-999 呎單位嘅全屋裝修工期中位都約 90 天；1000 呎以上單位工期中位約 120 天。清拆通常係前段工序，但佢會牽動後續所有排期。如果第一星期清拆範圍改嚟改去，泥水師傅入唔到場，水電位未能放線，木工廠尺寸唔敢落單，整個排程就會向後推。

風險要量化先有意思。假設工程因為清拆範圍爭議、管理處投訴或漏水返工而拖延一至兩個月，業主可能要額外承擔臨時租住、倉存、搬屋改期、傢俬延遲送貨等成本；即使每項唔係裝修公司直接收取，總現金流都會受壓。相反，拆前用半日逐項覆核，拆後即時驗收基層，反而可以慳返後面幾星期嘅拉扯。

香港消委會近年多次提醒消費者，裝修合約應清楚列明工程內容、付款安排、完工日期及保養責任。本文唔引用未核實投訴數字，但呢個原則同清拆最有關：清拆範圍、拆後修補、泥頭處理、公共地方保護、保險責任，都應該白紙黑字寫入報價或合約。

藝創所有師傅均為長期固定班底，並非散工或外判隊；人工比工會標準價高 10%–20%，目的係令清拆、泥水、水電、木工、油漆之間有穩定交接。清拆師傅知道後面泥水要點做，水電師傅知道邊啲牆身會重批，木工師傅知道牆地水平會點交付，溝通成本自然少好多。

如果你仍未肯定清拆量、保留項目或廚廁防水是否要重做，可先預約免費上門度尺同免費報價，等設計及工程團隊按現場狀況拆開項目計算。

清拆驗收要睇邊啲位？業主可跟呢 7 步

清拆驗收要睇現場是否拆到指定範圍、基層是否實淨、公共地方有冇損壞、以及下一道工序可唔可以即時接手。

驗收清拆唔需要業主變成師傅，但要有一套次序。最怕係只望到「舊嘢冇咗」就當完成，等泥水或水電入場先發現牆身空鼓、地面殘留、喉口裂開、門檻高度唔啱，到時又要叫清拆隊返嚟，排期就亂。

1. 先對照圖則：逐間房核對紅色拆除位置是否完成，保留位置有冇被誤拆。
2. 檢查公共位置：單位門口、走廊、電梯口、牆角有冇刮花或撞崩。
3. 檢查地面：有冇凸起水泥、舊膠、鬆散批盪或明顯高低差。
4. 檢查牆身：敲一敲有冇空鼓，牆腳有冇受潮或粉化。
5. 檢查廚廁：喉口、去水、門檻、企缸位是否需要即時交俾防水泥水跟進。
6. 檢查電線燈位：拆假天花或間隔後，舊線有冇安全處理，日後燈位是否清楚。
7. 影相存檔：拆後每個區域影相，作為泥水、水電、木工進場前記錄。

如果清拆完要即刻做油漆，業主應特別睇牆身底層。藝創油漆唔會喺鬆散底上直接上油，而係先鏟底見實、做風車牌水性光油防潮底漆、三層批盪、三層立邦金裝乳膠漆。呢個做法會比「表面執灰」多工序，但換嚟係面層平整、耐用同較少返手。

如果清拆完要接木工，業主就要睇牆角、地腳線、門框位。木工收邊條、磁磚收邊、磚收邊條、雲石修邊、雲石圓邊呢啲細節，唔係等最後一刻先諗。越早喺清拆後確認接口，越容易做到自然收口；如果地磚已鋪、櫃已裝先發現高度唔夾，就只能靠補條、加膠、改門腳去補救，美觀度會打折。

另外，清拆後如果要處理廚廁門檻或階磚，有業主會問一個階磚幾多 cm。呢類尺寸唔應該用固定答案套落所有單位，因為要睇室內外地台高度、去水斜度、防水層、門底高度同磚厚；本文唔自行編造尺寸，建議現場度尺後由泥水師傅按防水同排水要求定案。

清拆後點同訂造傢俬、燈位同收口銜接？

清拆後要即時同訂造傢俬、燈位、水電同收口重新對尺寸，否則後期好易出現櫃唔貼牆、燈唔對中、門框同地腳線打交。

香港單位好多時靠訂造傢俬慳位，例如玄關高櫃、地台床、電視牆、窗台儲物、廚櫃同半高櫃。清拆前睇到嘅尺寸，未必等於拆後真實尺寸，因為舊櫃背後可能有斜牆、舊批盪厚度、喉管或柱位。若果木工太早落單，現場拆開後尺寸有變，就可能要改圖、改板，甚至影響工廠排期。

根據 AC 報價資料，高櫃約 1800 元/直尺，半高櫃約 1500 元/直尺，地櫃約 1000 元/直尺，地台床約 250 元/平方呎。呢啲訂造項目價錢唔低，所以清拆後覆尺好重要。藝創木工會喺安裝時逐件找水平、找垂直，收口縫控制在 5mm 以內，並以暗角設計預留熱脹冷縮空間；但前提係清拆後牆地基層要足夠清楚，唔可以用估計尺寸硬做。

燈位同木工亦要配合。例如櫃內射燈、燈槽、天花燈、路軌燈要避開櫃門開合、冷氣出風、窗簾盒同投影幕；清拆假天花後，先可以確認原有電線走向同結構限制。若果中途先追加燈位，可能要重新開坑、拉線、補灰、油漆，工程就會拖長。

至於門口同玄關，如果要做隔音玄關門、換大門或加高櫃，清拆時要保護門框及量度門洞。AC 報價資料中，供應及安裝實心大門連門框約 8500 元/套，實心房門連門框約 4500 元/套，木趟門連門框約 5500 元/套。門、地板、地腳線、玄關櫃四者要一齊排，否則好易出現門底刮地、櫃腳壓住地腳線、收口條外露太多等問題。

清拆唔係獨立孤島，而係整個裝修次序嘅第一個交接點。做得好，後面每個工種都會清楚；做得差，後面每個工種都要估。

總結：清拆要拆得準，先有好裝修底

清拆最值得投放心機嘅地方，唔係拆得幾快，而係拆前規劃、拆中保護、拆後驗收同後續工序銜接。

香港住宅裝修最怕「開咗工先發現」，因為每一次現場變更都會牽動泥水、水電、木工、油漆、傢俬同送貨排期。清拆前先分清保留與拆除，報價用項目逐項列明；清拆後即時檢查牆地基層、廚廁防水、水喉電線、公共地方保護同訂造傢俬覆尺，先可以令後續工程穩陣。

根據 AC 近 1,800 個真實報價統計，全屋裝修工期好多時以 90 至 120 天為中位參考；前段清拆若果出錯，拖延唔只係幾日，而係會推冧後面整條工序鏈。相反，清拆做得準，防水做足測試，水喉做 24 小時 180 磅水壓測試，地磚控制 1mm 以內高低差，木工收口縫控制在 5mm 以內，裝修成果先會耐用同易驗收。

所以，清拆唔應該被當成低技術雜工，而係裝修品質嘅地基。拆啱第一步，後面先有條件做出平整牆身、穩陣防水、準確燈位同貼服訂造傢俬。

清拆 FAQ

木工收邊條幾時定？

清拆後、木工覆尺前定最好，因為牆地真實尺寸同高低差已經清楚。

一個階磚幾多 cm？

冇固定答案，要按地台高度、去水斜度、防水層同磚厚現場計。

雲石修邊要另計？

特殊雲石修邊需上門度尺後報價，唔應用估價代替。

雲石圓邊適合浴室？

可以，但要配合防水、止滑同收口設計，現場確認較穩陣。

磁磚收邊點揀？

要睇磚厚、轉角、門檻同櫃身接口，清拆後先最準。

磚收邊條幾時裝？

通常配合鋪磚同步處理，太遲決定會影響收口美觀。

清拆包防水嗎？

一般唔包。廁所防水應獨立列項，並做閉水測試。